คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 569

หนังสือสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับนาย จ. ข้อ 5 ที่มีข้อความว่า เมื่อครบอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้ให้เช่ายินยอมจดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกสิบปีตามสัญญาเดิม เป็นแต่เพียงคำมั่นของนาย จ. ว่าจะให้โจทก์เช่าต่อไปเท่านั้นยังมิได้ก่อให้เกิดสัญญาแม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนไว้ คำมั่นนี้ก็ไม่มีผลผูกพันนาย จ.เพราะโจทก์ไม่ได้สนองรับก่อนนาย จ. ตาย และเมื่อโจทก์ได้รู้อยู่แล้วว่านาย จ.ตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนดสิบปี กรณีต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติมิให้นำบทบัญญัติมาตรา 130 วรรคสอง มาใช้บังคับคำมั่นของนาย จ.ย่อมไม่มีผลบังคับ ไม่ผูกพันจำเลยทั้งสี่ซึ่งเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินส่วนที่โจทก์เช่าให้ต้องปฏิบัติตาม โจทก์จะฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่จดทะเบียนต่ออายุสัญญาเช่าให้โจทก์อีกสิบปีไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 3,4/2517)

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินมาจากนาง น. ปลูกบ้าน เมื่อนาง น. ถึงแก่กรรมที่ดินส่วนที่จำเลยเช่าตกได้แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาท โจทก์ผู้รับมรดกที่ดินดังกล่าวย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ เมื่อไม่มีสัญญาต่างตอบแทน ในระหว่างจำเลยและนาง น. ผู้ให้เช่าเดิม และเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา เช่นนี้ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป และได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินมาจากนาง น. ปลูกบ้าน เมื่อนาง น.ถึงแก่กรรมที่ดินส่วนที่จำเลยเช่าตกได้แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาทโจทก์ผู้รับมรดกที่ดินดังกล่าวย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เมื่อไม่มีสัญญาต่างตอบแทนในระหว่างจำเลยและนาง น.ผู้ให้เช่าเดิมและเป็นการเช่าไม่มีกำหนดเวลา เช่นนี้ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป และได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

มูลนิธิโจทก์ซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าเดิม ย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่า เมื่อมูลนิธิโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จำเลยจะโต้เถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์ของมูลนิธิหาได้ไม่
การที่ประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ลงนามในหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเพียงผู้เดียว โดยไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนลงนามด้วย ให้ครบถ้วนถูกต้องนั้นแม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนมูลนิธิโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนของมูลนิธิโจทก์ ทั้งมูลนิธิโจทก์ก็ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้น และฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้
จำเลยมิได้ยกข้อที่ว่า การบอกกล่าวเลิกการเช่าของทนายโจทก์มิได้มีการมอบอำนาจโดยชอบ เพราะไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนร่วมมอบอำนาจกับประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ขึ้นต่อสู้ในศาลชั้นต้น จะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

มูลนิธิโจทก์ซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าเดิมย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่า เมื่อมูลนิธิโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จำเลยจะโต้เถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์ของมูลนิธิหาได้ไม่
การที่ประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ลงนามในหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเพียงผู้เดียว โดยไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนลงนามด้วย ให้ครบถ้วนถูกต้องนั้นแม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนมูลนิธิโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนของมูลนิธิโจทก์ ทั้งมูลนิธิโจทก์ก็ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นและฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้
จำเลยมิได้ยกข้อที่ว่า การบอกกล่าวเลิกการเช่าของทนายโจทก์มิได้มีการมอบอำนาจโดยชอบ เพราะไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนร่วมมอบอำนาจกับประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ขึ้นต่อสู้ในศาลชั้นต้นจะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทเอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลยเช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝาก แต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้เช่ายังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝาก แล้วไม่ไถ่คืน ทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝากผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่ง จึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบ ระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้น จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาท หรือเรียกค่าเสียหาย

เจ้าของที่ดินและตึกพิพาท เอาที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากในระหว่างขายฝากได้เอาตึกพิพาทไปให้จำเลยเช่า โดยผู้ซื้อฝากมิได้รู้เห็นยินยอมอนุญาต สัญญาเช่าจึงไม่ผูกพันผู้ซื้อฝากแต่เจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับผู้เช่ายังคงถูกผูกพันอยู่ตามสัญญาเช่า เพราะสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าเป็นบุคคลสิทธิ เมื่อเจ้าของที่ดินขายฝากแล้วไม่ไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากหลุดเป็นสิทธิแก่ผู้ซื้อฝาก ผู้ซื้อฝากได้ขายให้แก่ผู้ซื้อ ในที่สุดเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทได้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทคืนมาเป็นกรรมสิทธิ์อีกครั้งหนึ่งจึงต้องถือว่า ตึกพิพาทมีสัญญาเช่าที่จดทะเบียนโดยชอบระหว่างเจ้าของที่ดินและตึกพิพาทกับจำเลยผู้เช่า เมื่อเจ้าของนำที่ดินและตึกพิพาทไปขายฝากใหม่ ผู้ซื้อฝากคนใหม่จึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่า ซึ่งเจ้าของที่ดินมีอยู่ต่อจำเลยแม้ภายหลังผู้ซื้อฝากจะได้ทรัพย์สินหลุดเป็นสิทธิแล้วขายต่อให้แก่โจทก์ สัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังคงตกติดมายังโจทก์อีกมิได้ระงับไปแต่อย่างใด โจทก์ผู้รับโอนถูกผูกพันตามสัญญาเช่านั้นจึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกไปจากตึกพิพาทหรือเรียกค่าเสียหาย

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้ง จะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญาแต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียน เว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่ หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายไม่เกินสองพันบาทต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัย ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อเท็จจริงที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์หากจำเลยฎีกาในข้อเท็จจริงต่อมา ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้งจะอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกพิจารณา แม้คดีที่โจทก์ฟ้องต้องห้ามคดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็อาจไม่ต้องห้าม
สัญญาเช่าตึกมีกำหนดระยะเวลาเช่า 12 ปี ซึ่งผู้เช่าเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ผู้ให้เช่านั้น เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาได้เต็ม 12 ปีตามสัญญา แต่มีผลใช้บังคับผู้รับโอนตึกต่อไปได้เพียง 3 ปี เพราะมิได้จดทะเบียนเว้นแต่ผู้รับโอนนั้นจะได้ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนในอันที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิมต่อไปอันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอกซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากผู้รับโอนซึ่งเป็นลูกหนี้โดยตรงได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 374
จำเลยฎีกาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต อ้างข้อเท็จจริงที่หาว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริตต่างกับที่อ้างในศาลชั้นต้นแม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์มาและศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยให้หรือไม่ก็ตาม ก็ถือไม่ได้ว่าได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ เป็นฎีกาต้องห้าม ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ข้อที่จำเลยมิได้ยกขึ้นว่ามาในศาลชั้นต้นถึงหากจะยกขึ้นในชั้นอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยแล้วก็ตาม จำเลยจะยกขึ้นเป็นข้อฎีกาไม่ได้ ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249
ผู้โอนหรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่มีผู้เช่าอยู่ไม่จำต้องแจ้งการโอนให้ผู้เช่าทราบก่อนฟ้องขับไล่ผู้เช่า
โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมจำเลยเช่าบ้านพิพาทจากนางห้องโดยไม่ได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ ค่าเช่าเดือนละ 150 บาทเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทมาแล้วก็ได้บอกเลิกการเช่าไปยังจำเลย ตั้งแต่วันที่ 7 มกราคม 2512 กำหนดให้ออกไปภายในหนึ่งเดือนจำเลยทราบแล้วไม่ออกไปและในคำขอท้ายฟ้องโจทก์ขอเรียกค่าเสียหายเดือนละ 150 บาท ดังนี้ ฟ้องของโจทก์ชัดแจ้งพอสมควรที่จำเลยจะเข้าใจได้ดีแล้ว ฟ้องโจทก์ในเรื่องค่าเสียหายจึงไม่เคลือบคลุม