คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 569

ที่ดินและตึกแถวที่เกิดเพลิงไหม้เป็นของบิดาโจทก์ บิดาโจทก์ให้ ข. มีสิทธิเก็บกินตลอดชีวิต ข. ให้จำเลยเช่าเป็นเวลา 7 ปี เมื่อบิดาโจทก์และ ข. ถึงแก่ความตายระหว่างสัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดลง โจทก์ทั้งสองเป็นผู้รับโอนมรดกที่ดินและตึกแถวดังกล่าว จึงรับโอนสิทธิหน้าที่ที่บิดาโจทก์ทั้งสองมีอยู่รวมถึงสิทธิที่ ข. ผู้มีสิทธิเก็บกินให้จำเลยเช่านี้ด้วย โจทก์ทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องจำเลย
สัญญาเช่าระบุวัตถุประสงค์การเช่าว่าเพื่อใช้ประกอบธุรกิจการค้า การที่จำเลยนำสินค้าของจำเลยซึ่งมีกล่องกระดาษบรรจุสินค้าและเศษกล่องกระดาษที่ใช้แล้วเก็บไว้ในตึกแถวพิพาทจำนวนมากเป็นการใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากการที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยไม่จัดให้มีเครื่องดับเพลิงและเวรยาม แม้ผลการสอบสวนไม่อาจทราบได้ว่าบุคคลใดทำให้เกิดเพลิงไหม้ก็ตามแต่เหตุเกิดเพลิงไหม้ครั้งนี้ก็เพราะความผิดของจำเลยดังกล่าวมาแล้ว จำเลยจึงต้องรับผิดในความสูญหายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่าตามป.พ.พ. มาตรา 552 และมาตรา 562

ตามสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์และ ส.มิได้ระบุเรื่องสถานที่ชำระค่าเช่าไว้ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 324 บัญญัติว่าต้องชำระหนี้ ณ สถานที่ซึ่งเป็นภูมิลำเนาปัจจุบันของเจ้าหนี้ ฉะนั้นแม้ทางปฏิบัติ ส.จะให้คนไปเก็บค่าเช่าก็เป็นเพียงข้อปฏิบัติระหว่างโจทก์และ ส.เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาททำให้จำเลยทั้งสองมีฐานะเป็นผู้ให้เช่า ข้อปฏิบัติระหว่างโจทก์และ ส.หาโอนมาด้วยเพราะไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ซึ่งเกิดขึ้นตามสัญญาเช่า การที่โจทก์นำค่าเช่าไปวาง ณสำนักงานวางทรัพย์ถือไม่ได้ว่าโจทก์ชำระค่าเช่ายังภูมิลำเนาปัจจุบันของจำเลยแล้วโจทก์จึงผิดนัดชำระค่าเช่า
สำนวนคดีที่สองซึ่งรวมพิจารณากับคดีนี้ถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โดยไม่มีฝ่ายใดอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจพิพากษาคดีในส่วนที่เกี่ยวกับสำนวนคดีที่สองให้เป็นโทษแก่โจทก์ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับสำนวนคดีที่สองจึงไม่ชอบ

ตามสัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์และ ส. มิได้ระบุเรื่องสถานที่ชำระค่าเช่าไว้ ซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 324บัญญัติว่าต้องชำระหนี้ ณ สถานที่ซึ่งเป็นภูมิลำเนาปัจจุบันของเจ้าหนี้ ฉะนั้นแม้ทางปฏิบัติ ส. จะให้คนไปเก็บค่าเช่าก็เป็นเพียงข้อปฏิบัติระหว่างโจทก์และ ส. เท่านั้น เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท ทำให้จำเลยทั้งสองมีฐานะเป็นผู้ให้เช่า ข้อปฏิบัติระหว่างโจทก์และ ส. หาโอนมาด้วยเพราะไม่ใช่สิทธิและหน้าที่ซึ่งเกิดขึ้นตามสัญญาเช่า การที่โจทก์นำค่าเช่าไปวาง ณ สำนักงานวางทรัพย์ ถือไม่ได้ว่าโจทก์ชำระค่าเช่ายังภูมิลำเนาปัจจุบันของจำเลยแล้วโจทก์จึงผิดนัดชำระค่าเช่า สำนวนคดีที่สองซึ่งรวมพิจารณากับคดีนี้ถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โดยไม่มีฝ่ายใดอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ไม่มีอำนาจพิพากษาคดีในส่วนที่เกี่ยวกับสำนวนคดีที่สองให้เป็นโทษแก่โจทก์คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับสำนวนคดีที่สอง จึงไม่ชอบ

ฟ้องและฟ้องแย้งจะต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือไม่ต้องพิจารณาแยกเป็นประเด็นในแต่ละคดีไป
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากตึกแถวพิพาทอันมีค่าเช่าเดือนละ 150 บาท และเรียกค่าเสียหายเดือนละ 2,500 บาท ค่าเสียหายนี้ไม่ใช่ค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องตามความหมายของ ป.วิ.พ. มาตรา 224 (เดิม)
จำเลยฟ้องแย้งขอให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าและขอให้เพิกถอนนิติกรรม เป็นคำฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ แม้มีคำขอให้โจทก์โอนขายตึกแถวพิพาทให้ซึ่งเป็นการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินมาเป็นของจำเลยอันเป็นคดีมีทุนทรัพย์รวมมาด้วย คดีที่จำเลยฟ้องแย้งก็ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง
ศาลชั้นต้นชี้สองสถานกำหนดประเด็นข้อพิพาท จำเลยไม่โต้แย้งคัดค้าน เท่ากับยอมสละประเด็นข้ออื่นที่ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้
ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้ยกอุทธรณ์ของจำเลยไม่ชอบ เมื่อจำเลยฎีกาขึ้นมา โดยยกประเด็นตามที่ได้อุทธรณ์ขึ้นมาด้วยแล้ว และข้อเท็จจริงที่โจทก์จำเลยนำสืบมาเพียงพอที่จะวินิจฉัยคดีไปได้ ศาลฎีกาก็มีอำนาจวินิจฉัยประเด็นดังกล่าวไปเสียทีเดียวได้ โดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์พิจารณาพิพากษาใหม่
สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา จะผูกพันโจทก์ผู้รับโอนตึกแถวพิพาทต่อเมื่อโจทก์ตกลงยินยอมเข้าผูกพันตนที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นแทนผู้ให้เช่าเดิม อันเป็นการตกลงว่าจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก ซึ่งจะทำให้บุคคลภายนอกคือจำเลยผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องชำระหนี้จากโจทก์ผู้รับโอนได้โดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 374

ฟ้องแย้งที่จำเลยกล่าวอ้างว่าจำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่ากับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่พิพาทให้จำเลยปลูกสร้างตึกแถวลงในที่ดินพิพาท แล้วยกตึกแถวให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าโดยผู้ให้เช่ายินยอมให้จำเลยเช่ามีกำหนด 9 ปี เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วก็ยอมให้จำเลยเช่าต่อได้อีก เมื่อโจทก์ทั้งสี่เป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ให้เช่าเดิมจึงต้องมีความผูกพันตามสัญญาที่มีอยู่เดิมด้วย ข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวหากจะมี ก็เป็นสัญญาระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่าเดิม เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลบังคับระหว่างคู่สัญญาเท่านั้น โจทก์ทั้งสี่เป็นบุคคลภายนอกจึงหาผูกพันด้วยไม่

เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห.ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี การที่เจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าอาคารพิพาทเมื่อวันที่ 17 สิงหาคม 2525 ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันดังกล่าว การที่ ห. จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้ภรรยาและบุตร แล้วภรรยาและบุตรของ ห.จดทะเบียนให้ห.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและอาคารพิพาทก่อนวันจดทะเบียนการเช่า ภรรยาและบุตรของ ห.ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห.ทำไว้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของห.จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2530 โจทก์ผู้รับโอนย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าดังกล่าว โดยต้องยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทจนครบ 11 ปี 5 เดือน การที่ ห.ถึงแก่ความตาย หาทำให้สัญญาเช่าระงับไม่ เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด และไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลย

วันที่ 22 มิถุนายน 2525 ห. ทำสัญญาให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทมีกำหนด 11 ปี 5 เดือน โดยยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในวันเดียวกัน สัญญาเช่าย่อมมีผลใช้บังคับได้ระหว่าง ห. กับจำเลย เป็นแต่ว่าหากไม่มีการจดทะเบียนการเช่าก็บังคับกันได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หาทำให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะไม่แม้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการเช่าในวันที่ 17 สิงหาคม 2525ก็มิได้หมายความว่าสัญญาเช่าเพิ่งเกิดขึ้นในวันจดทะเบียน การที่ห.จดทะเบียนยกที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่ภรรยาและบุตรของห.เมื่อวันที่ 13 สิงหาคม 2525 ภรรยาและบุตรของ ห. จึงต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่ ห. ทำไว้ก่อน ตาม ป.พ.พ.มาตรา 569 ภรรยาและบุตรของ ห. จดทะเบียนโอนที่ดินและอาคารพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่าโจทก์ย่อมต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดและไม่ปรากฏว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าและฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาท.

เอกสารที่จำเลยโฆษณาขายอาคารพร้อมที่ดินปรากฏใจความและรูปภาพแสดงว่าจำเลยได้โฆษณาเสนอขายอาคารพาณิชย์มากกว่า 800 ห้อง โดยระบุว่าเป็นโอกาสทองของผู้ลงทุนเพราะเป็นศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์ และตลาดสด ทั้งกำหนดโครงการสร้างเสร็จภายใน 1 ปี ซึ่งต่อมาโจทก์จำเลยได้เข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคาร 5 ห้อง พร้อมที่ดิน แม้จะไม่ปรากฏข้อความตามคำโฆษณาดังกล่าวสัญญานั้นก็ตาม แต่แผนผังแนบท้ายสัญญาซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาเป็นแผนผังศูนย์การค้าที่จำเลยจะสร้าง แสดงที่ตั้งของอาคารพาณิชย์ ศูนย์รวมรถเมล์โรงแรม โรงภาพยนตร์ ตลาดสด และอาคารพาณิชย์พร้อมที่ดินที่โจทก์ตกลงจะซื้อ ดังนี้ ศูนย์การค้าตามแผนผังจะมีรายละเอียดอย่างไร กำหนดสร้างเสร็จเมื่อไร โจทก์ย่อมมีสิทธินำคำโฆษณาเสนอขายของจำเลยตอนทำสัญญาจะซื้อจะขายมานำสืบได้ เพราะเป็นการนำสืบอธิบายข้อความในเอกสารสัญญาจะซื้อจะขาย มิใช่การนำสืบเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาดังกล่าวไม่ต้องห้าม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องสร้างศูนย์รวมรถเมล์ โรงแรม โรงภาพยนตร์และตลาดสดในบริเวณศูนย์การค้าดังกล่าวภายในเวลา 1 ปี ตราบใดที่จำเลยยังไม่ชำระหนี้โดยไม่สร้างศูนย์การค้าภายในกำหนดเวลาดังกล่าวอันถือว่าผิดสัญญา โจทก์ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าซื้อก็ไม่จำต้องชำระเงินค่าซื้อต่อไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และยังมีสิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยได้ตามมาตรา 387 เมื่อปรากฏว่าโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อจำเลยแล้ว จำเลยก็มีหน้าที่ต้องคืนเงินค่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วให้โจทก์ตามมาตรา 391

จำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทโดยเช่าจากส.แต่ไม่ปรากฏว่าส.มีสิทธินำตึกพิพาทไปให้เช่า คงมีสิทธิแต่เพียงจัดหาคนมาทำสัญญาเช่าตึกพิพาทจาก ม. เจ้าของเดิมเท่านั้น การเช่าของจำเลยจึงเป็นการเช่าจากผู้ไม่มีสิทธิให้เช่า ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ผู้ซื้อตึกพิพาทมาจาก ม. เจ้าของเดิม และจำเลยมิได้เช่าจากเจ้าของเดิมอันจะมีผลผูกพันถึงโจทก์ การอยู่ในตึกพิพาทของจำเลยจึงปราศจากเหตุจะอ้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์ฟ้องขับไล่ได้

มาตรา 28 แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯบัญญัติว่าการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์นาที่เช่าผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านา บทบัญญัติดังกล่าวและในมาตราอื่น ๆ ตามพระราชบัญญัตินี้ไม่มีการยกเว้นไว้ว่า การรับโอนในกรณีใดที่จะให้การโอนเป็นผลให้การเช่านาตามพระราชบัญญัตินี้ระงับไปการที่โจทก์รับโอนที่พิพาทมาโดยซื้อได้จากการขายทอดตลาดก็ไม่มีกฎหมายบัญญัติยกเว้นที่จะไม่ต้องรับภาระผูกพันที่มีเหนือทรัพย์นั้น กรณีต้องถือว่าโจทก์รับโอนที่พิพาทมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นผู้ให้จำเลยทั้งสองเช่า โจทก์จึงต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของเดิม ขณะโจทก์ฟ้องสิทธิการเช่าของจำเลยทั้งสองยังไม่สิ้นสุด โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสอง.