คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18 วรรคสอง

การที่ผู้ร้องไม่ได้แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดินซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 วรรคท้าย คงทำให้ผู้ร้องไม่ใช่เจ้าหนี้บุริมสิทธิอันจะได้รับชําระหนี้ก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จํานองเท่านั้น แต่ผู้ร้องยังเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่ใช้สิทธิขอกันส่วนได้ในฐานะเจ้าหนี้บุริมสิทธิตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ประกอบมาตรา 41 (2) และที่ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด สิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 41 (2) ก็ไม่ได้เสียไป เจ้าพนักงานบังคับคดีจึงต้องรับการแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระเพื่อกันเงินที่เหลือจากการขายทอดตลาดห้องชุดหลังจากบังคับจํานองชําระหนี้แก่โจทก์

แม้ผู้ร้องไม่ได้ส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนดตาม ป.วิ.พ. มาตรา 335 วรรคสอง ก็มิได้ทำให้บุริมสิทธิของผู้ร้องในฐานะเจ้าหนี้เกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งเป็นบุริมสิทธิลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 (2) ต้องเสียไป และเมื่อผู้ร้องส่งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 41 วรรคท้าย ก่อนที่จะมีการจ่ายเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแล้ว ย่อมทำให้ผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอยู่ในลำดับก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนองด้วย

บริษัท ส. ได้ทำการจัดสรรที่ดินโดยแบ่งแยกที่ดินเป็นที่ดินก่อสร้างอาคารชุด 24 แปลง ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ 56 แปลง และแบ่งเป็นที่ดินก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ 1 แปลง เป็นที่ดินสร้างหอสูงเก็บน้ำประปา 1 แปลง ทั้งได้จัดให้มีสาธารณูปโภคเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เมื่อพิจารณาจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินแล้วปรากฏว่า สระว่ายน้ำ ถนนภายในโครงการ ที่ดินที่สร้างหอสูงเก็บน้ำประปาเป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุดทาวน์เฮาส์ภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และทาวน์เฮาส์ของจำเลยทั้ง 2 หลัง อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวด้วย จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ซึ่งกำหนดว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไปไม่ได้ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งหอเก็บน้ำสูง สโมสร สระว่ายน้ำและถนนจึงยังคงเป็นสาธารณูปโภค ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด อันได้แก่ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และที่ดินที่ตั้งทาวน์เฮาส์ของจำเลย ดังนั้นโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และจำเลยย่อมมีสิทธิในการใช้สอยสาธารณูปโภคดังกล่าวร่วมกัน
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามข้อบังคับและตามมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย รวมทั้งให้มีอำนาจในการฟ้องร้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 และมาตรา 36 ซึ่งตามมาตรา 18 วรรคสอง ของพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ โดยที่ตามมาตรา 4 บัญญัติคำนิยามของเจ้าของร่วมว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด นอกจากนี้ตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ หมวดที่ 1 ข้อ 2 กำหนดว่า เจ้าของร่วมหมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และหมวดที่ 5 ข้อ 15.4 กำหนดว่าเจ้าของร่วมแต่ละรายการจะต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมตลอดถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าวซึ่งตามข้อบังคับดังกล่าวก็มีการกำหนดให้เฉพาะเจ้าของร่วมเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ ผู้มีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 คือเจ้าของร่วม ซึ่งหมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเท่านั้น เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์โดยมิได้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด จึงมิใช่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดร่วมกับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับดังกล่าวและไม่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายแก่โจทก์ทั้งยี่สิบสี่แต่อย่างใด แม้ก่อนหน้านี้โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จะได้มีการเรียกประชุมโดยมีจำเลยเข้าร่วมประชุมด้วย และยินยอมชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ก็ตามก็ยังไม่ถือว่าเป็นข้อผูกพันที่จำเลยจะต้องยึดถือปฏิบัติตลอดไปเนื่องจากมิใช่หน้าที่ตามกฎหมาย ทั้งไม่อาจถือว่าการที่จำเลยตกลงยินยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางก่อนหน้านั้นเป็นการตกลงทำสัญญากับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปริยายเนื่องจากเป็นการชำระไปตามที่จำเลยเข้าใจว่ามีหน้าที่ต้องชำระ เมื่อจำเลยทราบว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยย่อมมีอำนาจยกเลิกการปฏิบัติตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปฏิเสธที่จะชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อไปได้ โจทก์ทั้งยี่สิบสี่ไม่มีอำนาจเรียกให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดจากเจ้าพนักงานบังคับคดีเท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่ โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่า เจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 จนครบถ้วน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง, 41 และข้อบังคับกับเงื่อนไขที่ระบุในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีดังกล่าว โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 5 ปี ย้อนหลังพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี เพียงจำนวนที่โจทก์เสนอขอชำระและออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ โดยไม่ยอมชำระหนี้ที่เจ้าของเดิมค้างชำระทั้งหมด เมื่อโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ให้รับผิดตามคำฟ้องของโจทก์แล้ว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 13 ซึ่งเป็นผู้จัดการของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 12 ได้เช่นกัน

โจทก์รู้ตั้งแต่ก่อนประมูลซื้อห้องชุดว่า เจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ทั้งตามประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีกำหนดให้ผู้ซื้อทรัพย์ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่ค้างชำระด้วย การที่โจทก์เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้เท่ากับโจทก์ตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศขายทอดตลาดดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่โจทก์ยินยอมเป็นผู้รับผิดชำระหนี้รายนี้ เมื่อปรากฏว่าเจ้าของร่วมเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มให้แก่จำเลยที่ 1 ที่โจทก์อ้าง ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ. (ฉบับที่ 29) พ.ศ.2558 มาตรา 3 ที่บัญญัติให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเพื่อออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในสามสิบวันนับแต่วันที่ได้รับคำบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้นั้น มาตรา 2 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว บัญญัติให้พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นไป แต่การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีเกิดขึ้นก่อนที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ จึงไม่อาจนำ ป.วิ.พ. มาตรา 309 จัตวา มาใช้บังคับแก่กรณีนี้ได้ เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเงินเพิ่มที่เจ้าของร่วมเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า "เจ้าของร่วม (หมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด) ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ" เจ้าของร่วมจึงมีหน้าที่ที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18 วรรคสอง ดังกล่าว และในกรณีที่จะต้องมีการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ขอจดทะเบียนก็จะต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานตามที่บัญญัติไว้ มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งบัญญัติว่า "ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง" โจทก์เป็นเพียงผู้ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีและแม้โจทก์จะมิใช่ลูกหนี้ผู้ซึ่งค้างชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามที่ระบุไว้ในมาตรา 18 วรรคสองก็ตาม แต่การที่โจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทตามประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมมีผลเท่ากับโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงว่า จะรับผิดชอบชำระหนี้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดีให้แก่บุคคลภายนอกแทนลูกหนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 374 ดังนั้น เมื่อเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระอยู่แก่จำเลยแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ชำระหนี้ค่าส่วนกลางให้แก่จำเลยด้วย โจทก์จะมาอ้างว่าตนมิได้เป็นผู้ก่อหนี้ที่จำเลยเรียกให้ชำระจึงไม่ต้องมารับผิดชำระหนี้ตามมาตรา 18 วรรคสอง หาได้ไม่

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ กรณีถือได้ว่าโจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้องชุดพิพาททั้งสาม เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว
หน้าที่ของการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระในขั้นตอนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดเนื่องจากโจทก์ขอให้รับรองสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจากเจ้าของเดิมมาเป็นของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง มิใช่การพิจารณาหน้าที่ของผู้จัดการหรือการพิจารณาบุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 36 และมาตรา 41 ที่จะบังคับให้ได้มาซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระว่าไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นคนละขั้นตอนกันกับที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีนี้

ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า "...ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ที่มีต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วย" ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดีที่กำหนดให้ระบุข้อความลักษณะดังกล่าวในกรณีที่ทรัพย์ที่ขายทอดตลาดเป็นอาคารชุดเพื่ออนุวัตรตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดพิพาทได้จึงต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขดังกล่าวจะปฏิเสธอ้างว่าไม่ทราบเงื่อนไขนี้ไม่ได้ ทั้งก่อนประกาศขายทอดตลาด จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งยอดหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจำนวน 1,264,798.51 บาท ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระอยู่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบแล้ว ซึ่งโจทก์สามารถขอตรวจสอบภาระหนี้สินดังกล่าวได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าสู้ราคาได้อยู่แล้ว เพราะเอกสารดังกล่าวอยู่ในสำนวนบังคับคดีของเจ้าพนักงานบังคับคดีทั้งเป็นข้อมูลสำคัญที่โจทก์ต้องนำมาประกอบการตัดสินใจเข้าสู้ราคาในการขายทอดตลาด ข้ออ้างของโจทก์ที่ว่าไม่ทราบว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทมีภาระหนี้สินจำนวนเท่าใดจึงฟังไม่ขึ้น เมื่อโจทก์ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระให้แก่จำเลยที่ 1 จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลอดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์