คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 ม. 54

พระราชบัญญัติ ญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 บัญญัติขึ้นเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านา ให้มีสิทธิที่จะซื้อนาพิพาทที่เช่าจากผู้ให้เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น สิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใดก็ตาม ดังจะเห็นได้จากบทบัญญัติในมาตรา 54 ที่บัญญัติทางแก้ไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่านาขายนาไปโดยมิได้ปฏิบัติตามมาตรา 53 ไม่ว่านานั้นจะถูกโอนต่อไปยังผู้ใด ผู้เช่านามีสิทธิซื้อนาจากผู้รับโอนนั้นตามราคาและวิธีการชำระเงินที่ผู้รับโอนซื้อไว้หรือตามราคาตลาดในขณะนั้น แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่ากัน แต่ทั้งนี้ผู้เช่านาจะต้องใช้สิทธิซื้อนาดังกล่าวภายในกำหนดเวลาสองปีนับแต่วันที่ผู้เช่านารู้หรือควรจะรู้หรือภายในกำหนดเวลาสามปีนับแต่ผู้ให้เช่านาโอนนานั้น และบัญญัติไว้ในวรรคสองว่า ถ้าผู้รับโอนตามวรรคหนึ่งไม่ยอมขายนาให้แก่ผู้เช่านา ผู้เช่านาอาจร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้ผู้นั้นขายนาได้ ดังนั้น การที่จำเลยผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อน จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ผู้เช่านาพิพาทได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นขอให้จำเลยผู้ให้เช่านาปฏิบัติตามคำวินิจฉัยของคชก.ตำบล และได้มีการประนีประนอมยอมความโดยศาลได้พิพากษาตามยอมในวันเดียวกันกับที่ฟ้อง ต่อมาผู้เช่านาได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทเป็นของตนแล้ว แต่คดีดังกล่าวมีปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนคดีนี้โดยชอบด้วยกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลังจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้ จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของแต่ละคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดีต่อไป จึงไม่เป็นเหตุที่จะทำให้ไม่อาจพิพากษาให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่นาพิพาทให้โจทก์ในคดีนี้ได้.

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 53 มีไว้เพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้เช่านาให้มีสิทธิซื้อนาที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่น และสิทธิดังกล่าวย่อมมีอยู่ไม่ว่านาพิพาทจะโอนไปยังบุคคลใด ตาม มาตรา 53 ดังนั้นการที่ผู้ให้เช่านามิได้แจ้งให้ผู้เช่านามีโอกาสซื้อนาได้ก่อนจึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่นาพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยตกเป็นโมฆะ ข้อกล่าวอ้างเกี่ยวกับเงื่อนไขแห่งสัญญาจะซื้อจะขายจำเลยไม่ได้ต่อสู้ไว้ในคำให้การเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ากันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก คดีอื่น ปัญหาซึ่งเป็นประเด็นพิพาทแตกต่างจากคดีนี้และคู่ความต่างกัน การวินิจฉัยคดีนี้ต้องขึ้นกับพยานหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนโดยชอบด้วยวิธีพิจารณาความแพ่ง คำพิพากษาในคดีอื่นที่จำเลยอ้างถึงเกิดขึ้นหลักจากศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาคดีนี้จึงไม่ทำให้ผลของคดีนี้เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ส่วนผลของคดีเป็นอย่างไรชอบที่จะไปว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดี

ศาลชั้นต้นได้ชี้สองสถานและนัดสืบพยานโจทก์ ก่อนถึงวันนัดสืบพยานโจทก์ โจทก์ได้ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำฟ้องอ้างว่าจำเลยที่ 2ที่ 3 ได้จดทะเบียนโอนขายที่นาพิพาทคืนให้แก่จำเลยที่ 1 โดยโจทก์เพิ่งทราบหลังจากการชี้สองสถาน จึงขอแก้ไขคำฟ้องตามข้อเท็จจริงดังกล่าว เพื่อบังคับจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ซื้อที่นาพิพาทอีก ทอด หนึ่ง ให้โอนขายแก่โจทก์ด้วย เห็นได้ชัดว่าข้อเท็จจริงดังกล่าว เพิ่งเกิดขึ้นหลังวันชี้สองสถาน โจทก์จึงไม่อาจยื่นคำร้องได้ ก่อนวันชี้สองสถาน ตามคำฟ้องโจทก์เป็นเรื่องจำเลยที่ 1 ขายที่นาพิพาทให้ จำเลยที่ 2 และที่ 3 โดยไม่แจ้งและเสนอขายให้โจทก์ในฐานะผู้เช่า ก่อนโจทก์จึงฟ้องขอบังคับซื้อที่ดินนาพิพาทจากจำเลยทั้งสาม ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 ขณะคดีอยู่ ในระหว่าง พิจารณาจำเลยที่ 2 และที่ 3 ก็ได้จดทะเบียนโอนขาย ที่นาพิพาทคืนให้จำเลยที่ 1 โจทก์จึงได้แก้ไขคำฟ้องเพื่อบังคับ จำเลยที่ 1 ตามข้อเท็จจริงที่เพิ่งเกิดขึ้นด้วย เป็นการแก้ไข คำฟ้องเพื่อคุ้มครองสิทธิของตนในระหว่างพิจารณาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 179(2) มีความเกี่ยวข้องกับคำฟ้องเดิม โจทก์มีสิทธิ ยื่นคำร้องขอแก้ไขคำฟ้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 182 ตามคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวกล่าวว่าจำเลยที่ 2 และที่ 3ไม่ยอมส่งโฉนดที่พิพาทตามคำสั่งศาลเพื่อใช้เป็นพยานหลักฐาน เพราะจำเลยทั้งสามตั้งใจโอนที่นาพิพาทเพื่อไม่ให้โจทก์บังคับคดี ต่อมาจำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้โอนที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 กำลังบอกขายที่นาพิพาทเพื่อให้พ้นจากการบังคับคดี ของ โจทก์จึงขอให้ศาลอายัดที่นาก่อนศาลมีคำพิพากษา คำร้องของโจทก์ เป็น การขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามชั่วคราวมิให้จำเลยโอนขาย ยักย้าย หรือ จำหน่ายซึ่งทรัพย์สินที่พิพาทจนกว่าคดีจะถึงที่สุดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 254(2) แม้โจทก์จะใช้คำว่าขอให้อายัด ก็แปลได้ว่าเป็นการ ขอให้ห้ามจำหน่ายจ่ายโอนนั่นเอง เมื่อตามคำร้องปรากฏว่า จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้โอนที่นาพิพาทให้จำเลยที่ 1 ในระหว่าง การพิจารณา และจำเลยที่ 1 กำลังบอกขายให้บุคคลอื่นต่อไป พอชี้ ให้เห็นความตั้งใจของจำเลยทั้งสามว่าจะจำหน่ายจ่ายโอนเพื่อ ขัดขวางแก่การบังคับตามคำบังคับคดี ซึ่งอาจจะออกบังคับเอาแก่จำเลย ทั้งสามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 255 แล้วคดีนี้โจทก์ฟ้องขอบังคับซื้อ ที่นาพิพาท หากจำเลยที่ 1 จะขายที่นาพิพาทต้องแจ้งให้โจทก์ทราบ ตามสิทธิที่จะซื้อก่อน ตาม พ.ร.บ.การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 54 และหากขายที่นาพิพาทไปแล้วผู้ซื้อก็ต้อง รับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามมาตรา 28ซึ่งโจทก์ได้รับความคุ้มครอง อยู่แล้วก็ตาม แต่ถ้าปล่อยให้จำเลยโอนที่นาพิพาทไปยังบุคคลภายนอก แม้โจทก์ชนะคดีก็ไม่อาจบังคับคดีแก่จำเลยเพื่อให้ได้มาซึ่ง ที่นาพิพาท โจทก์ต้องไปดำเนินการ เพื่อ บังคับซื้อจากบุคคลภายนอก ผู้รับโอนตามมาตรา 54 ใหม่ ทำให้เกิด ภาระ แก่โจทก์ไม่มีที่สิ้นสุด โจทก์จึงมีสิทธิขอคุ้มครองชั่วคราวได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 254(2) ศาลชั้นต้นต้องรับ คำร้อง ของโจทก์ไว้ไต่สวน.

พฤติการณ์ระหว่างโจทก์กับจำเลยตามที่ปรากฏในคำฟ้องและเอกสารท้ายฟ้องเป็นเรื่องที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท มิใช่เรื่องเช่าทรัพย์สิน แม้โจทก์จะบรรยายฟ้องว่าโจทก์เช่านาจากจำเลย ก็ไม่มีผลเป็นการเช่าที่พิพาท เมื่อโจทก์มิใช่ผู้เช่าที่ดินพิพาท จึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 53,54 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง.

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบเป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีที่เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ ไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54 วรรคสองมาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ขอผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ข้อที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้ แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้

ขณะที่ผู้ให้เช่าได้ขายนาพิพาทให้จำเลยนั้น พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ยังมีผลใช้บังคับอยู่ การที่ผู้ให้เช่านาพิพาทไม่ได้มีหนังสือแจ้งการขายนาพิพาทให้โจทก์ผู้เช่านาพิพาททราบ เป็นการไม่ปฏิบัติตามมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์จึงมีสิทธิซื้อนาพิพาทคืนจากจำเลยในราคาและตามวิธีการชำระเงินที่ผู้ให้เช่าได้ขายให้แก่จำเลยนั้นได้ คดีนี้เกิดขึ้นก่อนพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 จะมีผลใช้บังคับ จึงไม่อาจนำบทบัญญัติตามมาตรา 54วรรคสอง มาตรา 56 และมาตรา 57 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวมาใช้บังคับได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่า และผู้รับโอนจะต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า กล่าวโดยเฉพาะย่อมมีสิทธิเรียกเอาค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ผู้เช่านาจึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่านาให้แก่จำเลยผู้รับโอนนาพิพาท ที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์มิได้ฟ้องภายในกำหนดเวลาที่โจทก์จะต้องใช้สิทธิซื้อนาคืนนั้น ปรากฏว่าจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ในข้อนี้ไว้แม้ศาลล่างทั้งสองจะวินิจฉัยในปัญหาข้อนี้ให้ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้.

ฟ้องโจทก์ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ตามพื้นที่ที่โจทก์เช่าทำนาอยู่เดิม มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามเนื้อหาแห่งสัญญาเช่า หากแต่เป็นการอ้างว่ามีการเช่า เพื่อผลที่จะได้สิทธิในการซื้อที่นาที่เช่าก่อนคนอื่น ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 รายละเอียดของสัญญาเช่าดังกล่าว จึงไม่จำเป็นต้องบรรยายในฟ้อง และฟ้องโจทก์ได้บรรยายพอเข้าใจได้ว่าที่นาพิพาทอยู่ทางตอนใดของที่ดิน ส่วนจะมีอาณาเขตแน่นอนอย่างไร เป็นเรื่องที่โจทก์จะนำสืบได้ในชั้นพิจารณาทั้งการที่จำเลยให้การว่า ก่อนจะโอนขายที่นาพิพาท ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วโจทก์ไม่แสดงความจำนงว่าจะซื้อ และโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านาตามกฎหมาย เป็นคำให้การตรงตามประเด็นที่โจทก์ฟ้อง แสดงว่าจำเลยเข้าใจสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามฟ้องโจทก์ได้ดีแล้วฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

ฟ้องโจทก์ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ตามพื้นที่ที่โจทก์เช่าทำนาอยู่เดิม มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามเนื้อหาแห่งสัญญาเช่า หากแต่เป็นการอ้างว่ามีการเช่า เพื่อผลที่จะได้สิทธิในการซื้อที่นาที่เช่าก่อนคนอื่น ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 รายละเอียดของสัญญาเช่าดังกล่าว จึงไม่จำเป็นต้องบรรยายในฟ้อง และฟ้องโจทก์ได้บรรยายพอเข้าใจได้ว่าที่นาพิพาทอยู่ทางตอนใดของที่ดิน ส่วนจะมีอาณาเขตแน่นอนอย่างไร เป็นเรื่องที่โจทก์จะนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ทั้งการที่จำเลยให้การว่า ก่อนจะโอนขายที่นาพิพาทได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วโจทก์ไม่แสดงความจำนงว่าจะซื้อ และโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านาตามกฎหมาย เป็นคำให้การตรงตามประเด็นที่โจทก์ฟ้อง แสดงว่าจำเลยเข้าใจสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามฟ้องโจทก์ได้ดีแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม

ฟ้องโจทก์ขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่นาพิพาทให้แก่โจทก์ตามพื้นที่ที่โจทก์เช่าทำนาอยู่เดิม มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามเนื้อหาแห่งสัญญาเช่า หากแต่เป็นการอ้างว่ามีการเช่า เพื่อผลที่จะได้สิทธิในการซื้อที่นาที่เช่าก่อนคนอื่น ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 รายละเอียดของสัญญาเช่าดังกล่าว จึงไม่จำเป็นต้องบรรยายในฟ้อง และฟ้องโจทก์ได้บรรยายพอเข้าใจได้ว่าที่นาพิพาทอยู่ทางตอนใดของที่ดิน ส่วนจะมีอาณาเขตแน่นอนอย่างไร เป็นเรื่องที่โจทก์จะนำสืบได้ในชั้นพิจารณาทั้งการที่จำเลยให้การว่า ก่อนจะโอนขายที่นาพิพาท ได้แจ้งให้โจทก์ทราบแล้วโจทก์ไม่แสดงความจำนงว่าจะซื้อ และโจทก์ไม่ใช่ผู้เช่านาตามกฎหมาย เป็นคำให้การตรงตามประเด็นที่โจทก์ฟ้อง แสดงว่าจำเลยเข้าใจสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามฟ้องโจทก์ได้ดีแล้วฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม.