คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 386

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า 17 เดือน จำเลยให้การว่าจำเลยชำระตลอดมา คงไม่ชำระเพียง 6 เดือนเพราะโจทก์ไม่ยอมรับดังนี้ การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยืมเงินจำเลย และยอมให้หักเงินยืมนั้นกับค่าเช่าที่ยังไม่ได้ชำระ 11 เดือน จำเลยจึงยังไม่ได้ชำระค่าเช่าอีกเพียง 6 เดือน ดังนี้ เป็นการนำสืบเพื่อแสดงว่า จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์แล้ว คงยังไม่ได้ชำระอีก 6 เดือนตามคำให้การของจำเลย มิใช่เป็นการนำสืบนอกประเด็น
ตามสัญญาเช่าที่ดินกำหนดว่า 'หากอายุการเช่าครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่ายังไม่ทำการถมดินและก่อสร้างอาคารร้านค้า อย่างน้อย10 ห้อง และครบ 7 ปีตั้งแต่วันทำสัญญาต้องสร้างให้เสร็จครบอย่างน้อย 20 ห้อง ผู้เช่ายอมให้ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาได้ทันที' ดังนี้ กรณีมีข้อสงสัยว่าเมื่อครบ 3 ปีแล้ว ผู้เช่าถมดินและก่อสร้างร้านค้าเกินกว่า 10 ห้อง แต่ก่อสร้างเสร็จน้อยกว่า 10 ห้อง ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้หรือไม่ จึงต้องตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้เช่าซึ่งเป็นคู่กรณีฝ่ายซึ่งจะต้องเสียในมูลหนี้นั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 11 ว่าจะบอกเลิกสัญญายังไม่ได้จนกว่าจะล่วงพ้น 7 ปีนับตั้งแต่วันทำสัญญาเช่า

การที่ผู้ให้เช่าไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตลอดมา เป็นการแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าณ สำนักงานหรือที่อยู่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าจะว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ต่อมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าผู้เช่าขอชำระค่าเช่าที่ค้างชำระให้แก่ผู้รับโอน แต่ผู้รับโอนไม่ยอมรับชำระ ผู้เช่าจึงส่งค่าเช่านั้นทางธนาณัติไปให้ผู้รับโอน ผู้รับโอนก็ไม่รับอีก ดังนี้ ถือว่าผู้เช่ามิได้ผิดนัดชำระค่าเช่า
การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า อาจกระทำได้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า หรือทำผิดหน้าที่ตามกฎหมายในเรื่องเช่าหรือในกรณีอื่นซึ่งเกี่ยวกับเรื่องการเช่าโดยตรง ส่วนการที่ผู้เช่าไม่ไปให้ความยินยอมในการที่ผู้ให้เช่ารังวัดแบ่งแยกที่ดินที่เช่านั้นไม่เกี่ยวกับการเช่าจึงไม่เป็นเหตุที่ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้และกรณีนี้ก็มิใช่เรื่องที่ผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แต่อย่างใด

การที่ผู้ให้เช่าไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าตลอดมา เป็นการแสดงให้เห็นว่าผู้ให้เช่ามิได้ถือเด็ดขาดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่า ณ สำนักงานหรือที่อยู่ของผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า เมื่อผู้ให้เช่าไม่ไปเก็บค่าเช่าจากผู้เช่าจะว่าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไม่ได้ ต่อมามีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่เช่าผู้เช่าขอชำระค่าเช่าที่ค้างชำระให้แก่ผู้รับโอน แต่ผู้รับโอนไม่ยอมรับชำระ ผู้เช่าจึงส่งค่าเช่านั้นทางธนาณัติไปให้ผู้รับโอน ผู้รับโอนก็ไม่รับอีก ดังนี้ ถือว่าผู้เช่ามิได้ผิดนัดชำระค่าเช่า
การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า อาจกระทำได้ในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาเช่า. หรือทำผิดหน้าที่ตามกฎหมายในเรื่องเช่าหรือในกรณีอื่นซึ่งเกี่ยวกับเรื่องการเช่าโดยตรง ส่วนการที่ผู้เช่าไม่ไปให้ความยินยอมในการที่ผู้ให้เช่ารังวัดแบ่งแยกที่ดินที่เช่านั้น ไม่เกี่ยวกับการเช่าจึงไม่เป็นเหตุที่ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าได้ และกรณีนี้ก็มิใช่เรื่องที่ผู้เช่าต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 แต่อย่างใด

เดิมลูกหนี้ได้เอาที่ดินอันเป็นที่ตั้งโรงงานพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างจำนองค้ำประกันการกู้เบิกเงินเกินบัญชีไว้กับธนาคารนครหลวงไทย จำกัด แล้วธนาคารนั้นได้โอนสิทธิการจำนองให้ธนาคารผู้ร้องโดยความยินยอมของลูกหนี้ ต่อจากนั้นลูกหนี้ได้กู้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคารผู้ร้องเรื่อยมา ต่อมาลูกหนี้ต้องการเงินกู้เพิ่มขึ้น จึงได้ขายฝากเครื่องจักรและอุปกรณ์ในการผลิตน้ำตาลซึ่งติดตั้งและเก็บรักษาไว้ในโรงงานของลูกหนี้ไว้กับธนาคารผู้ร้องเป็นเงิน 4 ล้านบาท มีกำหนดสามปี และในวันเดียวกันนั้นลูกหนี้ได้นำเงิน 4 ล้านบาทที่ธนาคารผู้ร้องจ่ายเป็นค่าขายฝากดังกล่าว ฝากประจำไว้กับธนาคารผู้ร้องโดยลูกหนี้ตกลงให้ธนาคารผู้ร้องมีสิทธิรับเงินตามใบฝากนี้ตลอดจนดอกเบี้ยเงินฝากแทนลูกหนี้เพื่อชดใช้บรรดาหนี้สินและภาระผูกพันทั้งมวลของลูกหนี้ซึ่งมีต่อธนาคารผู้ร้องได้โดยไม่มีเงื่อนไข ซึ่งได้บันทึกข้อความนี้ไว้ด้านหลังใบรับฝากเงินประจำดังกล่าว ต่อมาลูกหนี้ขอเบิกเงินที่ได้ฝากไว้กับธนาคารผู้ร้อง 1 ล้านบาท เพื่อนำไปใช้จ่ายในการดำเนินงานผลิตน้ำตาล ธนาคารผู้ร้องไม่ยอมให้เบิก ลูกหนี้จึงมีหนังสือขอบอกเลิกสัญญาขายฝาก เพื่อจะได้นำหลักทรัพย์ไปใช้เป็นหลักประกันในอันที่จะได้เงินมาดำเนินงานของลูกหนี้ ธนาคารผู้ร้องยอมให้เลิกสัญญาได้ ฉะนั้น เมื่อธนาคารผู้ร้องตกลงยกเลิกการขายฝากตามที่ลูกหนี้เสนอ ธนาคารผู้ร้องย่อมมีสิทธิเอาเงินฝากดังกล่าวของลูกหนี้กลับคืนมาเป็นของธนาคารผู้ร้องได้ เพราะเมื่อคู่สัญญาได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม อนึ่ง จำนวนเงินตามใบฝากประจำก็มีอยู่เท่าจำนวนเงินที่ขายฝากไว้ ธนาคารผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากก็ได้เป็นผู้รับฝากเงินจำนวนนี้จากลูกหนี้ผู้ขายฝากอยู่แล้วจึงย่อมยกเลิกใบฝากเงินนั้นเสีย โดยอาศัยสิทธิที่ลูกหนี้ได้สลักหลังใบฝากเงินนั้นไว้ นำเงินดังกล่าวชำระหนี้ค่าขายฝากได้

เดิมลูกหนี้ได้เอาที่ดินอันเป็นที่ตั้งโรงงานพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างจำนองค้ำประกันการกู้เบิกเงินเกินบัญชีไว้กับธนาคารนครหลวงไทยจำกัดแล้วธนาคารนั้นได้โอนสิทธิการจำนองให้ธนาคารผู้ร้องโดยความยินยอมของลูกหนี้ ต่อจากนั้นลูกหนี้ได้กู้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคารผู้ร้องเรื่อยมา ต่อมาลูกหนี้ต้องการเงินกู้เพิ่มขึ้น จึงได้ขายฝากเครื่องจักรและอุปกรณ์ในการผลิตน้ำตาลซึ่งติดตั้งและเก็บรักษาไว้ในโรงงานของลูกหนี้ไว้กับธนาคารผู้ร้องเป็นเงิน 4 ล้านบาท มีกำหนดสามปีและในวันเดียวกันนั้นลูกหนี้ได้นำเงิน 4 ล้านบาทที่ธนาคารผู้ร้องจ่ายเป็นค่าขายฝากดังกล่าว ฝากประจำไว้กับธนาคารผู้ร้องโดยลูกหนี้ตกลงให้ธนาคารผู้ร้องมีสิทธิรับเงินตามใบฝากนี้ตลอดจนดอกเบี้ยเงินฝากแทนลูกหนี้เพื่อชดใช้บรรดาหนี้สินและภาระผูกพันทั้งมวลของลูกหนี้ซึ่งมีต่อธนาคารผู้ร้องได้โดยไม่มีเงื่อนไข ซึ่งได้บันทึกข้อความนี้ไว้ด้านหลังใบรับฝากเงินประจำดังกล่าว ต่อมาลูกหนี้ขอเบิกเงินที่ได้ฝากไว้กับธนาคารผู้ร้อง 1 ล้านบาท เพื่อนำไปใช้จ่ายในการดำเนินงานผลิตน้ำตาล ธนาคารผู้ร้องไม่ยอมให้เบิกลูกหนี้จึงมีหนังสือขอบอกเลิกสัญญาขายฝาก เพื่อจะได้นำหลักทรัพย์ไปใช้เป็นหลักประกันในอันที่จะได้เงินมาดำเนินงานของลูกหนี้ ธนาคารผู้ร้องยอมให้เลิกสัญญาได้ ฉะนั้น เมื่อธนาคารผู้ร้องตกลงยกเลิกการขายฝากตามที่ลูกหนี้เสนอ ธนาคารผู้ร้องย่อมมีสิทธิเอาเงินฝากดังกล่าวของลูกหนี้กลับคืนมาเป็นของธนาคารผู้ร้องได้เพราะเมื่อคู่สัญญาได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม อนึ่ง จำนวนเงินตามใบฝากประจำก็มีอยู่เท่าจำนวนเงินที่ขายฝากไว้ ธนาคารผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากก็ได้เป็นผู้รับฝากเงินจำนวนนี้จากลูกหนี้ผู้ขายฝากอยู่แล้วจึงย่อมยกเลิกใบฝากเงินนั้นเสีย โดยอาศัยสิทธิที่ลูกหนี้ได้สลักหลังใบฝากเงินนั้นไว้นำเงินดังกล่าวชำระหนี้ค่าขายฝากได้

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โจทก์วางมัดจำ 3,000 บาทค่าที่ดินตกลงชำระกันเป็นงวด ๆ เมื่อได้ชำระค่าที่ดินไปบ้างแล้ว โจทก์ฟ้องให้จำเลยคืนเงินและเช็คที่ได้ชำระค่าที่ดินไปตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาท้ายฟ้อง อ้างเหตุแตกร้าวที่โจทก์ถูกตำรวจจับเรื่องอายัดเช็ค ทั้งหาว่าจำเลยผิดสัญญาไม่สามารถไปโอนโฉนดให้แต่ตามฟ้องโจทก์หาได้กล่าวอ้างตั้งประเด็นว่า จำเลยทำผิดสัญญาแต่ประการใดไม่ กลับอ้างว่าจำเลยไม่สุจริตพยายามกลั่นแกล้งให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนอับอายโดยถูกพนักงานสอบสวนควบคุมตัว จึงไม่ประสงค์ซื้อที่ดินต่อไป ดังนี้แสดงว่า เหตุเลิกสัญญาไม่ใช่เกิดจากจำเลยทำผิดสัญญาข้อใด ๆ แต่เป็นเพราะโจทก์ไม่พอใจจำเลย จึงไม่ต้องการซื้อที่ดินเท่านั้น
การเลิกสัญญานอกจากจะได้ระบุไว้ชัดในสัญญาว่า ให้เลิกกันได้อย่างไรแล้วก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมาย คือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387, 388, 389 และมาตรา 466 ฯลฯ แม้ตามสัญญาจะระบุว่า ถ้าผู้ซื้อ(โจทก์)ผิดสัญญาโดยไม่ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว ผู้ซื้อยอมให้ผู้ขาย(จำเลย)ริบเงินมัดจำก็เป็นแต่ข้อสัญญาที่ให้ถือปฏิบัติไปตามมาตรา 378 นั่นเอง จะแปลเลยไปถึงกับว่าเมื่อโจทก์แสดงเจตนาไม่ซื้อที่ดินแล้วเท่ากับผิดสัญญาแล้วหาได้ไม่ เพราะการทำผิดสัญญาก็ยังไม่เกิดขึ้นสัญญาข้อนี้ไม่ได้ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้อย่างใด การที่โจทก์บอกปัดเลิกสัญญาเสียตามชอบใจไม่มีผลให้สัญญาจะซื้อขายระงับสิ้นความผูกพันต่อกัน โจทก์จะเรียกร้องเอาค่าที่ดินที่ชำระไปแล้วคืนโดยอาศัยสิทธิเรียกเงินคืนจากการเลิกสัญญาตามมาตรา 391 ไม่ได้
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาจะต้องพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาทั้งสองฝ่ายพร้อม ๆ กันตามความหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 จำเลยจะบังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินไปก่อนทำการโอนตลอดจนส่งมอบที่ดินคืนตามฟ้องแย้งไม่ได้

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์ โจทก์วางมัดจำ 3,000 บาทค่าที่ดินตกลงชำระกันเป็นงวด ๆ เมื่อได้ชำระค่าที่ดินไปบ้างแล้วโจทก์ฟ้องให้จำเลยคืนเงินและเช็คที่ได้ชำระค่าที่ดินไปตามสำเนาหนังสือบอกเลิกสัญญาท้ายฟ้อง อ้างเหตุแตกร้าวที่โจทก์ถูกตำรวจจับเรื่องอายัดเช็ค ทั้งหาว่าจำเลยผิดสัญญาไม่สามารถไปโอนโฉนดให้แต่ตามฟ้องโจทก์หาได้กล่าวอ้างตั้งประเด็นว่า จำเลยทำผิดสัญญาแต่ประการใดไม่ กลับอ้างว่าจำเลยไม่สุจริตพยายามกลั่นแกล้งให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนอับอายโดยถูกพนักงานสอบสวนควบคุมตัวจึงไม่ประสงค์ซื้อที่ดินต่อไป ดังนี้แสดงว่า เหตุเลิกสัญญาไม่ใช่เกิดจากจำเลยทำผิดสัญญาข้อใด ๆ แต่เป็นเพราะโจทก์ไม่พอใจจำเลย จึงไม่ต้องการซื้อที่ดินเท่านั้น
การเลิกสัญญานอกจากจะได้ระบุไว้ชัดในสัญญาว่า ให้เลิกกัน ได้อย่างไรแล้วก็ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387, 388, 389 และมาตรา 466 ฯลฯ แม้ตามสัญญาจะระบุว่า ถ้าผู้ซื้อ(โจทก์)ผิดสัญญาโดยไม่ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าว ผู้ซื้อยอมให้ผู้ขาย(จำเลย)ริบเงินมัดจำก็เป็นแต่ข้อสัญญาที่ให้ถือปฏิบัติไปตามมาตรา 378นั่นเอง จะแปลเลยไปถึงกับว่าเมื่อโจทก์แสดงเจตนาไม่ซื้อที่ดินแล้วเท่ากับผิดสัญญาแล้วหาได้ไม่ เพราะการทำผิดสัญญาก็ยังไม่เกิดขึ้นสัญญาข้อนี้ไม่ได้ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้อย่างใด การที่โจทก์บอกปัดเลิกสัญญาเสียตามชอบใจไม่มีผลให้สัญญาจะซื้อขายระงับสิ้นความผูกพันต่อกัน โจทก์จะเรียกร้องเอาค่าที่ดินที่ชำระไปแล้วคืนโดยอาศัยสิทธิเรียกเงินคืนจากการเลิกสัญญาตามมาตรา 391 ไม่ได้
สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนคู่สัญญาจะต้องพร้อมที่จะปฏิบัติตามสัญญาทั้งสองฝ่ายพร้อม ๆ กันตามความหมายในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 369 จำเลยจะบังคับให้โจทก์ชำระค่าที่ดินไปก่อนทำการโอนตลอดจนส่งมอบที่ดินคืนตามฟ้องแย้งไม่ได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดิน ส.ค.1 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งเท่ากับขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจจะโอนให้กันได้ตาม พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 เมื่อตามกฎหมายไม่อาจจะโอนกันได้ ก็จะถือว่าจำเลยผิดสัญญา เพราะไม่ไปจดทะเบียนขายภายในกำหนดอันจะต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ตามสัญญาไม่ได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดิน ส.ค.1 ให้โจทก์ตามสัญญาจะซื้อขาย ซึ่งเท่ากับขอบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่เมื่อปรากฏว่าที่ดินพิพาทยังไม่ได้รับคำรับรอง จากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว จึงไม่อาจจะโอนให้กันได้ตาม พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 เมื่อตามกฎหมายไม่อาจจะโอนกันได้ ก็จะถือว่าจำเลยผิดสัญญา เพราะไม่ไปจดทะเบียนขายภายในกำหนดอันจะต้องใช้ค่าเสียหาย ให้แก่โจทก์ตามสัญญาไม่ได้

เมื่อทั้งโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจตกลงเลิกสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทกันแล้ว โจทก์จะมาขอให้ศาลบังคับเรียกค่าปรับจากจำเลยและขอให้จำเลยจัดการโอนที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ในภายหลังอีกหาได้ไม่
จำเลยจะฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายเพราะต้องถูกริบเงินมัดจำตามสัญญาโอนสิทธิการเช่าตึกแก่บุคคลภายนอกซึ่งเป็นค่าเสียหายพิเศษที่โจทก์ไม่อาจจะคาดคิดหาได้ไม่
ดอกเบี้ยที่จำเลยต้องเสียให้แก่ธนาคาร ไม่ว่าจะมีการเลิกสัญญาซื้อขายที่พิพาทหรือไม่นั้น มิใช่ค่าเสียหายโดยตรงอันเนื่องมาจากการผิดสัญญาอันจำเลยจะเรียกร้องจากโจทก์ได้