คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 391 วรรคหนึ่ง

จำเลยทั้งสองให้การเพียงว่าสิทธิเรียกร้องโจทก์ขาดอายุความแล้ว เนื่องจากจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าซื้อกับบริษัท ศ. ผู้ให้เช่าซื้อเดิมเมื่อวันที่ 13 พฤศจิกายน 2538 แต่โจทก์ฟ้องคดีเกินกำหนดระยะเวลา 10 ปีแล้ว จึงขาดอายุความ คดีมีประเด็นข้อพิพาทตามคำฟ้องและคำให้การเพียงว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความนับจากวันทำสัญญาหรือไม่เท่านั้น อีกทั้งไม่มีประเด็นอายุความอันเกี่ยวด้วยการเลิกสัญญาเนื่องจากจำเลยทั้งสองมิได้ให้การในประเด็นดังกล่าวไว้ การที่ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่าเมื่อนับจากวันที่โจทก์มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายได้จนถึงวันที่โจทก์ฟ้องคดี คดีโจทก์ขาดอายุความนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็นข้อพิพาทแห่งคดี ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5)
คำฟ้องของโจทก์ที่เรียกร้องให้จำเลยทั้งสองชดใช้ค่าเสียหายอันเกิดจากการขายรถยนต์แล้วยังขาดราคาค่าเช่าซื้ออยู่และค่าขาดประโยชน์นั้น เป็นกรณีที่โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการที่จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาเช่าซื้อ การฟ้องเรียกค่าเสียหายเช่นนี้เป็นผลมาจากการเลิกสัญญาไม่มีกฎหมายบัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความสิบปีตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30 ซึ่งเมื่อสัญญาเช่าซื้อสิ้นสุดลงผู้ให้เช่าซื้อย่อมอาจบังคับให้ผู้เช่าซื้อชดใช้ค่าขาดประโยชน์และราคารถยนต์ส่วนที่ขาดได้นับแต่วันดังกล่าวตามมาตรา 193/12 ซึ่งเป็นวันที่อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องนั้นได้ มิใช่สิทธิเรียกร้องของผู้ให้เช่าซื้อมีอายุความสิบปีนับแต่วันทำสัญญา ฟ้องโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
ข้อเท็จจริงตามพยานหลักฐานของโจทก์ไม่ปรากฏหลักฐานเป็นหนังสือบอกกล่าวของผู้ให้เช่าซื้อให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาภายใน 30 วัน และมีการบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 6 สัญญาเช่าซื้อจึงยังไม่เลิกกันเพราะเหตุที่จำเลยที่ 1 ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อสองงวดติดต่อกันดังฟ้องของโจทก์ การที่ผู้ให้เช่าซื้อมิได้ดำเนินการตามขั้นตอนการบอกกล่าวทวงถามและการบอกเลิกสัญญา จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องรับผิดชดใช้ค่าขาดราคาซึ่งเป็นค่าเสียหายที่โจทก์อาจเรียกร้องได้ในกรณีที่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ แต่เมื่อต่อมาบริษัท ศ. ติดตามรถยนต์กลับคืนมาเมื่อวันที่ 23 ตุลาคม 2539 โดยไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า จำเลยที่ 1 ได้โต้แย้งคัดค้าน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า คู่สัญญาสมัครใจเลิกสัญญากันโดยปริยาย คู่กรณีแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และการที่จำเลยที่ 1 ได้ใช้รถยนต์ที่เช่าซื้อก่อนเลิกสัญญาโดยไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อนั้น จำเลยที่ 1 จำต้องใช้เงินเป็นค่าใช้ทรัพย์ให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อตามมาตรา 391 วรรคสาม พร้อมดอกเบี้ย และเมื่อผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิเรียกได้แต่ค่าใช้ทรัพย์ที่เช่าซื้อโดยไม่ชำระค่าเช่าซื้อเท่านั้นจึงไม่ก่อให้เกิดความรับผิดในการเสียภาษีมูลค่าเพิ่มแต่อย่างใด

การที่โจทก์จองซื้อที่ดินและอาคารพาณิชย์จากจำเลย 2 แปลง คือแปลงหมายเลข 1314 และ 1315 โดยวางเงินจองไว้แปลงละ 100,000 บาท ย่อมถือได้ว่าเป็นการให้มัดจำและเป็นหลักฐานว่าได้ทำสัญญากันแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 แม้ตามใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์จะมีข้อความว่าให้ทำสัญญาเป็นหนังสือต่อกัน และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำก็ตาม แต่ใบจองดังกล่าวระบุราคาขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ไว้ และระบุว่าวางเงินจองจำนวน 100,000 บาท กับระบุค่าโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยเป็นผู้ชำระ ซึ่งแสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์กันต่อไป กรณีจึงมีสาระสำคัญครบถ้วนเป็นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์กับจำเลย ดังนั้น ใบจองซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ข้อเท็จจริงที่ยกขึ้นอ้างในฎีกา ถือได้ว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 จึงต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อหนี้ที่ต่างต้องชำระมิได้กำหนดเวลาไว้แน่นอน ต่างฝ่ายย่อมเรียกให้อีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลัน โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควร บอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดขึ้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ประกอบมาตรา 369 การที่จำเลยมีหนังสือบอกกล่าวนัดโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1314 โดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ชำระหนี้ แต่โจทก์เพิกเฉย จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยมีสิทธิรับเงินมัดจำ จำนวน 100,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) ส่วนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแปลงหมายเลข 1315 จำเลยบอกเลิกสัญญาโดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนจึงไม่ชอบตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกัน แม้ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญาตามพฤติการณ์ แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์จำเลยว่าสมัครใจที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 จึงไม่มีผลผูกพันกันต่อไป กรณีไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิรับเงินมัดจำจำนวน 100,000 บาท
สำหรับเงินค่าทำสัญญาที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์สองแปลง เป็นเงินแปลงละ 100,000 บาท รวมเป็นเงิน 200,000 บาท นั้น ไม่ใช่มัดจำ แต่เป็นการชำระราคาค่าที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์บางส่วน เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกันแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ส่วนเงินที่จะต้องใช้คืนแก่กันให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วยคิดแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงหมายเลข 1315 และราคาที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ทั้งสองแปลงบางส่วนดังกล่าวที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 2 เมษายน 2545 อันเป็นวันที่รับไว้เป็นต้นไป

การที่คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมนั้น เป็นเพียงผลตามกฎหมายในกรณีเลิกสัญญาตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง เท่านั้น สภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ เป็นเรื่องที่โจทก์กล่าวอ้างว่าจำเลยทั้งสองผิดสัญญาที่ทำไว้กับโจทก์ ทำให้โจทก์เสียหาย ไม่ได้รับชำระเงินตามสัญญาและไม่ได้รับการโอนคืนประทานบัตรรวมทั้งทรัพย์สินอื่นตามที่จำเลยทั้งสองตกลงว่าจะคืนให้ หากโจทก์ประสงค์ที่จะได้รับชำระเงินหรือทรัพย์สินสิ่งใดที่มีการโอนหรือส่งมอบตามสัญญาไปแล้วคืนเพียงใด อย่างไรหรือจำนวนเท่าใด ก็ชอบที่จะต้องระบุมาในคำขอท้ายฟ้องเพื่อศาลจะได้พิพากษาให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติและบังคับคดีได้โดยถูกต้อง โจทก์จะอ้างว่าเมื่อศาลพิพากษาให้โจทก์และจำเลยทั้งสองกลับคืนสู่ฐานะเดิมแล้วโจทก์จะไปไล่เบี้ยเอาแก่จำเลยทั้งสองตามรายละเอียดในสัญญาต่อไปโดยอาศัยคำพิพากษาดังกล่าวหาได้ไม่ คำขอของโจทก์ในลักษณะเช่นนี้จึงไม่มีสภาพเป็นคำขอบังคับที่ศาลจะพิพากษาให้ตามคำขอได้ ทั้งนี้ ไม่เกี่ยวกับว่าโจทก์จะเสียค่าขึ้นศาลในทรัพย์สินส่วนที่จะให้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมมาด้วยหรือไม่

แม้ข้อความในบันทึกชำระค่าจองสิทธิการเช่าและสัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยจะต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยให้ครบถ้วนเมื่อใดก็ตามแต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ แผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารศูนย์การค้าของจำเลยนั้นถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อปรากฏว่าในวันเปิดศูนย์การค้าของจำเลย จำเลยยังดำเนินการจัดให้มีกิจการตามคำโฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยไม่ครบถ้วนตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ โดยไม่ปรากฏเหตุแห่งความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่ง
คำโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเช่าซึ่งจำเลยมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณา จำเลยจะอ้างว่าคำโฆษณาของจำเลยเป็นเพียงหนังสือเชิญชวนซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคตไม่ได้ เพราะเป็นการเอาเปรียบโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา และการมีโรงภาพยนตร์และกิจการตามที่จำเลยได้โฆษณาในศูนย์การค้าของจำเลยย่อมทำให้มีบุคคลเข้ามาจับจ่ายใช้สอยที่ศูนย์การค้าของจำเลยมากขึ้น ทำให้โจทก์มีโอกาสที่จะขายสินค้าของโจทก์ได้มากขึ้นไปด้วย ไม่ใช่ไม่มีผลต่อกิจการของโจทก์ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายประพฤติผิดสัญญาเช่าพื้นที่ศูนย์การค้า โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย โดยโจทก์และจำเลยคู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าจองสิทธิการเช่าจำนวน 359,000 บาท ให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง

เหตุที่โจทก์ที่ 1 เข้าทำสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิแฟรนไชส์กับจำเลยเป็นเพราะโจทก์ที่ 1 เชื่อในคำโฆษณาของจำเลยว่า โจทก์ที่ 1 จะได้ซื้อสินค้าในราคาถูกกว่าทั่วไปและได้รับการส่งสินค้าตรงเวลา เป็นสินค้าที่เป็นที่นิยม 4 ยี่ห้อ เป็นอะไหล่แท้จากโรงงาน รายได้ของแต่ละสาขาต่อเดือนอยู่ที่จำนวน 500,000 บาท ถึง 1,000,000 บาท อัตราส่วนกำไรโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 30 เปอร์เซ็นต์ เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่างๆ แล้ว และมีการบริหารจัดการแฟรนไชส์ที่ดี แม้ในสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิจะมิได้ระบุข้อตกลงเกี่ยวกับราคาสินค้า ความหลากหลายของสินค้าและการส่งสินค้าให้ถูกต้องก็ตาม แต่การโฆษณาของจำเลยดังกล่าวย่อมทำให้โจทก์ที่ 1 เข้าใจได้ในขณะเข้าทำสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิกับจำเลยว่าจำเลยผู้ให้สิทธิตกลงจะดำเนินการตามคำโฆษณานั้นเพื่อเป็นการตอบแทนที่โจทก์ที่ 1 เข้าทำสัญญาเป็นผู้รับสิทธิจนเป็นมูลเหตุจูงใจให้โจทก์ที่ 1 เข้าทำสัญญากับจำเลย ดังนี้ จึงต้องถือว่าคำโฆษณาดังกล่าวเป็นข้อตกลงซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิผูกพันจำเลยให้มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามคำโฆษณานั้นด้วย เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการตามคำโฆษณาก็ย่อมเป็นฝ่ายผิดสัญญาอนุญาตให้ใช้สิทธิ เมื่อโจทก์ที่ 1 บอกเลิกสัญญาดังกล่าวแล้ว จำเลยก็จำต้องให้โจทก์ที่ 1 คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม และโจทก์ที่ 1 มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยในฐานะผิดสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสี่

เมื่อสัญญาเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้ ให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้น ๆ ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสาม การที่สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยในข้อ 9 ระบุให้บรรดางานที่โจทก์ได้ทำขึ้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยโดยโจทก์จะเรียกร้องค่าเสียหายใด ๆ ไม่ได้ เพื่อเป็นผลให้จำเลยไม่ต้องใช้ค่างานแก่โจทก์ จึงเป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้า อันเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งหากสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจลดลงได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง หาใช่ว่าจะต้องบังคับตามข้อสัญญาโดยเด็ดขาดเป็นผลให้จำเลยไม่ต้องใช้เงินตามควรค่าแห่งงานแก่โจทก์เสมอไปไม่

แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใดแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควร และโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย การที่จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ถือได้ว่าการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้
เมื่อจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบและจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วสัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง และการที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง ป.พ.พ. หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

ในโครงการอาคารชุด ร. จำเลยจัดทำภาพจำลองอาคารและแผ่นโฆษณาระบุว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด โดยมีสระน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของอาคารชุดเพื่อจูงใจลูกค้าให้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์ผู้จะซื้อเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าจำเลยตกลงจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถควบคู่ไปกับการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าด้วย การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่และอาคารศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้พรรณนาไว้ การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างจำเลยผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะก่อสร้างอาคารชุดที่จะขายติดกับอาคารศูนย์สรรพสินค้าในโครงการอาคารชุดและโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเพราะเห็นว่าห้องชุดที่จะซื้อมีอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ติดกับอาคารชุดนั้น อันจะทำให้โจทก์ได้รับความสะดวกสบายในการซื้อสินค้าต่างๆตามที่ต้องการและประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วย ดังนี้ แม้ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดและก่อสร้างศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด แต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำและศูนย์สรรพสินค้าดังกล่าวตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ เพราะแผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารชุดและอาคารศูนย์สรรพสินค้าถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย
เมื่อปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในปี 2541 ในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุผลความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยยอมที่จะคืนเงินที่โจทก์ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อเมื่อจำเลยยังดำเนินการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าไม่เสร็จและมิได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดภายในกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่โจทก์กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ จึงเท่ากับโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินอันจะต้องใช้คืนนั้นนับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2545 แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินที่จำเลยได้รับไว้นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 อันเป็นวันผิดนัดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 247 ประกอบ 246 และ142

ตามคำฟ้องโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแล้วเรียกค่าเสียหายสองส่วน คือ ส่วนหนึ่งให้จำเลยคืนเงินทั้งหมดที่รับไปและอีกส่วนหนึ่งเรียกค่าผลประโยชน์ตอบแทนตามที่โฆษณาว่าโจทก์จะได้รับ ซึ่งการเรียกให้จำเลยคืนเงินทั้งหมดที่ได้รับเป็นผลของการเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง ที่ให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ในกรณีเรียกให้จำเลยคืนเงินที่รับไปนี้จึงหาใช่เป็นการใช้สิทธิเรียกค่าสินไหมทดแทนตาม มาตรา 215 ไม่ เช่นนี้จึงต้องพิจารณาก่อนว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าชอบหรือไม่ เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่า มิได้ระบุวันที่ที่จำเลยที่ 1 จะต้องดำเนินการปลูกสวนป่าหรือทำการก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งก่อสร้างต่างๆ ในโครงการสวนป่าพนาขวัญให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาใดทั้งไม่ได้กำหนดเวลาให้โจทก์ต้องชำระราคาที่ดินพร้อมการปลูกไม้สวนป่าส่วนที่เหลือในวันจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่เท่าใด สำหรับกำหนดเวลา 6 ปี ตามที่จำเลยประกาศโฆษณาว่าโจทก์จะได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการปลูกต้นไม้เศรษฐกิจนั้น ประกาศโฆษณานี้มีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้าถึงผลตอบแทนที่จะได้รับภายใน 6 ปี จึงถือได้ว่าใบประกาศโฆษณาดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแต่กำหนดระยะเวลา 6 ปี จะเริ่มนับก็ต้องเริ่มจากวันปลูกพันธุ์ไม้ซึ่งหาได้กำหนดไว้แน่นอนไม่ว่าจะปลูกพันธุ์ไม้เมื่อใด ฉะนั้น กำหนดเวลา 6 ปี จึงหาใช่กำหนดเวลาที่ชัดเจนไม่ ทั้งมิได้มีข้อตกลงให้ปรากฏว่ากำหนดระยะเวลา 6 ปีนี้ให้ถือเป็นเงื่อนเวลาสิ้นสุดของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าด้วย ดังนั้นสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าจึงหาได้มีกำหนดเวลาชำระหนี้ให้ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 เช่นนี้ สิทธิบอกเลิกสัญญาจึงต้องเป็นไปตามบทบัญญัติของมาตรา 387 ซึ่งหากโจทก์เห็นว่าจำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้ โจทก์จะต้องกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยที่ 1 ชำระหนี้ภายในเวลานั้น หากจำเลยที่ 1 ไม่ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดให้ โจทก์จึงจะบอกเลิกสัญญาได้ การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าและให้จำเลยคืนเงินที่รับไปโดยมิได้กำหนดเวลาพอสมควรให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลานั้นก่อน ทำให้การบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าของโจทก์ไม่ชอบ และเป็นผลให้โจทก์ไม่อาจเรียกให้จำเลยคืนเงินที่รับไปทั้งหมดได้ ส่วนค่าผลประโยชน์ตอบแทนตามโฆษณาที่โจทก์เรียกมาอีกส่วนหนึ่งนั้น เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่า ข้อ 4 เป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 จะเป็นผู้จัดหาพันธุ์ไม้ การปลูกและการดูแลรักษาซึ่งต้นสัก ต้นสะเดา และต้นประดู่เพิ่งปลูกก่อนวันที่ทำบันทึกตรวจสอบที่ดินประมาณ 4 เดือนแม้มีต้นกระถินณรงค์ (กระถินเทพณรงค์) ปลูกไว้ประมาณ 5 ปี แต่ตามสัญญาจ้างเหมาปลูกสร้างสวนป่าและตารางแสดงชนิดจำนวนของต้นไม้ที่ปลูกต่อเนื้อที่หนึ่งไร่ซึ่งจำเลยทั้งสองไม่ได้โต้แย้งว่าการปลูกต้นไม้ตามสัญญาไม่ใช่หน้าที่ของจำเลยทั้งสองจำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่ต้องนำพันธุ์ไม้อื่น มิใช่เฉพาะกระถินณรงค์เท่านั้นมาปลูกในที่สวนป่าของโจทก์ ประกอบกับบันทึกการตรวจสอบที่ดินกระทำหลังจากโจทก์ฟ้องคดีแล้วประมาณ 9 เดือน แสดงให้เห็นได้ว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้ปลูกพืชเศรษฐกิจต่างๆ ตามที่ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งจะเป็นเหตุให้ภายในเวลา 6 ปี โจทก์จะไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนตามที่จำเลยที่ 1 โฆษณาไว้อย่างแน่นอน เช่นนี้ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 ผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสวนป่าแล้ว การที่จำเลยที่ 1 ไม่ได้ปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวทำให้โจทก์ไม่ได้รับผลประโยชน์ตอบแทนจากการตัดต้นไม้เหล่านั้นที่มีอายุ 6 ปีขึ้นไป ไปขายอันเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่การผิดสัญญาของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 215

ปัญหาเรื่องค่าสมาชิกสนามกอล์ฟแยกต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นข้อที่ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นหรือไม่นั้น ต้องพิจารณาจากคำฟ้อง คำให้การและประเด็นที่ศาลชั้นต้นได้วินิจฉัยเป็นสำคัญ เมื่อตามคำฟ้อง คำให้การและข้อที่ศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้วฟังข้อเท็จจริงว่าจำเลยต้องคืนค่าที่ศาลพิพากษาและค่าสนามกอล์ฟให้โจทก์ ถือว่าปัญหาดังกล่าวเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิอุทธรณ์ว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเกี่ยวกับสิทธิการเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟและไม่ต้องคืนเงินค่าสมาชิกสนามกอล์ฟให้แก่โจทก์ได้
เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ซึ่งกรณีนี้หมายรวมถึงการเป็นสมาชิกสนามกอล์ฟที่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมด้วย โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่ได้ชำระไปแล้วพร้อมดอกเบี้ย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง เมื่อดอกเบี้ยที่จำเลยจะต้องชำระให้โจทก์เป็นดอกเบี้ยตามมาตรา 391 วรรคสอง อันเนื่องจากโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา จึงไม่ใช่ดอกเบี้ยค้างชำระซึ่งมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33 (1)
เมื่อสิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยเกิดแต่โจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา จึงเป็นหนี้อุปกรณ์ของค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่โจทก์เรียกคืนอันเป็นส่วนที่เป็นหนี้ประธานสิทธิเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยจึงมีอายุความและเริ่มนับอายุความเช่นเดียวกันกับหนี้ประธาน สิทธิเรียกร้องเงินค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟที่โจทก์เรียกคืนจากจำเลยยังไม่ขาดอายุความ 10 ปี ดังนั้น สิทธิเรียกร้องดอกเบี้ยซึ่งเป็นส่วนที่เป็นหนี้อุปกรณ์ของค่าซื้อที่ดินและค่าสมาชิกสนามกอล์ฟอันเป็นส่วนที่เป็นหนี้ประธานย่อมไม่ขาดอายุความไปด้วย