คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 208

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยโดยกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินไว้ว่า โจทก์จะต้องชำระราคาซื้อขายทั้งหมดให้แก่จำเลยในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ก่อนถึงวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ทนายจำเลยมีหนังสือถึงทนายโจทก์ยืนยันเงื่อนไขดังกล่าว มิฉะนั้นจำเลยขอบอกเลิกสัญญา อันเป็นการบอกกล่าวล่วงหน้าให้โจทก์ชำระหนี้ไว้แล้ว เมื่อโจทก์ไม่ปฏิบัติการชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาในวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โดยยืนยันจะชำระราคาซื้อขายเป็นสองงวด ย่อมถือได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิเลิกสัญญาและริบมัดจำเสียได้
เมื่อจำเลยใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้วโดยชอบ โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนขายที่ดินรายพิพาทพร้อมด้วยสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ และย่อมไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลย
จำเลยจะเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาก่อนวันที่โจทก์ผิดสัญญาไม่ได้และเมื่อจำเลยใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระค่าที่ดินเป็นการชำระหนี้ตามสัญญาอีก ดอกเบี้ยจึงไม่ใช่ค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้นั้น

โจทก์จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินโดยตกลงจะชำระราคาและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์กันภายในกำหนด 6 เดือน การที่โจทก์ผู้จะซื้อได้นัดหมายให้จำเลยไปทำนิติกรรมโอนขายที่ดินณ สำนักงานที่ดินภายในกำหนด 6 เดือนแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ผู้เป็นลูกหนี้ได้บอกกล่าวแก่จำเลยผู้เป็นเจ้าหนี้แล้วว่าได้เตรียมการที่จะชำระหนี้ไว้พร้อมแล้ว ให้จำเลยผู้เป็นเจ้าหนี้รับชำระหนี้นั้นคำบอกกล่าวของโจทก์จึงเสมอกับคำขอปฏิบัติการชำระหนี้แล้ว จำเลยผู้เป็นเจ้าหนี้มีหน้าที่ต้องเสนอที่จะทำการชำระหนี้ตอบแทน เมื่อจำเลยไม่กระทำ จำเลยจึงได้ชื่อว่าผิดนัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 210

คู่กรณีตกลงขยายเวลาโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายออกไป 15 วัน ผู้ซื้อไม่ยอมรับโอนตามกำหนดเวลาที่ขยายออกไปผู้ขายขายที่ดินแก่ผู้อื่นได้

โจทก์จำเลยกับพวกอีก 4 คนได้เข้าหุ้นกันทำการค้าตั้งภัตตาคาร และตกลงกันว่าจะจดทะเบียนเป็นบริษัทจำกัด แต่แล้วกิจการไม่ดีต้องเรียกค่าหุ้นเพิ่มอีก 200,000 บาท ในการเรียกค่าหุ้นเพิ่มนี้โจทก์จำเลยกับพวกได้ทำสัญญากันไว้ว่า ผู้ถือหุ้นทุกคนตกลงให้บริษัทกู้เงินจากโจทก์ 200,000 บาท และให้ลงบัญชีให้โจทก์เป็นเจ้าหนี้บริษัทฯ โดยไม่ต้องขอมติที่ประชุมบริษัทฯอีก จำเลยกับพวกอีก 4 คนยอมเป็นผู้ค้ำประกัน หากหนี้รายนี้ไม่มีวิธีอื่นหรือไม่สะดวกที่จะบังคับได้ ผู้ค้ำประกันยอมโอนขายหุ้นของแต่ละคนให้โจทก์ตามราคาในใบหุ้นดังนี้ สัญญาที่ทำขึ้นนี้หาใช่สัญญาที่จำเลยกับพวกกู้เงินโจทก์ไม่ แต่เป็นสัญญาที่บริษัทฯ เป็นผู้กู้และจำเลยกับพวกเป็นผู้ค้ำประกันโดยกำหนดวิธีการแก้ไขให้โจทก์ได้เงินกู้คือไว้ล่วงหน้าว่าให้จำเลยกับพวกโอนขายหุ้นของตนให้โจทก์เท่านั้น เมื่อต่อมาไม่มีการตั้งบริษัทขึ้น และจำเลยกับพวกได้ขายหุ้นของตนที่มีอยู่ในภัตตาคารให้โจทก์ไปหมดทุกคนแล้ว ก็ย่อมเป็นอันเลิกแล้วต่อกันไม่มีหนี้ต่อกันอีก โจทก์จะฟ้องเรียกเงินตามสัญญาดังกล่าวจากจำเลยตามส่วนเฉลี่ยที่จำเลยรับผิดชอบอีกหาได้ไม่

ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยทำสัญญากับผู้ให้เช่าว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้เงินค่ารื้อถอน แต่ผู้เช่าผิดสัญญาขายบ้านให้ผู้ซื้อรื้อไปหลังจากพ้นกำหนดแล้ว ตามสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าไม่รื้อบ้านออกจากที่เช่าไปให้เสร็จสิ้นตามกำหนด ผู้เช่ายอมเลิกสละสิทธิการเช่าที่ดินและให้บ้านของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตามสัญญาแล้วผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะรื้อถอนบ้านออกไปและเรียกค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่า

ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยทำสัญญากับผู้ให้เช่าว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้เงินค่ารื้อถอน แต่ผู้เช่าผิดสัญญาขายบ้านให้ผู้ซื้อรื้อไปหลังจากพ้นกำหนดแล้ว ตามสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าไม่รื้อบ้านออกจากที่เช่าไปให้เสร็จสิ้นตามกำหนด ผู้เช่ายอมเลิกสละสิทธิการเช่าที่ดินและให้บ้านของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตามสัญญาแล้วผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะรื้อถอนบ้านออกไปและเรียกค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่า

ตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิม จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ ฉะนั้น การที่จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์และทนายโจทก์ทางธนาณัติโจทก์และทนายโจทก์ไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ
เมื่อจำเลยตกเป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน เมื่อโจทก์ได้ให้ผู้แทนบอกกล่าวเลิกการเช่า จำเลยไม่ออกไป โจทก์จึงฟ้องขับไล่ได้
ในคดีก่อนศาลวินิจฉัยว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ เห็นได้ว่าศาลในคดีนั้นมิได้วินิจฉัยหรือชี้ขาดในเรื่องค่าเช่า โจทก์จึงฟ้องคดีนี้เรียกค่าเช่าที่ค้างได้
จำเลยมีหน้าที่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิในค่าเช่าไป การที่จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเดิม จึงจะยกเป็นข้อต่อสู้ไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์หาได้ไม่
ข้อที่ว่าสัญญาเช่าได้เปลี่ยนแปลงแล้วเพราะที่ปฏิบัติมา เจ้าของผู้ให้เช่าเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าเองโดยมิได้ถือเอาตามสัญญา จำเลยไม่ได้ยกข้อเท็จจริงอันนี้ขึ้นต่อสู้เป็นประเด็นไว้ และฟ้องก็ไม่ได้บรรยายว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเองจริง จึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

โจทก์แจ้งยอดจำนวนหนี้ที่จำเลยเป็นหนี้อยู่และจะให้ทนายฟ้องเรียกจากจำเลยโดยทนายได้แสดงใบแต่งทนายของบริษัทโจทก์ให้ดูด้วย จำเลยจึงได้ขอร้องอย่าให้ฟ้อง ต่อมาจึงได้ทำหนังสือประนีประนอมยอมความว่า ลูกหนี้สละสิทธิที่จะฟ้องเรียกหนี้สินจากเจ้าหนี้ตามที่เคยให้ทนายทวงถามมา และรับว่าค้างชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ 30,574.56 บาท ซึ่งลูกหนี้จะชำระให้เสร็จภายใน 3 ปี โดยผ่อนชำระเดือนละ 850 บาท ในตอนท้ายลงชื่อลูกหนี้ กับลงชื่อทนายโจทก์ ดังนี้ถือได้ว่าเป็นกรทำสัญญาประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่ให้เสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 แล้ว
สัญญาประนีประนอมยอมความได้มีหลักฐานเป็นหนังสือและจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญแล้ว โจทก์ก็ย่อมฟ้องบังคับคดีได้ เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิได้มีข้อความว่าจะต้องมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงไว้ด้วยกัน จึงจะเป็นสัญญาอันสมบูรณ์ (อ้างฎีกาที่ 344/2494)
จำเลยชำระเงินให้แก่ทนายโจทก์ แต่ทนายโจทก์ยังไม่ได้ส่งไปให้โจทก์ ได้ความว่าเป็นเงินที่จำเลยยอมให้ทนายโจทก์หักไว้เป็นค่าดอกเบี้ยที่ค้างชำระโจทก์ ไม่ใช่ชำระหนี้เงินต้น ทนายโจทก์ได้กันเงินจำนวนนี้ไว้ใช้จ่ายในฟ้องร้องจำเลยโดยความยินยอมของโจทก์ ดังนี้ จะนำเงินจำนวนนี้ไปหักจากยอดหนี้สินที่จำเลยค้างชำระอยู่แก่โจทก์ย่อมไม่ได้

โจทก์แจ้งยอดจำนวนหนี้ที่จำเลยเป็นหนี้อยู่และจะให้ทนายฟ้องเรียกจากจำเลยโดยทนายได้แสดงใบแต่งทนายของบริษัทโจทก์ให้ดูด้วย จำเลยจึงได้ขอร้องอย่าให้ฟ้องต่อมาจึงได้ทำหนังสือประนีประนอมยอมความว่า ลูกหนี้สละสิทธิ์ที่จะฟ้องเรียกหนี้สินจากเจ้าหนี้ตามที่เคยให้ทนายทวงถามมา และรับว่าค้างชำระหนี้แก่เจ้าหนี้ 30,574.56 บาท ซึ่งลูกหนี้จะชำระให้เสร็จภายใน 3 ปีโดยผ่อนชำระเดือนละ 850 บาทในตอนท้ายลงชื่อลูกหนี้ กับลงชื่อทนายโจทก์ ดังนี้ ถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาทซึ่งมีอยู่ให้เสร็จไปด้วย ต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 850 แล้ว
สัญญาประนีประนอมยอมความได้มีหลักฐานเป็นหนังสือและจำเลยฝ่ายที่ต้องรับผิดได้ลงลายมือชื่อไว้เป็นสำคัญแล้วโจทก์ก็ย่อมฟ้องบังคับคดีได้ เพราะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มิได้มีข้อความว่าจะต้องมีลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายลงไว้ด้วยกันจึงเป็นสัญญาอันสมบูรณ์
จำเลยชำระเงินให้แก่ทนายโจทก์ แต่ทนายโจทก์ยังไม่ได้ส่งไปให้โจทก์ ได้ความว่าเป็นเงินที่จำเลยยอมให้ทนายโจทก์หักไว้เป็นค่าดอกเบี้ยที่ค้างชำระโจทก์ ไม่ใช่ชำระหนี้เงินต้น ทนายโจทก์ได้กันเงินจำนวนนี้ไว้ใช้จ่ายในการฟ้องร้องจำเลยโดยความยินยอมของโจทก์ดังนี้ จะนำเงินจำนวนนี้ไปหักจากยอดหนี้สินที่จำเลยค้างชำระอยู่แก่โจทก์ย่อมไม่ได้

สัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน เมื่อโจทก์ผิดสัญญา โจทก์จะฟ้องขอให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาอีกไม่ได้