คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 570

ป. พี่ชายผู้ร้องซื้อสิทธิการเช่าที่ดินที่จำเลยเช่ามาจาก ซ. แล้วได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. เมื่อวันที่ 1 กันยายน 2528 มีระยะเวลาเช่า 15 ปี โดยทำสัญญาเช่ากัน 5 ฉบับ ฉบับละ 3 ปี มีกำหนดเวลาเช่าติดต่อต่อเนื่องกันไป พฤติการณ์ของคู่สัญญาที่ปฏิบัติเช่นนี้ จึงเป็นการหลีกเลี่ยงไม่ปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ที่กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่านั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียงสามปี โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่าเมื่อวันที่ 21 ตุลาคม 2530 ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของร้อยตำรวจเอก ย. ผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่าเพราะสัญญาเช่าที่ดินนั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 และเมื่อครบกำหนดเวลาเช่าสามปี ป. ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์สินอยู่ โจทก์รู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ต้องถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 แม้ต่อมาวันที่ 1 กันยายน 2546 ผู้ร้องได้ทำสัญญาเช่าที่ดินกับร้อยตำรวจเอก ย. จำนวน 5 ฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนด เวลาเช่า 3 ปี รวม 15 ปี ต่อจาก ป. พี่ผู้ร้องในเวลาภายหลังที่โจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินซึ่งเช่ามาแล้ว โดยโจทก์นำสืบปฏิเสธว่ามิได้รู้เห็นยินยอม และคดีที่ร้อยตำรวจเอก ย. ฟ้องเรียกที่ดินคืนจากโจทก์ตามคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 745/2551 ของศาลชั้นต้น คดีถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ที่ฟังว่า ที่ดินเป็นของโจทก์ ร้อยตำรวจเอก ย. ไม่มีสิทธิฟ้องเรียกคืน หนังสือสัญญาเช่าที่ดิน จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ ทั้งถือว่าผู้ร้องอยู่ในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิของร้อยตำรวจเอก ย. ซึ่งไม่มีสิทธิในที่ดินที่จะให้เช่าที่จะนำไปให้ผู้ร้องเช่าได้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินดังกล่าวจากโจทก์และยังคงใช้เป็นที่ตั้งบริษัท บ. อันเป็นกิจการระหว่างพี่น้องของผู้ร้องต่อเนื่องเรื่อยมาโดยผู้ร้องและบุตรผู้ร้องกับจำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจของบริษัท เช่นนี้ จึงฟังได้ว่า ผู้ร้องอยู่ในที่ดินซึ่งจำเลยเช่าจากโจทก์ในฐานะอาศัยสิทธิของจำเลย ผู้ร้องหามีอำนาจพิเศษอย่างใดที่จะอยู่บนที่ดินไม่ ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลย บ้านเลขที่ 77/22 ของผู้ร้อง ย่อมต้องถูกรื้อถอนออกไปจากที่ดินตามคำพิพากษาตามยอม

สัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าเพียง 3 ปี และมีข้อตกลงเรื่องการต่อสัญญาไว้ในข้อ 10 ว่า ผู้เช่ามีสิทธิขอต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 1 ช่วง คือต่ออีก 3 ปี แต่ทั้งนี้จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขและอัตราค่าเช่าซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าได้ทำความตกลงร่วมกัน และโดยที่ผู้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวแจ้งความประสงค์เช่นว่านั้นให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุการเช่าตามสัญญานี้ ทั้งนี้อัตราค่าเช่าใหม่จะต้องไม่ต่ำกว่าอัตราค่าเช่าเดิมที่กำหนดไว้ในสัญญานี้ ไม่มีข้อความบ่งบอกว่ามีข้อตกลงพิเศษที่จำเลยให้โจทก์เช่าไปจนกว่าโจทก์ประสงค์จะเลิกเอง และตามสัญญาเช่านี้ นอกจากผลประโยชน์ที่จำเลยจะได้รับจากโจทก์เป็นค่าเช่าตามที่กำหนดไว้แล้ว จำเลยไม่ได้รับผลประโยชน์อื่นใดจากโจทก์อีก ส่วนที่โจทก์ใช้เงินลงทุนไปกว่า 3,000,000 บาท ทำให้ร้านค้าของโจทก์เป็นร้านค้าที่ทันสมัย ลูกค้าที่มาใช้บริการในโรงพยาบาลของจำเลยได้รับความพึงพอใจ ช่วยให้โรงพยาบาลของจำเลยเจริญรุดหน้านั้น สิ่งที่โจทก์ลงทุนไปเป็นการกระทำเพื่อประโยชน์ในทางธุรกิจของโจทก์เอง หากลูกค้ามีความพึงพอใจโจทก์ก็ย่อมได้รับผลประโยชน์ในทางธุรกิจมากขึ้น ไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงหรือจะมีส่วนสำคัญที่จะทำให้กิจการของจำเลยซึ่งเป็นการประกอบกิจการโรงพยาบาลเจริญรุดหน้าแต่อย่างใด สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
หลังจากครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้ว ได้มีการต่อสัญญาเช่า ต่อมาโจทก์กับจำเลยได้ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทกันใหม่ มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี หลังจากนั้นจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์เรื่อยมา โดยต่อสัญญาเช่าออกไปครั้งละ 1 ปี โจทก์รับทราบการต่อสัญญาเช่าดังกล่าว จนกระทั่งครั้งสุดท้ายจำเลยมีหนังสือแจ้งต่อสัญญาเช่าพื้นที่ให้แก่โจทก์มีกำหนดระยะเวลา 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ซึ่งตามหนังสือฉบับนี้ จำเลยระบุว่าอัตราค่าเช่าพื้นที่ 88 ตารางเมตร จำเลยขอคิดค่าเช่าเพิ่ม 10 เปอร์เซ็นต์ เป็นราคาตารางเมตรละ 1,126 บาท เงื่อนไขอื่น ๆ ยังคงเหมือนสัญญาฉบับแรกและหนังสือการต่ออายุสัญญาเช่าพื้นที่ฉบับก่อน ๆ สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาเช่ามีกำหนดเวลา คือตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2553 สิ้นสุดวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 โจทก์ผู้ให้เช่าจะสามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทได้ต่อไปก็ต่อเมื่อมีการต่ออายุสัญญาเช่า หรือเป็นกรณีตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 กล่าวคือ เมื่อสิ้นสุดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้ ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา จำเลยส่งหนังสือถึงโจทก์เพื่อแจ้งให้ทราบล่วงหน้าว่า จำเลยจำเป็นต้องปรับปรุงอาคารรวมทั้งพื้นที่ใช้สอยบริเวณชั้นล่างของอาคารทั้งหมด ดังนั้น จำเลยจึงไม่ประสงค์ให้มีการต่ออายุสัญญาเช่าออกไปอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 ขอให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สิน ตลอดจนอุปกรณ์และสิ่งของต่าง ๆ ออกจากพื้นที่ภายในวันที่ 30 มีนาคม 2554 ต่อมา โจทก์ขอขยายระยะเวลาขนย้ายทรัพย์สินออกไปอีก 1 เดือน เป็นวันที่ 30 เมษายน 2554 จำเลยตกลงตามที่โจทก์ขอ ซึ่งจำเลยมีหนังสือบอกกล่าวโจทก์ว่า เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการขนย้ายในวันที่ 30 เมษายน 2554 แล้ว จำเลยจะเข้าครอบครองพื้นที่เช่าทันทีจนกระทั่งปลายเดือนเมษายน 2554 ใกล้จะครบกำหนดเวลาสิ้นสุดการขนย้าย จำเลยพบว่าโจทก์ยังไม่มีทีท่าว่าจะเริ่มดำเนินการขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาท ในวันที่ 26 เมษายน 2554 จำเลยจึงได้ส่งหนังสือบอกกล่าวแจ้งสิ้นสุดสัญญาเช่าอีกครั้ง เพื่อเตือนให้โจทก์ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทให้แล้วเสร็จภายในวันที่ 30 เมษายน 2554 ฟังได้ว่า จำเลยไม่ประสงค์จะให้โจทก์ทำสัญญาเช่าพื้นที่พิพาทอีกต่อไป และจำเลยก็ได้ดำเนินการตามสัญญา ซึ่งมีการแก้ไขสัญญาในข้อ 9.3 โดยจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 30 วัน ก่อนวันครบกำหนดอายุสัญญา ซึ่งฝ่ายโจทก์ได้รับหนังสือฉบับนี้ไว้แล้ว สัญญาเช่าพื้นที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยย่อมสิ้นสุดลงในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2554 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุการเช่า ส่วนที่โจทก์มีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่พิพาทได้จนถึงวันที่ 30 เมษายน 2554 ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่า ข้อ 8.18 ที่มีการแก้ไขเพิ่มเติม โดยโจทก์ผู้เช่าต้องขนย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่า และส่งมอบสถานที่เช่าให้จำเลยผู้ให้เช่าไม่ช้ากว่า 30 วัน นับแต่วันที่สิ้นสุดการเช่า รวมกับระยะเวลาที่จำเลยผ่อนผันให้โจทก์ดังกล่าว และกรณีนี้แม้โจทก์จะไม่ได้ประพฤติผิดสัญญาก็ตาม เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและจำเลยไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิใช้ประโยชน์ในพื้นที่พิพาทต่อไป สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลย และที่แก้ไขเพิ่มเติมไม่ได้มีข้อสัญญาที่เป็นคำมั่นจะให้เช่า ดังนั้น แม้โจทก์เสนอที่จะเช่าต่อแต่จำเลยไม่สนองรับคำเสนอของโจทก์ สัญญาเช่าก็ไม่เกิดขึ้น
โจทก์ฎีกาว่า ม. ไม่ได้รับมอบหมายจากกรรมการจำเลยให้ทำหนังสือแจ้งบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ และ อ. ผู้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาไม่ใช่พนักงานของโจทก์นั้น โจทก์ไม่ได้กล่าวอ้างประเด็นนี้ในคำฟ้องแม้โจทก์จะนำสืบประเด็นนี้ไว้ ก็เป็นเรื่องนำสืบนอกฟ้องนอกประเด็น การที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยในประเด็นนี้เพราะต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง จึงชอบแล้ว เมื่อโจทก์ยังฎีกาประเด็นนี้อีก จึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของวัด ก. จากกรมการศาสนามีกำหนด 3 ปี เพื่อปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ทำถนนและคูน้ำ โดยยกกรรมสิทธิ์ให้แก่กรมการศาสนา มิฉะนั้นกรมการศาสนามีสิทธิปรับเป็นรายวัน เมื่อทำการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างเสร็จสมบูรณ์แล้ว กรมการศาสนาให้จำเลยมีสิทธิทำสัญญาเช่ามีกำหนด 30 ปี นับแต่กรมการศาสนาตรวจรับสิ่งปลูกสร้าง แต่จำเลยไม่ดำเนินการปรับปรุงและปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างตามสัญญา และภายหลังครบกำหนดระยะเวลาการเช่าตามสัญญาเช่า โจทก์ซึ่งรับโอนกิจการบริหารจากกรมการศาสนาหาได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่ ส่วนจำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเรื่อยมา ทั้งจำเลยยังชำระค่าเช่าที่ดินตลอดมาเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 10 ปี ซึ่งทั้งกรมการศาสนาและโจทก์ต่างก็มีส่วนรับชำระค่าเช่าที่ดินในระหว่างนี้จากจำเลยด้วยโดยมิได้มีการเร่งรัดบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใด การที่จำเลยยังคงครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทหลังจากครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว ถือเป็นการทำสัญญาเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา แสดงว่ากรมการศาสนาและโจทก์มิได้ถือเอาเงื่อนไขในสัญญาเช่าที่ดินเป็นสาระสำคัญอีกต่อไป โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเสียหายที่ไม่ได้ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างและชำระค่าปรับได้

การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลย แสดงเจตนาว่าโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไป แต่เหตุที่โจทก์ยอมรับเงินค่าใช้ประโยชน์เป็นเพียงการยอมผ่อนผันให้แก่จำเลยและเป็นการบรรเทาความเสียหายของโจทก์ ไม่อาจถือได้ว่าเป็นเรื่องที่โจทก์ตกลงให้จำเลยเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา

ป.พ.พ. มาตรา 538 บัญญัติว่า "เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้หรือไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี" เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยทำหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวพิพาท จากโจทก์เป็นเวลา 21 ปี นับแต่วันที่ 8 มิถุนายน 2532 แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี คือวันที่ 8 มิถุนายน 2535 เท่านั้น แต่หลังจากครบกำหนดดังกล่าวแล้ว จำเลยยังคงเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งโจทก์จะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าโจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทภายใน 60 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ จำเลยได้รับเมื่อวันที่ 30 มกราคม 2544 ตามใบตอบรับไปรษณีย์ การบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์จึงมีผลตามกฎหมายแล้ว จำเลยต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท หาใช่โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าไม่

แม้หนังสือมอบอำนาจของจำเลยจะระบุข้อความให้ ผ. ลงนามในสัญญาจ้างมิใช่สัญญาเช่าก็ตาม แต่ก็มีข้อความต่อไปว่าเพื่อการอนุญาตเช่าที่ดินของการรถไฟ ฯ เพื่อตั้งสำนักงานหน่วยงานที่พักระหว่างสถานีธนบุรี - ตลิ่งชัน เมื่ออ่านข้อความทั้งหมดประกอบแล้ว ย่อมเห็นเจตนาอันแท้จริงของจำเลยได้ว่าจำเลยประสงค์มอบอำนาจให้ ผ. ไปลงนามในสัญญาเช่าที่ดินกับโจทก์
การที่ ธ. พนักงานของโจทก์ลงนามในสัญญาเช่าโดยมิได้รับมอบอำนาจจากโจทก์ แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนโจทก์ แต่โจทก์ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้นโดยได้ฟ้องขับไล่จำเลยเป็นคดีนี้ ย่อมถือว่าโจทก์ได้ให้สัตยาบันแก่การนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 823 วรรคหนึ่ง
แม้โจทก์ได้ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมล่วงพ้นระยะเวลาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 88 วรรคสอง แต่มาตรา 87 (2) ได้บัญญัติว่า แต่ถ้าศาลเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีโดยฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของอนุมาตรานี้ให้ศาลมีอำนาจรับฟังพยานหลักฐานเช่นว่านั้นได้เมื่อ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานสำคัญในคดี ทั้งจำเลยได้มีโอกาสถามค้านและนำพยานหลักฐานเข้าสืบหักล้างพยานหลักฐานโจทก์ได้ ไม่ทำให้จำเลยต้องเสียเปรียบในเชิงคดีแต่อย่างใด การที่ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์ยื่นบัญชีระบุพยานเพิ่มเติมได้ ซึ่งเป็นกรณีที่ถือได้ว่าศาลชั้นต้นได้พิจารณาแล้วเห็นว่าเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมในการที่จะให้การวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นสำคัญในคดีเป็นไปด้วยความเที่ยงธรรม จำเป็นต้องสืบพยานหลักฐานสำคัญนั้น ศาลจึงมีอำนาจรับฟังคำเบิกความของ ว. และเอกสารหมาย จ.9 เป็นพยานหลักฐานของโจทก์ได้
เมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว จำเลยยังคงอยู่ในที่เช่าต่อไป โดยโจทก์รู้แล้วไม่ทักท้วง ถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ซึ่งข้อตกลงอื่นตามสัญญาใหม่ย่อมต้องเป็นไปตามสัญญาเดิม
จำเลยได้ออกจากพื้นที่เช่าเดือนมิถุนายน 2541 แล้ว โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่เท่าใด คงได้ความจากหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ว่า โจทก์กำหนดให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าภายในวันที่ 14 มิถุนายน 2541 จึงต้องฟังให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้นั้นว่า จำเลยขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกจากที่เช่าตั้งแต่วันที่ 14 มิถุนายน 2541

ข้อความที่จำเลยขอแก้ไขคำให้การของจำเลยทั้งสี่ข้อ ได้แก่ 1) ข้อที่เกี่ยวกับการมอบอำนาจให้ฟ้องคดีจากเดิมเป็นว่า ลายมือชื่อโจทก์ผู้มอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม และตราประทับไม่ใช่ตราสำคัญของโจทก์ที่ได้จดทะเบียนไว้ 2) ข้อที่เกี่ยวกับอาคารพิพาทที่อ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและจำเลยมีสิทธิอยู่ได้ตลอดชีวิตเป็นว่า โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่จำเลยเช่า 3) ข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาและการบอกกล่าวของโจทก์ที่อ้างว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นว่า ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าโดยโจทก์ไม่เคยทักท้วงจึงเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาเช่าจะต้องอยู่ภายใต้บังคับบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 566 ก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาและหนังสือบอกกล่าวของโจทก์มิใช่หนังสือบอกเลิกสัญญา โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง และ 4) ข้อที่เกี่ยวกับเหตุที่ทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมทั้งหมดเป็นว่า การที่โจทก์บรรยายฟ้องโดยมิได้บรรยายว่าจำเลยเข้ามาอยู่บนที่ดินแปลงใดบ้านพิพาทตั้งอยู่บนถนนตรอกซอยอะไร ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุม ล้วนเป็นการยกข้อเท็จจริงและเหตุแห่งการปฏิเสธขึ้นใหม่เปลี่ยนแปลงข้อต่อสู้เดิมที่จำเลยได้ให้การไว้ตั้งแต่แรก รวมทั้งที่ศาลชั้นต้นเคยมีคำสั่งอนุญาตให้แก้ไขตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การของจำเลย ทั้งจำเลยอาจยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ก่อนวันสืบพยาน มิใช่เป็นการแก้ไขข้อผิดพลาดเล็กน้อยหรือเป็นการขอแก้ไขในเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน กรณีไม่ต้องด้วยเหตุยกเว้นที่จำเลยอาจยื่นคำร้องได้ภายหลังวันสืบพยานตาม ป.วิ.พ. มาตรา 180 การที่จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขคำให้การภายหลังวันสืบพยานแล้วจึงเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติดังกล่าว นอกจากนี้ การที่จำเลยฎีกาในข้อ 3) และ ข้อ 4) ยังเป็นการยกข้อต่อสู้ตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยแก้ไขขึ้นกล่าวอ้างในฎีกา จึงเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น แม้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้และจำเลยฎีกาต่อมา ก็ถือว่าเป็นฎีกาในข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249

ทนายจำเลยคนเดิมยื่นคำร้องขอเลื่อนคดีมาครั้งหนึ่งแล้วอ้างว่าป่วย ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เลื่อนคดี ก่อนถึงวันนัดสืบพยานจำเลย 4 วัน ทนายจำเลยคนเดิมขอถอนตัวจากการเป็นทนายความของจำเลย ครั้นถึงวันนัดทนายจำเลยคนใหม่ยื่นคำร้องขอเลื่อนคดีโดยอ้างว่าเพิ่งได้รับแต่งตั้งยังไม่ทราบข้อเท็จจริงในคดี จำเลยประสงค์จะต่อสู้คดีและซักค้านพยานโจทก์ ขอเลื่อนการพิจารณาออกไปสักนัดหนึ่ง เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม โดยไม่ได้แสดงให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่า ถ้าหากศาลไม่อนุญาตให้เลื่อนคดีต่อไปอีกจะทำให้เสียความยุติธรรม จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 40 วรรคหนึ่ง ศาลจึงไม่อาจให้เลื่อนคดีได้
ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 118 บัญญัติเพียงว่า ตราสารใดที่ปิดอากรแสตมป์ครบจำนวนและได้ขีดฆ่าแล้ว จะใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้เท่านั้น ไม่ได้บังคับถึงเวลาที่ปิดและขีดฆ่า เมื่อต้นฉบับสัญญาเช่าอาคารที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาได้ปิดอากรแสตมป์ครบจำนวนและขีดฆ่าแล้วจึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้
จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ไว้ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ปัญหาที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่เป็นสาระแก่คดี และตามสัญญาเช่าอาคารกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 17,000 บาท เมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนสัญญาข้ออื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่าอาคาร โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม

จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์มีกำหนด 1 ปี ชำระค่าเช่าล่วงหน้าภายในวันที่ 19 ของทุกเดือน เมื่อสิ้นสุดกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วโจทก์รับเงินค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าจากจำเลยในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2543 ก่อนหน้าที่โจทก์จะมีหนังสือบอกเลิกการเช่าถึงจำเลยในวันที่ 21 พฤศจิกายน 2543 ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาเช่าใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 การทักท้วงไปถึงจำเลยภายหลังสัญญาเช่าเดิมครบกำหนดถึง 3 วัน ไม่อาจแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ดังนั้นการบอกเลิกการเช่าของโจทก์จึงอยู่ในบังคับของมาตรา 566 เมื่อการบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

คดีก่อนจำเลยฟ้องโจทก์ว่า โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากจำเลย ต่อมาจำเลยบอกเลิกสัญญาเช่าแล้วแต่โจทก์ไม่ยอมส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลย ศาลพิพากษาให้โจทก์และบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทและส่งมอบที่ดินพิพาทคืนแก่จำเลยในสภาพเรียบร้อย คดีถึงที่สุด และอยู่ในระหว่างการบังคับคดี การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ขอให้ห้ามจำเลยเข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินพิพาท โดยอ้างว่าจำเลยยังมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปเนื่องจากโจทก์และจำเลยได้มีข้อตกลงการเช่าที่ดินพิพาทกันขึ้นมาใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาการเช่าและไม่มีสัญญาเช่าระหว่างกันนั้น โจทก์มิได้ขอให้บังคับจำเลยตามข้อตกลงการเช่าที่ดินพิพาทที่โจทก์อ้างแต่อย่างใด เพียงแต่ขอให้ห้ามจำเลยเข้ามารบกวนการครอบครองที่ดินพิพาทเท่านั้น จึงเห็นได้ว่าเป็นการที่โจทก์ยกข้ออ้างขึ้นมาเพื่อไม่ให้โจทก์ต้องถูกบังคับคดีในคดีก่อนนั่นเอง ข้อตกลงการเช่าใหม่ตามข้ออ้างของโจทก์ดังกล่าวจึงเป็นเรื่องที่เกี่ยวเนื่องมาจากสัญญาเช่าในคดีก่อนซึ่งศาลได้มีคำพิพากษาถึงที่สุดแล้วว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ดินพิพาทของจำเลยเป็นการชอบแล้ว โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป ให้ขับไล่โจทก์พร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาท การที่โจทก์กลับมาฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้ถือได้ว่าเป็นการรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน จึงเป็นฟ้องซ้ำกับคดีก่อน.