คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 559

โจทก์เป็นผู้มีสิทธิการเช่าอาคารราชพัสดุของกองจัดประโยชน์ กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง อาคารตึกแถวเลขที่ 231 โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าขณะยื่นฟ้องเดือนละ 2,000 บาท แม้โจทก์จะเรียกร้องค่าเสียหายนับแต่วันบอกเลิกสัญญาเดือนละ 10,000 บาท ก็เป็นค่าเสียหายอันเป็นส่วนหนึ่งของการฟ้องขับไล่ จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์มิได้ให้เช่าช่วงแต่มีเจตนาโอนสิทธิการเช่า เป็นการอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายว่า สัญญาเช่าช่วงเป็นนิติกรรมอำพรางการโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ จำเลยอุทธรณ์ในประเด็นนี้โดยผู้พิพากษาซึ่งนั่งพิจารณาคดีในศาลชั้นต้นมิได้รับรองว่ามีเหตุอันควรอุทธรณ์ได้จึงเป็นการฝ่าฝืนบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว
สัญญาเช่าช่วงอาคารชั้นล่างบางส่วนมีข้อตกลงว่าเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดระยะเวลา การเลิกสัญญาจึงต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 สัญญาเช่าช่วงดังกล่าวมีข้อตกลงระบุชำระค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท ไม่ระบุวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 559 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงและจำเลยได้รับหนังสือวันที่ 4 สิงหาคม 2537 โจทก์ฟ้องคดีวันที่ 21 มีนาคม 2538 การบอกเลิกสัญญาเช่าช่วงจึงชอบแล้ว

โจทก์จำเลยตกลงชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนแต่ไม่ปรากฏวันที่ชำระค่าเช่าแน่นอนของแต่ละเดือน จึงต้องถือเอาวันสิ้นเดือนเป็นกำหนดชำระค่าเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559
เมื่อไม่ได้กำหนดเวลาการเช่าไว้ โจทก์ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาแก่จำเลยผู้เช่าให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่าง น้อยคืออย่างน้อยหนึ่งเดือนนับแต่วันสิ้นเดือน โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าวันที่ 9 กุมภาพันธ์ จำเลยทราบคำบอกกล่าวเมื่อวันที่ 11 กุมภาพันธ์ โจทก์จึงต้องให้เวลาจำเลยในเดือนมีนาคมเต็มเดือน เมื่อโจทก์ฟ้องคดีวันที่ 11 มีนาคม จึงเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 การบอกเลิกการเช่าของโจทก์ไม่ชอบโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

บ้านและที่ดินพิพาทเป็นของ ส. ซึ่งได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โจทก์ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านและที่ดินพิพาทเป็นการจัดการทรัพย์สิน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
สัญญาเช่ามีใจความว่า โจทก์ยอมให้ จ.เช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้าขาย เมื่อผู้เช่าเลิกกิจการค้าแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเซ้งได้ภายในกำหนด 10 ปี เมื่อพ้นกำหนด 10 ปี แล้วผู้เช่าจะเซ้งหรือรื้อถอนไม่ได้ อาคารและสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้เว้นแต่ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญา ย่อมหมายความว่า โจทก์ยอมให้ จ. เช่าที่ดินพิพาทและโอนสิทธิการเช่าได้ภายในกำหนด 10 ปีเพื่อตอบแทนที่ จ. ปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทแล้วยกให้โจทก์เมื่อครบ 10 ปี สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลา 10 ปี และข้อสัญญา ที่ว่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้จึงใช้บังคับได้ภายใน 10 ปี เช่นกัน
สัญญาต่างตอบแทนสิ้นสุดแล้ว จ. ยังคงอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาเมื่อ จ. ตายสัญญาเช่าจึงระงับ จำเลยทั้งสามเช่าบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่าไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อปรากฏว่านับแต่วันที่จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 2 เดือน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้

บ้านและที่ดินพิพาทเป็นของ ส. ซึ่งได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โจทก์ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านและที่ดินพิพาทเป็นการจัดการทรัพย์สินโจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
สัญญาเช่ามีใจความว่า โจทก์ยอมให้จ.เช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้าขาย เมื่อผู้เช่าเลิกกิจการค้าแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเซ้งได้ภายในกำหนด 10 ปีเมื่อพ้นกำหนด 10 ปี แล้วผู้เช่าจะเซ้งหรือรื้อถอนไม่ได้ อาคารและสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้เว้นแต่ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญา ย่อมหมายความว่า โจทก์ยอมให้ จ. เช่าที่ดินพิพาทและโอนสิทธิการเช่าได้ภายในกำหนด 10 ปีเพื่อตอบแทนที่ จ. ปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทแล้วยกให้โจทก์เมื่อครบ 10 ปีสัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลา 10 ปี และข้อสัญญาที่ว่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้จึงใช้บังคับได้ภายใน 10 ปี เช่นกัน
สัญญาต่างตอบแทนสิ้นสุดแล้ว จ.ยังคงอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา เมื่อ จ.ตายสัญญาเช่าจึงระงับ จำเลยทั้งสามเช่าบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่าไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อปรากฏว่านับแต่วันที่จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 2 เดือน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้

สัญญาเช่ากำหนดอัตราค่าเช่าเป็นรายปี และได้กำหนดเวลาชำระค่าเช่าไว้ว่า 'ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ ผู้ให้เช่าปีละ 1 ครั้ง ฯลฯ'มิได้กำหนดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า จึงต้องถือว่าผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่ารายปีแต่ละปีให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559
โจทก์ตั้งประเด็นฟ้องเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ ศาลจะหยิบยกสัญญาเช่าข้ออื่นมาเป็นเหตุวินิจฉัยขับไล่จำเลยไม่ได้ เป็นการนอกประเด็นที่โจทก์กล่าวในฟ้อง

สัญญาเช่ากำหนดอัตราค่าเช่าเป็นรายปี และได้กำหนดเวลาชำระค่าเช่าไว้ว่า "ผู้เช่ายอมชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าปีละ 1 ครั้ง ฯลฯ" มิได้กำหนดว่าผู้เช่าจะต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้าจึงต้องถือว่าผู้เช่ามีหน้าที่ชำระค่าเช่ารายปีแต่ละปีให้แก่ผู้ให้เช่าเมื่อสิ้นปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 559
โจทก์ตั้งประเด็นฟ้องเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์ ศาลจะหยิบยกสัญญาเช่าข้ออื่นมาเป็นเหตุวินิจฉัยขับไล่จำเลยไม่ได้ เป็นการนอกประเด็นที่โจทก์กล่าวในฟ้อง

ตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้ให้เช่าเดิม จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องนำเงินค่าเช่าไปชำระให้แก่โจทก์ ฉะนั้น การที่จำเลยส่งค่าเช่าไปชำระแก่โจทก์และทนายโจทก์ทางธนาณัติโจทก์และทนายโจทก์ไม่ยอมรับ ถือได้ว่าจำเลยยังมิได้ปฏิบัติการชำระหนี้โดยชอบ
เมื่อจำเลยตกเป็นฝ่ายผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า 2 คราวติดกัน เมื่อโจทก์ได้ให้ผู้แทนบอกกล่าวเลิกการเช่า จำเลยไม่ออกไป โจทก์จึงฟ้องขับไล่ได้
ในคดีก่อนศาลวินิจฉัยว่า การเช่าของจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่ เห็นได้ว่าศาลในคดีนั้นมิได้วินิจฉัยหรือชี้ขาดในเรื่องค่าเช่า โจทก์จึงฟ้องคดีนี้เรียกค่าเช่าที่ค้างได้
จำเลยมีหน้าที่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนสิทธิในค่าเช่าไป การที่จำเลยชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเดิม จึงจะยกเป็นข้อต่อสู้ไม่ชำระค่าเช่าแก่โจทก์หาได้ไม่
ข้อที่ว่าสัญญาเช่าได้เปลี่ยนแปลงแล้วเพราะที่ปฏิบัติมา เจ้าของผู้ให้เช่าเป็นผู้มาเก็บค่าเช่าเองโดยมิได้ถือเอาตามสัญญา จำเลยไม่ได้ยกข้อเท็จจริงอันนี้ขึ้นต่อสู้เป็นประเด็นไว้ และฟ้องก็ไม่ได้บรรยายว่าผู้ให้เช่าเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเองจริง จึงไม่มีประเด็นจะต้องวินิจฉัย

ตกลงทำสัญญาชำระค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี แต่มิได้กำหนดว่าจะชำระค่าเช่าเวลาใด ดังนี้ก็พึงชำระเมื่อสิ้นปี
โจทก์ฟ้องว่า จำเลยตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้า จำเลยให้การต่อสู้ว่าสัญญาไม่ได้กำหนดชำระค่าเช่าเวลาใด จำเลยจึงมีสิทธิชำระให้เมื่อสิ้นปีการเช่า การที่จำเลยยอมชำระมาในปีก่อน ๆ เป็นเรื่องช่วยเหลือโจทก์เท่านั้น ดังนี้ ถือว่าจำเลยมิได้ให้การรับว่าได้มีข้อตกลงชำระค่าเช่าล่วงหน้า จึงเป็นหน้าที่โจทก์จะต้องนำสืบให้ได้ความตามฟ้อง มิฉะนั้น ก็ต้องแพ้คดี

การที่โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา 10 ปีตั้งแต่เช่ากันมา เป็นการแสดงเจตนาไว้ว่า โจทก์จะเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเอาจากจำเลยเอง เมื่อโจทก์ไปไม่เก็บ จะหาว่าจำเลยผิดนัดหาได้ไม่
(อ้างฎีกาที่ 728/2496)
จำเลยขอชำระค่าเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมรับ จำเลยจึงจัดส่งค่าเช่าทางธนาณัติให้โจทก์ โจทก์ก็ไม่ไปรับ ดังนี้ถือว่าจำเลยไม่เป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่า

การที่โจทก์ไปเก็บค่าเช่าจากจำเลยตลอดมา 10 ปี ตั้งแต่เช่ากันมาเป็นการแสดงเจตนาไว้ว่า โจทก์จะเป็นผู้ไปเก็บค่าเช่าเอาจากจำเลยเองเมื่อโจทก์ไม่ไปเก็บ จะหาว่าจำเลยผิดนัดหาได้ไม่ (อ้างฎีกาที่728/2496)
จำเลยขอชำระค่าเช่า แต่โจทก์ไม่ยอมรับจำเลยจึงจัดส่งค่าเช่าทางธนาณัติให้โจทก์ โจทก์ก็ไม่ไปรับดังนี้ถือว่าจำเลยไม่เป็นผู้ผิดนัดชำระค่าเช่า