คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1361 วรรคสอง

โจทก์กับ ร. กับทายาทคนอื่นเป็นเจ้าของรวมในที่ดินทรัพย์-มรดกของ ส. เมื่อมรดกของ ส. ยังมิได้แบ่งแยกระหว่างทายาท ร.จะนำที่ดินทรัพย์มรดกไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้จำเลยทั้งแปลงโดยทายาทคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมมิได้ยินยอมด้วยถือว่าทำไปโดยไม่มีสิทธิคงผูกพันเฉพาะ ร.เท่านั้น
เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายมีผลผูกพัน ร. จำเลยก็มีสิทธิเพียงเรียกร้องบังคับเหนือ ร.ในฐานะคู่สัญญาได้เท่านั้น การที่โจทก์ซึ่งมิได้รู้เห็นยินยอมในการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือมอบโฉนดพิพาทให้จำเลยยึดถือไว้ขอให้จำเลยส่งโฉนดเพื่อที่โจทก์จะนำไปแบ่งแยกเป็นชื่อของโจทก์และทายาทคนอื่นในฐานะผู้มีสิทธิรับมรดก จึงเป็นสิทธิอันชอบของโจทก์ จำเลยย่อมไม่มีสิทธิยึดถือโฉนดพิพาทไว้ ต้องคืนให้แก่โจทก์

ในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าจำเลยที่1ปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริตประเด็นข้อนี้จึงมิใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนการที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่323ซึ่งเดิมโจทก์และ จ. เป็นเจ้าของร่วมกันต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้แบ่งแยกโจทก์ได้ด้านทิศเหนือคือที่ดินพิพาทส่วน จ. ได้ด้านทิศใต้ จ.และจำเลยที่2ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่323ทั้งแปลงโดยสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่และที่ตั้งของที่ดินพิพาทไว้อันเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ จ. เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของรวมมิได้ยินยอมจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทด้วยสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1361วรรคสอง

ในชั้นชี้สองสถานศาลชั้นต้นมิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทไว้ว่าจำเลยที่ 1 ปลูกสร้างอาคารรุกล้ำที่ดินโจทก์โดยสุจริต ประเด็นข้อนี้จึงมิใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น และมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกข้อเท็จจริงดังกล่าวขึ้นมาวินิจฉัย จึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น
ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 323 ซึ่งเดิมโจทก์และ จ. เป็นเจ้าของร่วมกัน ต่อมาศาลฎีกาพิพากษาให้แบ่งแยก โจทก์ได้ด้านทิศเหนือคือที่ดินพิพาท ส่วน จ. ได้ด้านทิศใต้ จ. และจำเลยที่ 2 ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 323 ทั้งแปลงโดยสัญญาจะซื้อจะขายระบุเนื้อที่และที่ตั้งของที่ดินพิพาทไว้ อันเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ มิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ จ. เมื่อโจทก์เป็นเจ้าของรวมมิได้ยินยอมจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทด้วย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์ยังคงเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง

ที่ดินพิพาทตามโฉนดมีชื่อ ผ. ภรรยาจำเลยเป็นเจ้าของแต่ ผ.ได้ถึงแก่ความตายแล้วจำเลยและบุตรทุกคนจึงเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทการที่จำเลยแต่ผู้เดียวทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาททั้งแปลงให้โจทก์โดยไม่ปรากฏว่าพวกบุตรจำเลยยินยอมให้ขายจึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1361วรรคสองสัญญาจะซื้อขายไม่ผูกพันบุตรของจำเลยโจทก์จะฟ้องบังคับตามสัญญามิได้ การที่ต่อมาจำเลยไม่สามารถโอนขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ได้เพราะบุตรจำเลยทุกคนไม่ตกลงขายให้นั้นจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้เพราะจำเลยได้บอกโจทก์ในวันทำสัญญาแล้วว่าหากบุตรจำเลยตกลงขายด้วยจึงจะไปจดทะเบียนซื้อขายที่ดินพิพาทตามสัญญาแต่หากบุตรจำเลยไม่ขายก็จะไม่ขายให้จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เมื่อฝ่ายจำเลยแจ้งให้โจทก์ทราบว่าโอนที่พิพาทแก่โจทก์ไม่ได้และให้โจทก์มารับมัดจำคืนตามพฤติการณ์ที่โจทก์จำเลยได้ร่วมรู้กันดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อขายแล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา391มีผลว่าคู่สัญญากลับคืนสู่ฐานะเดิมจำเลยต้องคืนเงินมัดจำให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับแต่วันที่รับเงินมัดจำไว้

ตามคำฟ้องโจทก์ยืนยันว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์มาแต่เดิมขอให้จำเลยจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้เป็นของโจทก์ตามสัญญา มิได้ขอให้ศาลพิพากษาว่าที่พิพาทเป็นของโจทก์ จำเลยให้การต่อสู้ว่าที่พิพาทไม่ใช่ของโจทก์แต่เป็นของจำเลย คดีจึงมีประเด็นแต่เพียงว่าที่พิพาทเป็นของฝ่ายใดเท่านั้นไม่มีประเด็นเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ด้วย เพราะการครอบครองปรปักษ์จะเกิดมีขึ้นได้แต่ในที่ดินของผู้อื่นเท่านั้น ดังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าที่พิพาทอยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของจำเลย แม้โจทก์จะครอบครองมากว่า10 ปี ศาลก็จะพิพากษาให้เป็นของโจทก์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ เพราะเป็นการนอกฟ้องนอกประเด็น ไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 142 โจทก์และจำเลยมีข้อพิพาทเกิดขึ้นต่อกัน โดยจำเลยขอให้เจ้าหน้าที่ที่ดินรังวัดที่ดินรวมเอาที่พิพาทเข้าด้วยเพื่อแบ่งแยกออกโฉนดที่ดินระหว่างเจ้าของรวม แต่โจทก์ไม่ยอมโดยได้ระวังชี้แนวเขตที่ดินของโจทก์รวมไปถึงที่พิพาทตามที่ครอบครองมาด้วย จำเลยจึงได้ทำบันทึกข้อตกลงมีข้อความว่าที่ดินแปลงที่แบ่งแยกจากโฉนดเป็นแปลงที่ 7(ซึ่งหมายถึงที่พิพาท) แบ่งให้โจทก์ โจทก์จึงยินยอมให้จำเลยดำเนินการรังวัดไปได้ บันทึกข้อตกลงดังกล่าวจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความ จำเลยทั้งห้าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินร่วมกัน การที่จำเลยที่ 2 และที่ 4 เจ้าของรวมเพียง 2 คน ทำบันทึกอันเข้าลักษณะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความว่าให้แบ่งที่พิพาทซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกรรมสิทธิ์รวมให้แก่โจทก์เป็นการจำหน่ายตัวทรัพย์สินของเจ้าของรวม เมื่อจำเลยที่ 1ที่ 3 และที่ 5 ผู้เป็นเจ้าของรวมคนอื่นมิได้ตกลงยินยอมในการให้ที่พิพาทแก่โจทก์ด้วย ข้อตกลงดังกล่าวย่อมไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 5 และในขณะที่ทำบันทึกที่พิพาทยังมิได้แบ่งแยกเป็นส่วนสัดของจำเลยที่ 2 และที่ 4 โจทก์จึงไม่มีอำนาจบังคับให้จำเลยทั้งห้าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามบันทึกข้อตกลงนั้น

สัญญาจะซื้อจะขายรายพิพาทระบุว่าเป็นสัญญาระหว่างนายฤ.โดยนาง บ. (จำเลยที่ 1) ผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อ และข้อ 2.2 วรรคสอง ระบุว่าผู้จะขายตกลงไปขอจัดตั้งผู้จัดการมรดกต่อศาลเพื่อจะโอนที่ดินที่จะขายให้แสดงว่าโจทก์ทราบดีขณะทำสัญญาว่านาย ฤ. เจ้าของที่ดินถึงแก่กรรมแล้ว ดังนั้นการจัดการทรัพย์มรดกจะต้องทำโดยผู้จัดการมรดก จึงจะมีผลผูกพันกองมรดก แม้จำเลยที่ 1 จะเป็นภริยาของนาย ฤ. แต่ก็ไม่ได้เป็นผู้จัดการมรดกไม่มีอำนาจทำสัญญารายพิพาทแทนนาย ฤ. ทั้งจะฟังว่าจำเลยที่ 1ทำในฐานะส่วนตัวก็ไม่ได้ เพราะสัญญาระบุไว้ชัดแจ้งว่าทำแทนนายฤ.สัญญาจะซื้อจะขายรายพิพาทจึงไม่มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 เป็นส่วนตัวหรือกองมรดกของนาย ฤ.

จำเลยกับ ว. และ จ. เป็นเจ้าของที่พิพาทร่วมกันโดยไม่ได้แบ่งแยกกันครอบครอง สัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นการขายตัวทรัพย์จะขายโดยมิได้รับความยินยอมของ ว. และ จ.ผู้เป็นเจ้าของรวมด้วยหาได้ไม่ ฉะนั้น สัญญาซื้อขายที่พิพาทดังกล่าวจึงไม่มีผลใช้บังคับ

จำเลยในฐานะผู้จัดการมรดกเพียงทำสัญญาจะขายที่ดินอันเป็นทรัพย์มรดก กรรมสิทธิ์ในที่ดินยังไม่โอนไปยังผู้ซื้อจนกว่าจะมีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 โจทก์ในฐานะทายาทผู้รับมรดกจึงมีอำนาจฟ้องจำเลยให้แบ่งที่ดินมรดกได้

เมื่อเจ้ามรดกถึงแก่กรรมที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกจึงเป็นมรดกตกแก่โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กับบุตรคนอื่นรวม 8 คนซึ่งเป็นทายาท การที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินโฉนดดังกล่าวครอบครองที่ดินต่อมา ต้องถือว่าครอบครองแทนโจทก์ทั้งสองและทายาทคนอื่น จะครอบครองนานเท่าใดก็หาตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 แต่ผู้เดียวไม่ คำสั่งศาลในคดีแพ่งที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสอง ฉะนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 นำที่ดินโฉนดดังกล่าวทั้งแปลงไปให้จำเลยที่ 2 เช่าซื้อ โดยโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของรวมมิได้ยินยอมด้วยจึงเป็นการไม่ชอบด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง แม้จำเลยที่ 2 จะทำสัญญาเช่าซื้อกับจำเลยที่ 1 โดยสุจริตสัญญานั้นก็ไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าซื้อในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ แม้โจทก์ทั้งสองกำลังฟ้องเรียกที่ดินจากจำเลยที่ 1 และศาลยังมิได้มีคำพิพากษาในขณะที่โจทก์ทั้งสองฟ้องคดีนี้ก็ตามแต่ที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกย่อมตกทอดแก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นทายาทนับแต่เวลาที่เจ้ามรดกตาย โจทก์ทั้งสองจึงได้กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวนับแต่เวลานั้นเป็นต้นมาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1599 มิใช่นับแต่วันมีคำพิพากษาโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ได้

เมื่อเจ้ามรดกถึงแก่กรรมที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกจึงเป็นมรดกตกแก่โจทก์ทั้งสองและจำเลยที่ 1 กับบุตรคนอื่นรวม 8 คน ซึ่งเป็นทายาทการที่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินดังกล่าวครอบครองที่ดินต่อมา ถือว่าครอบครองแทนโจทก์ทั้งสองและทายาทคนอื่น แม้จะครอบครองนานเท่าใดก็หาตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 แต่ผู้เดียวไม่ คำสั่งศาลในคดีแพ่งที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสองฉะนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 นำที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงไปให้จำเลยที่ 2 เช่าซื้อ โดยโจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของรวมมิได้ยินยอมด้วยจึงเป็นการไม่ชอบด้วย ป.พ.พ.มาตรา 1361 วรรคสอง แม้จำเลยที่ 2 จะทำสัญญาเช่าซื้อกับจำเลยที่ 1 โดยสุจริตสัญญานั้นก็ไม่ผูกพันโจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาเช่าซื้อในส่วนที่เป็นกรรมสิทธิ์ของตนได้ แม้โจทก์ทั้งสองกำลังฟ้องเรียกที่ดินจากจำเลยที่ 1และศาลยังมิได้มีคำพิพากษาในขณะที่โจทก์ทั้งสองฟ้องคดีนี้ก็ตาม แต่ที่ดินเฉพาะส่วนของเจ้ามรดกย่อมตกทอดแก่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นทายาทนับแต่เวลาที่เจ้ามรดกตายโจทก์ทั้งสองจึงได้กรรมสิทธิ์รวมในที่ดินดังกล่าวนับแต่เวลานั้นเป็นต้นมาตาม ป.พ.พ.มาตรา 1599 มิใช่นับแต่วันมีคำพิพากษา โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้