คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 566

จำเลยเช่าห้องของโจทก์โดยไม่มีหนังสือสัญญาเช่า ค่าเช่าคิดกันรายเดือนโดยถือเอาวันที่ 1 ของทุก ๆเดือนเป็นเกณฑ์ชำระ โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยในวันที่ 19 ตุลาคม 2502 แม้จะได้แจ้งไปในหนังสือบอกกล่าวด้วยว่าให้จำเลยขนย้ายออกไปภายในวันที่ 31 ตุลาคม 2502 น้อยกว่าเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจนเกินระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้แล้ว และโจทก์เพิ่งฟ้องจำเลยเมื่อวันที่ 5 มกราคม 2503 คำบอกกล่าวของโจทก์มีผลใช้ด้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชญื มาตรา 566

คำฟ้องที่ว่าโจทก์ยกเหตุ 2 ประการขึ้นอ้างในการบอกเลิกการเช่า
โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาหมดอายุ กับจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่า โดยให้เช่าช่วง แม้ในเรื่องเช่าช่วง ขอ้เท็จจริงจะฟังไม่ได้ แต่ฟังได้ว่าสัญญาเช่าหมดอายุแล้ว โจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้ และศาลก็ย่อมพิพากษาขับไล่จำเลยเพราะเหตุว่าสัญญาเช่าหมดอายุได้

คำฟ้องที่ถือว่าโจทก์ยกเหตุ 2 ประการขึ้นอ้างในการบอกเลิกการเช่า
โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยอ้างเหตุว่าสัญญาหมดอายุ กับจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าโดยให้เช่าช่วง แม้ในเรื่องเช่าช่วง ข้อเท็จจริงจะฟังไม่ได้ แต่ฟังได้ว่าสัญญาหมดอายุแล้ว โจทก์ย่อมบอกเลิกสัญญาได้ และศาลก็ย่อมพิพากษาขับไล่จำเลยเพราะเหตุว่าสัญญาเช่าหมดอายุได้

การเช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างห้องแถวให้คนอื่นเช่านั้น แสดงว่ามีเจตนาเช่าที่ดินเพื่อหาประโยชน์เป็นการประกอบธุรกิจการค้า ฉะนั้น แม้ผู้เช่าที่ดินจะได้ใช้ห้องแถวนั้นอยู่อาศัยด้วยก็ตาม ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ

จำเลยให้การว่าจำเลยเช่าห้องรายพิพาทเพื่ออยู่อาศัย มิใช่เช่าเพื่อทำการค้า สัญญาเช่าที่ทำไว้จึงเป็นนิติกรรมอำพราง จำเลยไม่เคยผิดสัญญาเช่า ทั้งโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญา ดังนี้ ไม่พอที่จะให้รับฟังได้ว่าจำเลยได้ขอรับสิทธิพิเศษ ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ เพื่อที่ตนจะได้รับความคุ้มครองให้อยู่ตอ่ไป

ทำสัญญาเช่าที่ดินกัน 3 ปี ท้ายสัญญาระบุว่า "3 ปีแล้วทำสัญญาต่อ" นั้น ข้อความนี้แม้จะถือเอาว่าเป็นคำมั่นอันจะพึงบังคับกันได้ ก็แต่เพียงเรียกร้องให้ผู้ให้เช่าทำสัญญาเช่าใหม่เมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นอายุแล้วเท่านั้น เมื่อครบกำหนดการเช่า 3 ปี ผู้เช่ายังคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าตลอดมาตามกฎหมาย ก็เท่ากับเป็นการเช่ากับโดยไม่มีกำหนดเวลา คำมั่นที่มีอยู่จึงระงับไปในตัว ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าได้

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่า เมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อ เพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น เพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้วและหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่น ก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

ผู้เช่าที่ดินทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของเดิม และได้ปลูกสร้างอาคารบนที่ดินนั้น โดยมีข้อตกลงในสัญญาว่าเมื่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว จะต้องให้ผู้เช่าได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ต่อไปเป็นกำหนด 15 ปี นับแต่ปลูกสร้างเสร็จแต่สัญญานี้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และกำหนดเวลาเช่า 3 ปีล่วงเลยแล้ว ที่ดินแปลงนี้ได้โอนขายไปยังบุคคลอื่นต่อไป ผู้ที่รับซื้อที่ดินไว้ ย่อมฟ้องขับไล่ผู้เช่าที่ดินนั้นได้ เพราะข้อตกลงจะมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าหรือเป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็ตาม ย่อมไม่ผูกพันผู้ซื้อเพราะหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาเช่า ซึ่งผู้รับโอนต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าด้วย การเช่ามีผลตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้นเพราะไม่ได้จดทะเบียน กำหนดเวลาเช่า 3 ปี ก็ล่วงเลยมาเสียแล้ว และหากพิจารณาในแง่เป็นสัญญาต่างตอบแทนอย่างอื่นก็หามีผลผูกพันไปถึงผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลภายนอกรับโอนกรรมสิทธิ์มาโดยสุจริตไม่

การเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2500 อันเป็นระยะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าของเดือนที่ล่วงแล้ว และยังฟ้องต่อศาลเมื่อวันที่ 11 มีนาคม 2500 ถือว่า ได้บอกเลิกสัญญาครบถ้วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 566

การเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตั้งแต่วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2500 อันเป็นระยะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าของเดือนที่ล่วงแล้ว และยังฟ้องต่อศาลเมื่อวันที่ 11 มีนาคม2500 ถือว่าได้บอกเลิกสัญญาครบถ้วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 566