คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 36

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17 บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ... มาตรา 36 บัญญัติว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย ... ซึ่งในมาตรา 39 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เห็นได้ชัดว่า การจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเป็นอำนาจเด็ดขาดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ เพียงแต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้อำนาจเพิ่มเติมแก่นิติบุคคลอาคารชุดในการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่จำต้องแสดงเจตนามอบอำนาจให้แก่นิติบุคคลไปดำเนินการเป็นราย ๆ ไปอีกในการปกปักรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อความสะดวกแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของร่วมแต่ละอาคารชุดมีเป็นจำนวนมาก เมื่อไม่มีบทบัญญัติมาตราใดโดยชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ลบล้างอำนาจของเจ้าของรวมในการจัดการทรัพย์สินดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1358 การฟ้องคดีเพื่อขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดชำระค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์ส่วนกลางเกิดความชำรุดบกพร่องตามฟ้อง เพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินนั้นตามแผนผัง แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นการจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่หรือเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน ส่วนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อ. หมวดที่ 3 ว่าด้วยวัตถุประสงค์นิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 4 ว่าด้วยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 13 ว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นข้อบังคับที่อนุวัติการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หามีผลทำให้อำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่บรรยายฟ้องมาด้วยว่า นิติบุคคลอาคารชุดเพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องแทนโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และจะขอให้หมายเรียกนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต่อไป เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้โจทก์ร่วมเข้ามาในคดีตามคำร้องขอของโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่โดยโจทก์ร่วมมิได้คัดค้านข้อเท็จจริงดังกล่าว จึงเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยบทบัญญัติของกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่และโจทก์ร่วมต่างมีอำนาจฟ้อง และการที่โจทก์ร่วมเข้าร่วมเป็นโจทก์จึงชอบแล้ว

บริษัท ส. ได้ทำการจัดสรรที่ดินโดยแบ่งแยกที่ดินเป็นที่ดินก่อสร้างอาคารชุด 24 แปลง ก่อสร้างทาวน์เฮาส์ 56 แปลง และแบ่งเป็นที่ดินก่อสร้างสโมสร สระว่ายน้ำ 1 แปลง เป็นที่ดินสร้างหอสูงเก็บน้ำประปา 1 แปลง ทั้งได้จัดให้มีสาธารณูปโภคเป็นถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก เมื่อพิจารณาจากแผนผังโครงการจัดสรรที่ดินแล้วปรากฏว่า สระว่ายน้ำ ถนนภายในโครงการ ที่ดินที่สร้างหอสูงเก็บน้ำประปาเป็นสาธารณูปโภคแก่อาคารชุดทาวน์เฮาส์ภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ซึ่งที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และทาวน์เฮาส์ของจำเลยทั้ง 2 หลัง อยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวด้วย จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ซึ่งกำหนดว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไปและจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไปไม่ได้ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งหอเก็บน้ำสูง สโมสร สระว่ายน้ำและถนนจึงยังคงเป็นสาธารณูปโภค ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด อันได้แก่ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุดของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และที่ดินที่ตั้งทาวน์เฮาส์ของจำเลย ดังนั้นโจทก์ทั้งยี่สิบสี่และจำเลยย่อมมีสิทธิในการใช้สอยสาธารณูปโภคดังกล่าวร่วมกัน
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว โดยให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามข้อบังคับและตามมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการโดยไม่ขัดต่อกฎหมาย รวมทั้งให้มีอำนาจในการฟ้องร้องบังคับชำระหนี้จากเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 เกิน 6 เดือนขึ้นไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 35 และมาตรา 36 ซึ่งตามมาตรา 18 วรรคสอง ของพระราชบัญญัติดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการให้บริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ โดยที่ตามมาตรา 4 บัญญัติคำนิยามของเจ้าของร่วมว่า เจ้าของห้องชุดในอาคารชุดแต่ละอาคารชุด นอกจากนี้ตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ หมวดที่ 1 ข้อ 2 กำหนดว่า เจ้าของร่วมหมายถึง เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด และหมวดที่ 5 ข้อ 15.4 กำหนดว่าเจ้าของร่วมแต่ละรายการจะต้องออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง รวมตลอดถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่กำหนดไว้ในข้อบังคับดังกล่าวซึ่งตามข้อบังคับดังกล่าวก็มีการกำหนดให้เฉพาะเจ้าของร่วมเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อบังคับของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ ผู้มีหน้าที่ต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 คือเจ้าของร่วม ซึ่งหมายถึงเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดเท่านั้น เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและทาวน์เฮาส์โดยมิได้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด จึงมิใช่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดร่วมกับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่จึงไม่อยู่ภายใต้บังคับตาม พ.ร.บ.อาคารชุดและข้อบังคับดังกล่าวและไม่ต้องรับผิดร่วมกันออกค่าใช้จ่ายแก่โจทก์ทั้งยี่สิบสี่แต่อย่างใด แม้ก่อนหน้านี้โจทก์ทั้งยี่สิบสี่จะได้มีการเรียกประชุมโดยมีจำเลยเข้าร่วมประชุมด้วย และยินยอมชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่ก็ตามก็ยังไม่ถือว่าเป็นข้อผูกพันที่จำเลยจะต้องยึดถือปฏิบัติตลอดไปเนื่องจากมิใช่หน้าที่ตามกฎหมาย ทั้งไม่อาจถือว่าการที่จำเลยตกลงยินยอมชำระเงินค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางก่อนหน้านั้นเป็นการตกลงทำสัญญากับโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปริยายเนื่องจากเป็นการชำระไปตามที่จำเลยเข้าใจว่ามีหน้าที่ต้องชำระ เมื่อจำเลยทราบว่าไม่มีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่กฎหมายบัญญัติไว้ จำเลยย่อมมีอำนาจยกเลิกการปฏิบัติตามมติของโจทก์ทั้งยี่สิบสี่โดยปฏิเสธที่จะชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวต่อไปได้ โจทก์ทั้งยี่สิบสี่ไม่มีอำนาจเรียกให้จำเลยชำระค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้
ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว
1/1

ประกาศขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีระบุว่าผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบภาระหนี้สินและเป็นผู้ชำระหนี้สินค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ เมื่อโจทก์ประมูลซื้อห้องชุดได้แต่ไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเบี้ยปรับที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีหน้าที่ต้องออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือการปลดหนี้ห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์และโจทก์ไม่อาจเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองได้
คำพิพากษาศาลชั้นต้นมิได้ระบุวันเริ่มต้นให้ชำระเงินเพิ่ม เป็นข้อผิดพลาดเล็กน้อย แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 143 วรรคหนึ่ง
ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาเกินคำขอในฟ้องแย้ง เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลอุทธรณ์แก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้องชุดพิพาททั้งสาม เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว
หน้าที่ของการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระในขั้นตอนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดเนื่องจากโจทก์ขอให้รับรองสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจากเจ้าของเดิมมาเป็นของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง มิใช่การพิจารณาหน้าที่ของผู้จัดการหรือการพิจารณาบุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 36 และมาตรา 41 ที่จะบังคับให้ได้มาซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระว่าไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นคนละขั้นตอนกันกับที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีนี้

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 วรรคสี่ บัญญัติว่า ทรัพย์ส่วนกลาง หมายความว่า ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด และที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม ส่วนการจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตามมาตรา 17, 33, 36 และ 37 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว คือ ต้องมีนิติบุคคลเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ดังนี้ย่อมเห็นได้ว่า นิติบุคคลอาคารชุดไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคลแต่ประการใด การที่จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวได้ว่าจ้างจำเลยที่ 2 ทำการรักษาความปลอดภัยให้แก่บรรดาทรัพย์สินของจำเลยที่ 3 ย่อมหมายถึงทรัพย์ส่วนกลางเท่านั้น ไม่รวมไปถึงรถยนต์ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลของโจทก์ แม้หลังทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 3 ได้แจ้งระเบียบรักษาความปลอดภัย เช่น การตรวจสอบสติกเกอร์ที่ติดรถยนต์ การรับบัตรอนุญาตจอดรถยนต์ และตรวจสอบการขนของเข้าออกอาคาร ก็เป็นเพียงมาตรการให้เกิดความปลอดภัยหรือความสงบเรียบร้อยในอาคารชุด หาได้มีความหมายครอบคลุมไปถึงการรักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลไม่ นอกจากนี้การที่จำเลยที่ 3 ทำสัญญาว่าจ้างจำเลยที่ 2 ยังมีลักษณะเป็นการทำแทนเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทุกคนรวมทั้ง ส. ผู้ครอบครองรถยนต์ของโจทก์ด้วย เงินที่ใช้ในการว่าจ้างก็มาจากเงินที่เจ้าของร่วมทุกคนชำระเป็นเงินกองทุนและเงินค่าใช้จ่ายส่วนกลางนั่นเอง ดังนี้แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับจ้างจะต้องรับผิดในผลแห่งละเมิดต่อโจทก์เนื่องจากจำเลยที่ 1 ลูกจ้างของจำเลยที่ 2 กระทำโดยประมาทเลินเล่อเป็นเหตุให้คนร้ายลักรถยนต์ของโจทก์ไป จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นตัวแทนของเจ้าของร่วมในการว่าจ้างจำเลยที่ 2 รักษาความปลอดภัย ก็ไม่มีหน้าที่ต้องรับผิดต่อโจทก์

นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ไม่มีหน้าที่รักษาทรัพย์ส่วนบุคคล ทั้งการละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่จะต้องกระทำก็ไม่เป็นละเมิด การที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิด จึงเป็นเหตุให้คนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์ จะถือเกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่นั้นไม่ได้ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานต่อโจทก์ฐานละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 420

การกระทำอันเป็นละเมิดนั้นต้องเป็นการประทุษกรรมต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมาย หรือละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายบัญญัติให้กระทำ หรือที่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำโดยจงใจหรือประมาทเลิ่นเล่อ การละเว้นไม่กระทำในสิ่งที่กฎหมายไม่ได้บัญญัติให้กระทำหรือตนไม่มีหน้าที่ตามกฎหมายที่ต้องกระทำนั้นหาเป็นละเมิดไม่ เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลเฉพาะทรัพย์ส่วนกลางซึ่งหมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 วรรคสามเท่านั้น นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่มีหน้าที่ดูแลรักษาห้องชุดซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามมาตรา 4 วรรคสองแต่อย่างใด ดังนั้นการที่พนักงานรักษาความปลอดภัยของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มิได้ใช้ความระมัดระวังดูแลตรวจตราอาคารชุดโดยใกล้ชิดและมีคนร้ายเข้าไปลักทรัพย์ในห้องชุดของโจทก์จึงถือไม่ได้ว่าการลักทรัพย์เกิดจากการที่จำเลยที่ 1 งดเว้นหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่ จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดฐานละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420

โจทก์ซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดได้แต่งตั้งให้บริษัท ก. เป็นผู้จัดการ บริษัท ก. ได้แต่งตั้งให้ บ. เป็นผู้ดำเนินการแทนในฐานะผู้จัดการเพื่อให้เป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 35 วรรคสอง บ. ย่อมมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุดโจทก์ด้วยตามมาตรา 36 (3) ทั้งมีอำนาจฟ้องร้องดำเนินคดีตามข้อบังคับของโจทก์ที่ระบุให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจฟ้องคดีเกี่ยวกับกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด บ. ย่อมมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ฟ้องจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าเบี้ยประกันภัยที่ค้างชำระแก่โจทก์

โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้
พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการทั่วไปแก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากบริการส่วนรวม และเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ เป็นต้น ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 โดยเฉพาะค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการและพนักงานลูกจ้างจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมายและไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 แล้ว ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของโจทก์ซึ่งผู้จัดการคนเดิมเคยเรียกเก็บและจำเลยได้ชำระมาแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเป็นเงินคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่