คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 386

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 568 วรรคแรก ข้อความว่าผู้เช่าจะเรียกให้ลดค่าเช่าลงตามส่วนก็ได้ มีความหมายอยู่ในตัวว่าผู้เช่าจะไม่เรียกให้ลดค่าเช่าลงก็ได้ บทบัญญัติดังกล่าวมิได้บังคับให้ต้องลดค่าเช่าลงในกรณีที่ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าสูญหายไปแต่เพียงบางส่วน สัญญาเช่าที่มีข้อตกลงว่าจำเลยต้องชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์เป็นรายปีไม่ว่าจำนวนรั้วที่กั้นและเนื้อที่โฆษณาจะลดลงด้วยประการใดก็ตามค่าเช่าในแต่ละรายปีจะไม่เปลี่ยนแปลงนั้นจึงไม่ขัดต่อกฎหมาย สัญญามีข้อความว่า "ในกรณีที่ผู้เช่า (จำเลย) ไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา ให้กรุงเทพมหานคร (โจทก์)ริบเงินค้ำประกันสัญญาตามสัญญาข้อ 3 และให้ถือเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อกันทันที โดยไม่ต้องบอกกล่าวก่อน" นั้นเป็นการให้สิทธิเลิกสัญญาเฉพาะโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เท่านั้น มิได้ให้สิทธิแก่จำเลยผู้ไม่ชำระหนี้ด้วย

โจทก์เช่าซื้อรถพิพาทจากจำเลยในราคา 500,000 บาท ชำระเงินในวันทำสัญญา 100,000 บาท ส่วนที่เหลือตกลงแบ่งชำระเป็นรายเดือนโจทก์ผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อหลายงวดรวมเป็นเงิน 50,000 บาทได้มีการทำบันทึกข้อตกลงไว้ที่สถานีตำรวจว่า โจทก์จะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างให้จำเลย ฝ่ายจำเลยจะไปต่อทะเบียนเสียภาษีรถพิพาทให้โจทก์ โดยนัดกันในวันที่ 15 มีนาคม 2530 ข้อความดังกล่าวแสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้ถือเอากำหนดเวลาชำระค่าเช่าซื้อตามสัญญาเป็นข้อสาระสำคัญ ดังนั้น จะถือว่าโจทก์ผิดนัดผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุนี้ยังไม่ได้ ทั้งสองฝ่ายต้องปฏิบัติตามข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่ ครั้งถึงวันนัดโจทก์เตรียมตั๋วแลกเงินจำนวน 50,000 บาทไป แต่ฝ่ายจำเลยไม่ได้นำทะเบียนรถมาอ้างว่าจำเลยไปติดต่อเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังไม่ได้ทะเบียนมาจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดข้อตกลงและผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและผลแห่งการบอกเลิกสัญญาย่อมทำให้คู่ความแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับสู่ฐานะเดิม กล่าวคือ โจทก์ต้องคืนรถพิพาทให้จำเลยและต้องใช้เงินตามค่าแห่งการใช้สอยรถพิพาทให้จำเลยส่วนจำเลยก็ต้องคืนค่าเช่าซื้อแก่โจทก์ โจทก์เช่าซื้อรถพิพาทจากจำเลยแล้วได้ทำการซ่อมแซมรถพิพาทโดยเปลี่ยนเฟืองท้ายโช้กอับ เพลากลาง และเปลี่ยนเบาะใหม่การซ่อมแซมดังกล่าวมิใช่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อย แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและสมควรเพื่อรักษารถพิพาทให้อยู่ในสภาพใช้งานและรับส่งคนโดยสารได้ จำเลยต้องรับผิดชดใช้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547

โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ว่า ศาลชั้นต้นตีความข้อตกลงแห่งสัญญาเอกสารหมาย จ.1 ผิดทำให้ศาลชั้นต้นฟังพยานหลักฐานผิดไปจากสำนวน หากตีความตามที่โจทก์ที่ 1 อุทธรณ์ จะเห็นได้ว่าโจทก์ที่ 1 สืบได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา อุทธรณ์ของโจทก์ที่ 1เช่นนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมาย สัญญาแม้จะมิได้กำหนดเวลาให้ผู้ขายส่งมอบข้าวสารให้ผู้ซื้อก็ตามแต่ที่สัญญาระบุว่าผู้ซื้อจะต้องชำระราคาข้าวสารให้ผู้ขายภายในวันที่ 30 กันยายน 2529 นั้น พอจะอนุมานได้ว่าคู่กรณีตกลงให้ผู้ขายส่งมอบข้าวสารให้แก่ผู้ซื้อภายในกำหนดเวลาดังกล่าวด้วยทั้งนี้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 และเมื่อเกิดสัญญากันขึ้นแล้ว คู่กรณีย่อมต้องผูกพันชำระหนี้กันตามสัญญาส่วนฝ่ายใดจะมีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่นั้นย่อมเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายหรือมีข้อความในสัญญาระบุให้สิทธิเลิกสัญญาไว้ เมื่อข้อความในสัญญาตามเอกสารหมาย จ.1 ไม่ได้ระบุให้ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ก่อนหนี้ถึงกำหนดชำระ ทั้งไม่มีกฎหมายให้สิทธิผู้ขายบอกเลิกสัญญาได้ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา เมื่อจำเลยให้การว่าจำเลยได้บอกเลิกสัญญากับโจทก์เมื่อวันที่ 17 กันยายน2529 แล้วเช่นนี้ย่อมถือว่าจำเลยได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จะส่งมอบข้าวสารให้แก่โจทก์ที่ 1 ตามสัญญา การบอกเลิกสัญญาของจำเลยจึงไม่ชอบ เมื่อจำเลยไม่ยอมส่งมอบข้าวสารให้แก่โจทก์ที่ 1 ภายในวันที่ 30 กันยายน 2529 จำเลยจึงเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์ที่ 1ย่อมได้รับความเสียหาย

อุทธรณ์ที่ว่าศาลตีความข้อตกลงแห่งสัญญาผิดไปจากสำนวนหากตีความตามอุทธรณ์แล้วจะเห็นได้ว่าโจทก์ที่ 1 นำสืบได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา เป็นอุทธรณ์ในข้อกฎหมาย แม้ในสัญญาจะมิได้กำหนดเวลาให้ผู้ขายส่งมอบข้าวสารให้ผู้ซื้อก็ตามแต่ที่สัญญาระบุให้ผู้ซื้อต้องชำระราคาให้ผู้ขายภายในวันที่ 30 กันยายน 2529 นั้นพออนุมานได้ว่า คู่กรณีตกลงให้ผู้ขายส่งมอบข้าวสารให้ผู้ซื้อภายในกำหนดเวลาดังกล่าวด้วย ตามป.พ.พ. มาตรา 203 ส่วนสิทธิในการเลิกสัญญาย่อมเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายหรือตามข้อความในสัญญาที่ระบุให้สิทธิไว้เมื่อไม่ปรากฏสิทธิดังกล่าวแล้ว จำเลยผู้ขายย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา การที่จำเลยบอกเลิกสัญญาก่อนที่จะส่งมอบข้าวสารให้แก่โจทก์ที่ 1 จึงไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อจำเลยไม่ยอมส่งมอบข้าวสารแก่โจทก์ที่ 1 ภายในวันที่ 30 กันยายน 2529 จำเลยจึงเป็นผู้ผิดสัญญา.

เมื่อโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่พิพาทแปลงเดียวกันกับที่พิพาทในคดีนี้ แต่ศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าวพิพากษาว่า จำเลยมีสิทธิยึดหน่วงที่พิพาทไว้จนกว่าจะได้รับชำระราคา และยังไม่ปรากฏว่าคำพิพากษาดังกล่าวได้ถูกเปลี่ยนแปลง แก้ไขกลับ หรืองดเสียแต่ประการใด โจทก์และจำเลยทั้งสองซึ่งเป็นคู่ความในคดีดังกล่าวจึงต้องถูกผูกพันตามคำพิพากษานั้น ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145 การที่จำเลยทั้งสองยึดถือครอบครองที่พิพาทอยู่จึงเป็นการกระทำโดยชอบตามคำพิพากษาของศาล ไม่เป็นการละเมิดหรือผิดสัญญาต่อโจทก์อันเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียหายอย่างไร แม้จะเป็นผลให้ผู้ที่จะซื้อที่พิพาทต่อจากโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ก็ตาม จำเลยทั้งสองก็ไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์

จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบแสดงว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทที่จำเลยทำไว้ต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา94พระราชบัญญัติญญัติควบคุมอาคารพ.ศ.2522และประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้เป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้างดัดแปลงซ่อมแซมรื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีการประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้นมิใช่ให้รื้อถอนทันทีแม้ตึกพิพาทจะอยู่ในเขตเพลิงใหม้ซึ่งแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้กำหนดให้มีการตัดถนนใหม่ซึ่งจำเป็นต้องซื้อตึกพิพาทแต่เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหายโจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการเพราะตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคารพ.ศ.2522มาตรา61ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม

จำเลยนำพยานบุคคลมาสืบแสดงว่าสัญญาเช่าตึกพิพาทที่จำเลยทำไว้ต่อโจทก์ที่แท้จริงเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาซึ่งไม่จำต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94พระราชบัญญัติ ญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องให้ใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ เป็นเรื่องที่กฎหมายห้ามก่อสร้าง ดัดแปลง ซ่อมแซม รื้อถอนหรือเคลื่อนย้ายอาคารในเขตที่มีการประกาศใช้บังคับแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้แล้วเท่านั้นมิใช่ให้รื้อถอนทันที แม้ตึกพิพาทจะอยู่ในเขตเพลิงใหม้ซึ่งแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้กำหนดให้มีการตัดถนนใหม่ซึ่งจำเป็นต้องซื้อตึกพิพาทแต่เมื่อสิทธิในการเช่าตึกพิพาทของจำเลยตามสัญญาที่ตกลงกับโจทก์ยังมีอยู่และตึกพิพาทยังไม่ถูกทำลายหรือสูญหาย โจทก์จะยกเงื่อนไขดังกล่าวขึ้นเป็นเหตุบอกเลิกสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ไม่ได้การที่ทางราชการต้องการใช้ที่ดินแห่งใดเพื่อประโยชน์ของทางราชการมิใช่หน้าที่ของโจทก์ที่จะเป็นผู้ดำเนินการ เพราะตามพระราชบัญญัติ ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 61 ได้บัญญัติไว้แล้วว่าในกรณีที่มีความจำเป็นต้องจัดให้ได้มาซึ่งที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ใดเพื่อใช้ประโยชน์ตามที่กำหนดในแผนผังปรับปรุงเขตเพลิงไหม้ ให้ดำเนินการเวนคืนที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นโดยให้นำกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์มาใช้บังคับโดยอนุโลม

โจทก์ฟ้องเรียกเงินค่าเช่า ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้บริการโทรศัพท์และค่าเครื่องโทรศัพท์ถอนคืนไม่ได้พร้อมดอกเบี้ยเป็นเงิน 8,245บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามป.วิ.พ. มาตรา 224 และ มาตรา 248 แม้หัวข้อเรื่องหนังสือที่โจทก์มีถึงจำเลยจะเป็นเรื่องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าโทรศัพท์ แต่เนื้อความในหนังสือก็ได้ระบุว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเป็นเงินจำนวนเท่าใดอย่างชัดแจ้ง ทั้งระบุไว้ด้วยว่าได้บอกเลิกสัญญาเช่าไปแล้ว หลังจากจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าว ไม่ปรากฏว่าได้โต้แย้งทักท้วงต่อโจทก์ประการใดถือได้ว่าโจทก์บอกเลิกการเช่าโทรศัพท์แก่จำเลยโดยชอบแล้ว.

การฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใดจึงต้องถือว่ามีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 164 การที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินของจำเลยทั้งสองให้แก่โจทก์ เนื่องจากโฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุดนั้น ไม่ใช่ความผิดของโจทก์ ไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ การบอกเลิกสัญญาไม่มีผล สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองจึงต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์ตามสัญญา.

การฟ้องบังคับตามสัญญาจะซื้อขาย ไม่มีกฎหมายกำหนดไว้โดยเฉพาะว่าให้ใช้บังคับเสียภายในระยะเวลาเท่าใด จึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164 การที่เจ้าพนักงานที่ดินยังไม่รับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์และจำเลยทั้งสองโดยอ้างว่า โฉนดที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินชำรุด มิใช่เป็นความผิดของโจทก์ จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยทั้งสองจะอ้างเหตุดังกล่าวมาบอกเลิกสัญญากับโจทก์ไม่ได้ สัญญาจะซื้อขายยังใช้บังคับอยู่ จำเลยทั้งสองต้องโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้โจทก์