คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 566

คำฟ้องฎีกาของโจทก์มี ช. ทนายโจทก์ลงชื่อเป็นผู้ฎีกาแต่ในใบแต่งทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุให้ ช. มีอำนาจใช้สิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา ช. จึงไม่มีอำนาจที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาใช้สิทธิในการฎีกาได้ตามมาตรา 62 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น คำฟ้องฎีกาดังกล่าวจึงเป็นคำฟ้องฎีกาที่ไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย(อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 3381/2525)
จำเลยได้เช่าตึกแถวห้องพิพาทจาก. ส. มีกำหนด 13 ปี 6 เดือน โดยต้องเสียทั้งเงินกินเปล่าและค่าเช่า ได้จดทะเบียนการเช่ากันไว้ แสดงถึงเจตนาอันแท้จริงว่าทั้งสองฝ่ายตกลงให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันกันเป็นระยะเวลาตามที่จดทะเบียน เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะประพฤติผิดสัญญาเช่าอันจะเป็นเหตุให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ผู้รับโอนตึกแถวห้องพิพาทมาภายหลังต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 การที่สัญญาเช่าข้อ13 กำหนดว่า เมื่อผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่านั้น ขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 828/2525)

คำฟ้องฎีกาของโจทก์มี ช. ทนายโจทก์ลงชื่อเป็นผู้ฎีกาแต่ในใบแต่งทนายความของโจทก์ไม่ได้ระบุให้ ช. มีอำนาจใช้สิทธิในการอุทธรณ์หรือฎีกา ช. จึงไม่มีอำนาจที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาใช้สิทธิในการฎีกาได้ตามมาตรา 62 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้น คำฟ้องฎีกาดังกล่าวจึงเป็นคำฟ้องฎีกาที่ไม่ชอบ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 3381/2525)
จำเลยได้เช่าตึกแถวห้องพิพาทจาก ส. มีกำหนด 13 ปี 6 เดือนโดยต้องเสียทั้งเงินกินเปล่าและค่าเช่า ได้จดทะเบียนการเช่ากันไว้แสดงถึงเจตนาอันแท้จริงว่าทั้งสองฝ่ายตกลงให้สัญญาเช่ามีผลผูกพันกันเป็นระยะเวลาตามที่จดทะเบียน เว้นแต่คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะประพฤติผิดสัญญาเช่าอันจะเป็นเหตุให้อีกฝ่ายหนึ่งบอกเลิกสัญญาได้โจทก์ผู้รับโอนตึกแถวห้องพิพาทมาภายหลังต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 การที่สัญญาเช่าข้อ 13 กำหนดว่า เมื่อผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าผู้เช่ายอมให้ถือว่าผู้เช่ายอมออกจากที่เช่านั้น ขัดกับเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนดเวลาและไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย (อ้างคำพิพากษาฎีกาที่ 828/2525)

จำเลยเช่าตึกแถวจาก จ. โดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือ ต่อมาจ. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้โจทก์ โจทก์กับจำเลยไม่มีนิติสัมพันธ์กันการบอกเลิกการเช่าตึกแถวจะชอบหรือไม่จึงไม่ใช่สาระสำคัญ โจทก์เจ้าของตึกแถวย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน
แม้สัญญาต่างตอบแทนระหว่าง จ. กับจำเลยมีอยู่จริง ก็มีผลผูกพันเฉพาะ จ. กับจำเลยเท่านั้น เมื่อโจทก์มิได้ยินยอมตามข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนด้วยแล้วจำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะยกเอาข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตึกแถวอันได้รับมาโดยชอบ

ฟ้องขับไล่ผู้ละเมิดออกจากอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง เพราะไม่ใช่คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรืออาศัย กรณีไม่เข้าเกณฑ์ห้ามอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224
ใบเสร็จรับเงินค่าเช่าห้องพิพาทระบุว่า เจ้าของเดิมได้รับเงินค่าเช่าห้องพิพาทจากจำเลยและลงลายมือชื่อเจ้าของเดิมเป็นผู้รับเงินด้วย เป็นหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ต้องรับผิด ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แล้วจำเลยย่อมอ้างการเช่ายันต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมได้ โจทก์อ้างว่าเจ้าของเดิมได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว โดยโจทก์มิได้ตั้งรูปคดีว่าเจ้าของเดิมได้เลิกการเช่ากับจำเลยแล้ว แม้โจทก์จะนำสืบและศาลชั้นต้นวินิจฉัยให้ก็เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจากเจ้าของเดิมย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569
การเช่าห้องพิพาทเก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนโดยเก็บล่วงหน้าของทุกเดือนซึ่งกำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความตกลงกันหรือไม่อาจสันนิษฐานได้ โจทก์ให้ทนายโจทก์มีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาให้จำเลยออกจากห้องพิพาทเมื่อวันที่ 15กุมภาพันธ์ 2522 และทางไปรษณีย์ได้จัดการส่งหนังสือให้จำเลยตามใบตอบรับและแบบแจ้งเหตุขัดข้อง เมื่อวันที่ 20กุมภาพันธ์ 2522 และโจทก์ได้ยื่นฟ้องจำเลยวันที่ 28กุมภาพันธ์ 2522 การบอกกล่าวของโจทก์ดังกล่าวจึงไม่ให้โอกาสจำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามกฎหมาย การบอกกล่าวของโจทก์จึงไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 สัญญาเช่าจึงยังไม่ระงับ โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

ตามสัญญาเช่า จำเลยต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ภายในวันที่ 5 ของเดือน ทุกเดือนที่เช่า โจทก์บอกเลิกการเช่าโดยจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า วันที่ 3 ตุลาคม 2521ซึ่งเป็นเวลาก่อนกำหนดที่จำเลยต้องชำระค่าเช่าเดือนที่ล่วงแล้วแก่โจทก์ โจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤศจิกายน 2521 ซึ่งเป็นเวลาหลังที่จำเลยต้องชำระค่าเช่าเดือนที่โจทก์ฟ้องคดี ถือว่าโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อน กำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 แล้ว

ขณะที่โจทก์ส่งบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยที่บ้านเลขที่ 140/2 นั้น จำเลยย้ายไปอยู่ที่บ้านเลขที่ 42 แล้ว แต่ปรากฏในสัญญาเช่า ซึ่งจำเลยทำไว้กับเจ้าของเดิมระบุว่าอยู่บ้านเลขที่ 140/2 และจำเลยยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเลยที่ดังกล่าว ทั้งในชั้นพิจารณาจำเลยเบิกความรับว่าจำเลยยังคงมีภูมิลำเนาอยู่ที่บ้านเลขที่ 140/2 แต่หลังจากให้ผู้อื่นเช่าไปแล้วไม่เคยกลับไปอยู่อีก ดังนี้ แสดงว่าจำเลยมีถิ่นที่อยู่หลายแห่งสับเปลี่ยนกันไป ถือได้ว่าทั้งบ้านเลขที่ 42 และ 140/2 เป็นภูมิลำเนาของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 45 การที่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าไปที่บ้านเลขที่ 140/2 จึงชอบด้วยกฎหมาย

ขณะที่โจทก์ส่งคำบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าไปยังจำเลยที่บ้านเลขที่ 140/2 นั้น จำเลยย้ายไปอยู่ที่บ้านเลขที่ 42 แล้ว แต่ปรากฏในสัญญาเช่าซึ่งจำเลยทำไว้กับเจ้าของเดิมระบุว่าอยู่บ้านเลขที่ 140/2. และจำเลยยังมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเลขที่ดังกล่าว ทั้งในชั้นพิจารณาจำเลยเบิกความรับว่าจำเลยยังคงมีภูมิลำเนาอยู่ที่บ้านเลขที่ 140/2 แต่หลังจากให้ผู้อื่นเช่าไปแล้ว ไม่เคยกลับไปอยู่อีกดังนี้ แสดงว่าจำเลยมีถิ่นที่อยู่หลายแห่งสับเปลี่ยนกันไป ถือได้ว่าทั้งบ้านเลขที่ 42 และ 140/2 เป็นภูมิลำเนาของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 45 การที่โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าไปที่บ้านเลขที่ 140/2 จึงชอบด้วยกฎหมาย

ตามคำฟ้องโจทก์มิได้กล่าวยืนยันว่าโจทก์ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทโดยอาศัยอำนาจกรรมสิทธิ์ของโจทก์ จำเลยเองก็เข้าใจดี จึงให้การเพียงปฏิเสธลอยๆ ว่าจำเลยไม่ทราบและไม่รับรองว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท แต่ต่อสู้เป็นข้อสำคัญว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทมาจากผู้อื่น ดังนั้น ประเด็นในเรื่องนี้จึงมีว่าจำเลยเช่าห้องพิพาทจากโจทก์หรือไม่ คดีไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นเจ้าของห้องพิพาท ที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าเมื่อโจทก์เป็นผู้ให้จำเลยเช่าห้องพิพาทแล้ว จำเลยจะยกข้อที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน ขึ้นมาอ้างไม่ได้นั้น จึงเป็นการวินิจฉัยในประเด็นข้อพิพาทโดยตรง หาใช่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็นไม่
โจทก์ได้รับค่าเช่าประจำเดือนมีนาคม 2517 ไว้แล้ว แต่ให้ทนายความบอกเลิกการเช่าเมื่อวันที่ 16 มีนาคม 2517 ให้จำเลยขนย้ายส่งคืนห้องเช่าภายใน 30 วัน ปรากฏว่าโจทก์ฟ้องคดีเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2517 แม้โจทก์จะมิได้บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าเดือนมีนาคม 2517 ก็ตาม แต่โจทก์ก็ได้ให้โอกาสแก่จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่ง คือระยะเดือนเมษายน 2517 แล้ว การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ถูกต้อง ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566

โจทก์ให้จำเลยเช่าตึกแถวไม่มีหนังสือเช่า จำเลยยกขึ้นต่อสู้โจทก์ไม่ได้ ไม่แต่เพียงฟ้องผู้เช่าไม่ได้เท่านั้น
อายุความฟ้องเรียกค่าเช่าตึกแถวรายเดือนที่ค้างชำระมีอายุความ 5 ปี ตาม มาตรา166
การบอกเลิกสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ทำเป็นหนังสือ

การที่โจทก์รับเงินจากจำเลยไว้เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว เงินดังกล่าวไม่ว่าจะเรียกเงินค่าเช่าหรือค่าเสียหาย ก็จะถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ไม่ได้ ในเมื่อไม่มีข้อเท็จจริงที่จะปรับกับบทกฎหมายดังกล่าวได้ และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่ากันไว้แน่นอน สัญญาเช่าสิ้นกำหนดแล้วโจทก์ย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564