คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 39

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17 บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ... มาตรา 36 บัญญัติว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย ... ซึ่งในมาตรา 39 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เห็นได้ชัดว่า การจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเป็นอำนาจเด็ดขาดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ เพียงแต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้อำนาจเพิ่มเติมแก่นิติบุคคลอาคารชุดในการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่จำต้องแสดงเจตนามอบอำนาจให้แก่นิติบุคคลไปดำเนินการเป็นราย ๆ ไปอีกในการปกปักรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อความสะดวกแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของร่วมแต่ละอาคารชุดมีเป็นจำนวนมาก เมื่อไม่มีบทบัญญัติมาตราใดโดยชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ลบล้างอำนาจของเจ้าของรวมในการจัดการทรัพย์สินดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1358 การฟ้องคดีเพื่อขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดชำระค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์ส่วนกลางเกิดความชำรุดบกพร่องตามฟ้อง เพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินนั้นตามแผนผัง แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นการจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่หรือเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน ส่วนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อ. หมวดที่ 3 ว่าด้วยวัตถุประสงค์นิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 4 ว่าด้วยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 13 ว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นข้อบังคับที่อนุวัติการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หามีผลทำให้อำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่บรรยายฟ้องมาด้วยว่า นิติบุคคลอาคารชุดเพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องแทนโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และจะขอให้หมายเรียกนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต่อไป เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้โจทก์ร่วมเข้ามาในคดีตามคำร้องขอของโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่โดยโจทก์ร่วมมิได้คัดค้านข้อเท็จจริงดังกล่าว จึงเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยบทบัญญัติของกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่และโจทก์ร่วมต่างมีอำนาจฟ้อง และการที่โจทก์ร่วมเข้าร่วมเป็นโจทก์จึงชอบแล้ว

โจทก์ที่ 1 เป็นนิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดย่อมมีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมดังบัญญัติใน มาตรา 33 วรรคสอง แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 เมื่อที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมมีมติให้โจทก์ที่ 1 ฟ้องจำเลยกรณีส่งมอบพื้นที่จอดรถไม่เป็นไปตามสัญญา โจทก์ที่ 1 ย่อมใช้สิทธิของเจ้าของร่วมฟ้องจำเลยเพื่อเรียกร้องสิทธิในพื้นที่จอดรถเป็นทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้ตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว โจทก์ที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้อง ส่วนโจทก์ที่ 5 ที่ 7 ที่ 10 ที่ 15 และที่ 28 ซึ่งเป็นผู้รับโอนโดยซื้อต่อจากผู้ซื้อเดิมนั้น ได้ความตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า ผู้จะซื้อจะต้องจัดให้ผู้รับโอนรับโอนไปซึ่งสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญานี้ อันแสดงว่าจำเลยยินยอมให้ผู้จะซื้อโอนสิทธิตามสัญญาต่อไปได้ โดยจำเลยกำหนดเงื่อนไขให้ผู้รับโอนต้องถูกผูกพันรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาที่ผู้จะซื้อเดิมทำไว้กับจำเลย เมื่อโจทก์ดังกล่าวรับโอนสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไปจากผู้จะซื้อเดิมจึงย่อมมีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาจะซื้อจะขายดังเช่นที่ผู้จะซื้อเดิมมีอยู่กับจำเลยโดยผลของสัญญา
ตามฟ้องโจทก์ทั้งสามสิบเก้ากล่าวอ้างข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยกำหนดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันประมาณ 391 คัน ซึ่งจำเลยให้การรับในข้อนี้ ข้อสัญญาจัดให้มีที่จอดรถรวมที่จอดรถแบบซ้อนคันจึงเป็นเงื่อนไขที่จำเลยกำหนดขึ้นเพื่อเสนอให้มีที่จอดรถบริการแก่ผู้บริโภคและจูงใจให้ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา เมื่อโจทก์ทั้งสามสิบเก้าอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาข้อนี้ก็ย่อมใช้สิทธิฟ้องคดีให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้ ส่วนการบังคับตามฟ้องของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าจะเป็นไปได้หรือไม่ หรือฝ่าฝืนต่อกฎหมายอย่างไรเป็นเรื่องศาลเป็นผู้พิจารณาพิพากษา การฟ้องคดีของโจทก์ทั้งสามสิบเก้าหาได้ขัดกับข้อเท็จจริงและเป็นการใช้สิทธิไม่สุจริตดังจำเลยฎีกาไม่
โจทก์ทั้งสามสิบเก้าฟ้องอ้างว่าสัญญาจะซื้อจะขายระบุว่า โครงการมีพื้นที่จอดรถทั้งแบบช่องจอดรวมแบบจอดซ้อนคันประมาณ 391 คัน ต่อมาจำเลยก่อสร้างอาคารชุดมีที่จอดรถเพียง 284 ช่องจอด และไม่สามารถจอดแบบซ้อนคันได้ทำให้ที่จอดรถขาดหายไป 107 คัน จำเลยให้การว่า ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุไว้เป็นการประมาณพื้นที่จอดรถยนต์และขาดไปเพียง 12 คัน เพราะต้องกันพื้นที่ไปทำบันไดและห้องน้ำตามคำสั่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามคำฟ้องและคำให้การจึงมีประเด็นโต้เถียงกันว่า จำเลยก่อสร้างอาคารชุดพิพาทมีที่จอดรถขาดจำนวนไปจากสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่เพียงใด ความปรากฏว่าระหว่างพิจารณาของศาลชั้นต้น คู่ความแถลงรับกันว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าสามารถยอมรับให้จอดรถซ้อนคันพอที่จะให้เดินรถได้สะดวกที่จอดรถขาดไปเพียง 74 คัน คดีจึงไม่มีประเด็นโต้เถียงกันอีกต่อไปว่าที่จอดรถขาดจำนวนไปเพียงใด เพราะถือว่าโจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยต่างยอมรับข้อเท็จจริงแล้วว่าที่จอดรถขาดจำนวนไป 74 คัน โจทก์ทั้งสามสิบเก้าและจำเลยจึงไม่จำต้องนำสืบข้อเท็จจริงนั้นอีกตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84 (3) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 ที่ศาลอุทธรณ์แผนกคดีผู้บริโภควินิจฉัยพยานหลักฐานแล้วฟังว่าจำเลยจัดที่จอดรถขาดจำนวนไป 49 คัน จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142 วรรคหนึ่ง ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 โจทก์ทั้งสามสิบเก้าโต้แย้งว่าคำรับของคู่ความดังกล่าวขัดต่อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนเป็นทำนองกล่าวอ้างว่าคำรับดังกล่าวไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสามสิบเก้า นั้น เห็นว่า การที่จำเลยกับโจทก์ทั้งสามสิบเก้าตกลงกันจัดให้มีที่จอดรถซ้อนคันแตกต่างไปจากข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นเรื่องระหว่างผู้ก่อสร้างอาคารกับผู้ใช้อาคารตามปกติวิสัยของการใช้อาคารทั่วไป ข้อตกลงเช่นนี้ย่อมบังคับในระหว่างกันเองได้ ในส่วนที่ฝ่าฝืนข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครนั้น เป็นเรื่องเจ้าพนักงานท้องถิ่นจะว่ากล่าวเอาผิดแก่ผู้ฝ่าฝืนเป็นกรณีต่างหาก ทั้งโจทก์ทั้งสามสิบเก้าเป็นฝ่ายฟ้องขอให้บังคับจำเลยจัดที่จอดรถซ้อนคันตามสัญญา ภายหลังการแถลงรับต่อศาลชั้นต้นแล้วโจทก์ทั้งสามสิบเก้าก็ยื่นคำร้องขอแก้ฟ้องลดจำนวนที่จอดรถซ้อนคันที่ขอบังคับจำเลยจาก 107 คัน เหลือเพียง 74 คัน ซึ่งศาลชั้นต้นอนุญาตให้แก้ฟ้องได้ โจทก์ทั้งสามสิบเก้าจึงจะกลับยกความข้อนี้อ้างว่าไม่มีผลผูกพันตนไม่ได้

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)

จำเลยที่ 2 ไม่ได้เป็นคู่ความในคดีหมายเลขแดงที่ 2572/2550 ของศาลชั้นต้น ส่วนจำเลยที่ 1 แม้จะเป็นผู้ร้องในคดีดังกล่าว แต่เมื่อคดีดังกล่าวศาลมีคำสั่งจำหน่ายคดีเพราะจำเลยที่ 1 ทิ้งคำร้องขอ จึงย่อมมีผลเป็นการลบล้างผลแห่งการยื่นคำร้องขอ รวมทั้งกระบวนพิจารณาอื่น ๆ อันมีมาภายหลังการยื่นคำร้องขอนั้น ทำให้จำเลยที่ 1 กลับคืนสู่ฐานะเดิมเสมือนมิได้มีการยื่นคำร้องขอเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 176 คดีดังกล่าวยังมิได้มีคำพิพากษาชี้ขาดในประเด็นแห่งคดี ฟ้องแย้งของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ
ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 หาได้กำหนดอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดไว้เฉพาะตามมาตรา 33 วรรคสอง ที่มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น แต่นิติบุคคลอาคารชุดยังมีอำนาจตามมาตรา 39 ซึ่งบัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก... เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้" เมื่อเจ้าของห้องชุดในอาคารชุด เป็นเจ้าของร่วมในที่ดินอันเป็นที่ตั้งอาคารชุด ทั้งนี้ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น หากเจ้าของร่วมมีสิทธิฟ้องบังคับภาระจำยอมเอาจากที่ดินของโจทก์ จำเลยที่ 1 ก็ย่อมมีอำนาจใช้สิทธินั้นได้ตามบทบัญญัติมาตรา 39 ดังกล่าว จำเลยที่ 1 จึงมีอำนาจฟ้องแย้ง
การเป็นตัวแทนของจำเลยทั้งสองเป็นผลของกฎหมาย กล่าวคือจำเลยที่ 1 มีอำนาจตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 39 ส่วนจำเลยที่ 2 ซึ่งมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1 ตามมาตรา 36 (3) แห่ง พ.ร.บ.ดังกล่าว ดังนั้น จึงไม่จำต้องตั้งตัวแทนตามบทกฎหมายในเรื่องนิติกรรมสัญญาอีก จำเลยทั้งสองจึงมีอำนาจฟ้องแย้ง

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่จัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางสามารถใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอกหรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินเฉพาะที่เป็นทรัพย์ส่วนกลางคืนได้เพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทั้งหมด แต่ในกรณีที่เป็นความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์ส่วนบุคคลซึ่งเกิดจากการกระทำของบุคคลอื่น ย่อมเป็นสิทธิของบุคคลผู้ได้รับความเสียหายที่จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเอง คดีนี้จำเลยฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายจากการที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดครอบครองทรัพย์ส่วนกลาง โดยอ้างว่าทำให้จำเลยได้รับความเสียหายเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่น ๆ ในอาคารชุดไม่สามารถค้าขายได้ดีเช่นเดิม ทำให้ยอดขายของเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมลดลง เห็นได้ชัดเจนว่าเป็นการเรียกค่าเสียหายซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ร่วมแต่ละรายได้รับจากการกระทำของโจทก์ซึ่งมิใช่บุคคลภายนอก จำเลยจึงไม่มีอำนาจฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้