คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 570

ตามสัญญาเช่าฉบับพิพาท ข้อ 2 ระบุว่า "...ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายินยอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ 5 % ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน15 บาท (สิบห้าบาทถ้วน) จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน" เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม 2533 จนถึงวันเลิกสัญญา คือวันที่ 19 สิงหาคม 2534แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ 20 สิงหาคม 2534 ภายหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งข้อตกลงข้อนี้ย่อมระงับสิ้นไป จะนำมาใช้บังคับแก่กันต่อไปอีกไม่ได้
สัญญาเช่าข้อ 9 กำหนดไว้ว่า "การต่ออายุสัญญาเช่าในครั้งต่อไป ผู้เช่าจะต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า 90 วัน และหากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าว ผู้เช่าจะต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน 1,000 บาท (หนึ่งพันบาทถ้วน) ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิที่จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาเช่าหรือไม่ก็ได้" ดังนี้ แม้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 570จะบัญญัติว่า ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา" ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติเท่านั้น แต่ตามข้อตกลงข้างต้นถือว่าเป็นความตกลงกันเป็นพิเศษและมีข้อความว่า"ในครั้งต่อไป" กำกับอยู่ด้วย ส่อแสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่า จะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริง ๆ มิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งจะเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ ดังที่บัญญัติไว้ในมาตรา 11 อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด
ตามสัญญาเช่า ข้อ 11 มีข้อความว่า "หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินกิจการของรัฐหรือกิจการใด ๆ ของผู้ให้เช่าผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน 30 วัน...หากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับแก่ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ 1 ใน 3 ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน 100 บาท (หนึ่งร้อยบาทถ้วน) จนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า" ตามข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้า จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายและตาม ป.พ.พ.มาตรา 380 วรรคสอง ก็บัญญัติไว้ให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไป โดยให้คิดเบี้ยปรับรวมอยู่ในนั้นด้วย คือให้ถือว่าเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่าและศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกไม่ได้ เพราะเป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือไปจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อมาตรา 380วรรคสอง ดังกล่าวข้างต้น

ข้อความตามหนังสือสัญญาเช่าตึกแถวมีว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้วผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า เพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใด เป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร" เป็นเพียงเงื่อนไขเกี่ยวกับกรณีที่ผู้ให้เช่าจะขายทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาโดยจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบเสียก่อน เพื่อผู้เช่าจะได้ใช้สิทธิที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นเท่านั้น แต่หาได้ให้สิทธิผู้เช่าที่จะซื้อทรัพย์สินที่เช่าได้ก่อนบุคคลอื่นตลอดไปจนพ้นกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาททั้ง 3 คูหาให้แก่จำเลยที่ 3 หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว แม้โจทก์ทั้งสี่จะเช่าตึกแถวรายพิพาททั้ง 3 คูหาอยู่ต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา โจทก์ทั้งสี่ก็ไม่มีสิทธิที่จะเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ผู้ให้เช่าขายทรัพย์สินที่เช่าแก่โจทก์ทั้งสี่ โจทก์ทั้งสี่จึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้ที่จะมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพร้อมด้วยตึกแถวรายพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 ได้

ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าว เมื่อปรากฏว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก
คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538
สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม2515 จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามป.พ.พ. มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

ในชั้นชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท 2 ประเด็น คือ 1. โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก 6 ปี หรือไม่ 2. โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่ แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่า จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิม และเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา 20 ปี นับแต่วันที่ 13 สิงหาคม 2515จึงสิ้นสุดในวันที่ 13 สิงหาคม 2535 โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 564 การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง 4 วัน แสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

ในชั้น ชี้สองสถาน จำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท2ประเด็นคือ1.โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก6ปีหรือไม่2.โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่แต่ศาลชั้นต้นมิได้กำหนด ประเด็นพิพาทดังกล่าวเมื่อปรากฎว่าศาลชั้นต้นได้กำหนดประเด็นพิพาทไว้แล้วว่าจำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินที่เช่าอีกต่อไปหรือไม่ซึ่งประเด็นดังกล่าวได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นจึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือจากข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมแม้จำเลยจะสนองรับคำมั่นนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าขึ้นใหม่ก็ตามแต่ตราบใดที่โจทก์ยังมิได้ทำหลักฐานการเช่าใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญจำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับให้โจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538 สัญญาเช่ามีกำหนดระยะเวลา20ปีนับแต่วันที่13สิงหาคม2515จึงสิ้นสุดในวันที่13สิงหาคม2535โดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา564การที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วเพียง4วันแสดงว่าโจทก์ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้โดยไม่จำต้องมีการบอกเลิกสัญญากันอีก

สัญญาเช่าระบุว่าเมื่อพ้นอายุสัญญาเช่า 15 ปีแล้ว โจทก์ยินยอมตกลงให้จำเลยเช่าต่อได้อีก 14 ปีนั้น กำหนดเวลาเช่าที่กำหนดไว้แน่นอนมีเพียง 15 ปีส่วนเมื่อพ้นกำหนดดังกล่าวหากจำเลยประสงค์จะเช่า โจทก์จะให้จำเลยเช่าต่อไปได้อีก 14 ปี เป็นคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยเช่า จำเลยจะต้องแสดงความจำนงต่อโจทก์ก่อนครบอายุสัญญาเช่า เมื่อจำเลยมิได้แสดงความจำนงที่จะเช่าต่อก่อนครบกำหนดอายุสัญญาเช่า การที่จำเลยคงอยู่ในที่เช่าและชำระค่าเช่าภายหลังครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมแล้ว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 570 คำมั่นที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าย่อมระงับไป เมื่อโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไป

การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 นั้นกฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาแน่นอน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่า แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไป นับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว และหนังสือดังกล่าวนั้นจำเลยได้รับแล้วพฤติการณ์เช่นนี้ถือได้ว่าโจทก์ได้ทักท้วงในการที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป ดังนี้การที่จำเลยอยู่ในที่เช่าต่อมาภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 566 อีก

การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไป ไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาแน่นอน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่า แสดงให้เห็นเจตนาของโจทก์ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปนับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว และหนังสือดังกล่าวนั้นจำเลยได้รับแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ได้ทักท้วงในการที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป ดังนี้ การที่จำเลยอยู่ในที่เช่า ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตามมาตรา 566 อีก

การที่จะถือว่าเมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่ากันใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่จะต้องบอกเลิกการเช่า หรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไปหากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่า มีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว.

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา