คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 566

เมื่อสิ้นกำหนดเวลาตามสัญญาเช่า จำเลยยังมิได้ส่งมอบบ้านเช่าคืนโจทก์ ต่อมาผู้ซึ่งได้รับอนุญาตจากโจทก์ให้จัดประโยชน์ในที่ดินที่เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยแสดงว่าโจทก์ได้รู้ถึงการที่จำเลยยังมิได้ออกจากบ้านเช่าด้วย จึงถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานับแต่วันถัดจากวันครบกำหนดตามสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570ค่าเช่าและเบี้ยปรับเมื่อไม่ชำระค่าเช่าเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิมและสัญญาใหม่นี้ได้สิ้นสุดลงโดยการบอกเลิกสัญญาในวันครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 หลังจากครบกำหนดตามหนังสือบอกเลิกสัญญา ตัวแทนของจำเลยกับโจทก์ทำความตกลงกันเกี่ยวกับการยืดเวลาการย้ายกับค่ารื้อย้ายมีลักษณะเป็นการประนีประนอมยอมความกัน ไม่ปรากฏว่าได้มีการตกลงกันให้นำเอาสัญญาเช่าที่สิ้นสุดไปแล้วมาบังคับใช้กันอีกต่อไปโจทก์จะให้จำเลยชำระค่าเช่าในระหว่างนี้ไม่ได้ โจทก์คิดเบี้ยปรับของค่าเช่าโดยเอาเบี้ยปรับและค่าเช่าที่ค้างชำระมาทบเข้ากับค่าเช่าของแต่ละเดือนเพื่อคำนวณหาจำนวนเงินเบี้ยปรับในเดือนต่อไป เป็นการคิดเบี้ยปรับจากเบี้ยปรับที่ค้างชำระ ซึ่งไม่ถูกต้องเพราะเบี้ยปรับที่ค้างมิใช่ค่าเช่า จึงนำมาคิดเบี้ยปรับอีกไม่ได้ จำเลยให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความละเมิดเพราะเกิน 1 ปีถือได้ว่าแสดงเหตุแห่งการขาดอายุความแล้ว ทั้งเมื่อศาลชั้นต้นทำการชี้สองสถานกำหนดไว้เป็นประเด็นข้อพิพาท โจทก์ไม่ได้คัดค้าน ปัญหาเรื่องอายุความจึงเป็นประเด็นในคดี แต่จำเลยให้การยกอายุความต่อสู้เฉพาะที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยรับผิดในฐานละเมิดเท่านั้น ส่วนที่ศาลให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นเรื่องให้รับผิดตามสัญญาเช่า เรื่องอายุความสำหรับค่าเช่าที่จำเลยค้างชำระจึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

สัญญาที่สามีของจำเลยทำกับเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิม เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่จำต้องตอบแทนสิ่งใดให้แก่สามีของจำเลย แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัว ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทต้องผูกพันในเรื่องการเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้กับสามีจำเลย เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงบังคับกันได้เพียง3 ปี
ก่อนครบกำหนดสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่ามาจากเจ้าของเดิมแล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยก็นำค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางตั้งแต่เดือนธันวาคม 2526 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2528 โจทก์ไปรับค่าเช่าถึงเดือนธันวาคม 2527 อันเป็นวันสิ้นสุดสัญญา พฤติการณ์ถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปโดยไม่ทักท้วงไม่ได้ และโจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่หลังจากครบกำหนดสัญญาเพียง 2 เดือนไปถึงจำเลยแจ้งให้ทราบว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปพร้อมกับชำระค่าเสียหายให้ โดยส่งให้จำเลยโดยทางไปรษณีย์ตอบรับไปที่ตึกแถวพิพาทแต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือว่าจำเลยทราบข้อความในหนังสือดังกล่าวแล้วการที่จำเลยอยู่ในตึกแถวที่เช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเท่ากับเป็นการละเมิด หาใช่เป็นการอยู่โดยคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาไม่เช่นกัน โจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยอีก

สัญญาที่สามีของจำเลยทำกับเจ้าของตึกแถวพิพาทเดิม เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่จำต้องตอบแทนสิ่งใดให้แก่สามีของจำเลย แต่สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัว ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวพิพาทต้องผูกพันในเรื่องการเช่าที่เจ้าของเดิมทำไว้กับสามีจำเลย เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงบังคับกันได้เพียง3 ปี ก่อนครบกำหนดสัญญา โจทก์แจ้งให้จำเลยทราบว่าได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวที่เช่ามาจากเจ้าของเดิมแล้วให้จำเลยชำระค่าเช่าให้โจทก์ จำเลยก็นำค่าเช่าไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์กลางตั้งแต่เดือนธันวาคม 2526 จนถึงเดือนพฤษภาคม 2528 โจทก์ไปรับค่าเช่าถึงเดือนธันวาคม 2527 อันเป็นวันสิ้นสุดสัญญา พฤติการณ์ถือว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไปโดยไม่ทักท้วงไม่ได้ และโจทก์ให้ทนายความมีหนังสือลงวันที่หลังจากครบกำหนดสัญญาเพียง 2 เดือนไปถึงจำเลยแจ้งให้ทราบว่าไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ต่อไป ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปพร้อมกับชำระค่าเสียหายให้ โดยส่งให้จำเลยโดยทางไปรษณีย์ตอบรับไปที่ตึกแถวพิพาทแต่จำเลยไม่ยอมรับ ถือว่าจำเลยทราบข้อความในหนังสือดังกล่าวแล้วการที่จำเลยอยู่ในตึกแถวที่เช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเท่ากับเป็นการละเมิด หาใช่เป็นการอยู่โดยคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาไม่เช่นกัน โจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยอีก.

สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ตกลง ชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5ของทุกเดือน โจทก์บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทภายในวันที่ 5 มีนาคม 2528 จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าวันที่ 31 มกราคม 2528 นับจากวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า จนถึง วันเลิกสัญญา เป็นเวลานานกว่า 1 เดือน เป็นการบอกกล่าวแก่จำเลยให้รู้ตัวก่อนชั่ว กำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงเป็นไปโดย ชอบตาม ป.พ.พ.มาตรา 566 ประกอบมาตรา 570 โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายก่อนฟ้องจำนวน 120,000 บาทอัตราค่าทนายความชั้นสูงในศาลอุทธรณ์หรือศาลฎีกาตาม ตาราง 6ท้าย ป.วิ.พ. ไม่เกินจำนวนร้อยละ 3.

โดยปกติการเช่าทรัพย์ย่อมอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากผู้ใดจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษ ก็ต้องยกขึ้นต่อสู้คดี เพราะตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วน รวมทั้งเหตุแห่งการนั้น ดังนี้เมื่อจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ทรัพย์ของจำเลยตามสัญญาเช่าโจทก์มีสิทธิ หรือได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้องเลิกใช้ทรัพย์ที่เช่า ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524โจทก์ต้องยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไป และคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะมายกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้นบังคับคดีอีกหาได้ไม่

การเช่าทรัพย์อยู่ในบังคับแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษ ก็ต้องยกขึ้นต่อสู้คดี เพราะตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่า จำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วน รวมทั้งเหตุแห่งการนั้น กรณีจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ทรัพย์ของจำเลยตามสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้องเลิกใช้ทรัพย์ที่เช่าตาม พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ต้องยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไป และคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะยกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้นบังคับคดีหาได้ไม่.(ที่มา-ส่งเสริม)

โดยปกติการเช่าทรัพย์ย่อมอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากคู่ความจะอ้างความคุ้มครองตาม กฎหมายพิเศษ ก็ต้อง ยก ขึ้นต่อสู้ คดี เพราะตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดย แจ้งชัดในคำให้การว่าจำเลยยอมรับ หรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วนรวมทั้งเหตุแห่งการนั้น ในคดีทีจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ ทรัพย์ของจำเลยตาม สัญญาเช่าโจทก์ในฐานะ ที่เป็นจำเลยมีสิทธิหรือได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้อง เลิกใช้ ทรัพย์ที่เช่า ตาม พระราชบัญญัติการเช่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ต้อง ยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตาม กฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไปและคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะมายกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้น บังคับคดีอีกหาได้ไม่.

โจทก์บรรยายฟ้องว่าห้องพิพาทเป็นของโจทก์ จำเลยได้งัดกุญแจและบุกรุกเข้าไปอยู่ในห้องพิพาทของโจทก์ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่จำเลยและใช้ค่าเสียหายดังนี้ ถือว่าโจทก์ได้บรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับพฤติการณ์อันเป็นการละเมิดของจำเลยโดยได้แสดงแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม ผู้เช่าเช่าตึกเดิมซึ่งมีอยู่ก่อนแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าผู้เช่าจะต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าสัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่อาศัยในตึกพิพาทต่อไปการที่จำเลยยังคงอยู่ในตึกพิพาทย่อมได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดโจทก์ย่อมฟ้องขับไล่ผู้ทำละเมิดได้โดยมิต้องบอกกล่าว

โจทก์จำเลยตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนแต่ไม่ปรากฏวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอนของแต่ละเดือน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559
เมื่อไม่ได้กำหนดเวลาการเช่าไว้ โจทก์ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาแก่จำเลยผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่าง น้อยคืออย่างน้อยหนึ่งเดือนนับแต่วันสิ้นเดือน โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าวันที่ 9 กุมภาพันธ์ จำเลยทราบคำบอกกล่าวเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ โจทก์จึงต้องให้เวลาจำเลยในเดือนมีนาคมเต็มเดือน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีวันที่ 11 มีนาคม จึงเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

หนังสือมอบอำนาจระบุว่าให้ผู้รับมอบอำนาจเป็นผู้กระทำการในกิจการต่าง ๆ แทน โดยมีข้อหนึ่งระบุว่า ให้มีอำนาจฟ้องบุคคลใดหรือนิติบุคคลใดต่อศาลในคดีแพ่ง จึงเป็นการมอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจฟ้องคดีแทนแล้ว แม้มิได้ระบุตัวบุคคลที่จะให้ฟ้องไว้โดยเฉพาะเจาะจงก็ตาม
เมื่อตามคำฟ้องและคำให้การรับกันว่ามีการเช่าที่พิพาทอยู่จริงแล้วโจทก์ผู้ให้เช่าแถลงรับว่าไม่มีหนังสือสัญญาเช่าที่ได้กำหนดเวลาเช่ากันไว้ก็ต้องฟังว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาอันการเลิกสัญญาเช่าจะต้องบอกกล่าวตามกฎหมาย และแม้โจทก์จะมีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่พิพาทภายใน 15 วันก็ตาม แต่เมื่อขณะที่โจทก์ฟ้องขับไล่นั้นเป็นเวลาเกินกว่า2 เดือนแล้วโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
จำเลยฎีกาในข้อที่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาทไว้ซึ่งจำเลยก็มิได้โต้แย้งคัดค้าน ถือว่าจำเลยสละประเด็นข้อพิพาทนี้แล้วข้อฎีกาดังกล่าวจึงเป็นปัญหาที่มิได้ว่ากันมาแต่ศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้