คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 566

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของวัด ก. จากกรมการศาสนามีกำหนด 3 ปี เพื่อปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำถนนและคูน้ำ โดยยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กรมการศาสนา มิฉะนั้นกรมการศาสนามีสิทธิปรับเป็นรายวัน เมื่อทำการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่กรมการศาสนาตรวจรับสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งรับโอนกิจการบริหารจากกรมการศาสนาหาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วยโดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้

ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่

โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุของกองจัดประโยชน์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง อาคารตึกแถวเลขที่ 231 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องเดือนละ 2,000 บาท แม้โจทก์จะเรียกร้องค่าเสียหายนับแต่วันบอกเลิกสัญญาเดือนละ 10,000 บาท ก็เป็นค่าเสียหายอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้ให้เช่าช่วงแต่มีเจตนาโอนสิทธิการเช่า เป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าช่วงเป็นนิติกรรมอำพรางการโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ในประเด็นนี้โดยผู้พิพากษาซึ่งนั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นมิได้รับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้จึงเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว
สัญญาเช่าช่วงอาคารชั้นล่างบางส่วนมีข้อตกลงว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา การเลิกสัญญาจึงต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวมีข้อตกลงระบุชำระค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ไม่ระบุวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 559 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงและจำเลยได้รับหนังสือวันที่ 4 สิงหาคม 2537 โจทก์ฟ้องคดีวันที่ 21 มีนาคม 2538 การบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงจึงชอบแล้ว

ข้อความที่จำเลยขอแก้ไขคำให้การของจำเลยทั้งสี่ข้อ ได้แก่ 1) ข้อที่เกี่ยวกับการมอบอำนาจให้ฟ้องคดีจากเดิมเป็นว่า ลายมือชื่อโจทก์ผู้มอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม และตราประทับไม่ใช่ตราสำคัญของโจทก์ที่ได้จดทะเบียนไว้ 2) ข้อที่เกี่ยวกับอาคารพิพาทที่อ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและจำเลยมีสิทธิอยู่ได้ตลอดชีวิตเป็นว่า โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่จำเลยเช่า 3) ข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาและการบอกกล่าวของโจทก์ที่อ้างว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นว่า ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าโดยโจทก์ไม่เคยทักท้วงจึงเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาเช่าจะต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 566 ก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาและหนังสือบอกกล่าวของโจทก์มิใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง และ 4) ข้อที่เกี่ยวกับเหตุที่ทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมทั้งหมดเป็นว่า การที่โจทก์บรรยายฟ้องโดยมิได้บรรยายว่าจำเลยเข้ามาอยู่บนที่ดินแปลงใดบ้านพิพาทตั้งอยู่บนถนนตรอกซอยอะไร ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุม ล้วนเป็นการยกข้อเท็จจริงและเหตุแห่งการปฏิเสธขึ้นใหม่เปลี่ยนแปลงข้อต่อสู้เดิมที่จำเลยได้ให้การไว้ตั้งแต่แรก รวมทั้งที่ศาลชั้นต้นเคยมีคำสั่งอนุญาตให้แก้ไขตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การของจำเลย ทั้งจำเลยอาจยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ก่อนวันสืบพยาน มิใช่เป็นการแก้ไขข้อผิดพลาดเล็กน้อยหรือเป็นการขอแก้ไขในเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน กรณีไม่ต้องด้วยเหตุยกเว้นที่จำเลยอาจยื่นคำร้องได้ภายหลังวันสืบพยานตาม ป.วิ.พ. มาตรา 180 การที่จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขคำให้การภายหลังวันสืบพยานแล้วจึงเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติดังกล่าว นอกจากนี้ การที่จำเลยฎีกาในข้อ 3) และ ข้อ 4) ยังเป็นการยกข้อต่อสู้ตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยแก้ไขขึ้นกล่าวอ้างในฎีกา จึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น แม้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้และจำเลยฎีกาต่อมา ก็ถือว่าเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249

จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 19 ของทุกเดือน เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์รับเงินค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าจากจำเลยในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 ก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 การทักท้วงไปถึงจำเลยภายหลังสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดถึง 3 วัน ไม่อาจแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ดังนั้นการบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงอยู่ในบังคับของมาตรา 566 เมื่อการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 มิได้บังคับว่าผู้ให้เช่าจำต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่า เพียงแต่ผู้ให้เช่ามีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์จำเลยทำไว้ต่อกัน แม้ทรัพย์สินที่เช่าจะมิใช่ของโจทก์ แต่เมื่อจำเลยยอมรับทำสัญญาเช่ากับโจทก์ จำเลยย่อมต้องผูกพันตามสัญญา เมื่อจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้
สัญญาเช่ากำหนดไว้ 3 ปี สัญญาย่อมระงับเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลา โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อน การที่จำเลยต่อสู้ว่าเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินที่เช่าและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ โจทก์ก็รับไว้โดยมิได้ทักท้วง ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลานั้น หมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนข้อสัญญาอื่นคงเป็นไปตามสัญญาเดิมรวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย หากมีการต่อสัญญาเช่ากันจริงก็ไม่มีเหตุผลอันใดที่จำเลยจะชำระค่าเช่าสูงกว่าอัตราค่าเช่าตามที่ระบุในหนังสือสัญญาเช่าที่ดิน ข้อนำสืบของจำเลยเกี่ยวกับการชำระค่าเช่าจึงไม่มีน้ำหนักแก่การรับฟังและไม่อาจหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ จึงฟังไม่ได้ว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ จำเลยจึงต้องออกไปจากที่ดินที่เช่าทันทีที่สิ้นสุดกำหนดเวลา โดยโจทก์ไม่จำต้องมีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยก่อนฟ้อง

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกำหนดระยะเวลาเช่า 8 เดือนตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ถึงเดือนตุลาคม 2539 ถ้าผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าถือว่าสัญญาเช่าระงับลงโดยไม่ต้องบอกกล่าว จำเลยชำระค่าเช่าถึงเดือนสิงหาคม2539 แล้วผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอีก ดังนี้ สัญญาเช่าตึกแถวพิพาทเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลาแน่นอน เมื่อผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าต้องถือว่าสัญญาเช่าระงับโดยไม่ต้องบอกกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ฉะนั้น โจทก์จึงไม่จำต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบก่อนชั่วระยะเวลาเช่าตามมาตรา 566