คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4

การที่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย คงทำให้ผู้ร้องไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิอันจะได้รับชําระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จํานองเท่านั้น แต่ผู้ร้องยังเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่ใช้สิทธิขอกันส่วนได้ในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) และที่ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด สิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) ก็ไม่ได้เสียไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงต้องรับการแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระเพื่อกันเงินที่เหลือจากการขายทอดตลาดห้องชุดหลังจากบังคับจํานองชําระหนี้แก่โจทก์

บริษัท ส. ได้ทำการจัดสรรที่ดินโดยแบ่งแยกที่ดินเป็นที่ดินก่อสร้างอาคารชุด 24 แปลง ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ 56 แปลง และแบ่งเป็นที่ดินก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ 1 แปลง เป็นที่ดินสร้างหอสูงเก็บน้ำประปา 1 แปลง ทั้งได้จัดให้มีสาธารณูปโภคเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เมื่อพิจารณาจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินแล้วปรากฏว่า สระว่ายน้ำ ถนนภายในโครงการ ที่ดินที่สร้างหอสูงเก็บน้ำประปาเป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุดทาวน์เฮาส์ภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และทาวน์เฮาส์ของจำเลยทั้ง 2 หลัง อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวด้วย จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ซึ่งกำหนดว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไปไม่ได้ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งหอเก็บน้ำสูง สโมสร สระว่ายน้ำและถนนจึงยังคงเป็นสาธารณูปโภค ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด อันได้แก่ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และที่ดินที่ตั้งทาวน์เฮาส์ของจำเลย ดังนั้นโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และจำเลยย่อมมีสิทธิในการใช้สอยสาธารณูปโภคดังกล่าวร่วมกัน
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามข้อบังคับและตามมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย รวมทั้งให้มีอำนาจในการฟ้องร้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 และมาตรา 36 ซึ่งตามมาตรา 18 วรรคสอง ของพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ โดยที่ตามมาตรา 4 บัญญัติคำนิยามของเจ้าของร่วมว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด นอกจากนี้ตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ หมวดที่ 1 ข้อ 2 กำหนดว่า เจ้าของร่วมหมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และหมวดที่ 5 ข้อ 15.4 กำหนดว่าเจ้าของร่วมแต่ละรายการจะต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมตลอดถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าวซึ่งตามข้อบังคับดังกล่าวก็มีการกำหนดให้เฉพาะเจ้าของร่วมเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ ผู้มีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 คือเจ้าของร่วม ซึ่งหมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเท่านั้น เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์โดยมิได้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด จึงมิใช่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดร่วมกับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับดังกล่าวและไม่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายแก่โจทก์ทั้งยี่สิบสี่แต่อย่างใด แม้ก่อนหน้านี้โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จะได้มีการเรียกประชุมโดยมีจำเลยเข้าร่วมประชุมด้วย และยินยอมชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ก็ตามก็ยังไม่ถือว่าเป็นข้อผูกพันที่จำเลยจะต้องยึดถือปฏิบัติตลอดไปเนื่องจากมิใช่หน้าที่ตามกฎหมาย ทั้งไม่อาจถือว่าการที่จำเลยตกลงยินยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางก่อนหน้านั้นเป็นการตกลงทำสัญญากับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปริยายเนื่องจากเป็นการชำระไปตามที่จำเลยเข้าใจว่ามีหน้าที่ต้องชำระ เมื่อจำเลยทราบว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยย่อมมีอำนาจยกเลิกการปฏิบัติตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปฏิเสธที่จะชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อไปได้ โจทก์ทั้งยี่สิบสี่ไม่มีอำนาจเรียกให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

แผ่นพับโฆษณาเป็นประกาศโฆษณาที่จำเลยแจกจ่ายแก่ผู้ซื้อห้องชุด เพื่อจูงใจให้ผู้พบเห็นเข้าทำสัญญากับจำเลย สิ่งที่จำเลยกำหนดในแผ่นพับที่เป็นสื่อกลางโฆษณาให้ผู้ซื้อทราบว่าจะได้รับสิ่งใดเป็นการตอบแทนการเข้าทำสัญญาซื้อห้องชุดจึงถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ซื้อ ดังที่บัญญัติไว้ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 จำเลยซึ่งเป็นผู้ประกอบธุรกิจจึงมีหน้าที่ตามมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรมที่จะต้องแจ้งข้อที่ผู้บริโภคควรทราบให้กระจ่างชัด ทั้งต้องไม่ใช้ข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมในการโฆษณาต่อผู้บริโภคเกี่ยวกับ สภาพ คุณภาพ หรือลักษณะของสินค้าหรือบริการไม่ว่าในทางใด ซึ่งตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) บัญญัติว่า ข้อความที่จะก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการไม่ว่าจะกระทำโดยใช้หรืออ้างอิงรายงานทางวิชาการ สถิติ หรือสิ่งใดสิ่งหนึ่งอันไม่เป็นความจริงหรือเกินความจริงหรือไม่ก็ตาม ถือว่าเป็นข้อความที่ไม่เป็นธรรม ดังนี้ แม้จำเลยไม่มีเจตนาให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ส่วนของจำเลยเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด แต่ตามแผ่นพับโฆษณา รูปแผนผังที่ปรากฏทางพิพาทที่เป็นทางเข้าออกและพื้นที่ติดชายหาดติดต่อกับพื้นที่อาคารชุด มีลักษณะที่ก่อให้เกิดความเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ซึ่งเป็นพื้นที่ใช้สอยอันมีผลต่อสถานะความเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ทำให้ผู้ซื้อเข้าใจไปว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง เป็นพื้นที่ที่เจ้าของร่วมจะได้ใช้ประโยชน์ร่วมกันอย่างเป็นทรัพย์ส่วนหนึ่งของอาคารชุด การโฆษณาของจำเลยจึงเป็นการโฆษณาด้วยข้อความที่เป็นการไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ดังบัญญัติตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 22 (2) จำเลยจึงต้องรับผลแห่งการโฆษณานั้น การที่จำเลยไม่แสดงให้ชัดแจ้งเพื่อให้ปรากฏแก่ผู้ซื้อซึ่งเป็นผู้บริโภคว่าที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ประกอบธุรกิจต้องกระทำให้ปรากฏอย่างชัดเจนในการโฆษณา ในขอบมาตรฐานทางการค้าที่เหมาะสมกับภายใต้ระบบธุรกิจที่เป็นธรรม แม้จำเลยไม่มีเจตนาลวงผู้บริโภค จำเลยก็ต้องผูกพันตามแผนผังในแผ่นพับโฆษณา ซึ่งถือเป็นข้อตกลงอันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย ดังที่บัญญัติตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 11 และแม้ลักษณะที่แสดงตามแผ่นพับ จะแสดงว่า ทางและที่ดินติดชายหาดเป็นการใช้ประโยชน์ร่วมกันของโรงแรมและอาคารชุดก็ตาม ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ก็ยังคงมีสถานะเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมอยู่ด้วย การที่โรงแรมมีส่วนร่วมใช้ประโยชน์ด้วย หาทำให้ที่ดินพิพาททั้ง 2 แปลง ไม่ใช่ทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมไม่ ทั้งทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดนั้น นอกจากทรัพย์สินอื่น ๆ ตามที่กฎหมายบัญญัติแล้ว ยังหมายความถึงทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยดังบัญญัติความตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 และมาตรา 15 ทั้งนี้ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะขึ้นทะเบียนอาคารชุดระบุว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่หรือเจ้าของทรัพย์สินนั้นจะแสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ก็ตาม เพราะเป็นกรณีตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดโดยผลของกฎหมาย

บริษัท ส. ซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุด มีหน้าที่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนตามมาตรา 4 และมาตรา 18 นับแต่วันที่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเมื่อปี 2535 จนถึงวันที่บริษัท ส. โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้บุคคลอื่น หากไม่แปลความดังว่า บริษัท ส. สามารถใช้ประโยชน์จากห้องชุดที่บริษัทถือกรรมสิทธิ์อยู่โดยไม่ต้องรับผิดชอบชำระค่าส่วนกลาง ทั้ง ๆ ที่บริษัทก็ใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมอื่น ๆ จึงไม่เป็นธรรมแก่เจ้าของร่วมอื่นในอาคารชุด ส. การแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 ในปี 2551 เป็นการแก้ไขเพื่อให้เกิดความชัดเจนขึ้นในส่วนที่เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดไว้ถือว่าเป็นเจ้าของร่วมที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเช่นเดียวกัน มิได้บัญญัติเพิ่มหน้าที่ความรับผิดชอบหรือเพิ่งจะถือว่าผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมแต่อย่างใด

แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 12 บัญญัติไว้ว่า "กรรมสิทธิ์ในห้องชุดจะแบ่งแยกไม่ได้" แต่มาตรา 13 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "เจ้าของห้องชุดมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลที่เป็นของตน และมีกรรมสิทธิ์รวมในทรัพย์ส่วนกลาง" และ พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดคำนิยามไว้ในมาตรา 4 "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย "ห้องชุด" หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล จากบทนิยามดังกล่าวและบทบัญญัติในมาตรา 12, 13 หาได้มีการกล่าวถึงการเป็นส่วนควบของห้องชุดไว้แต่อย่างใด การที่ที่จอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลจะเป็นส่วนควบของห้องชุดหรือไม่นั้น จึงต้องพิจารณาตาม ป.พ.พ. บรรพ 1 ว่าด้วยทรัพย์ ซึ่งมีบทบัญญัติส่วนควบในมาตรา 144 ว่า "ส่วนควบของทรัพย์หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น" เมื่อพิจารณาสภาพของที่จอดรถของห้องชุดที่กำหนดไว้ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ระบุเพียงว่าเป็นรายการทรัพย์ส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุด ทั้งที่จอดรถสำหรับห้องชุดก็หาได้อยู่ติดกับห้องชุดไม่ โดยจะเป็นพื้นที่สำหรับจอดรถแยกไว้ต่างหากในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่จอดรถ ประกอบกับที่จอดรถนั้น แม้จะมีความสำคัญสำหรับผู้อยู่อาศัยในอาคารชุด ซึ่งต้องมีที่จอดรถสำหรับรถยนต์ของตนเอง แต่ที่จอดรถก็หาได้เป็นสิ่งที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีคู่กับห้องชุดทุกห้องไม่ โดยลักษณะของห้องชุดที่ซื้อขายกันทั่วไปนั้น อาจจะมีที่จอดรถรวมอยู่หรือไม่ก็ได้ และอาจจะซื้อที่จอดรถเพิ่มได้สำหรับบางอาคารชุด ดังนั้นที่จอดรถตามสภาพแห่งทรัพย์และจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นจึงไม่เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของห้องชุดสามารถแยกออกจากกันได้ ที่จอดรถจึงเป็นเพียงทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด มิใช่ส่วนควบ

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวได้บัญญัติการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด ผู้จัดการและคณะกรรมการซึ่งได้รับแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด อันมีลักษณะคล้ายคลึงกับวิธีจัดการบริษัทจำกัด เหตุนี้จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 1195 มาใช้บังคับเช่นกัน ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 บัญญัติให้การร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้น ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมติ ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปโดยรวดเร็วและมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลายเมื่อโจทก์ทั้งสิบสองต่างเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนในอาคารชุดซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ทั้งสิบสองย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนตาม ป.พ พ. มาตรา 1336 จำเลยที่ 1 คงมีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามมติเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ การที่จำเลยที่ 1 จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูหรือคีย์การ์ดให้แก่โจทก์ทั้งสิบสองซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ย่อมทำให้โจทก์ทั้งสิบสองเสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ทั้งสิบสอง จึงไม่อาจกระทำได้

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้
ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว
1/1

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 บัญญัติว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" หมายความว่า ส่วนของอาคารที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม และมาตรา 15 บัญญัติว่า ทรัพย์สินต่อไปนี้ให้ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลาง
(1) ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด
(2) ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(3) โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคงและเพื่อการป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด
(4) อาคารหรือส่วนของอาคารและเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(5) เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
(6) สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด
(7) ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน
เมื่ออาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อมทรัพย์พิพาทล้วนมิได้ตั้งอยู่บนที่ดินที่ตั้งอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า และไม่มีส่วนใดส่วนหนึ่งเกี่ยวข้องกับอาคารชุดโจทก์ทั้งห้า ดังนั้น ทรัพย์พิพาทจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าหรือไม่ จึงต้องพิจารณาว่าเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของห้องชุด หรือเพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุดหรือไม่ จำเลยที่ 1 ขายโครงการอาคารชุดโดยโฆษณาว่าจะจัดให้มีอาคารจอดรถ อาคารสโมสร สระว่ายน้ำ รั้ว ถนนภายในโครงการและสนามเด็กเล่นหรือสวนหย่อม เพื่อให้เจ้าของใช้ประโยชน์ร่วมกัน ในสัญญาซื้อขายห้องชุดระบุว่า ผู้ซื้อมีสิทธิเป็นสมาชิกตลอดชีพของศูนย์สุขภาพ ซึ่งประกอบด้วยห้องออกกำลังกาย ห้องอบไอน้ำ สนามเทนนิสและอื่น ๆ ต่อมาเมื่อเจ้าของร่วมได้เข้าใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทแล้ว จำเลยที่ 1 ยังยินยอมให้โจทก์ทั้งห้าจัดการดูแลทรัพย์พิพาทในลักษณะทรัพย์ส่วนกลาง กับยอมให้โจทก์ทั้งห้านำเงินที่เจ้าของร่วมชำระเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางไปบำรุงรักษาทรัพย์พิพาทเช่นนี้ จะเห็นได้จากการโฆษณาขายโครงการอาคารชุด สภาพและที่ตั้งของทรัพย์พิพาท ลักษณะและประโยชน์ในการใช้สอยของทรัพย์พิพาทและการจัดการดูแลบำรุงรักษาโดยโจทก์ทั้งห้า ทรัพย์พิพาทจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ทั้งห้าตามฟ้องโดยผลของกฎหมายดังกล่าวข้างต้นที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้นแล้ว แม้จำเลยที่ 1 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดจะมิได้ระบุว่าทรัพย์พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือแม้จำเลยที่ 1 มิได้แสดงเจตนายกกรรมสิทธิ์ทรัพย์พิพาทให้เป็นทรัพย์ส่วนกลางก็ตาม เมื่อทรัพย์พิพาทตกเป็นทรัพย์ส่วนกลางโดยผลของกฎหมาย เจ้าของห้องชุดจึงเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ร่วมกันในทรัพย์พิพาทตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 13 วรรคหนึ่ง ฉะนั้น แม้จำเลยที่ 1 จะมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินทรัพย์พิพาท จำเลยที่ 1 ก็ไม่มีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปจดทะเบียนจำนองหรือภาระจำยอมแก่บุคคลอื่นรวมถึงจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 กรณีจึงไม่จำต้องคำนึงว่าจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 จะรับจดทะเบียนไว้โดยสุจริตหรือไม่

แม้บัญชีทรัพย์ส่วนกลางจะไม่ได้ระบุว่าอุปกรณ์การเชื่อมต่อสายไฟฟ้าที่ห้องควบคุมไฟฟ้าบริเวณชั้น 2 เป็นทรัพย์ส่วนกลางด้วยก็ตาม แต่ก็ไม่ได้ระบุว่าอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลด้วยเช่นกัน เมื่อพิเคราะห์ถึงลักษณะการใช้งานของอุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวก็เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมในการใช้ไฟฟ้าในชั้นนั้น ๆ ซึ่งมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติคำนิยามของ " ทรัพย์ส่วนกลาง " ว่า หมายถึงส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอันที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่ออุปกรณ์ไฟฟ้าดังกล่าวเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามนัยคำนิยามดังกล่าว อุปกรณ์ไฟฟ้าเป็นต้นเหตุเกิดเพลิงไหม้เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ในความครอบครองของจำเลยที่ 1 และไฟฟ้าเป็นของเกิดอันตรายได้โดยสภาพ เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่สามารถพิสูจน์ให้ได้ว่าการเสียหายเกิดขึ้นแต่เหตุสุดวิสัย หรือเกิดเพราะความผิดของผู้ต้องเสียหายนั้นเอง จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดต่อ ศ. เจ้าของร่วม ผู้เอาประกันภัยไว้กับโจทก์ ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 437 วรรคสอง และเมื่อโจทก์ในฐานะผู้รับประกันภัยได้ชำระค่าสินไหมทดแทน ให้แก่ ศ. ไป โจทก์ชอบที่จะรับช่วงสิทธิจากผู้เอาประกันภัยเรียกให้จำเลยที่ 1 ชำระเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี นับแต่วันที่โจทก์ได้ชำระเงินไป

ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าทางพิพาทบนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 เป็นถนนที่โจทก์ร่วมจัดให้มีขึ้นในการก่อสร้างอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 ทั้งข้อความและภาพที่โฆษณาที่โจทก์ร่วมโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดก่อนจดทะเบียนอาคารชุด ระบุไว้ชัดเจนว่าสาธารณูปโภค สาธารณูปการ มีถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ลานจอดรถ เมื่อใบโฆษณาดังกล่าวโจทก์ร่วมทำขึ้นเพื่อโฆษณาขายโครงการอาคารชุดแก่ประชาชนทั่วไป จึงถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด อีกทั้งโจทก์ร่วมยังเสนอรายละเอียดโครงการต่อคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติระบุประเภทของการใช้ที่ดินในบริเวณโครงการของโจทก์ร่วมว่าที่ขายไม่ได้คือถนน ลานจอดรถ ทางเท้า สนามหญ้าและที่ว่างเปิดโล่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ร่วมมีการแก้ไขใบโฆษณาดังกล่าวผิดไปจากเดิม จึงต้องฟังว่าทางพิพาทดังกล่าวโจทก์ร่วมจัดให้เป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุด จำเลยที่ 1 โดยจำเลยที่ 2 ในฐานะผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ตามสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดระบบรักษาความปลอดภัยและจัดการตามมติของเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเคหะชุมชนธนบุรี 8 และรายงานการประชุมใหญ่วิสามัญนิติบุคคลเคหะชุมชนธนบุรี 8 ครั้งที่ 2 /2548 และจำเลยทั้งสองยังชี้แจงการทำรั้วตาข่ายตามหนังสือที่ นธบ. 8- 030/2549 ลงวันที่ 27 มกราคม 2549 แก่โจทก์ร่วมทราบว่าการทำรั้วตาข่าย ตามความประสงค์ส่วนใหญ่ของเจ้าของร่วมนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อป้องกันภยันตรายกับผู้พักอาศัยในชุมชนฯ และเพื่อทดแทนรั้วตาข่ายเดิมที่ใช้งานมานานและชำรุดอันเป็นการย้ำให้เห็นว่าจำเลยทั้งสองทำตามอำนาจหน้าที่ จึงไม่ต้องขออนุญาตโจทก์ร่วม นอกจากนี้ยังได้ความตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ 17 กรกฎาคม 2550 ที่ศาลชั้นต้นเดินเผชิญสืบว่า โจทก์นำชี้รั้วตาข่ายที่จำเลยทั้งสองทำตามภาพถ่ายยาวตลอดแนวทางพิพาทร่นจากแนวรั้วลวดหนามเดิมประมาณ 1 ศอก แสดงว่าจำเลยทั้งสองทำรั้วเสาเหล็กและตาข่ายเหล็กภายในที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง จึงมิได้รุกล้ำที่ดินอื่นของโจทก์ร่วมและที่ดินโจทก์ การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และโจทก์ร่วม การที่โจทก์ร่วมยินยอมให้โจทก์ใช้ทางพิพาทก็ดีและหลังจากฟ้อง โจทก์ร่วมจดทะเบียนที่ดินโฉนดเลขที่ 137052 ให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ก็ดีหาก่อให้เกิดสิทธิใด ๆ แก่โจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางไม่ การที่โจทก์เข้าออกเส้นทางพิพาทไม่ได้ การกระทำของจำเลยทั้งสองก็ถือไม่ได้ว่าเป็นการก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์