คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 570

จำเลยเช่าห้องโจทก์ 2 ห้อง คือ ห้องเลขที่ 123 - 125 ตามสัญญาเช่ากำหนดว่า ค่าเช่าเดือนละ 500 บาท มิได้แบ่งเป็นค่าเช่าห้องละ 250 บาท เคหะหลังที่เช่าจึงมิใช่เคหะคุ้มครองตามมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504
เงินแป๊ะเจี๊ยะคือเงินกินเปล่า ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า แม้จำเลยจะให้ผู้ให้เช่าไป ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่ามีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ในสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับผู้ให้เช่ามิได้ระบุถึงเงินรายนี้ที่จะให้เห็นว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีลักษณะตอบแทนเป็นพิเศษเกี่ยวกับการให้เช่าจนตลอดชีวิต และต่อไปจนถึงบุตรภรรยาจำเลยด้วย อันจะทำให้เข้าใจได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษ นอกไปจากให้ค่าแป๊ะเจี๊ยะตามปกติธรรมดาของการเช่า เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาเช่าธรรมดาไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ อายุของการเช่าคงลดลงมาให้มีผลบังคับกันได้เพียง 3 ปี พ้นกำหนดแล้วถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกฎหมายแล้ว ย่อมฟ้องขอให้ขับไล่ได้
เมื่อสัญญาเช่ามีผลให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3ปี กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ไม่มีผลบังคับกันต่อไป เพราะไม่ได้จดทะเบียนไว้ จึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเหลืออยู่และโดยที่ผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ต่อมาโดยผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง จึงถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาและข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาเช่าเดิมย่อมระงับและหมดสิ้นไปจึงไม่มีข้อตกลงเกี่ยวกับระยะเวลาเช่าที่จะบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ตามที่จำเลยขอ
เมื่อการซ่อมแซมเป็นการซ่อมเพื่อความสะดวกสะบายในการอยู่และความสวยงาม ไม่ใช่ต้องซ่อมเพราะความจำเป็นและสมควรเพื่อการรักษาทรัพย์ที่เช่า ทั้งบางรายการก็เป็นการซ่อมแซมเล็กน้อย ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเงินค่าซ่อมแซมอาคารพิพาท

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่

กรณีจะต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ก็เฉพาะแต่ผู้ให้เช่านิ่งเฉยมิได้ทักท้วง. ยอมให้ผู้เช่าอยู่ในห้องเช่าต่อไป. การที่ผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าแล้วแต่ยังคงรับเงินค่าเช่าจากผู้เช่าภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นอายุ. ไม่มีกฎหมายบัญญัติให้ถือว่าคู่สัญญาทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา. การที่จำเลยชำระเงินค่าเช่าให้โจทก์ถึงหากเจตนาจำเลยประสงค์จะเช่าห้องพิพาทอยู่ต่อไปก็เป็นแต่เจตนาของจำเลยแสดงออกแต่ฝ่ายเดียว หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่.

สัญญาเช่าข้อ 2 มีความว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2504. และแทนการชำระค่าเช่าในระหว่างการเช่าดังกล่าวนี้ ผู้เช่าตกลงซ่อมแซมโรงและหน้าโรงในส่วนที่จำเป็นเพราะทรุดโทรมไม่อยู่ในสภาพที่ใช้การได้. ประมาณเงิน 200,000 บาท เป็นการตอบแทนแทนค่าเช่า ฯลฯ. สัญญาข้อ 10 มีความว่าถ้าหมดสัญญาเช่า ผู้เช่า ไม่อาจจะดำเนินกิจการต่อไปได้. เพราะกิจการไม่เจริญตามความคาดหมาย. แต่เพื่อมิต้องขนย้ายทรัพย์สินที่ซื้อมาจากบริษัท ค.. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาโดยไม่คิดมูลค่าใดๆ. แต่ให้คิดหักเป็นรายเดือนออกจากเงิน 170,000 บาท เป็นจำนวนเดือนละ 5,000 บาท จนครบจำนวนเงินดังกล่าวแล้ว. เมื่ออยู่ต่อไปจนครบจำนวนเงิน 170,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว. ผู้เช่ายินยอมโอนทรัพย์สมบัติรายนี้ให้แก่ผู้ให้เช่าทั้งนี้ต้องแล้วแต่ความสมัครใจของผู้เช่าว่าจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ฯลฯ. ดังนี้ เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าข้อ 2 ข้อ 10 ประกอบกันแล้ว ย่อมเห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะที่ทำสัญญาได้ว่า. ทั้งสองฝ่ายประสงค์จะให้การเช่าระยะแรกกับระยะหลังติดต่อกันไป. คำว่า'ต่อสัญญา' ในข้อ 10 นั้น ในที่นี้ไม่มีทางแปลเป็นอย่างอื่นนอกจากต่อจากกำหนดเวลาเช่าระยะแรก. ข้อความในสัญญาข้ออื่นก็ไม่มีตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ที่จะเว้นระยะการเช่าสองระยะนั้นให้ห่างจากกันในกรณีใด. ฉะนั้นเมื่อการเช่าระยะแรกครบกำหนด 15 เดือนในวันที่ 15 มิถุนายน 2505. การเริ่มต้นนับกำหนดเวลาเช่าระยะที่ 2 จึงต้องเริ่มตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2505 ตามสัญญา. และเมื่อคำนวณจำนวนเงินค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หักกับจำนวนเงิน 170,000 บาท ตามสัญญาข้อ 10 แล้ว. การเช่าระยะที่ 2 มีกำหนด 34เดือน และครบกำหนดในวันที่ 15 เมษายน 2508.
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โจทก์ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องให้จำเลยผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตลอดเวลาของการเช่า. หากโจทก์ขัดขวางมิให้จำเลยใช้สถานที่เช่า. ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ของตนให้เป็นไปตามสัญญา. ชอบที่จำเลยจะดำเนินการตามสิทธิของตนในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาเป็นอีกส่วนหนึ่ง. กรณีดังกล่าวนั้น การที่โจทก์ขัดขวางไม่ให้จำเลยใช้สถานที่เช่า นับตั้งแต่สัญญาเช่าระยะแรกครบกำหนด. เพิ่งยอมให้ใช้เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2506.หาเป็นเหตุให้กำหนดเวลาเช่าระยะหลังมาเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2506 ไม่. เพราะคู่กรณีมิได้ตกลงกันเช่นนั้น การเช่าระยะหลังจึงครบกำหนดในวันที่ 15เมษายน 2508. ก่อนโจทก์ฟ้องคดีโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป. ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับ. จำเลยไม่มีสิทธิจะใช้สถานที่เช่าได้อีก. การที่จำเลยยังใช้สถานที่เช่าของโจทก์อยู่ หากโจทก์ได้รับความเสียหาย ย่อมเป็นละเมิด.
ในกรณีละเมิด ถ้าเห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์อยู่ในตัว. แม้โจทก์นำสืบถึงจำนวนความเสียหายไม่ได้แน่นอน. ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ได้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438.
จำเลยเช่าโรงภาพยนต์ของโจทก์มาทำการฉายภาพยนต์หาประโยชน์. เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงใช้สถานที่เช่าต่อมา. จึงเห็นได้อยู่ในตัวว่าโจทก์ย่อมเสียหายขาดประโยชน์ที่จะพึงได้จากโรงภาพยนต์นั้น อย่างน้อยก็เท่ากับค่าเช่าที่เคยได้จากจำเลยตามสัญญา. การกระทำของจำเลยจึงเป็นละเมิด อันจะต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์. ตามฟ้องของโจทก์ได้บรรยายความเสียหายที่โจทก์ได้รับไว้ 2 ประการ. คือ ถ้าจำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนแก่โจทก์ โจทก์จะนำไปขายชำระหนี้จำนองให้ธนาคาร. การที่จำเลยไม่ส่งคืน. ทำให้โจทก์ขายไม่ได้. ต้องเสียดอกเบี้ยทบต้นแก่ธนาคารตามฟ้อง.ซึ่งจำเลยจะต้องรับผิด ประการหนึ่ง. หรือถ้าไม่ขาย.โจทก์อาจจัดการใช้ทรัพย์สินรายนี้หาประโยชน์ จะมีรายได้สุทธิไม่ต่ำกว่าเดือนละ 70,000 บาท. การที่จำเลยไม่ส่งคืน. จึงทำให้โจทก์เสียหายขาดรายได้ดังกล่าวอีกประการหนึ่ง. โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายประเภทที่ต้องเสียดอกเบี้ยแก่ธนาคารแต่ประการเดียว. ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท. จึงเป็นการใช้ค่าสินไหมทดแทน เนื่องจากโจทก์ต้องขาดรายได้ในการที่จะนำทรัพย์สินที่เช่ามาหาประโยชน์ดังที่โจทก์กล่าวในฟ้องนั้นเอง. หาเป็นการนอกประเด็นไม่.

สัญญาเช่าข้อ 2 มีความว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15 เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2504 และแทนการชำระค่าเช่าในระหว่างการเช่าดังกล่าวนี้ ผู้เช่าตกลงซ่อมแซมโรงและหน้าโรงในส่วนที่จำเป็นเพราะทรุดโทรมไม่อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ ประมาณเงิน 200,000 บาท เป็นการตอบแทนแทนค่าเช่า ฯลฯ สัญญาข้อ 10 มีความว่าถ้าหมดสัญญาเช่า ผู้เช่า ไม่อาจจะดำเนินกิจการต่อไปได้ เพราะกิจการไม่เจริญตามความคาดหมาย แต่เพื่อมิต้องขนย้ายทรัพย์สินที่ซื้อมาจากบริษัท ค. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาโดยไม่คิดมูลค่าใดๆ แต่ให้คิดหักเป็นรายเดือนออกจากเงิน 170,000 บาท เป็นจำนวนเดือนละ 5,000 บาท จนครบจำนวนเงินดังกล่าวแล้ว เมื่ออยู่ต่อไปจนครบจำนวนเงิน 170,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว ผู้เช่ายินยอมโอนทรัพย์สมบัติรายนี้ให้แก่ผู้ให้เช่าทั้งนี้ต้องแล้วแต่ความสมัครใจของผู้เช่าว่าจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ฯลฯ ดังนี้ เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าข้อ 2 ข้อ 10 ประกอบกันแล้ว ย่อมเห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะที่ทำสัญญาได้ว่า ทั้งสองฝ่ายประสงค์จะให้การเช่าระยะแรกกับระยะหลังติดต่อกันไป คำว่า "ต่อสัญญา" ในข้อ 10 นั้น ในที่นี้ไม่มีทางแปลเป็นอย่างอื่นนอกจากต่อจากกำหนดเวลาเช่าระยะแรก ข้อความในสัญญาข้ออื่นก็ไม่มีตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ที่จะเว้นระยะการเช่าสองระยะนั้นให้ห่างจากกันในกรณีใด ฉะนั้นเมื่อการเช่าระยะแรกครบกำหนด 15 เดือนในวันที่ 15 มิถุนายน 2505 การเริ่มต้นนับกำหนดเวลาเช่าระยะที่ 2 จึงต้องเริ่มตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2505 ตามสัญญา และเมื่อคำนวณจำนวนเงินค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หักกับจำนวนเงิน 170,000 บาท ตามสัญญาข้อ 10 แล้ว การเช่าระยะที่ 2 มีกำหนด 34เดือน และครบกำหนดในวันที่ 15 เมษายน 2508
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โจทก์ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องให้จำเลยผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตลอดเวลาของการเช่า หากโจทก์ขัดขวางมิให้จำเลยใช้สถานที่เช่า ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ของตนให้เป็นไปตามสัญญา ชอบที่จำเลยจะดำเนินการตามสิทธิของตนในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาเป็นอีกส่วนหนึ่ง กรณีดังกล่าวนั้น การที่โจทก์ขัดขวางไม่ให้จำเลยใช้สถานที่เช่า นับตั้งแต่สัญญาเช่าระยะแรกครบกำหนด เพิ่งยอมให้ใช้เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2506 หาเป็นเหตุให้กำหนดเวลาเช่าระยะหลังมาเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2506 ไม่ เพราะคู่กรณีมิได้ตกลงกันเช่นนั้น การเช่าระยะหลังจึงครบกำหนดในวันที่ 15เมษายน 2508 ก่อนโจทก์ฟ้องคดีโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับ จำเลยไม่มีสิทธิจะใช้สถานที่เช่าได้อีก การที่จำเลยยังใช้สถานที่เช่าของโจทก์อยู่ หากโจทก์ได้รับความเสียหาย ย่อมเป็นละเมิด
ในกรณีละเมิด ถ้าเห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์อยู่ในตัว แม้โจทก์นำสืบถึงจำนวนความเสียหายไม่ได้แน่นอน ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ได้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438
จำเลยเช่าโรงภาพยนตร์ของโจทก์มาทำการฉายภาพยนตร์หาประโยชน์ เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงใช้สถานที่เช่าต่อมา จึงเห็นได้อยู่ในตัวว่าโจทก์ย่อมเสียหายขาดประโยชน์ที่จะพึงได้จากโรงภาพยนตร์นั้น อย่างน้อยก็เท่ากับค่าเช่าที่เคยได้จากจำเลยตามสัญญา การกระทำของจำเลยจึงเป็นละเมิด อันจะต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ตามฟ้องของโจทก์ได้บรรยายความเสียหายที่โจทก์ได้รับไว้ 2 ประการ คือ ถ้าจำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนแก่โจทก์ โจทก์จะนำไปขายชำระหนี้จำนองให้ธนาคาร การที่จำเลยไม่ส่งคืน ทำให้โจทก์ขายไม่ได้ ต้องเสียดอกเบี้ยทบต้นแก่ธนาคารตามฟ้องซึ่งจำเลยจะต้องรับผิด ประการหนึ่ง หรือถ้าไม่ขายโจทก์อาจจัดการใช้ทรัพย์สินรายนี้หาประโยชน์ จะมีรายได้สุทธิไม่ต่ำกว่าเดือนละ 70,000 บาท การที่จำเลยไม่ส่งคืน จึงทำให้โจทก์เสียหายขาดรายได้ดังกล่าวอีกประการหนึ่ง โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายประเภทที่ต้องเสียดอกเบี้ยแก่ธนาคารแต่ประการเดียว ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท จึงเป็นการใช้ค่าสินไหมทดแทน เนื่องจากโจทก์ต้องขาดรายได้ในการที่จะนำทรัพย์สินที่เช่ามาหาประโยชน์ดังที่โจทก์กล่าวในฟ้องนั้นเอง หาเป็นการนอกประเด็นไม่

สัญญาเช่าข้อ 2 มีความว่า สัญญาเช่ามีกำหนด 15เดือน นับตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2504 และแทนการชำระค่าเช่าในระหว่างการเช่าดังกล่าวนี้ ผู้เช่าตกลงซ่อมแซมโรงและหน้าโรงในส่วนที่จำเป็นเพราะทรุดโทรมไม่อยู่ในสภาพที่ใช้การได้ ประมาณเงิน 200,000 บาท เป็นการตอบแทนแทนค่าเช่า ฯลฯ สัญญาข้อ 10 มีความว่าถ้าหมดสัญญาเช่า ผู้เช่า ไม่อาจจะดำเนินกิจการต่อไปได้ เพราะกิจการไม่เจริญตามความคาดหมาย แต่เพื่อมิต้องขนย้ายทรัพย์สินที่ซื้อมาจากบริษัท ค. ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าต่อสัญญาโดยไม่คิดมูลค่าใดๆ แต่ให้คิดหักเป็นรายเดือนออกจากเงิน 170,000 บาท เป็นจำนวนเดือนละ 5,000 บาท จนครบจำนวนเงินดังกล่าวแล้ว เมื่ออยู่ต่อไปจนครบจำนวนเงิน 170,000 บาทที่จ่ายไปแล้ว ผู้เช่ายินยอมโอนทรัพย์สมบัติรายนี้ให้แก่ผู้ให้เช่าทั้งนี้ต้องแล้วแต่ความสมัครใจของผู้เช่าว่าจะอยู่ต่อไปหรือไม่ ฯลฯ ดังนี้ เมื่อพิจารณาข้อความในสัญญาเช่าข้อ 2 ข้อ 10 ประกอบกันแล้ว ย่อมเห็นเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะที่ทำสัญญาได้ว่า ทั้งสองฝ่ายประสงค์จะให้การเช่าระยะแรกกับระยะหลังติดต่อกันไป คำว่า'ต่อสัญญา' ในข้อ 10 นั้น ในที่นี้ไม่มีทางแปลเป็นอย่างอื่นนอกจากต่อจากกำหนดเวลาเช่าระยะแรก ข้อความในสัญญาข้ออื่นก็ไม่มีตอนใดที่แสดงให้เห็นว่าคู่สัญญามีความประสงค์ที่จะเว้นระยะการเช่าสองระยะนั้นให้ห่างจากกันในกรณีใด ฉะนั้นเมื่อการเช่าระยะแรกครบกำหนด 15 เดือนในวันที่ 15 มิถุนายน 2505. การเริ่มต้นนับกำหนดเวลาเช่าระยะที่ 2 จึงต้องเริ่มตั้งแต่วันที่ 16มิถุนายน 2505 ตามสัญญา และเมื่อคำนวณจำนวนเงินค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท หักกับจำนวนเงิน 170,000 บาท ตามสัญญาข้อ 10 แล้ว การเช่าระยะที่ 2 มีกำหนด 34 เดือน และครบกำหนดในวันที่ 15 เมษายน 2508
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 โจทก์ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องให้จำเลยผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตลอดเวลาของการเช่า หากโจทก์ขัดขวางมิให้จำเลยใช้สถานที่เช่า ก็เป็นเรื่องที่โจทก์ไม่ปฏิบัติหน้าที่ของตนให้เป็นไปตามสัญญา ชอบที่จำเลยจะดำเนินการตามสิทธิของตนในฐานที่โจทก์ผิดสัญญาเป็นอีกส่วนหนึ่ง กรณีดังกล่าวนั้น การที่โจทก์ขัดขวางไม่ให้จำเลยใช้สถานที่เช่า นับตั้งแต่สัญญาเช่าระยะแรกครบกำหนด เพิ่งยอมให้ใช้เมื่อวันที่ 23 สิงหาคม 2506.หาเป็นเหตุให้กำหนดเวลาเช่าระยะหลังมาเริ่มต้นนับตั้งแต่วันที่ 23 สิงหาคม 2506 ไม่ เพราะคู่กรณีมิได้ตกลงกันเช่นนั้น การเช่าระยะหลังจึงครบกำหนดในวันที่ 15เมษายน 2508 ก่อนโจทก์ฟ้องคดีโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป ได้บอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนแล้วสัญญาเช่าย่อมระงับ จำเลยไม่มีสิทธิจะใช้สถานที่เช่าได้อีก การที่จำเลยยังใช้สถานที่เช่าของโจทก์อยู่ หากโจทก์ได้รับความเสียหาย ย่อมเป็นละเมิด
ในกรณีละเมิด ถ้าเห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์อยู่ในตัว แม้โจทก์นำสืบถึงจำนวนความเสียหายไม่ได้แน่นอน ศาลก็มีอำนาจกำหนดค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์ได้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438
จำเลยเช่าโรงภาพยนต์ของโจทก์มาทำการฉายภาพยนต์หาประโยชน์ เมื่อสัญญาเช่าระงับแล้ว จำเลยยังคงใช้สถานที่เช่าต่อมา จึงเห็นได้อยู่ในตัวว่าโจทก์ย่อมเสียหายขาดประโยชน์ที่จะพึงได้จากโรงภาพยนต์นั้น อย่างน้อยก็เท่ากับค่าเช่าที่เคยได้จากจำเลยตามสัญญา การกระทำของจำเลยจึงเป็นละเมิด อันจะต้องรับผิดใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์ ตามฟ้องของโจทก์ได้บรรยายความเสียหายที่โจทก์ได้รับไว้ 2 ประการ คือ ถ้าจำเลยส่งมอบสถานที่เช่าคืนแก่โจทก์ โจทก์จะนำไปขายชำระหนี้จำนองให้ธนาคาร การที่จำเลยไม่ส่งคืน ทำให้โจทก์ขายไม่ได้ ต้องเสียดอกเบี้ยทบต้นแก่ธนาคารตามฟ้องซึ่งจำเลยจะต้องรับผิด ประการหนึ่ง หรือถ้าไม่ขายโจทก์อาจจัดการใช้ทรัพย์สินรายนี้หาประโยชน์ จะมีรายได้สุทธิไม่ต่ำกว่าเดือนละ 70,000 บาท การที่จำเลยไม่ส่งคืน จึงทำให้โจทก์เสียหายขาดรายได้ดังกล่าวอีกประการหนึ่ง โจทก์มิได้ฟ้องเรียกค่าเสียหายประเภทที่ต้องเสียดอกเบี้ยแก่ธนาคารแต่ประการเดียว ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยใช้ค่าสินไหมทดแทนแก่โจทก์เดือนละ 5,000 บาท จึงเป็นการใช้ค่าสินไหมทดแทน เนื่องจากโจทก์ต้องขาดรายได้ในการที่จะนำทรัพย์สินที่เช่ามาหาประโยชน์ดังที่โจทก์กล่าวในฟ้องนั้นเอง หาเป็นการนอกประเด็นไม่

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 1 และบริวารออกจากห้องแถวพิพาทซึ่งโจทก์เช่ามาจากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เป็นเจ้าของ โดยโจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ และได้ให้จำเลยที่ 1 เช่าช่วง ก่อนคดีนี้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ฟ้องขับไล่โจทก์จากห้องเลขที่ 21-23 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่ คดีอยู่ระหว่างฎีกา ดังนี้ การที่จะวินิจฉัยว่าระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่าโจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพียงใด การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องพิพาท โดยฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีแพ่งแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ก็เพื่อนำมาวินิจฉัยประเด็นที่ว่า ระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ จึงไม่เป็นการนอกประเด็น และขาดพยานหลักฐานสนับสนุนในท้องสำนวน
เมื่อผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญา แม้ผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ชำระค่าเช่า
ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับซ.ครบกำหนดแล้วซ. ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ ซึ่งข้อเท็จจริงนี้คู่ความมิได้รับกัน และไม่มีพยานหลักฐานสนับสนุน เป็นแต่จำเลยยกขึ้นอ้างในคำให้การ ซึ่งจำเลยมีภาระการพิสูจน์ แต่เมื่อโจทก์จำเลยสละข้อพิพาทในประเด็นอื่น นอกจากเรื่องค่าเช่าและค่าเสียหาย และไม่ติดใจสืบพยาน คดีไม่มีทางรับฟังตามข้ออ้างของจำเลย ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงผิดกฎหมายศาลฎีกามีอำนาจฟังข้อเท็จจริงข้อนี้ใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247,243
คู่กรณีทำสัญญาเช่าต่อกัน 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2,3 โดยโจทก์เช่าห้อง 12 ห้อง รวมทั้งห้องพิพาทจากจำเลยที่ 2,3 อีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาทจากโจทก์ สัญญา 2 ฉบับนี้ไม่เกี่ยวพันกัน เพราะเป็นหนี้คนละราย แม้จำเลยที่ 2,3 บอกเลิกสัญญากับโจทก์เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2502 อันจะมีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2,3เลิกกันตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ 2503 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ก็ตาม แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ยังผูกพันกันอยู่ เพราะไม่มีกรณีที่ทำให้สัญญาฉบับนี้เลิกกันไม่ว่าโดยข้อสัญญาหรือโดยกฎหมาย แม้สัญญาสิ้นกำหนด แต่จำเลยที่ 1 ยังครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ก็ต้องถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตราบใดที่โจทก์ยังให้จำเลยที่ 1 ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์
เมื่อจำเลยที่ 2,3 ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่ยอมออก จำเลยที่ 2,3 จึงฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ที่โจทก์ทำเป็นโรงแรม อันเป็นส่วนหนึ่งของห้องที่โจทก์เช่าจากจำเลยทั้งหมด แต่หาได้ฟ้องขับไล่โจทก์หรือห้ามโจทก์มิให้เกี่ยวข้องกับห้องพิพาทด้วยไม่ ตามคำพิพากษาฎีกาที่พิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ได้ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 360 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากห้อง ค่าเสียหายนี้เท่ากับจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2,3 รวมทั้งห้องพิพาท ส่วนจำเลยที่ 1 ได้ใช้ห้องพิพาทมาแต่ต้นโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ และคงใช้ห้องพิพาทตลอดมา โดยมีสัญญาเช่าผูกพันกันอยู่ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ใช้ห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเดิม จำเลยที่ 1 จึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามอัตราในสัญญา คือเดือนละ 37.50บาท ตลอดเวลาที่ใช้ห้องพิพาทตามสัญญาเช่า
โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เทียบอัตราค่าเช่าเดือนละ 37.50 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่า เมื่อพิจารณาประกอบคำขอท้ายฟ้อง ก็เห็นว่าโจทก์หมายถึงค่าเช่าด้วย ฉะนั้น ศาลย่อมพิพากษาให้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้
แต่ที่โจทก์ขอให้ชำระตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่านั้น ปรากฏตามคำแถลงของโจทก์ในรายงานกระบวนพิจารณาว่าถ้าคดีแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นถึงที่สุด โดยศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยที่ 1 แต่ขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่าระหว่างนี้โจทก์มีสิทธิจะเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่า ถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยที่ 1 อยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่วันโจทก์ฟ้องนั้นเป็นการอยู่โดยผิดสัญญาต่อไป เพราะสละสิทธิที่ขอให้บังคับตามฟ้องในข้อนี้เสียแล้ว คงสงวนสิทธิแต่จะเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในระหว่างนั้นเท่านั้น ศาลฎีกาจึงเห็นว่าควรบังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนถึงวันฟ้อง

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 1 และบริวารออกจากห้องแถวพิพาทซึ่งโจทก์เช่ามาจากจำเลยที่ 2 ที่ 3 ผู้เป็นเจ้าของ โดยโจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ และได้ให้จำเลยที่ 1 เช่าช่วง ก่อนคดีนี้จำเลยที่ 2 ที่ 3 ได้ฟ้องขับไล่โจทก์จากห้องเลขที่ 21-23 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่ คดีอยู่ระหว่างฎีกา ดังนี้ การที่จะวินิจฉัยว่าระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่าโจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพียงใด การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องพิพาท โดยฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีแพ่งแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ก็เพื่อนำมาวินิจฉัยประเด็นที่ว่า ระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ จึงไม่เป็นการนอกประเด็น และขาดพยานหลักฐานสนับสนุนในท้องสำนวน
เมื่อผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญาแม้ผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ชำระค่าเช่า
ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ ซ. ครบกำหนดแล้ว ซ.ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์ ซึ่งข้อเท็จจริงนี้คู่ความมิได้รับกัน และไม่มีพยานหลักฐานสนับสนุน เป็นแต่จำเลยยกขึ้นอ้างในคำให้การ ซึ่งจำเลยมีภาระการพิสูจน์ แต่เมื่อโจทก์จำเลยสละข้อพิพาทในประเด็นอื่น นอกจากเรื่องค่าเช่าและค่าเสียหาย และไม่ติดใจสืบพยาน คดีไม่มีทางรับฟังตามข้ออ้างของจำเลย ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงผิดกฎหมาย ศาลฎีกามีอำนาจฟังข้อเท็จจริงข้อนี้ใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247, 253
คู่กรณีทำสัญญาเช่าต่อกัน 2 ฉบับ ฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2, 3 โดยโจทก์เช่าห้อง 12 ห้อง รวมทั้งห้องพิพาทจากจำเลยที่ 2, 3 อีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาทจากโจทก์สัญญา 2 ฉบับนี้ไม่เกี่ยวพันกัน เพราะเป็นหนี้คนละราย แม้จำเลยที่ 2, 3 บอกเลิกสัญญากับโจทก์เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 02502 อันจะมีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2, 3 เลิกกันตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ 2503 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ก็ตาม แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ยังผูกพันกันอยู่ เพราะไม่มีกรณีที่ทำให้สัญญาฉบับนี้เลิกกันไม่ว่าโดยข้อสัญญาหรือโดยกฎหมาย แม้สัญญาสิ้นกำหนด แต่จำเลยที่ 1 ยังครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง ก็ต้องถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา ตราบใดที่โจทก์ยังให้จำเลยที่ 1 ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้แล้ว จำเลยที่ 1 ก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์
เมื่อจำเลยที่ 2, 3 ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่ยอมออก จำเลยที่ 2, 3 จึงฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21 - 23 ที่โจทก์ทำเป็นโรงแรม อันเป็นส่วนหนึ่งของห้องที่โจทก์เช่าจากจำเลยทั้งหมด แต่หาได้ฟ้องขับไล่โจทก์หรือห้ามโจทก์มิให้เกี่ยวข้องกับห้องพิพาทด้วยไม่ตามคำพิพากษาฎีกาที่พิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ได้ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 360 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากห้อง ค่าเสียหายนี้เท่ากับจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2,3 รวมทั้งห้องพิพาท ส่วนจำเลยที่ 1 ได้ใช้ห้องพิพาทมาแต่ต้นโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ และคงใช้ห้องพิพาทตลอดมา โดยมีสัญญาเช่าผูกพันกันอยู่ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ใช้ห้องพิพาทโดยอาศัยตามสัญญาเช่าเดิม จำเลยที่ 1 จึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามอัตราในสัญญา คือ เดือนละ 37.50 บาท ตลอดเวลาที่ใช้ห้องพิพาทตามสัญญาเช่า
โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ เทียบอัตราค่าเช่าเดือนละ 37.50 บาท นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่า เมื่อพิจารณาประกอบคำขอท้ายฟ้อง ก็เห็นว่าโจทก์หมายถึงค่าเช่าด้วย ฉะนั้น ศาลย่อมพิพากษาให้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้
แต่ที่โจทก์ขอให้ชำระตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่านั้น ปรากฏตามคำแถลงของโจทก์ในรายงานกระบวนพิจารณาว่าถ้าคดีแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นถึงที่สุด โดยศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยที่ 1 แต่ขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่าระหว่างนี้โจทก์มีสิทธิจะเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่า ถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยที่ 1 อยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่วัน โจทก์ฟ้องนั้นเป็นการอยู่โดยผิดสัญญาต่อไป เพราะสละสิทธิที่ขอให้บังคับตามฟ้องในข้อนี้เสียแล้ว คงสงวนสิทธิแต่จะเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในระหว่างนั้นเท่านั้น ศาลฎีกาจึงเห็นว่าควรบังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนถึงวันฟ้อง

โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาบังคับให้จำเลยที่ 1 และบริวารออกจากห้องแถวพิพาทซึ่งโจทก์เช่ามาจากจำเลยที่ 2ที่ 3 ผู้เป็นเจ้าของ. โดยโจทก์มีสิทธิให้เช่าช่วงได้ และได้ให้จำเลยที่ 1 เช่าช่วง. ก่อนคดีนี้จำเลยที่2 ที่ 3 ได้ฟ้องขับไล่โจทก์จากห้องเลขที่ 21-23 ตามสำนวนคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น.ศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นให้ขับไล่. คดีอยู่ระหว่างฎีกา ดังนี้ การที่จะวินิจฉัยว่าระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา. โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่ ต้องพิจารณาว่าโจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องต่อจำเลยเพียงใด. การที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของห้องพิพาท. โดยฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาศาลฎีกาในคดีแพ่งแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ก็เพื่อนำมาวินิจฉัยประเด็นที่ว่า ระหว่างที่ศาลฎีกายังไม่ได้พิพากษา. โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างจากจำเลยที่ 1 ได้หรือไม่. จึงไม่เป็นการนอกประเด็น. และขาดพยานหลักฐานสนับสนุนในท้องสำนวน.
เมื่อผู้ให้เช่าให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญา. แม้ผู้เช่าจะไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าก็มีหน้าที่ชำระค่าเช่า.
ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ ซ.ครบกำหนดแล้วซ.ได้บอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์. ซึ่งข้อเท็จจริงนี้คู่ความมิได้รับกัน. และไม่มีพยานหลักฐานสนับสนุน. เป็นแต่จำเลยยกขึ้นอ้างในคำให้การ. ซึ่งจำเลยมีภาระการพิสูจน์. แต่เมื่อโจทก์จำเลยสละข้อพิพาทในประเด็นอื่น. นอกจากเรื่องค่าเช่าและค่าเสียหาย และไม่ติดใจสืบพยาน. คดีไม่มีทางรับฟังตามข้ออ้างของจำเลย. ฉะนั้น การที่ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงผิดกฎหมาย.ศาลฎีกามีอำนาจฟังข้อเท็จจริงข้อนี้ใหม่ได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 247,243.
คู่กรณีทำสัญญาเช่าต่อกัน 2 ฉบับ. ฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2,3 โดยโจทก์เช่าห้อง 12ห้อง รวมทั้งห้องพิพาทจากจำเลยที่ 2,3. อีกฉบับหนึ่งเป็นสัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1. จำเลยที่ 1 เป็นผู้เช่าช่วงห้องพิพาทจากโจทก์. สัญญา 2 ฉบับนี้ไม่เกี่ยวพันกัน. เพราะเป็นหนี้คนละราย. แม้จำเลยที่ 2,3 บอกเลิกสัญญากับโจทก์เมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2502.อันจะมีผลทำให้สัญญาระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2,3เลิกกันตั้งแต่ 1 กุมภาพันธ์ 2503 ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ก็ตาม. แต่สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ก็ยังผูกพันกันอยู่. เพราะไม่มีกรณีที่ทำให้สัญญาฉบับนี้เลิกกันไม่ว่าโดยข้อสัญญาหรือโดยกฎหมาย. แม้สัญญาสิ้นกำหนด. แต่จำเลยที่ 1 ยังครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาโดยโจทก์ไม่ทักท้วง. ก็ต้องถือว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลา. ตราบใดที่โจทก์ยังให้จำเลยที่ 1 ใช้หรือได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าได้แล้ว. จำเลยที่ 1ก็ต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์.
เมื่อจำเลยที่ 2,3 ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทบอกเลิกสัญญาเช่ากับโจทก์แล้ว โจทก์ไม่ยอมออก. จำเลยที่ 2,3 จึงฟ้องขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ที่โจทก์ทำเป็นโรงแรม. อันเป็นส่วนหนึ่งของห้องที่โจทก์เช่าจากจำเลยทั้งหมด. แต่หาได้ฟ้องขับไล่โจทก์หรือห้ามโจทก์มิให้เกี่ยวข้องกับห้องพิพาทด้วยไม่. ตามคำพิพากษาฎีกาที่พิพากษาขับไล่โจทก์ออกจากห้องเลขที่ 21-23 ได้ให้โจทก์ใช้ค่าเสียหายเดือนละ 360 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะออกจากห้อง. ค่าเสียหายนี้เท่ากับจำนวนค่าเช่าที่โจทก์เช่าจากจำเลยที่ 2,3 รวมทั้งห้องพิพาท. ส่วนจำเลยที่ 1 ได้ใช้ห้องพิพาทมาแต่ต้นโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่ากับโจทก์ และคงใช้ห้องพิพาทตลอดมา. โดยมีสัญญาเช่าผูกพันกันอยู่ จึงถือว่าจำเลยที่ 1 ใช้ห้องพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าเดิม. จำเลยที่ 1 จึงต้องชำระค่าเช่าให้โจทก์ตามอัตราในสัญญา. คือเดือนละ 37.50บาท ตลอดเวลาที่ใช้ห้องพิพาทตามสัญญาเช่า.
โจทก์ฎีกาขอให้จำเลยที่ 1 ใช้ค่าเสียหายให้โจทก์เทียบอัตราค่าเช่าเดือนละ 37.50 บาท. นับแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่า. เมื่อพิจารณาประกอบคำขอท้ายฟ้อง. ก็เห็นว่าโจทก์หมายถึงค่าเช่าด้วย. ฉะนั้น ศาลย่อมพิพากษาให้ชำระค่าเช่าให้โจทก์ได้.
แต่ที่โจทก์ขอให้ชำระตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนกว่าโจทก์จะออกจากห้องเช่านั้น. ปรากฏตามคำแถลงของโจทก์ในรายงานกระบวนพิจารณาว่าถ้าคดีแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้นถึงที่สุด. โดยศาลพิพากษาขับไล่โจทก์. โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้ศาลบังคับขับไล่จำเลยที่ 1. แต่ขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่าระหว่างนี้โจทก์มีสิทธิจะเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 หรือไม่.คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่า ถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์. โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยที่ 1 อยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่วันโจทก์ฟ้องนั้นเป็นการอยู่โดยผิดสัญญาต่อไป. เพราะสละสิทธิที่ขอให้บังคับตามฟ้องในข้อนี้เสียแล้ว. คงสงวนสิทธิแต่จะเรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในระหว่างนั้นเท่านั้น. ศาลฎีกาจึงเห็นว่าควรบังคับให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าให้โจทก์เพียงแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 จนถึงวันฟ้อง.