คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 386

ตามใบตอบรับไปรษณีย์ระบุว่า ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของโจทก์ถึงจำเลยที่ 1 ที่บ้านพักนายตำรวจสถานีตำรวจทางหลวงบางประกง แต่จำเลยที่ 1 ได้ย้ายไปประจำที่อื่นก่อนที่จะได้มีการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ การส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อตามคำฟ้องของโจทก์มีความมุ่งหมายที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์อันเป็นผลที่เนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญา แต่ปรากฏว่าการบอกเลิกสัญญากระทำโดยไม่ชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 และแม้โจทก์จะได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 แล้วก็ตามแต่จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง จำเลยที่ 2 ด้วยเช่นกัน

ตามใบตอบรับไปรษณีย์ระบุว่า ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของโจทก์ถึงจำเลยที่ 1 ที่บ้านพักนายตำรวจสถานีตำรวจทางหลวงบางปะกง แต่จำเลยที่ 1 ได้ย้ายไปประจำที่อื่นก่อนที่จะได้มีการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว การส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อตามคำฟ้องของโจทก์มีความมุ่งหมายที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1 รับผิดต่อโจทก์อันเป็นผลที่เนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 และแม้โจทก์จะได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 แล้วก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยเช่นกัน

ตามใบตอบรับไปรษณีย์ระบุว่า ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของโจทก์ถึงจำเลยที่ 1 ที่บ้านพักนายตำรวจสถานีตำรวจทางหลวงบางปะกง แต่จำเลยที่ 1 ได้ย้ายไปประจำที่อื่นก่อนที่จะได้มีการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ การส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 1 จึงไม่ชอบ ดังนั้น เมื่อตามคำฟ้องของโจทก์มีความมุ่งหมายที่จะบังคับให้จำเลยที่ 1รับผิดต่อโจทก์อันเป็นผลที่เนื่องมาจากการบอกเลิกสัญญา แต่ปรากฏว่าการบอกเลิกสัญญากระทำโดยไม่ชอบ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 และแม้โจทก์จะได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลยที่ 2 แล้วก็ตาม แต่จำเลยที่ 2 มีฐานะเป็นผู้ค้ำประกันจำเลยที่ 1 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 2 ด้วยเช่นกัน

ตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้มีข้อความว่า "การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว" โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณ ที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อ หรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่

สัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้ระบุว่า การบอกกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมาทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทที่เช่าซื้อกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้นหาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่

ตามหนังสือสัญญาเช่าซื้อที่ดินและอาคารที่โจทก์กับจำเลยตกลงทำกันไว้มีข้อความว่า "การบอกล่าวหรือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้ทำเป็นหนังสือส่งถึงผู้เช่าซื้อ ณ ที่อยู่อาศัยของผู้เช่าซื้อตามที่ระบุไว้ในสัญญานี้ หรือ ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อหรือได้ปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผยซึ่งเห็นได้ง่าย ณ สถานที่ที่ให้เช่าซื้อแล้ว เป็นที่ตกลงกันว่าผู้เช่าซื้อได้รับหนังสือนั้นแล้ว" โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาให้แก่จำเลย ณที่อยู่อาศัยตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือสถานที่ที่ให้เช่าซื้อ หรือปิดหนังสือนั้นไว้ในที่เปิดเผย ณสถานที่ที่ให้เช่าซื้ออย่างหนึ่งอย่างใดก็ได้ เมื่อโจทก์เลือกส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไปยังสถานที่ที่ให้เช่าซื้อและการปิดหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์ได้กระทำโดยเปิดเผยที่ประตูรั้วบ้านซึ่งเป็นอาคารที่เช่าซื้อแล้ว จึงเป็นการส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยโดยชอบสัญญาเช่าซื้อเป็นอันเลิกกัน แม้ภายหลังจำเลยจะได้ครอบครองอาคารพิพาทต่อมา ทั้งนำค่าเช่าซื้อบางงวดไปชำระให้แก่โจทก์และโจทก์รับไว้ ก็ถือได้ว่าโจทก์กระทำเพื่อบรรเทาความเสียหายที่โจทก์ได้รับเพราะจำเลยยังไม่ส่งมอบอาคารพิพาทกลับคืนให้แก่โจทก์หลังจากเลิกสัญญากันแล้วเท่านั้น หาใช่เป็นการทำสัญญาเช่าซื้อกันใหม่ไม่

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 3 ทำสัญญาค้ำประกันการชำระหนี้สัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีของจำเลยที่ 1 ที่ 2 ไว้ และในฟ้องระบุถึงจำนวนเงินที่จำเลยทั้งสามเป็นหนี้เบิกเงินเกินบัญชีอยู่จนถึงวันฟ้องทั้งแสดงหลักฐานหนังสือสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับสัญญาค้ำประกันมาด้วย ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ รวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว บัญชีกระแสรายวันที่โจทก์กล่าวอ้างมาในฟ้องเป็นรายละเอียดในชั้นนำสืบไม่จำต้องแนบมาท้ายฟ้อง ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม โจทก์ได้มอบอำนาจให้ ป. ฟ้องคดีแทน และโดยที่เป็นการมอบอำนาจให้ฟ้องคดีแทนได้ทั่วไป แม้มิได้ระบุตัวบุคคลที่จะให้ฟ้องไว้โดยเฉพาะเจาะจงในหนังสือมอบอำนาจ ป. ก็มีอำนาจฟ้อง หลังจากวันที่ 31 มีนาคม 2521 ซึ่งเป็นวันครบกำหนดอายุสัญญาที่ต่อออกไปเป็นครั้งสุดท้าย จำเลยยังคงถอนเงินออกและนำเงินเข้าบัญชีหักทอนหนี้กับโจทก์อีกหลายครั้ง จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน2525 ถือได้ว่า คู่กรณีตกลงทำสัญญาบัญชีเดินสะพัดกันต่อไปโดยไม่มีกำหนดอายุสัญญา เมื่อไม่มีการหักทอนบัญชีและบอกกล่าวเลิกสัญญา สัญญาบัญชีเดินสะพัดระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 จึงยังไม่สิ้นสุดลง เมื่อต่อมาโจทก์มีหนังสือทวงถามให้จำเลยทั้งสามชำระหนี้ให้เสร็จสิ้นภายในวันที่ 15 มีนาคม 2526 ย่อมถือได้ว่าเป็นการบอกกล่าวเลิกสัญญาและมีผลให้สัญญาเลิกกันในวันที่ 15มีนาคม 2526 โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยทบต้นได้จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 15 มีนาคม 2526 จำเลยที่ 3 ให้การเพียงว่า จำเลยที่ 3 ได้วางบัญชีเงินฝากของตนค้ำประกันการกู้ยืมเงินของจำเลยที่ 1 และที่ 2 และมีข้อตกลงว่า หากจำเลยที่ 1 ที่ 2 ผิดนัดไม่ชำระหนี้ ยินยอมให้โจทก์หักเงินจากบัญชีเงินฝากของจำเลยที่ 3 ชำระหนี้ได้ ซึ่งต่อมาโจทก์ได้ถอนเงินฝากดังกล่าวมาชำระจนหมดแล้วเท่านั้น จำเลยที่ 3 มิได้ให้การถึงการที่โจทก์ใช้สิทธิในการถอนเงินล่าช้าอันเป็นการใช้สิทธิไม่ชอบ และทำให้จำเลยที่ 3 เสียหายตามที่ฎีกาโต้เถียงมา จึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

แม้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน กำหนดเรื่องการชำระราคากันว่าโจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยในวันทำสัญญาแล้ว 10,000 บาท ที่เหลือส่งชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 500 บาท จนกว่าจะครบ 37,500 บาทจำเลยจึงจะโอนสิทธิให้ แม้โจทก์มิได้ชำระเงินทุกเดือนรวมหลาย ๆ เดือนชำระครั้งหนึ่ง ไม่ได้ถือกำหนดเวลาในสัญญาเป็นสำคัญก็ตาม แต่เมื่อต่อมาโจทก์รื้อบ้านของโจทก์ที่ปลูกไว้ออกจากที่ดินดังกล่าวไปแล้วไม่ได้ชำระเงินให้จำเลยนานถึง 4 ปีเศษ โดยจำเลยไม่เคยทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้อีกเลย แสดงว่าโจทก์จำเลยเลิกสัญญากันโดยปริยายแล้ว

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขาย โดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขาย และแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน 1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลยไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อ ส.เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่า ส.ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตาม โจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส.ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดินที่จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจเสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการอันเป็นข้อสำคัญก่อน จึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้
โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่จะให้ ส.ปฏิบัติตามข้อขอตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้
สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้

จำเลยทั้งสองและ ส.ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทร่วมกัน ต่อมาโจทก์ตกลงจะซื้อที่ดินเฉพาะส่วนของจำเลยเพื่อนำไปจัดสรรขายโดยทำสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขว่า ผู้จะขายจะทำการรังวัดแบ่งแยกและออกโฉนดแปลงใหม่เป็นกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของผู้จะขายและแจ้งให้ผู้จะซื้อทราบ ผู้จะซื้อจะชำระเงินตามงวดที่ 1 จำนวน1,416,000 บาท ภายใน 30 วัน หลังจากวันรับแจ้ง ปรากฏว่าจำเลย ไปทำการรังวัดแบ่งแยกโฉนดที่ดินออกเป็นโฉนดย่อยแล้ว แต่ยังมีชื่อส. เป็นเจ้าของร่วมกับจำเลยอยู่ ดังนี้ แม้จำเลยจะนำสืบอ้างว่าส. ยินดีจะโอนที่ดินให้โจทก์เมื่อชำระราคาครบถ้วนแล้วก็ตามโจทก์ก็ไม่อาจฟ้องบังคับ ส. ให้โอนที่ดินให้ได้ เพราะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกันข้อกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็นส่วนของจำเลยก่อน ย่อมเป็นข้อสาระสำคัญของสัญญา เนื่องจากโจทก์จะซื้อที่ดินไปเพื่อจัดสรรขาย หากที่ดิน ที่ จะซื้อขายกันยังมีชื่อของผู้ที่มิใช่คู่สัญญากับโจทก์ ถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ด้วยโดยโจทก์ไม่มีสิทธิบังคับ ก็ย่อมไม่อาจ เสี่ยงซื้อที่ดินไปจัดสรรได้ กรณีเป็นเรื่องจำเลยไม่ปฏิบัติการ อันเป็นข้อสำคัญก่อนจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระหนี้ได้ การที่โจทก์ ยังไม่ชำระหนี้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยไม่มีสิทธิ บอกเลิกสัญญาแต่การที่จำเลยมิได้ปฏิบัติการแบ่งแยกโฉนดออกมาเป็น กรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของจำเลยตามข้อตกลง จำเลยจึงตกเป็นฝ่าย ผิดสัญญา โจทก์ มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยปฏิบัติตามสัญญาในส่วนที่ สภาพแห่งหนี้สามารถให้บังคับได้ โจทก์ฟ้องขอบังคับให้จำเลยทั้งสองดำเนินการรังวัดแบ่งแยกที่ดินตามแผนที่ท้ายสัญญา เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทมี ส. ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับจำเลยทั้งสอง และไม่มีข้อผูกพันใด ๆ ที่ จะ ให้ ส.ปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งสอง คำขอของโจทก์จึงไม่อยู่ในสภาพที่จะบังคับได้โดยไม่กระทบถึงสิทธิของ ส.ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกคดี คำขอของโจทก์ส่วนนี้จึงไม่อาจบังคับได้ สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดให้ผู้ใดออกค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 คือพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย แม้คดีจะฟังว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ก็จะขอให้ จำเลยออกค่าใช้จ่ายในการโอนเพียงฝ่ายเดียวไม่ได้.