คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 4

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 วรรคสี่ บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ส่วนการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามมาตรา 17, 33, 36 และ 37 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ ต้องมีนิติบุคคลเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้ย่อมเห็นได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคลแต่ประการใด การที่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวได้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ทำการรักษาความปลอดภัยให้แก่บรรดาทรัพย์สินของจำเลยที่ 3 ย่อมหมายถึงทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่รวมไปถึงรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ แม้หลังทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 3 ได้แจ้งระเบียบรักษาความปลอดภัย เช่น การตรวจสอบสติกเกอร์ที่ติดรถยนต์ การรับบัตรอนุญาตจอดรถยนต์ และตรวจสอบการขนของเข้าออกอาคาร ก็เป็นเพียงมาตรการให้เกิดความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยในอาคารชุด หาได้มีความหมายครอบคลุมไปถึงการรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ นอกจากนี้การที่จำเลยที่ 3 ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 ยังมีลักษณะเป็นการทำแทนเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุกคนรวมทั้ง ส. ผู้ครอบครองรถยนต์ของโจทก์ด้วย เงินที่ใช้ในการว่าจ้างก็มาจากเงินที่เจ้าของร่วมทุกคนชำระเป็นเงินกองทุนและเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง ดังนี้แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจ้างจะต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดต่อโจทก์เนื่องจากจำเลยที่ 1 ลูกจ้างของจำเลยที่ 2 กระทำโดยประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้คนร้ายลักรถยนต์ของโจทก์ไป จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมในการว่าจ้างจำเลยที่ 2 รักษาความปลอดภัย ก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์

เมื่อหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้เงิน โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธิบังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาได้ หากทรัพย์สินดังกล่าวมิได้มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นมิให้อยู่ในความรับผิดแห่งการบังคับคดีตาม ป.วิ.พ. 278, 282 และมาตรา 285 การยึดเฉพาะที่ดินในคดีนี้จึงเป็นการยึดโดยชอบด้วยกฎหมาย
การใช้สิทธิบังคับคดีจะต้องอยู่ในขอบเขตแห่งกฎหมายที่ห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษาเกินกว่าที่พอจะชำระหนี้ตามคำพิพากษา เมื่อหนี้ตามคำพิพากษาในคดีนี้มีจำนวนต้นเงินรวมดอกเบี้ยที่พึงได้รับตามอัตราที่ระบุในคำพิพากษาแล้วเพียงหนึ่งล้านบาทเศษ ราคาที่ดินตามที่เจ้าพนักงานที่ดินประเมินไว้คือ 2,421,000 บาท จึงยังอยู่ในกรอบแห่งเจตนารมณ์ของกฎหมายในการใช้สิทธิบังคับคดีตามมาตรา 284 วรรคหนึ่ง ปรากฏว่าจำเลยยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อาคาร 5 ชั้น เป็นส่วนควบของที่ดินมีมูลค่าถึง 36,000,000 บาท หากโจทก์นำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดสิ่งปลูกสร้างด้วย ก็ย่อมเป็นการบังคับคดีที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติ มาตรา 284 วรรคหนึ่ง และทำให้บุคคลที่ซื้อห้องชุดในอาคารดังกล่าวซึ่งมีเพียงบุคคลสิทธิที่จะบังคับได้เฉพาะคู่สัญญาจะซื้อจะขายคือจำเลยต้องได้รับความเดือดร้อนในการบังคับคดีไปด้วย
ข้ออ้างตามคำร้องของจำเลยว่าเป็นการบังคับคดีขัดต่อบทบัญญัติใน ป.วิ.พ. มาตรา 282 (2) นั้น หาตรงต่อข้อเท็จจริงในการบังคับคดีนี้ไม่ เพราะบทมาตรานั้นใช้บังคับเฉพาะการอายัดสิทธิเรียกร้องซึ่งลูกหนี้ตามคำพิพากษาพึงมีสิทธิได้รับโอนสังหาริมทรัพย์ หรืออสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งสิทธิทั้งปวงอันมีอยู่ในทรัพย์เหล่านั้น มิใช่การบังคับคดีโดยการยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษา ซึ่งโจทก์มีสิทธิโดยชอบตามมาตรา 282 (1)
ส่วนที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้เพิกถอนการยึดโดยให้เหตุผลว่าที่ดินตามคำร้องมิใช่ทรัพย์สินของจำเลย แต่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 นั้น การที่จะเป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติดังกล่าว จะต้องมีการดำเนินการจดทะเบียนอาคารชุดเสียก่อน อันเป็นเงื่อนไขสำคัญดังบัญญัติไว้ในมาตรา 6 เมื่อยังมิได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดตามพระราชบัญญัติดังกล่าว ที่ดินตามคำร้องจึงยังมิได้เป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งอยู่ในข้อห้ามมิให้ถูกบังคับขายทอดตลาดตามพระราชบัญญัตินั้น

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย จำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดก็ตาม แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการ ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การที่จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด โดยกำหนดระเบียบว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ได้ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น การออกระเบียบข้อบังคับเช่นนี้ทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ทั้งเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน 5 ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) ก็ตาม แต่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์

นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคล ทั้งการละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องกระทำก็ไม่เป็นละเมิด การที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิด จึงเป็นเหตุให้คนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์ จะถือเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่นั้นไม่ได้ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานต่อโจทก์ฐานละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420

ตามสัญญาขายห้องชุดระหว่างผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อระบุข้อความว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ หมายเลข 538 - 540, 547 - 549 ของอาคารจอดรถจำนวน 5 คัน ให้แก่โจทก์เป็นเงิน 10,014,333 บาท ถือได้ว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดพร้อมที่จอดรถยนต์ตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 458 ซึ่งโจทก์ในฐานะเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ย่อมมีสิทธิต่าง ๆ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1336
ที่จอดรถยนต์ในอาคารชุดโดยสภาพย่อมถือเป็นทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 แต่เมื่อสัญญาขายห้องชุดที่โจทก์ซื้อกรรมสิทธิ์มาระบุว่าขาย (ห้องชุด) พร้อมที่จอดรถ ที่จอดรถยนต์ตามที่ระบุไว้ย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์พร้อมห้องชุดและไม่ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" ของอาคารชุดอีกต่อไป แต่ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ของโจทก์แล้ว จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่อาจออกระเบียบหรือกระทำการใด ๆ เกี่ยวกับที่จอดรถยนต์ดังกล่าวในภายหลังให้เป็นที่เสื่อมความสะดวกแก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเกินกว่า 6 เดือน จำเลยก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก เมื่อจำเลยออกระเบียบห้ามมิให้โจทก์นำรถยนต์เข้ามาจอดในที่จอดรถยนต์ตามสัญญาขาย กระทั่งโจทก์ต้องนำรถยนต์ไปจอดในสถานที่อื่น จนต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นโดยไม่จำเป็น อันถือเป็นการขัดขวางสิทธิใช้สอยทรัพย์สินตามสัญญาขายห้องชุดของโจทก์ ถือได้ว่าเป็นการจงใจกระทำละเมิดต่อโจทก์ ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์

แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม"ทรัพย์สินส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว

การสร้างอาคารพิพาทสูง 30 ชั้น จำเลยได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานให้ก่อสร้างได้ตามกฎหมายแล้ว จำเลยจึงมีสิทธิที่จะก่อสร้างอาคารได้ตามที่ได้รับอนุญาตนั้น หากจำเลยก่อสร้างอาคารผิดแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตอย่างใดก็เป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานจะว่ากล่าวกับจำเลยเป็นอีกกรณีหนึ่ง
เมื่อโจทก์เห็นว่าจำเลยก่อสร้างอาคารสูงกว่าที่ตกลงระบุกันไว้ในสัญญาอันเป็นการผิดสัญญาซื้อขายห้องชุดที่ระบุว่าจำเลยจะสร้างอาคารชุดสูงเพียง 27 ชั้น โจทก์ย่อมมีสิทธิเพียงแต่บอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเท่านั้น แต่หามีสิทธิที่จะบังคับจำเลยให้รื้อถอนอาคารชั้นที่ 28 ถึงชั้นที่ 30 ไม่
ตามสัญญาซื้อขายอาคารชุดระบุว่าจำเลยจะต้องติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกต่างหากในแต่ละห้องชุดและร้านค้า แต่จำเลยไม่ดำเนินการติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาแยกแต่ละห้องชุดและร้านค้าเป็นการผิดสัญญา เมื่อปรากฏว่าโจทก์ทำสัญญาซื้อห้องชุดเพียงห้องเดียว และโจทก์ไม่ได้รับมอบอำนาจจากผู้ซื้อรายอื่นให้ฟ้องคดีแทน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยให้ติดตั้งมิเตอร์น้ำประปาให้แก่ผู้ซื้อรายอื่นได้
ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดออกโดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ระบุว่าห้องชุดมีพื้นที่ 74.29 ตารางเมตร และระบุในสารบัญจดทะเบียนว่ารายการทรัพย์สินส่วนบุคคลที่อยู่นอกห้องชุดมีเนื้อที่ 5.28 ตารางเมตรดังนี้ ห้องชุดพิพาทต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร รวมเข้าเป็นเนื้อที่ของห้องชุดพิพาทด้วย ตามมาตรา 4 สัญญาซื้อขายห้องชุดรายพิพาทนี้จึงมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร