คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 570

สามีโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสามีจำเลย ในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดสามีจำเลยถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาก็ตาม แต่ก็ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์ในฐานะผู้เช่าจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยในฐานะที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลยผู้ให้เช่าเอง เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ผู้ตายที่ฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

การเช่าที่ดินระหว่างโจทก์มีกำหนด 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538แต่หลังจากครบ 3 ปี แล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วงจึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 ดังนี้ แม้จะครบกำหนด 6 ปี หากโจทก์ประสงค์จะให้สัญญาเช่าระงับ โจทก์ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนมิใช่ว่าสัญญาเช่าย่อมระงับสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามมาตรา 564 เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาจนถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามที่มาตรา 566 กำหนดไว้ การเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ แต่จำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว ซึ่งนับถึงวันฟ้องไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

แม้ตามรายการจดทะเบียนเพียงแต่จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง โดยไม่ได้ระบุถึงตึกแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยเป็นผู้ทำสัญญาเช่าจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินก็ตามแต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้มีชื่อในที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง และผู้มีชื่อซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินเฉพาะส่วนตลอดชีวิต ดังนี้ ข้อความที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ย่อมหมายรวมถึงสิ่งปลูกสร้างใด ๆบนที่ดิน คือ ห้องแถวพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเก็บกินด้วย และการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ระบุจำกัดว่าให้โจทก์มีสิทธิถือเอาประโยชน์แต่เฉพาะในที่ดินโดยแยกออกเป็นส่วนหนึ่งต่างหากจากตึกแถวพิพาทที่ปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยเช่าอยู่นั้นและแม้โจทก์จะมิใช่เป็นผู้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในฐานะเป็นผู้ให้เช่าก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินหมดสิทธิในการจัดการให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นการจัดการทรัพย์สินหรือถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินในที่ดินนั้นจนตลอดชีวิตของโจทก์ตามที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังกล่าวตาม ป.พ.พ.มาตรา1417 และเมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทได้สิ้นอายุการเช่าแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และมีหนังสือบอกกล่าวให้ออกไป จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

แม้ตามรายการจดทะเบียนเพียงแต่จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินเฉพาะที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง โดยไม่ได้ระบุถึงตึกแถวพิพาทซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินพิพาทซึ่งจำเลยเป็นผู้ทำสัญญาเช่าจากเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินก็ตาม แต่โจทก์ก็เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมกับผู้มีชื่อในที่ดินโฉนดเลขที่ 3350 ตามฟ้อง และผู้มีชื่อซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมได้จดทะเบียนให้โจทก์มีสิทธิเก็บกินในที่ดินเฉพาะส่วนตลอดชีวิต ดังนี้ ข้อความที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ย่อมหมายรวมถึงสิ่งปลูกสร้างใด ๆ บนที่ดิน คือ ห้องแถวพิพาทซึ่งเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์มีสิทธิเก็บกินด้วย และการจดทะเบียนสิทธิเก็บกินก็ไม่ได้ระบุจำกัดว่าให้โจทก์มีสิทธิถือเอาประโยชน์แต่เฉพาะในที่ดินโดยแยกออกเป็นส่วนหนึ่งต่างหากจากตึกแถวพิพาทที่ปลูกอยู่บนที่ดินที่จำเลยเช่าอยู่นั้น และแม้โจทก์จะมิใช่เป็นผู้ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทในฐานะเป็นผู้ให้เช่าก็ไม่เป็นเหตุให้โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิเก็บกินหมดสิทธิในการจัดการให้จำเลยออกไปจากตึกแถวพิพาทซึ่งเป็นการจัดการทรัพย์สินหรือถือเอาประโยชน์แห่งทรัพย์สินในที่ดินนั้นจนตลอดชีวิตของโจทก์ตามที่จดทะเบียนสิทธิเก็บกินไว้ดังกล่าวตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 และเมื่อสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทได้สิ้นอายุการเช่าแล้ว และโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และมีหนังสือบอกกล่าวให้ออกไป จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่10 ไร่ 1 งาน 49 ตารางวา และ 89 ตารางวาโจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ60,000 บาท มีพ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกตามสัญญาข้อ 2 ก. ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่าณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาทจึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน ผู้เช่าต้องถมดินหรือทราบหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร"นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์ จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวรเมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที"แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมดยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น" ดังนี้ เห็นได้ ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาดสัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้ เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้"และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น"การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลยสัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สองโจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับพ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตามแต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้วจำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์ จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลยแต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 10 ไร่ 1 งาน49 ตารางวา และ 89 ตารางวา โจทก์มอบอำนาจให้มารดาโจทก์ทำสัญญาให้เช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทน 2 ฉบับ ฉบับแรกลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 60,000 บาท มี พ.เป็นผู้เช่า และฉบับที่สองลงวันที่9 กันยายน 2531 มีกำหนดเวลา 3 ปี ค่าเช่าเดือนละ 100,000 บาท มีจำเลยเป็นผู้เช่า เมื่อปรากฏว่าสัญญาเช่าและสัญญาต่างตอบแทนลงวันที่ 18 มิถุนายน 2526ฉบับแรกเป็นสัญญาเช่าที่ พ.ทำกับโจทก์มีกำหนดเวลา 3 ปี มิใช่สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับจำเลย เพราะจำเลยเพิ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัดเมื่อวันที่15 ธันวาคม 2526 หลังจากวันที่ทำสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกดังนี้ สัญญาเช่าฉบับแรกย่อมมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือโจทก์กับ พ.เท่านั้น ไม่มีผลถึงจำเลยซึ่งมิใช่คู่สัญญากับโจทก์
สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก ตามสัญญาข้อ 2 ก.ระบุว่า "ผู้เช่าต้องวางมัดจำการเช่า ณ วันทำสัญญานี้เป็นเงิน 180,000 บาท เงินมัดจำนี้ถ้าผู้เช่าไม่เช่าให้ถือเป็นเงินกินเปล่า ถ้าเช่าต่อไปให้ถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าสามเดือน" ดังนี้ เงินจำนวน 180,000 บาท จึงเป็นเงินค่าเช่าล่วงหน้า มิใช่เป็นเงินค่าตอบแทนที่โจทก์ทำสัญญาเช่า ส่วนที่สัญญาข้อ 3 ระบุว่า "เพื่อเป็นการตอบแทน...ผู้เช่าต้องถมดินหรือทรายหรือลูกรังในที่เช่าให้สูงกว่าระดับหลังถนนลาดพร้าวไม่น้อยกว่า 30 เซนติเมตร..." นั้น ก็เป็นไปเพื่อประโยชน์ของผู้เช่าที่ประสงค์จะใช้ที่ดินที่เช่าทำเป็นสถานที่โชว์ขายรถยนต์หรือตลาดนัดขายสินค้าและอาคารสำนักงานตามสัญญาซึ่งนอกจากจำเลยจะดำเนินกิจการดังกล่าวเองแล้ว จำเลยยังได้ให้บุคคลภายนอกเช่าที่ดินเพื่อทำกิจการประเภทเดียวกันด้วย สำหรับสัญญาข้อ 4 ที่ระบุว่า "อาคารและสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะเป็นการถาวรหรือกึ่งถาวร...เมื่อก่อสร้างเสร็จต้องยกกรรมสิทธิ์ให้ผู้ให้เช่าทันที..." แต่ก็มีเงื่อนไขในสัญญาข้อ 8 ว่า "ในการเลิกเช่าถ้าไม่มีค่าเช่าติดค้าง ผู้ให้เช่าจะยกกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปได้ทั้งหมด ยกเว้นแต่ดินหรือวัสดุอื่นใดที่ใช้ถมที่เท่านั้น..." ดังนี้ เห็นได้ว่า สัญญาเช่าดังกล่าวมิได้ยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาข้อ 4 โดยเด็ดขาด สัญญาเช่าฉบับพิพาทจึงไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา นอกจากนี้ตามสัญญาข้อ 6 ก็ระบุว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะไม่โอนสิทธิการเช่าหรือให้เช่าช่วงหรือมอบหน้าที่ใด ๆ ให้บุคคลภายนอกจัดการแทนตามความผูกพันที่ผู้เช่าต้องปฏิบัติตามสัญญานี้..." และสัญญาข้อ 11 ระบุว่า "คู่สัญญาตกลงจะผูกพันกันเฉพาะข้อตกลงเท่าที่ปรากฏเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น..."การที่จำเลยนำสืบว่า สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรก พ. ลงชื่อเป็นผู้เช่าแทนจำเลยและจำเลยเป็นผู้จ่ายค่าพัฒนาที่ดินนั้น จึงขัดกับข้อสัญญาดังกล่าวย่อมไม่อาจนำมาใช้ยันโจทก์ซึ่งมิใช่คู่สัญญากับจำเลย สัญญาดังกล่าวคงผูกพันระหว่างโจทก์กับ พ.มีกำหนดเวลา 3 ปี เท่านั้น และมิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ส่วนสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับที่สอง โจทก์ทำสัญญาเช่าดังกล่าวกับจำเลยหลังจากสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนฉบับแรกระหว่างโจทก์กับ พ.ครบกำหนดแล้ว 2 ปีเศษ มิได้ทำติดต่อกัน ทั้งคู่สัญญาตลอดจนข้อสาระสำคัญของสัญญาและค่าเช่าก็แตกต่างกันหาได้เกี่ยวข้องกันไม่ ทั้งสัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนที่จำเลยเป็นคู่สัญญาเช่าก็มิได้มีข้อสัญญาที่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้สัญญาข้อ 3 กำหนดให้อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่มีลักษณะถาวรหรือกึ่งถาวรเป็นส่วนควบของที่ดินที่เช่าก็ตาม แต่เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือเลิกสัญญากัน หากผู้เช่าไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือผิดสัญญาข้อหนึ่งข้อใด ผู้ให้เช่าต้องยกกรรมสิทธิ์ในอาคารและสิ่งปลูกสร้างให้ผู้เช่ารื้อถอนไปทั้งหมด หาได้ตกเป็นประโยชน์แก่ผู้ให้เช่าโดยเด็ดขาดไม่ ดังนี้ สัญญาเช่าที่ดินและสัญญาต่างตอบแทนระหว่างโจทก์และจำเลยจึงมีกำหนดเวลา 3 ปี แม้ครบกำหนดแล้วจำเลยคงอยู่ต่อมาก็ตาม แต่เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่อีกต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ในที่ดินของโจทก์ตลอดมาจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ จำเลยต้องชำระค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายแก่โจทก์
จำเลยให้การว่า โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับจำเลย แต่กลับบอกเลิกสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ จึงเท่ากับจำเลยยอมรับว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าดังกล่าวแก่โจทก์ จำเลยมิได้ปฏิเสธว่าชำระค่าเช่าแก่โจทก์แล้วจึงไม่มีประเด็นที่จำเลยจะนำสืบว่าจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแก่โจทก์แล้ว และข้อเท็จจริงย่อมรับฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าโจทก์ตามฟ้อง
สำหรับค่าเสียหายที่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้แก่โจทก์เดือนละ 250,000 บาท ตามที่โจทก์ฎีกาขอขึ้นมา เมื่อจำเลยมิได้แก้ฎีกาว่าไม่ถูกต้องเหมาะสมอย่างใด ศาลฎีกาจึงกำหนดค่าเสียหายแก่โจทก์ตามจำนวนดังกล่าว

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยตกลงชำระค่าธรรมเนียมปีละ 65,000 บาท ให้แก่โจทก์ ขอให้จำเลยชำระค่าเสียหายพร้อมดอกเบี้ย แต่โจทก์มิได้มีคำขอให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมรายปีดังกล่าว การที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าธรรมเนียมรายปี แก่โจทก์จึงเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ขัดต่อ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 สัญญาเช่ามีข้อตกลงว่า เมื่อกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาสิ้นสุดลงจำเลยยังมีเวลารื้อถอนและส่งมอบทรัพย์ที่เช่าต่อไปอีก 30 วัน ดังนั้น การที่โจทก์มีหนังสือแจ้งจำเลยภายใน35 วัน นับแต่วันพ้นกำหนดที่จำเลยมีสิทธิส่งทรัพย์ที่เช่าคืนว่าจะไม่ให้จำเลยทำสัญญาเช่าต่อไปนับได้ว่าเป็นเวลาอันสมควรและเป็นพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นได้ว่าโจทก์มิได้นิ่งเฉย หรือไม่ทักท้วงที่จำเลยยังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าอยู่ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ ถือไม่ได้ว่า โจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 โจทก์จึงมีสิทธิ เรียกค่าเสียหายได้เริ่มแต่วันถัดจากวันครบกำหนดเป็นต้นไปและสิ้นสุดก่อนวันที่จำเลยส่งมอบทรัพย์ที่เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง จำเลยไม่ส่งมอบทรัพย์ที่เช่า คืนภายในเวลาที่ตกลงกันไว้ จำเลยย่อมได้ชื่อว่าเป็นผู้ ไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรหรืองดเว้นกระทำการอันหนึ่งใดที่ ตกลงไว้ และต้องใช้เบี้ยปรับให้แก่โจทก์ตามสัญญา แต่โจทก์ ได้มีหนังสือขยายเวลาให้จำเลยรื้อถอนป้ายโฆษณาและส่งมอบทรัพย์ ที่เช่าคืนภายใน 120 วัน นับแต่วันที่ได้รับหนังสือ อันถือได้ว่าโจทก์ได้สละประโยชน์แห่งเงื่อนเวลานั้นแล้ว เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 25 ธันวาคม 2535 จำเลยจึงมีสิทธิรื้อถอนส่งมอบทรัพย์ที่เช่าคืนโจทก์ได้จนถึง ภายในวันที่ 24 เมษายน 2536 โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยในช่วงเวลาดังกล่าว คงเรียกได้แต่เพียงค่าเสียหายปกติ คือค่าเช่าในอัตราและเงื่อนไขเดิมส่วนค่าเสียหายที่เป็นเบี้ยปรับนับแต่วันที่ 25 เมษายน 2536นั้น โจทก์มีสิทธิเรียกเบี้ยปรับตามที่ตกลงไว้ได้ซึ่งถ้าเบี้ยปรับอันมีลักษณะเป็นค่าเสียหายที่กำหนดก้นไว้ล่วงหน้านั้นสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจให้ลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้และเมื่อศาลกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายวันละ 2,000 บาทอันเป็นค่าเสียหายในอนาคตแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะได้รับเงินค่าดอกเบี้ยในค่าเสียหายดังกล่าวอีกเพราะเป็นการซ้ำซ้อนกัน

ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือนหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5% ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน"เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533จนถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ 19 สิงหาคม 2534 แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้ สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องของต่อคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท(หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 จะบัญญัติว่าในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซ้ร ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า "ในครั้งต่อไป"กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วันหากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน)จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380 วรรคสองดังกล่าวข้างต้น