คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 569

ผู้ร้องทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับเจ้าของเดิมพร้อมกัน 3 ฉบับรวมระยะเวลาเช่า 8 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามสัญญาเช่าฉบับแรกสิทธิของผู้ร้องที่จะอยู่ในตึกแถวที่เช่าจึงมีอยู่ถึงวันครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าว ไม่ว่าผู้ใดจะเป็นเจ้าของตึกแถวและที่ดิน สิทธิของผู้ร้องก็มีอยู่คงเดิม
การที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน ขอให้ศาลออกหมายบังคับคดีให้จำเลยรื้อถอนตึกแถวที่ผู้ร้องเช่าอยู่ออกไปจากที่ดินของโจทก์ตั้งแต่ก่อนครบกำหนดสัญญาเช่านั้น มีผลยิ่งกว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าเสียอีก ผู้ร้องจึงจะอ้างว่าเมื่อไม่มีการบอกเลิกสัญญาเช่าจึงถือว่าผู้ร้องเช่าตึกแถวต่อโดยไม่มีกำหนดเวลาไม่ได้.

แม้สัญญาเช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อให้โอกาสโจทก์ซื้อก่อนก็ตามข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นเจ้าของที่ดินนั้นในภายหลัง โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้ขาย กับจำเลยที่ 3 ผู้ซื้อและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองไม่
ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ชำระหนี้อันจะแบ่งแยกมิได้ แม้จำเลยที่ 3 มิได้ฎีกาศาลฎีกาก็มีอำนาจพิพากษาให้มีผลถึงจำเลยที่ 3 ด้วย.

แม้สัญญาเช่าจะระบุว่า เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าจะขายที่ดินที่เช่าจะต้องแจ้งให้โจทก์ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อให้โอกาสโจทก์ซื้อก่อนก็ตามข้อตกลงนี้ก็เป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้น ไม่ผูกพันจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกและเป็นเจ้าของที่ดินนั้นในภายหลัง โจทก์จึงหามีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวระหว่างจำเลยที่ 2 ผู้ขาย กับจำเลยที่ 3 ผู้ซื้อและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองไม่
ฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายระหว่างจำเลยที่ 2 ที่ 3 เป็นฟ้องขอให้บังคับจำเลยที่ 2 ที่ 3 ชำระหนี้อันจะแบ่งแยกมิได้ แม้จำเลยที่ 3 มิได้ฎีกาศาลฎีกาก็มีอำนาจพิพากษาให้มีผลถึงจำเลยที่ 3 ด้วย.

โจทก์เช่า แผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค. ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตก เป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิม ด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่า กับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตน ต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่า อยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่า กับโจทก์จึงไม่ชอบ จำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วยก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.

โจทก์เช่าแผงตลาดจากบริษัทฐ. อยู่ก่อนที่จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินที่ตั้งแผงจากบริษัท ฐ. เมื่อจำเลยที่ 2 ซื้อมาแล้วก็ขายฝากให้แก่บริษัท ค.ไปในวันเดียวกัน กรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งก่อสร้างย่อมตกเป็นของผู้รับซื้อฝากซึ่งรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่าแผงเดิมด้วย จำเลยที่ 2 จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกการเช่ากับโจทก์ และโจทก์ยังมีสิทธิอยู่ในแผงของตนต่อไป เมื่อจำเลยให้คนงานล้อมรั้วปิดกั้นแผงทำให้ลูกค้าไม่เข้าซื้อสินค้าของโจทก์ จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
จำเลยที่ 2 ขายฝากที่ดินตรงที่ตั้งแผงที่โจทก์เช่าอยู่ให้แก่บริษัท ค. ตั้งแต่ก่อนฟ้องแย้ง และขณะฟ้องแย้งยังมิได้จดทะเบียนไถ่ถอนคืน จำเลยที่ 2 จึงมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาททั้งมิใช่ผู้รับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าในขณะฟ้องแย้ง การที่จำเลยที่ 2 บอกเลิกการเช่ากับโจทก์จึงไม่ชอบจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งขับไล่โจทก์ออกจากแผงที่เช่า
โจทก์ฟ้องตั้งทุนทรัพย์พิพาทมาเพียง 32,400 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น คดีจึงต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยที่ 2 ฎีกาเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ตามฟ้องแย้งมาด้วย ก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 มิได้ยกปัญหาข้อนี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ทั้งจำเลยที่ 2 ไม่มีอำนาจฟ้องแย้งดังกล่าวข้างต้น ศาลฎีกาจึงไม่รับวินิจฉัยเช่นกัน.(ที่มา-ส่งเสริม)

บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกันโดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่ที่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกันศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆ นอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538.

บิดาโจทก์เคยฟ้องขับไล่จำเลย แล้วตกลงประนีประนอมกันโดยบิดาโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทมีกำหนด 5 ปี และบิดาโจทก์ถอนฟ้อง ศาลอนุญาตตามรายงานกระบวนพิจารณาของศาล สัญญาประนีประนอมตามรายงานกระบวนพิจารณาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537ระหว่างบิดาโจทก์กับจำเลยด้วย เมื่อบิดาโจทก์ตายที่พิพาทเป็นมรดกตกได้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของบิดาโจทก์ที่มีต่อจำเลย แต่ที่บิดาโจทก์กับจำเลยตกลงกันศาลมิได้พิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น ย่อมไม่ก่อให้เกิดสิทธิพิเศษใด ๆนอกเหนือจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาทั่ว ๆ ไป เมื่อมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาเช่าจึงมีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามมาตรา 538.

เดิมโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอม ขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลค่าที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่1 ถึงที่ 6 จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้องคดีเดิมหลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้.

เดิม โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอมขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลคดีที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173(1) การที่โจทก์ถอนฟ้อง คดีเดิม หลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้. ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 569 และ พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านาพ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าจำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตาม พ.ร.บ. ควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้.

เดิมโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 อ้างว่าไม่ปฏิบัติตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา ขอให้บังคับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 จดทะเบียนโอนขายที่ดินให้แก่โจทก์ ขณะคดียังอยู่ในระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้นโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 7 เป็นคดีใหม่ โดยเพิ่มข้อหาว่าจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ร่วมกันแสดงเจตนาลวงโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 7 โดยสมยอม ขอให้เพิกถอนนิติกรรมซื้อขายและโอนที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ ดังนี้มูลค่าที่โจทก์ฟ้องเป็นเรื่องเดียวกัน มีประเด็นเกี่ยวข้องกันโดยตรง ทั้งเกี่ยวกับทรัพย์สินรายเดียวกัน ฟ้องของโจทก์เกี่ยวกับจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 จึงเป็นฟ้องซ้อนต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 173 (1) การที่โจทก์ถอนฟ้องคดีเดิมหลังจากฟ้องคดีใหม่ ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ในคดีใหม่ได้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 29 สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หรือการเช่านาย่อมไม่ระงับไปเพราะการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินหรือนาที่ให้เช่าผู้รับโอนจะต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่านาพิพาทโอนขายที่นาพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โดยไม่ได้แจ้งการขายให้แก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้เช่าก่อน โจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 มาตรา 41 เมื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 โอนขายนาพิพาทต่อไปให้จำเลยที่ 7 จำเลยที่ 7 ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 มีอยู่ต่อโจทก์ทั้งสองผู้เช่านาพิพาทโจทก์ทั้งสองจึงมีสิทธิที่จะซื้อนาจากจำเลยที่ 7 ตามราคาและวิธีการชำระเงินตามที่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ซื้อไว้