คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 33

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17 บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ... มาตรา 36 บัญญัติว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย ... ซึ่งในมาตรา 39 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เห็นได้ชัดว่า การจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเป็นอำนาจเด็ดขาดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ เพียงแต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้อำนาจเพิ่มเติมแก่นิติบุคคลอาคารชุดในการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่จำต้องแสดงเจตนามอบอำนาจให้แก่นิติบุคคลไปดำเนินการเป็นราย ๆ ไปอีกในการปกปักรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อความสะดวกแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของร่วมแต่ละอาคารชุดมีเป็นจำนวนมาก เมื่อไม่มีบทบัญญัติมาตราใดโดยชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ลบล้างอำนาจของเจ้าของรวมในการจัดการทรัพย์สินดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1358 การฟ้องคดีเพื่อขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดชำระค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์ส่วนกลางเกิดความชำรุดบกพร่องตามฟ้อง เพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินนั้นตามแผนผัง แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นการจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่หรือเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน ส่วนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อ. หมวดที่ 3 ว่าด้วยวัตถุประสงค์นิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 4 ว่าด้วยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 13 ว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นข้อบังคับที่อนุวัติการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หามีผลทำให้อำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่บรรยายฟ้องมาด้วยว่า นิติบุคคลอาคารชุดเพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องแทนโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และจะขอให้หมายเรียกนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต่อไป เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้โจทก์ร่วมเข้ามาในคดีตามคำร้องขอของโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่โดยโจทก์ร่วมมิได้คัดค้านข้อเท็จจริงดังกล่าว จึงเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยบทบัญญัติของกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่และโจทก์ร่วมต่างมีอำนาจฟ้อง และการที่โจทก์ร่วมเข้าร่วมเป็นโจทก์จึงชอบแล้ว

การอยู่ร่วมกันของเจ้าของร่วมในอาคารชุดเป็นชุมชนที่เกิดขึ้นโดยการรวมตัวของบุคคลที่มีพื้นฐานทางสังคมที่แตกต่างกัน มีความหลากหลายในด้านต่าง ๆ จำต้องมีปฏิสัมพันธ์กันในการรับบริการส่วนรวมและการใช้ประโยชน์ร่วมกันในทรัพย์ส่วนกลางอันได้แก่ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดบริหารจัดการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 33 ภายใต้การควบคุมดูแลของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 38 (1) ให้ดำเนินไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยอยู่ในความครอบงำของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในการประชุมใหญ่สามัญประจำปีตามมาตรา 42/1 หรือการประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ในกิจการปกติ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม ส่วนกิจการที่มีความสำคัญ มติที่ได้รับความเห็นชอบต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง หรือไม่น้อยกว่าหนึ่งในสามของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด กรณีคะแนนเสียงไม่ครบกึ่งหนึ่งและมีการเรียกประชุมใหม่ตามมาตรา 48 วรรคสอง การเข้าร่วมประชุมจึงเป็นหน้าที่และความรับผิดชอบของเจ้าของร่วมที่ต้องให้ความร่วมมือโดยเข้าร่วมประชุมด้วยตนเองหรือมอบหมายให้ผู้อื่นเข้าประชุมแทน เพื่อร่วมกันปรึกษาหารือ ให้ความคิดความเห็น เสนอแนะ และร่วมตัดสินใจลงมติในเรื่องต่าง ๆ เพื่อให้ปัญหาต่าง ๆ ได้รับการแก้ไขโดยเร็วอันจะให้กิจการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปโดยเรียบร้อย กรณีมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการนัดเรียกหรือการนัดประชุมหรือการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดโดยเร็วเพื่อให้กิจการของนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง ไม่กระทบต่อความเป็นอยู่ของเจ้าของร่วม เมื่อไม่มีบทบัญญัติตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 บังคับใช้โดยเฉพาะแก่การนัดเรียกหรือการประชุมหรือการลงมติที่ฝ่าฝืนต่อพระราชบัญญัติดังกล่าวหรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. หมวด 4 บริษัทจำกัด ซึ่งบัญญัติว่า "การประชุมใหญ่นั้น ถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกัน หรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย แต่ต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น" มาใช้บังคับแก่การประชุมใหญ่เจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ในฐานะเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง จึงนับว่ามีความเหมาะสมสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการตลอดจนการแก้ไขปัญหานิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างรวดเร็วและตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย แต่การนำบทบัญญัติมาตรา 1195 แห่ง ป.พ.พ. มาใช้บังคับกรณีการลงมติในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หรือข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดได้นั้นต้องเป็นกรณีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่ได้ดำเนินการครบถ้วนตามกระบวนการและขั้นตอนที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วย ดังนี้ กรณีการลงมติในเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับซึ่งเป็นกิจการตามมาตรา 48 (5) หากมติของที่ประชุมไม่ได้รับความเห็นชอบโดยได้รับคะแนนเสียงน้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในการประชุมเจ้าของร่วมครั้งแรก กระบวนการและขั้นตอนตามกฎหมายยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ โดยจะต้องมีการเรียกประชุมเจ้าของร่วมใหม่ภายในสิบห้าวันนับแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อนและต้องมีการลงมติกันใหม่อีกครั้ง ได้ความตามรายงานประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2558 ถึงปี 2560 ว่าในการประชุมใหญ่สามัญของแต่ละปีมีการลงมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงปรับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าเป็นการจัดเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือนด้วยคะแนนเสียงไม่ถึงกึ่งหนึ่งของจำนวนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดตามมาตรา 48 วรรคหนึ่ง แต่คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญกลับมิได้เรียกให้มีการประชุมใหม่เพื่อให้เจ้าของร่วมลงมติกันใหม่อันเป็นขั้นตอนตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 วรรคสอง การเรียกเก็บเงินเพิ่มดังกล่าวจึงยังไม่เสร็จสิ้นสมบูรณ์ตามขั้นตอนของกฎหมาย มติของที่ประชุมเจ้าของร่วมที่เรียกเก็บเงินเพิ่มสำหรับห้องชุดในอัตรา 10 บาท ต่อตารางเมตรต่อเดือนจึงสิ้นสภาพไปโดยที่ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย โดยไม่จำต้องร้องขอให้เพิกถอนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 แต่อย่างใด จำเลยไม่อาจถือเอาประโยชน์จากมติดังกล่าวมาเรียกให้โจทก์เจ้าของร่วมชำระเงินเพิ่มได้ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกเงินที่ชำระให้แก่จำเลยคืนได้ การที่ศาลอุทธรณ์นำ ป.พ.พ. มาตรา 1195 มาวินิจฉัยแก่คดีโดยวินิจฉัยว่าเมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์หรือเจ้าของร่วมร้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบภายในหนึ่งเดือนนับแต่วันลงมติ มติของที่ประชุมใหญ่นั้นย่อมมีผลสมบูรณ์ใช้บังคับ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินที่ชำระไปแล้วคืนนั้น ไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา การที่จำเลยเรียกเก็บเงินเพื่อการบำรุงรักษาสำหรับห้องชุดตามฟ้องแก่โจทก์โดยไม่มีสิทธิ จำเลยจึงต้องคืนให้แก่โจทก์

เมื่อ ส. เป็นผู้แทนของจำเลยโดยเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจำเลย มีหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยเพื่อจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง โดย ส. มีอำนาจกระทำการต่าง ๆ ทั้งปวงเพื่อประโยชน์ในการจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อตามบันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 เป็นเรื่องที่โจทก์ได้ออกเงินสำรองแทนเจ้าของร่วมในนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ค่ามิเตอร์น้ำและค่าปรับให้แก่ ส. ซึ่งเป็นผู้แทนของจำเลยเพื่อประโยชน์ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยอันเป็นวัตถุประสงค์ของจำเลย บันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 จึงอยู่ในขอบเขตอำนาจที่ ส. ผู้เป็นผู้จัดการของจำเลยที่จะกระทำได้ บันทึกข้อตกลงเอกสารหมาย จ.4 จึงไม่เป็นโมฆะและมีผลผูกพันจำเลย

คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ถึงที่ 14 รับชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดแต่ละห้อง ซึ่งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นนิติบุคคล มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การขอให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและออกหนังสือปลอดชำระหนี้ อยู่ในอำนาจหน้าที่และขอบวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 โดยตรง เมื่อทางพิจารณาของโจทก์ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 14 ซึ่งเป็นผู้จัดการหรือในฐานะตัวแทนของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวกระทำการนอกเหนือจากขอบอำนาจหน้าที่ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 อันมีลักษณะเป็นการละเมิดหรือโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 14
เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่า โจทก์เป็นผู้เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาทที่เจ้าพนักงานบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์ย่อมต้องผูกพันตามเงื่อนไขการเข้าสู้ราคา ข้อสัญญาและคำเตือนผู้ซื้อที่กำหนดไว้ในประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีที่เจ้าพนักงานบังคับคดีประกาศให้ผู้เข้าประมูลซื้อทราบก่อนที่จะทำการขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทแต่ละห้อง เมื่อตามประกาศเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุคำเตือนผู้ซื้อไว้ว่า ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้จะต้องเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนโอนกรรมสิทธิ์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18, 29 และ 41 โจทก์จึงต้องผูกพันตามเนื้อความดังกล่าวในอันที่จะต้องชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดคนเดิมค้างชำระอยู่ก่อนและในวันที่โจทก์เข้าประมูล รวมทั้งหนี้ที่เกิดขึ้นภายหลังจากที่โจทก์ประมูลซื้อห้องชุดพิพาทได้ให้แก่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ทั้งตามข้อเท็จจริงปรากฏว่า โจทก์เป็นผู้แถลงขอให้เจ้าพนักงานบังคับคดีนำภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดเดิมค้างชำระมาหักออกจากราคาประเมินของเจ้าพนักงานบังคับคดี ประกอบกับในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุดบางห้อง เจ้าพนักงานบังคับคดีระบุจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้ในประกาศด้วย โจทก์ย่อมทราบถึงภาระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระก่อนโจทก์เข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท การที่โจทก์ยังเข้าประมูล ย่อมแสดงว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะถือเอาประโยชน์จากอายุความในหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวต่อไป ถือได้ว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/24 แล้ว โจทก์จะยกเรื่องหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั้งหมดหรือแต่บางส่วนขาดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และจะขอชำระหนี้นับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี หาได้ไม่
ในส่วนของเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอันเนื่องมาจากเจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมผิดนัดไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายในกำหนดนั้น แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) จะไม่ได้บัญญัติให้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่เมื่อพิจารณาจากข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ที่กำหนดให้คิดเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากเจ้าของร่วมก็ต่อเมื่อเจ้าของร่วมผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามกำหนด เงินส่วนนี้เป็นลักษณะของการกำหนดเบี้ยปรับไว้ล่วงหน้าตาม ป.พ.พ. มาตรา 381 จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 ชอบที่จะเรียกร้องเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มจากโจทก์ได้ ทั้งจำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 เรียกไม่เกินอัตราร้อยละ 12 ต่อปี นับว่าเป็นคุณแก่โจทก์มากแล้ว เมื่อพฤติการณ์เชื่อได้ว่าโจทก์ทราบถึงภาระหนี้เบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแล้วเช่นกัน เมื่อไม่ปรากฏว่าขณะเข้าประมูลซื้อห้องชุดพิพาท โจทก์ได้โต้แย้งว่าหนี้ในส่วนนี้ขาดอายุความ ก็ต้องถือว่าโจทก์สละประโยชน์แห่งอายุความแล้วเช่นกัน โจทก์จึงไม่มีสิทธิยกอายุความขึ้นต่อสู้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 และขอให้บังคับให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 13 รับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและเบี้ยปรับหรือเงินเพิ่มที่ค้างชำระนับจากวันฟ้องย้อนหลังไป 5 ปี แล้วออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้สำหรับห้องชุดแต่ละห้องให้แก่โจทก์ได้

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้
ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว
1/1

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางสามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่าทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลง เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหายซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 วรรคสี่ บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ส่วนการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามมาตรา 17, 33, 36 และ 37 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ ต้องมีนิติบุคคลเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้ย่อมเห็นได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคลแต่ประการใด การที่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวได้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ทำการรักษาความปลอดภัยให้แก่บรรดาทรัพย์สินของจำเลยที่ 3 ย่อมหมายถึงทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่รวมไปถึงรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ แม้หลังทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 3 ได้แจ้งระเบียบรักษาความปลอดภัย เช่น การตรวจสอบสติกเกอร์ที่ติดรถยนต์ การรับบัตรอนุญาตจอดรถยนต์ และตรวจสอบการขนของเข้าออกอาคาร ก็เป็นเพียงมาตรการให้เกิดความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยในอาคารชุด หาได้มีความหมายครอบคลุมไปถึงการรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ นอกจากนี้การที่จำเลยที่ 3 ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 ยังมีลักษณะเป็นการทำแทนเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุกคนรวมทั้ง ส. ผู้ครอบครองรถยนต์ของโจทก์ด้วย เงินที่ใช้ในการว่าจ้างก็มาจากเงินที่เจ้าของร่วมทุกคนชำระเป็นเงินกองทุนและเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง ดังนี้แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจ้างจะต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดต่อโจทก์เนื่องจากจำเลยที่ 1 ลูกจ้างของจำเลยที่ 2 กระทำโดยประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้คนร้ายลักรถยนต์ของโจทก์ไป จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมในการว่าจ้างจำเลยที่ 2 รักษาความปลอดภัย ก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์

โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทแลการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น ไม่มีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วม แม้โจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก มิใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ การที่จำเลยที่ 1 ทำประตูนิรภัยปิดกั้นและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 ให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนบุคคล" ว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้ความหมายของคำว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" ว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอย จำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมายตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและออกระเบียบข้อบังคับในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดก็ตาม แต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติไว้ชัดแจ้งว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้" จำเลยที่ 1 จึงมีสิทธิเพียงจัดการ ดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น หามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การที่จำเลยที่ 1 ติดตั้งประตูนิรภัยบริเวณด้านหน้าลิฟต์และบันไดของอาคารชุด โดยกำหนดระเบียบว่าจะส่งมอบบัตรผ่านประตูให้แก่เจ้าของร่วมที่ได้ติดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่านั้น การออกระเบียบข้อบังคับเช่นนี้ทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคล จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ทั้งเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น

นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคล ทั้งการละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องกระทำก็ไม่เป็นละเมิด การที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิด จึงเป็นเหตุให้คนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์ จะถือเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่นั้นไม่ได้ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานต่อโจทก์ฐานละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420