คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.วิ.พ. ม. 183

ที่จำเลยฎีกาเป็นข้อกฎหมายว่าโจทก์ยังมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์และค่าติดตามรถยนต์คันที่เช่าซื้อนั้นจำเลยให้การแต่เพียงว่ารถยนต์มีสภาพเก่าและโจทก์มิได้ประสงค์จะให้ผู้ใดเช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์ส่วนค่าติดตามรถยนต์จำเลยเป็นผู้แจ้งโจทก์ให้ไปรับรถยนต์เองมิใช่กรณีที่โจทก์ติดตามยึดนั้นจำเลยมิได้ให้การว่าสัญญายังมิได้เลิกกันโจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจำเลยจึงไม่มีสิทธิยกประเด็นดังกล่าวขึ้นฎีกาได้เพราะเป็นข้อฎีกาที่นอกเหนือจากคำให้การของจำเลยศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย ส่วนที่จำเลยฎีกาว่าค่าขาดประโยชน์ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดสูงเกินไปนั้นเมื่อทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกิน200,000บาทฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน

ที่จำเลยฎีกาเป็นข้อกฎหมายว่า โจทก์ยังมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์และค่าติดตามรถยนต์คันที่เช่าซื้อนั้น จำเลยให้การแต่เพียงว่า รถยนต์มีสภาพเก่า และโจทก์มิได้ประสงค์จะให้ผู้ใดเช่า จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าขาดประโยชน์ ส่วนค่าติดตามรถยนต์จำเลยเป็นผู้แจ้งโจทก์ให้ไปรับรถยนต์เองมิใช่กรณีที่โจทก์ติดตามยึดนั้น จำเลยมิได้ให้การว่าสัญญายังมิได้เลิกกัน โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหาย จำเลยจึงไม่มีสิทธิยกประเด็นดังกล่าวขึ้นฎีกาได้ เพราะเป็นข้อฎีกาที่นอกเหนือจากคำให้การของจำเลย ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า ค่าขาดประโยชน์ที่ศาลอุทธรณ์กำหนดสูงเกินไปนั้น เมื่อทุนทรัพย์ที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกิน 200,000 บาท ฎีกาของจำเลยข้อนี้จึงต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคหนึ่งศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้เช่นกัน

จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาค้ำประกันตามที่โจทก์ฟ้องคงมีข้อต่อสู้เฉพาะอุปกรณ์แห่งหนี้ว่าไม่ต้องรับผิดเท่านั้นจึงย่อมรับฟังตามคำรับของจำเลยโดยไม่ต้องอาศัยตราสารได้ว่าจำเลยได้ทำสัญญาค้ำประกันตามที่โจทก์ฟ้องจริงส่วนข้อต่อสู้เรื่องอุปกรณ์แห่งหนี้นั้นในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นก็ได้บันทึกไว้ตามรายงานกระบวนพิจารณาว่าส่วนที่จำเลยให้การว่าตามสัญญาค้ำประกันเบิกเงินเกินบัญชีตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข5ในข้อ8โจทก์เติมข้อความ"ตลอดจนดอกเบี้ยค่าสินไหมทดแทน"โดยจำเลยมิได้รู้เห็นยินยอมโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายอื่นใดนั้นโจทก์แถลงว่าตามสัญญาค้าประกันเบิกเงินเกินบัญชีที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ในข้อ1ก็ได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้ค้ำประกันจะต้องรับผิดตลอดจนดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนไว้ชัดเจนแล้วศาลชั้นต้นเห็นว่าไม่มีประเด็นนี้อีกการที่จำเลยไม่ได้โต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้มีผลเท่ากับจำเลยได้ยอมรับผิดตามข้ออ้างของโจทก์ในส่วนนี้แล้วเพราะถ้าจำเลยเห็นว่าศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้องก็ชอบที่จะคัดค้านไว้โดยเฉพาะคดีนี้จำเลยได้เสนอประเด็นข้อพิพาทไว้ด้วยมีสิทธิที่จะคัดค้านได้อยู่แล้วแต่ก็มิได้คัดค้านว่าไม่ถูกต้องประการใดประเด็นข้อพิพาทจึงต้องเป็นไปตามที่ศาลชั้นต้นกำหนดจะยกขึ้นคัดค้านในชั้นอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้

จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาค้ำประกันตามที่โจทก์ฟ้องคงมีข้อต่อสู้เฉพาะอุปกรณ์แห่งหนี้ว่าไม่ต้องรับผิดเท่านั้น จึงย่อมรับฟังตามคำรับของจำเลยโดยไม่ต้องอาศัยตราสารได้ว่า จำเลยได้ทำสัญญาค้ำประกันตามที่โจทก์ฟ้องจริง ส่วนข้อต่อสู้เรื่องอุปกรณ์แห่งหนี้นั้น ในชั้นชี้สองสถาน ศาลชั้นต้นก็ได้บันทึกไว้ตามรายงานกระบวนพิจารณาว่า ส่วนที่จำเลยให้การว่าตามสัญญาค้ำประกันเบิกเงินเกินบัญชีตามเอกสารท้ายฟ้องหมายเลข 5 ในข้อ 8 โจทก์เติมข้อความ "ตลอดจนดอกเบี้ยค่าสินไหมทดแทน" โดยจำเลยมิได้รู้เห็นยินยอมโจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายอื่นใดนั้น โจทก์แถลงว่าตามสัญญาค้ำประกันเบิกเงินเกินบัญชีที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ในข้อ 1 ก็ได้ระบุไว้ชัดเจนว่า ผู้ค้ำประกันจะต้องรับผิดตลอดจนดอกเบี้ยและค่าสินไหมทดแทนไว้ชัดเจนแล้ว ศาลชั้นต้นจึงเห็นว่า ไม่มีประเด็นนี้อีก การที่จำเลยไม่ได้โต้แย้งคำสั่งของศาลชั้นต้นจนศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ มีผลเท่ากับจำเลยได้ยอมรับผิดตามข้ออ้างของโจทก์ในส่วนนี้แล้ว เพราะถ้าจำเลยเห็นว่าศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทไม่ถูกต้อง ก็ชอบที่จะคัดค้านไว้ โดยเฉพาะคดีนี้ จำเลยได้เสนอประเด็นข้อพิพาทไว้ด้วย มีสิทธิที่จะคัดค้านได้อยู่แล้วแต่ก็มิได้คัดค้านว่าไม่ถูกต้องประการใด ประเด็นข้อพิพาทจึงต้องเป็นไปตามที่ศาลชั้นต้นกำหนด จะยกขึ้นคัดค้านในชั้นอุทธรณ์ฎีกาไม่ได้

สภาพของทางพิพาทผ่านที่สวนของจำเลยไปสิ้นสุดที่ที่ดินของโจทก์และเป็นทางตัน มีบ้านปลูกอยู่ปลายทางเพียง 2 หลัง คือบ้านของโจทก์และบ้านของผ. นอกจาก ผ.ใช้ทางพิพาทแล้วยังมีบุคคลภายนอกใช้ทางพิพาทด้วยเพราะเดินทางเข้าไปในสวน ไม่ปรากฏว่าสาธารณชนทั่วไปใช้ทางพิพาทแต่อย่างใด เส้นทางดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจาก ส.ได้ขายที่ดินให้จำเลยแล้ว และจำเลยได้ปลูกยางพาราและสวนมะพร้าว ต่อมา ส.ได้ปักเสาไฟฟ้าโดยได้รับอนุญาตจากจำเลย จึงเกิดเป็นถนนสายเล็ก ๆ ขึ้นโดยปริยายประมาณ 10 ปีเศษ ทางพิพาทจึงไม่ใช่ทางสาธารณะ หากแต่เป็นที่ดินของจำเลย ซึ่งโจทก์และบุคคลอื่นอาศัยสัญจรโดยการถือวิสาสะ หาเข้าลักษณะเป็นการใช้สิทธิโดยปรปักษ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1382 ไม่ ฉะนั้น แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอมตามป.พ.พ.มาตรา 1401 แม้ ป.พ.พ.มาตรา 1389 จะบัญญัติให้ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีหน้าที่ต้องใช้ค่าทดแทนแก่ผู้เปิดทางให้ก็ตาม แต่ก็มิได้บังคับให้ใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ ในทางตรงกันข้ามเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่มีหน้าที่ต้องเปิดทางให้ผ่านและมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเช่นเดียวกัน คดีนี้โจทก์ไม่ได้เสนอค่าทดแทนแก่จำเลยและจำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์ คดีจึงไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยในเรื่องค่าทดแทนว่าควรจะเป็นจำนวนเท่าใด จำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอาแก่โจทก์ในเรื่องนี้เป็นคดีหนึ่งต่างหาก

สภาพของทางพิพาทผ่านที่สวนของจำเลยไปสิ้นสุดที่ที่ดินของโจทก์และเป็นทางตันมีบ้านปลูกอยู่ปลายทางเพียง2หลังคือบ้านของโจทก์และบ้านของผ.นอกจากผ.ใช้ทางพิพาทแล้วยังมีบุคคลภายนอกใช้ทางพิพาทด้วยเพราะเดินทางเข้าไปในสวนไม่ปรากฏว่าสาธารณชนทั่วไปใช้ทางพิพาทแต่อย่างใดเส้นทางดังกล่าวเกิดขึ้นหลังจากส.ได้ขายที่ดินให้จำเลยแล้วและจำเลยได้ปลูกยางพาราและสวนมะพร้าวต่อมาส.ได้ปักเสาไฟฟ้าโดยได้รับอนุญาตจากจำเลยจึงเกิดเป็นถนนสายเล็กๆขึ้นโดยปริยายประมาณ10ปีเศษทางพิพาทจึงไม่ใช่ทางสาธารณะหากแต่เป็นที่ดินของจำเลยซึ่งโจทก์และบุคคลอื่นอาศัยสัญจรโดยการถือวิสาสะหาเข้าลักษณะเป็นการใช้สิทธิโดยปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1382ไม่ฉะนั้นแม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากกว่า10ปีทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1401แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1349จะบัญญัติให้ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีหน้าที่ต้องใช้ค่าทดแทนแก่ผู้เปิดทางให้ก็ตามแต่ก็มิได้บังคับให้ใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ในทางตรงกันข้ามเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่มีหน้าที่ต้องเปิดทางให้ผ่านและมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเช่นเดียวกันคดีนี้โจทก์ไม่ได้เสนอค่าทดแทนแก่จำเลยและจำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์คดีจึงไม่มีประเด็นที่จะวินิจฉัยในเรื่องค่าทดแทนว่าควรจะเป็นจำนวนเท่าใดจำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอาแก่โจทก์ในเรื่องนี้เป็นคดีหนึ่งต่างหาก

ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพียงข้อเดียวว่าโจทก์ผิดสัญญาจ้างทำของตามฟ้องเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองเสียหายตามฟ้องแย้งหรือไม่ ซึ่งมีความหมายครอบคลุมถึงข้อความที่ว่า 1.โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา 2.จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องหรือไม่ เพียงใด และ 3.โจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยทั้งสองตามฟ้องแย้งหรือไม่ เพียงใด อันเป็นข้อความที่จำเลยทั้งสองประสงค์ให้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมแล้ว จึงไม่มีเหตุเปลี่ยนแปลงแก้ไขประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้ดังกล่าว

ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพียงข้อเดียวว่าโจทก์ผิดสัญญาจ้างทำของตามฟ้องเป็นเหตุให้จำเลยทั้งสองเสียหายตามฟ้องแย้งหรือไม่ซึ่งมีความหมายครอบคลุมถึงข้อความที่ว่า1.โจทก์หรือจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา2.จำเลยทั้งสองต้องรับผิดต่อโจทก์ตามฟ้องหรือไม่เพียงใดและ3.โจทก์จะต้องรับผิดต่อจำเลยทั้งสองตามฟ้องแย้งหรือไม่เพียงใดอันเป็นข้อความที่จำเลยทั้งสองประสงค์ให้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมแล้วจึงไม่มีเหตุเปลี่ยนแปลงแก้ไขประเด็นข้อพิพาทที่ศาลชั้นต้นกำหนดไว้ดังกล่าว

ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย ในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป.เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา20 ปี ตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่า โดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคาร-พิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป. เพื่อปลูกสร้างอาคาพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปีตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่าโดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้