คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ม. 43

การที่จำเลยที่ 1 ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินสาธารณูปโภคพร้อมที่ดินในโครงการจัดสรรให้แก่บรรษัท บ. เป็นการโอนที่ดินจัดสรรทั้งโครงการ ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ การโอนที่ดินดังกล่าวมิได้ก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 จึงไม่จำต้องได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 และผลของการโอนไม่ตกเป็นโมฆะ
ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. และจำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้ และตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ซึ่งใช้บังคับในขณะที่บรรษัท บ. ขายที่ดินเปล่าที่เหลือจากที่จำเลยที่ 1 ใช้สิทธิซื้อคืนให้แก่โจทก์ ให้นิยามคำว่า "ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร" ทำนองเดียวกันว่าผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 4 ให้นิยามเพิ่มเติมว่า ให้หมายความรวมถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปด้วย ซึ่งหมายความว่า ผู้ใดที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร รวมทั้งผู้รับโอนสิทธิจากผู้ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินไม่ว่าในทางใด ย่อมเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรร แม้บรรษัท บ. ไม่ได้ซื้อที่ดินจัดสรรจากจำเลยที่ 1 แต่การที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญาปรับปรุงโครงสร้างหนี้กับบรรษัท บ. และโอนที่ดินตีใช้หนี้แก่บรรษัท บ. ถือได้ว่าบรรษัท บ. เป็นผู้ทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินเพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินจัดสรร และเมื่อจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินจัดสรรจากบรรษัท บ. เนื่องจากการควบรวมกิจการตามมติคณะรัฐมนตรี จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไปอันเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามความหมายของบทบัญญัติดังกล่าว จำเลยที่ 2 จึงมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ตนซื้อและเหลืออยู่ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน ฯ มาตรา 49 วรรคสอง
สำหรับค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์มีสิทธิเข้าไปตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ได้อย่างไร และมีเหตุผลความจำเป็นใดที่จะต้องตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าตัดหญ้าในที่ดินของจำเลยที่ 2 ส่วนค่าตัดหญ้าในที่ดินที่เป็นสาธารณูปโภคนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ต้องดูแลที่ดินแปลงสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 43 วรรคหนึ่ง โจทก์ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงมีหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดชำระค่าตัดหญ้าในส่วนนี้

จำเลยร่วมที่ 1 ได้โฆษณาหรือให้คำรับรองแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะบนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการ แม้จะมิได้มีการจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงก็ไม่ทำให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่เป็นที่ดินสำหรับสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับจัดสรรเพื่อขายไปได้ โดยถือว่าข้อความในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 11 และถือว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงรวมทั้งสระว่ายน้ำและสวนหย่อมที่ได้จัดทำขึ้นแล้วบนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 เป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง
การที่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยพลการก็โดยวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยมีเงื่อนไข ข้อจำกัดทำให้ไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ สำหรับการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะไปยังบุคคลอื่นก็อาจทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายลักษณะเดียวกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) หรือหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2) หรือ (3) (เดิม) ประการหนึ่งประการใด ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณะไปยังบุคคลอื่นจึงเป็นนิติกรรมที่ไม่อาจกระทำได้ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33
การซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 การขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ และการซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65657 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพชรบุรี จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
จำเลยได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยชอบด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้วจำเลยร่วมที่ 1 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่จำเลยไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) โดยโจทก์ไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลง

ค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคเป็นคนละส่วนกับค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ดังที่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 4 นิยามคำว่า "สาธารณูปโภค" กับคำว่า "บริการสาธารณะ" แยกจากกัน การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน พ.ศ. 2515 ข้อ 30 และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากความรับผิดเมื่อดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามมาตรา 44 หากมีการทำข้อตกลงที่เป็นการผลักภาระความรับผิดในค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนที่จะมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตามมาตรา 44 ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการขัดต่อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แต่ในส่วนบริการสาธารณะ ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 และมาตรา 44 ไม่ได้กำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องรับผิดชอบเหมือนดังเช่นสาธารณูปโภค ประกอบกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับประโยชน์จากบริการสาธารณะซึ่งเป็นบริการหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการจัดสรรที่ดินโดยตรง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีหน้าที่รับผิดชอบในค่าบริการสาธารณะ ข้อตกลงที่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดในค่าบริการสาธารณะจึงบังคับกันได้ ไม่ตกเป็นโมฆะ เมื่อคดีนี้โจทก์มีคำขอให้จำเลยชำระค่าบริการส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้คำฟ้องบางช่วงบางตอนจะใช้ถ้อยคำว่า โจทก์จัดทำสาธารณูปโภคในพื้นที่ส่วนกลาง ค่าบริการสาธารณูปโภคส่วนกลาง แต่โจทก์ก็บรรยายฟ้องและมีพยานมาสืบโดยยกตัวอย่างถึงบริการส่วนกลางที่ดำเนินการ เช่น การจัดให้มีไฟทางส่องสว่างภายในหมู่บ้าน การจัดให้มีพนักงานรักษาความปลอดภัยในการเข้าออกหมู่บ้าน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบริการสาธารณะ
เมื่อจำเลยชำระค่าบริการสาธารณะเรื่อยมา จนกระทั่งเดือนพฤษภาคม 2555 พฤติการณ์บ่งชี้ว่าโจทก์และจำเลยมีข้อตกลงเกี่ยวกับการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะระหว่างกัน แม้โจทก์ไม่ได้อ้างส่งสัญญาหรือข้อตกลงเป็นพยานหลักฐาน กรณีรับฟังได้ว่า โจทก์กับจำเลยมีข้อตกลงเกี่ยวกับการเรียกเก็บค่าบริการสาธารณะ ส่วนที่โจทก์ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แม้ต่อมามีการตรา พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ขึ้นใช้บังคับให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่มาตรา 69 พระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติให้ใบอนุญาตหรือการอนุญาตใด ๆ ที่ให้ไว้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ให้ถือว่าเป็นใบอนุญาตและการอนุญาตตามพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 70 วรรคสอง บัญญัติว่า การบำรุงรักษาบริการสาธารณะ ให้นำมาตรา 53 มาใช้บังคับแก่การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ด้วยโดยอนุโลม ซึ่งมาตรา 53 ก็บัญญัติให้นำความมาตรา 50 มาบังคับใช้โดยอนุโลม ทั้งนี้ ให้เรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครให้ความเห็นชอบ แต่อย่างไรก็ตามแม้โจทก์ไม่ได้ยื่นขอความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ก็ไม่ใช่เหตุที่จำเลยจะหลุดพ้นจากความรับผิดในหนี้ค่าบริการสาธารณะโดยไม่ต้องเสียค่าบริการ ทั้งหากศาลไม่รับบังคับหนี้ค่าบริการสาธารณะย่อมส่งผลกระทบโดยตรงต่อสภาพความเป็นอยู่และความสงบสุขโดยรวมของผู้ที่อยู่อาศัยในโครงการที่ดินจัดสรรที่มิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาล ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจกำหนดค่าบริการสาธารณะให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ในอัตราที่เหมาะสมได้เช่นเดียวกับการกำหนดค่าเสียหายคดีแพ่งทั่วไป
ตามคำฟ้องไม่ปรากฏข้อตกลงกำหนดเวลาชำระค่าบริการสาธารณะที่จำเลยต้องชำระรายเดือนเมื่อใด จะต้องถือว่าจำเลยผิดนัดเมื่อครบกำหนดเวลาตามคำบอกกล่าวทวงถามแล้วไม่ชำระตาม ป.พ.พ. มาตรา 203 ได้ความว่าโจทก์ทวงถามให้จำเลยชำระค่าบริการสาธารณะภายใน 15 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับคำบอกกล่าว แต่ไม่ปรากฏหลักฐานว่าจำเลยได้รับเมื่อใด จึงไม่อาจกำหนดวันเริ่มต้นคิดดอกเบี้ยผิดนัดให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ก่อนฟ้องได้ เห็นสมควรกำหนดให้จำเลยรับผิดในดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไป
ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ข้อ 4 กำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่เจ้าของที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินชำระเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนดว่าต้องไม่เกินร้อยละสิบของจำนวนเงินค้างชำระ เมื่อนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมแก่การชำระค่าบริการสาธารณะล่าช้ากรณียังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีความหมายเพียงว่าผู้จัดสรรที่ดินและผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอาจตกลงให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระค่าปรับล่าช้าได้ เมื่อไม่ปรากฏข้อตกลงดังกล่าวระหว่างโจทก์และจำเลย กรณีจึงไม่ต้องด้วยระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครฉบับดังกล่าวอันจะทำให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าปรับจากค่าบริการสาธารณะที่จำเลยค้างชำระตามฟ้องได้

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ดินพิพาทเป็นถนนที่จำเลยที่ 1 จัดให้มีขึ้นเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรรที่ดิน จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง เมื่อจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ย่อมเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปและมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เพียงแต่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 มีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทและมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ได้
ต่อมาขณะที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ ได้มี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งมาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และมีบทเฉพาะกาล มาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า การพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับ ดังต่อไปนี้ ...(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนี้ บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการเพื่อให้พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่แตกต่างจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถูกยกเลิกแล้ว จึงต้องใช้พ.ร.บ. ดังกล่าวบังคับแก่คดีนี้ แต่เมื่อตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 70 วรรคสาม ให้นํามาตรา 44 (เดิม) มาใช้บังคับโดยอนุโลม จึงต้องพิจารณาถึงสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลต่าง ๆ มีอยู่ก่อนแล้วตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ประกอบด้วย การนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมนั้นหมายความเพียงว่า ให้ใช้บังคับเท่าที่จะบังคับได้ เมื่อตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 44 (เดิม) บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์จึงชอบแล้ว แม้บุคคลทั่วไปนอกจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้เป็นปกติดังเดิม ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด จึงไม่ขัด ต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ

จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลประเภทบริษัทจำกัด ประกอบกิจการจัดสรรที่ดินเพื่อจำหน่าย มีจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทน เมื่อปี 2517 จำเลยที่ 1 จัดสรรที่ดินโดยสร้างถนนบนที่ดินพิพาทให้ผู้ซื้อบ้านและที่ดินในโครงการจัดสรรใช้ประโยชน์ร่วมกัน และสร้างกำแพงคอนกรีตบนที่ดินพิพาทเป็นแนวเขตถนนกับที่ดินของโจทก์ วันที่ 30 สิงหาคม 2550 จำเลยที่ 1 ทำหนังสือยินยอมให้กรุงเทพมหานครก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสาธารณูปโภคในที่ดินเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกัน โดยจำเลยที่ 1 ไม่คิดค่าใช้จ่ายหรือผลประโยชน์ตอบแทน และมีข้อตกลงให้จำเลยที่ 1 ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และสงวนกรรมสิทธิ์ต่อไป แต่พฤติการณ์ที่จำเลยที่ 1 ยินยอมให้กรุงเทพมหานครและประชาชนทั่วไปใช้สอยทรัพย์สินหรือใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทตลอดไปเพื่อประโยชน์สาธารณะ และเมื่อคำนึงถึงความประสงค์ของกรุงเทพมหานครที่ประสงค์จะก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสิ่งสาธารณูปโภคอย่างอื่นบนที่ดินพิพาทเพื่อให้ประชาชนใช้ประโยชน์ร่วมกันตามหนังสือสัญญายินยอมให้ใช้สอยทรัพย์ ถือได้ว่าจำเลยที่ 1 อุทิศที่ดินพิพาทให้กรุงเทพมหานคร เพื่อให้กรุงเทพมหานครใช้เงินงบประมาณแผ่นดินเข้าไปพัฒนาถนนเดิมให้กลายเป็นถนนคอนกรีตพร้อมวางระบบระบายน้ำและสาธารณูปโภคที่จำเป็น เพื่อเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยมุ่งหมายให้ตนพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้ว ดังนั้น ถนนและที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อประโยชน์สาธารณะอันเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304 (2) ทันที แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่กรุงเทพมหานครก็มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย กรุงเทพมหานครจึงเป็นผู้ดูแลและมีหน้าที่บำรุงถนนและที่ดินพิพาทตามกฎหมาย
แต่สำหรับกำแพงคอนกรีตนั้นมิได้เป็นประโยชน์แก่โจทก์และประชาชนอื่นที่อยู่นอกที่ดินที่จัดสรรหรือนอกโครงการของจำเลยที่ 1 อีกทั้งกรุงเทพมหานครมีความประสงค์เพียงเฉพาะแต่จะทำการก่อสร้างถนนพร้อมท่อระบายน้ำและสิ่งสาธารณูปโภคอื่นบนที่ดินพิพาทเพื่อให้ประชาชนทั่วไปใช้เป็นทางสัญจรร่วมกันเท่านั้น แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยที่ 1 ได้ว่า มิได้มีเจตนาอุทิศหรือโอนกำแพงคอนกรีตให้แก่กรุงเทพมหานครด้วย กำแพงคอนกรีตยังคงเป็นสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่จัดสรรในโครงการของจำเลยที่ 1 และเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ที่จะต้องบำรุงรักษากำแพงคอนกรีตให้คงสภาพเช่นที่ได้จัดทำขึ้นต่อไป และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับกำแพงคอนกรีตโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 จำเลยทั้งสองไม่ได้กระทำละเมิดต่อโจทก์จึงไม่มีหน้าที่ต้องรื้อกำแพงคอนกรีตและชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์

การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ได้แสดงไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) โดยมีกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 23 (5) และมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 วรรคหนึ่ง ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วดังนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.นี้หรือตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการบำรุง ดูแล รักษา... (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ จากบทบัญญัติดังกล่าวได้กำหนดหน้าที่และการสิ้นสุดหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินเป็น 2 ระยะ ระยะแรกผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาตามกำหนดเวลาที่ระบุในแผนผังโครงการที่ดินจัดสรรที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (5) และระยะที่สอง เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลารับผิดชอบดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตามมาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินการจัดการดูแลเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคได้โดยสมบูรณ์ภายในเวลาอันสมควร ข้อตกลงที่มีผลผลักความรับผิดค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตามมาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ย่อมเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
สำหรับค่าบริการสาธารณะเป็นคนละกรณีกับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ความรับผิดค่าบริการสาธารณะจึงไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 43 และ 44 แห่งพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ทั้งไม่มีบทบัญญัติใดใน พ.ร.บ.ดังกล่าวกำหนดความรับผิดในค่าบริการสาธารณะที่เกิดขึ้นก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งเหมือนการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับประโยชน์จากบริการสาธารณะโดยตรง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีหน้าที่ต้องรับผิดในค่าบริการสาธารณะ ข้อตกลงที่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดในค่าบริการสาธารณะจึงบังคับกันได้ ไม่เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ที่โจทก์อ้างส่งสำเนาสัญญาบริการระหว่างโจทก์และจำเลยทั้งสองแนบท้ายฎีกา มีข้อตกลงว่า จำเลยทั้งสองต้องชำระค่าใช้จ่ายให้โจทก์รายเดือน นั้น แม้โจทก์จะเพิ่งส่งเอกสารดังกล่าวในชั้นฎีกาซึ่งล่วงพ้นระยะเวลาการอ้างพยานหลักฐานตามกฎหมายแล้ว แต่พยานเอกสารดังกล่าวเป็นพยานเอกสารสำคัญอันเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญแห่งคดี และเพื่อให้ได้ข้อเท็จจริงสมบูรณ์ครบถ้วนเกิดความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย ทั้งจำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การและไม่ยื่นคำแก้ฎีกา ศาลฎีกาเห็นสมควรรับฟังสำเนาสัญญาบริการแนบท้ายฎีกา เป็นพยานศาลตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 33 และรับฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองทำสัญญาบริการกันจริง เมื่อบริการที่โจทก์จัดทำเป็นบริการสาธารณะ สัญญาบริการจึงใช้บังคับกันได้
แม้โจทก์จะได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินฉบับเดิมปี 2539 ซึ่งออกตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 แต่การที่โจทก์ขอขยายโครงการและได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครให้ทำการแก้ไขแผนผังโครงการจัดสรรในปี 2545 ภายหลัง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มีผลใช้บังคับแล้ว ต้องบังคับตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 อัตราที่เรียกเก็บจึงต้องไม่เกินอัตราที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 53 เช่นกัน เมื่อโจทก์ไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครในอัตราที่เรียกเก็บจำเลยยังคงต้องรับผิดในหนี้ค่าบริการสาธารณะ นั้น และเมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาล ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจกำหนดค่าบริการสาธารณะให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ในอัตราที่เหมาะสมได้เช่นเดียวกับการกำหนดค่าเสียหายคดีแพ่งทั่วไป

การขออนุญาตจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องจัดให้มีสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะตามที่ได้แสดงไว้ในคำขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (4) โดยมีกำหนดระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 23 (5) และมีหน้าที่ดูแลสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 และมาตรา 44 (เดิม) ให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูโภคตามมาตรา 23 (5) แล้ว ดังนี้ (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ. นี้หรือตามกฎหมายอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการบำรุง ดูแล รักษา...(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ จากบทบัญญัติดังกล่าวได้กำหนดหน้าที่และการสิ้นสุดการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้จัดสรรที่ดินเป็น 2 ระยะ ระยะแรกผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่บำรุงรักษาตามกำหนดเวลาที่ระบุในแผนผังโครงการที่ดินจัดสรรที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 23 (5) และระยะที่สอง เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลารับผิดชอบดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไปจนกว่าจะมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตาม มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการก่อสร้างสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จตามกำหนดเวลาตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตเพื่อโอนให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับไปดำเนินจัดการดูแลเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคได้โดยสมบูรณ์ภายในเวลาอันควร ข้อตกลงที่มีผลผลักความรับผิดค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคไปให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งตาม มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) ย่อมเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
สำหรับค่าบริการสาธารณะเป็นคนละกรณีกับค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ความรับผิดค่าบริการสาธารณะจึงไม่ตกอยู่ในบังคับมาตรา 43 และ 44 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ทั้งไม่มีบทบัญญัติใดใน พ.ร.บ. ดังกล่าวกำหนดความรับผิดในค่าบริการสาธารณะที่เกิดขึ้นก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือมีการดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งเหมือนการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภค เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับประโยชน์จากบริการสาธารณะโดยตรง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรย่อมมีหน้าที่ต้องรับผิดในค่าบริการสาธารณะ ข้อตกลงที่ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดในค่าบริการสาธารณะจึงบังคับกันได้ ไม่เป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยทำสัญญาบริการจึงใช้บังคับกันได้แต่ต้องไม่เกินอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 53 เมื่อโจทก์ไม่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครในอัตราที่เรียกเก็บ จำเลยยังคงต้องรับผิดในหนี้ค่าบริการสาธารณะนั้น และเมื่อคดีขึ้นสู่การพิจารณาของศาล ศาลย่อมมีอำนาจใช้ดุลพินิจกำหนดค่าบริการสาธารณะให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์ในอัตราที่เหมาะสมได้เช่นเดียวกับการกำหนดค่าเสียหายคดีแพ่งทั่วไป

ตามคำฟ้องและคําขอท้ายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ทั้งสองโต้แย้งเกี่ยวกับมติที่ประชุมใหญ่โดยอ้างว่ามติที่ประชุมใหญ่สามัญสมาชิกไม่ชอบด้วยกฎหมายและข้อบังคับของจําเลย และมีคําขอบังคับขอให้ศาลสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าว จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี ซึ่งกฎหมายกำหนดระยะเวลาในการใช้สิทธิไว้เป็นการเฉพาะแล้ว โจทก์ทั้งสองจะอ้างว่าโจทก์ทั้งสองฟ้องให้จําเลยรับผิดในมูลละเมิด จึงต้องนําอายุความละเมิดมาใช้บังคับกับกรณีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่
แม้ข้อบังคับนิติบุคคลจําเลย จะมีข้อความว่าต้องร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นภายใน 30 นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ โดยไม่ปรากฏหน่วยนับเป็นวัน เดือน หรือปี แต่ข้อบังคับนิติบุคคลดังกล่าวไม่ใช่พยานหลักฐานที่มีกฎหมายบังคับว่าต้องมีเอกสารมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคหนึ่ง (ข) จึงไม่ต้องห้ามที่จะนําพยานบุคคลมานําสืบแก้ไขเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร เมื่อผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาเบิกความยืนยันว่าการร้องขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ที่ลงมติโดยฝ่าฝืนกฎหมายหรือข้อบังคับ จะต้องยื่นคําร้องขอต่อศาลภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันลงมติ สอดคล้องกับกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 15 ดังนั้น ตามข้อบังคับของนิติบุคคลจําเลย การร้องขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ต้องยื่นฟ้องต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43, 44 ประกอบมาตรา 48 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว แต่ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่นี้เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว โดยให้เป็นอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ซึ่งมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินการภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สามัญสมาชิก กรณีจึงเป็นอำนาจหน้าที่ของจําเลยตามกฎหมายรวมทั้งตามข้อบังคับและมติของที่ประชุมใหญ่ในการดูแลถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เหตุที่จําเลยนํากรวยหรือนําหมุดไปปักบริเวณถนนสายหลักข้างบ้านโจทก์ทั้งสองและบริเวณหัวมุมถนนซอยเท่าที่จําเป็นก็เพื่อมิให้สมาชิกในหมู่บ้านนํารถยนต์มาจอด เพื่อความปลอดภัยและความสะดวกในการขับรถเลี้ยวโค้ง เข้า - ออก บริเวณหัวมุมถนน ซึ่งเป็นอำนาจหน้าที่ของจําเลยตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในการบริหารจัดการอํานวยความสะดวกในการใช้สาธารณูปโภค ตลอดจนการใช้พื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้านที่พักอาศัยร่วมกันของสมาชิกทั้งหมด การกระทำดังกล่าวของจําเลยมิได้เลือกปฏิบัติเฉพาะสมาชิกผู้หนึ่งผู้ใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

เมื่อภายหลังครบกำหนดระยะเวลาที่จำเลยต้องรับผิดชอบบำรุงรักษาสาธารณูปโภคแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรโครงการ ป. ยังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือนิติบุคคลอื่นเพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา จำเลยยังไม่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และจำเลยยังไม่ได้จดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (2) (3) (เดิม) จำเลยจึงยังไม่พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการ ป. ให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไปตามมาตรา 43 ส่วนข้อตกลงตามบันทึกต่อท้ายสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลย ที่ระบุว่า ผู้จะซื้อยินดีที่จะชำระค่าสาธารณูปโภคที่มีการเรียกเก็บต่อไปในอนาคตที่ผู้จะขายหรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้กำหนดและเรียกเก็บต่อไป นั้น เมื่อปรากฏว่ายังไม่มีการดำเนินการตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (2) หรือ (3) (เดิม) ประการใดประการหนึ่ง จำเลยจึงต้องรับผิดบำรุงรักษาสาธารณูปโภคต่อไป และไม่มีบทบัญญัติใดให้จำเลยมีสิทธิเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไปบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงเป็นหน้าที่ของจำเลยต้องรับผิดชอบออกค่าใช้จ่ายเอง จะเรียกเก็บจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืน พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เฉพาะข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยไม่อาจอ้างข้อตกลงดังกล่าวมาเป็นเหตุปฏิเสธความรับผิดได้ ส่วนค่าบริการสาธารณะ แม้เป็นคนละส่วนกับความรับผิดค่าสาธารณูปโภคตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 จึงอาจมีการกำหนดหรือตกลงกันให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดค่าบริการสาธารณะตามอัตราที่ได้รับความเห็นชอบจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 53 ได้ก็ตาม แต่ตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่จำเลยได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ไม่ปรากฏข้อกำหนดให้เรียกเก็บค่าบริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแต่อย่างใด แต่กลับปรากฏเงื่อนไขกำหนดในแผนผังและวิธีการจัดสรร ฉบับแก้ไข ครั้งที่ 3 ข้อ 8 ว่า จำเลยจะเป็นผู้ดูแลสาธารณูปโภคต่าง ๆ และบริการสาธารณะให้คงสภาพเดิมเป็นระยะเวลา 1 ปี และพ้นจากหน้าที่เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอันเป็นการแสดงเจตนาของจำเลยว่าจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะเอง ดังนี้ โครงการ ป. ยังไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้น เพราะเหตุมีการคัดค้านบัญชีทรัพย์สินที่เป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะว่าไม่ถูกต้องครบถ้วนและสาธารณูปโภคยังไม่แล้วเสร็จ จำเลยจึงมีส่วนทำให้การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่สำเร็จ โจทก์จึงไม่ต้องรับผิดค่าบริการสาธารณะ การที่โจทก์และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรอื่นได้รับความเดือดร้อนจากการไม่บริหาร จัดการ ดูแลบริการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ จนจัดตั้งคณะกรรมการหมู่บ้านชั่วคราวและต้องร่วมกันชำระเงินจำนวนตามฟ้องเป็นค่าบริการสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะระหว่างเดือนเมษายน 2557 ถึงเดือนกรกฎาคม 2558 เงินที่โจทก์แต่ละคนชำระจึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหายที่โจทก์ได้รับสืบเนื่องมาจากการกระทำฝ่าฝืนกฎหมายโดยตรงของจำเลย การกระทำของจำเลยจึงเป็นการผิดสัญญาและละเมิด จำเลยต้องคืนเงินค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะตามฟ้องแก่โจทก์พร้อมด้วยดอกเบี้ย

ข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ซึ่งตกลงให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ต้องรับผิดชำระค่าสาธารณูปโภคในช่วงเวลาก่อนมีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 (1) (2) หรือ (3) เป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติมาตรา 43 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เฉพาะข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 สำหรับความรับผิดค่าบริการสาธารณะ เป็นคนละส่วนกับความรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงอาจมีการกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบในค่าบริการสาธารณะที่เกิดขึ้นก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่เนื่องจากมีข้อตกลงเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ว่าโจทก์จะหักค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและค่าใช้บริการสาธารณะตามส่วนเฉลี่ยของที่ดินแต่ละแปลงนับจากวันที่สาธารณูปโภคในแต่ละเฟสเสร็จสมบูรณ์จนถึงวันที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสร็จเรียบร้อย เมื่อได้ความว่าโจทก์ไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จสมบูรณ์และถูกต้องตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ตามกำหนดจนไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลรักษาต่อไปได้ โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รับผิดค่าบริการสาธารณะได้