คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1310

จำเลยฎีกาว่า โจทก์ทั้งสองไม่ได้ส่งหลักฐานการชำระราคาที่ดิน ลำพังหนังสือสัญญาขายที่ดิน ไม่อาจรับฟังได้ว่า ส. ชำระเงินให้แก่ ป. แล้ว จึงฟังไม่ได้ว่า ส. รับโอนที่ดินโดยเสียค่าตอบแทนนั้น จำเลยมิได้ให้การต่อสู้ตั้งเป็นประเด็นในคำให้การว่า ส. รับโอนที่ดินพิพาทจาก ป. โดยมิได้ชำระค่าที่ดินหรือไม่เสียค่าตอบแทน ฎีกาของจำเลยจึงเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง
ส. ซื้อและรับโอนที่ดินจาก ป. โดยทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมาย จึงได้รับประโยชน์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ที่ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า บุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต จำเลยกล่าวอ้างว่า ส. รับโอนที่ดินโดยไม่สุจริต จำเลยจึงมีภาระการพิสูจน์ข้อเท็จจริงดังกล่าว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 84/1 ซึ่งสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลภายนอกที่ได้มาโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง หมายถึงการได้มาโดยไม่รู้ว่ามีบุคคลอื่นได้สิทธิในอสังหาริมทรัพย์มาก่อนแล้ว ถ้าได้มาโดยรู้เช่นนั้นย่อมไม่สุจริต เมื่อที่ดินพิพาทเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้จดไว้ในทะเบียนที่ดินซึ่งสามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียนได้โดยไม่จำต้องส่งมอบ การครอบครองที่ดินให้แก่กัน ทั้งในทะเบียนที่ดินและโฉนดที่ดินก็ระบุชัดว่า ป. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยได้รับมรดกมาจากบิดา กับไม่มีการจดแจ้งอย่างใด ๆ ว่าจำเลยเป็นเจ้าของตึกแถวที่ปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน ย่อมมีเหตุผลเพียงพอที่ ส. จะตกลงซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทในทางทะเบียน โดยไม่จำต้องคำนึงว่า ป. เป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินอย่างแท้จริงหรือไม่ ลำพังเพียงพฤติการณ์ที่ ส. ซื้อที่ดินมาในราคาสูงก็ดี ที่ดินอยู่ในทำเลการค้าหรือในที่เจริญก็ดี แต่ ส. ไม่ไปตรวจสอบที่ดินก่อนว่ามีใครเป็นผู้ครอบครองใช้ประโยชน์และเข้าไปอยู่ในตึกแถวได้อย่างไรในฐานะใด จึงยังไม่พอฟังว่าเป็นความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของ ส. อันเป็นการซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต จำเลยยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้ ส. ไม่ได้ ส. มีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย เช่นนี้ ต่อมาการที่โจทก์ทั้งสองซื้อและจดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาทจาก ส. ไม่ว่าจะสุจริตหรือไม่ จำเลยก็ไม่อาจที่จะยกการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ยังมิได้จดทะเบียนขึ้นต่อสู้โจทก์ทั้งสองได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง เพราะสิทธิที่จะอ้างข้อกฎหมายดังกล่าวของจำเลยขาดช่วงไปตั้งแต่ที่ ส. ซื้อและรับโอนที่ดินพิพาทมาจาก ป. โดยสุจริตแล้ว โจทก์ทั้งสองมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลย การครอบครองปรปักษ์ที่ดินพิพาทของจำเลยจึงต้องเริ่มใหม่นับแต่โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ซึ่งนับถึงวันจำเลยฟ้องแย้งยังไม่ถึง 10 ปี จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382
การที่ ม. และ ข. ปลูกสร้างตึกแถวในที่ดินของตนเอง ต่อมาแบ่งแยกที่ดินและยกตึกแถวให้แก่บุตร โดยปรากฏในภายหลังว่าตึกแถวเลขที่ 1/12 ซึ่งยกให้ อ. อยู่ในที่ดินพิพาทที่ยกให้แก่ ล. ทั้งแปลงและอยู่ในที่ดินของ อ. เป็นส่วนน้อย จึงต้องถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมาแต่เดิมและกรณีเช่นนี้ไม่มีกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้โดยตรง จึงต้องอาศัยเทียบเคียงตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1310 ซึ่งเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง อันมีผลทำให้โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของตึกแถวเลขที่ 1/12 แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะการสร้างตึกแถวเลขที่ 1/12 นั้นให้แก่จำเลยและพวกซึ่งถือกรรมสิทธิ์รวม ส่วนที่ตึกแถวเลขที่ 1/12 บางส่วนที่อยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1247 ประมาณ 2 ตารางวา ก็ต้องปรับบทเทียบเคียง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง โดยถือว่าเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตึกแถวเลขที่ 1/12 ส่วนปลูกสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของจำเลยจึงเป็นของโจทก์ทั้งสองด้วย แต่โจทก์ทั้งสองต้องเสียเงินค่าที่ดินส่วนที่รุกล้ำให้แก่จำเลยและพวก การครอบครองตึกแถวของจำเลยจึงไม่ถือว่าเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง เพราะจำเลยมีสิทธิครอบครองโดยชอบมาแต่เดิมและโจทก์ทั้งสองยังมิได้ใช้ค่าที่ดินทั้งในสองกรณีให้แก่จำเลย โจทก์ทั้งสองจึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420 เป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองต้องไปบังคับแก่จำเลยตามบทกฎหมายที่ถูกต้องต่อไป ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142(5), 246 และ 247

หนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดระบุว่า อาคารชุดจำนวน 1 หลัง มีทรัพย์ส่วนกลาง ได้แก่ โฉนดที่ดินเลขที่ 33745 แขวงหัวหมาก (หัวหมากใต้) เขตบางกะปิ กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ประมาณ 305 ตารางวา สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด ที่จอดรถ ระบบประปา ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำ ระบบไฟฟ้าภายในอาคาร โดยไม่ปรากฏว่ามีที่ดินพิพาทรวมอยู่ด้วย ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลางตามหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุดและประกาศของพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ดังนั้น จึงไม่ต้องห้ามตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 16 ที่ห้ามมิให้แบ่งแยกทรัพย์ส่วนกลาง
เดิมจำเลยร่วมที่ 3 เป็นผู้ขออนุญาตก่อสร้างอาคารตึก 16 ชั้น เพื่อใช้พักอาศัยและจอดรถยนต์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33746 และที่ดินพิพาท ขณะนั้นที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของ ป. ที่ได้รับอนุญาตก่อสร้างอาคารจากกรุงเทพมหานคร ต่อมาจำเลยร่วมที่ 3 ได้ขออนุญาตดัดแปลงอาคารดังกล่าวเพื่อใช้เป็นที่พักอาศัยเป็นอาคารชุด โดยระบุว่าอาคารดังกล่าวตั้งอยู่ในที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท โดยจำเลยร่วมที่ 2 เป็นเจ้าของอาคารและเป็นผู้ครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 33745, 33746 และที่ดินพิพาท ซึ่งเป็นที่ดินของจำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ต่อมาจำเลยร่วมที่ 2 ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดและได้รับจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเลขที่ 10/2538 หลังจากนั้นจึงมีการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดที่สำนักงานที่ดิน ดังนั้น ความเป็นนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลย จึงเกิดขึ้นภายหลังจากที่มีการก่อสร้างอาคารชุดตึก 16 ชั้น เสร็จเรียบร้อยแล้ว และเมื่อมีการยื่นคำขอจดทะเบียนทรัพย์สินส่วนกลาง จำเลยร่วมที่ 2 และที่ 3 มิได้ระบุลงไว้ในคำขอจดทะเบียนอาคารชุดว่าที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินส่วนกลางด้วย ภายหลังจำเลยร่วมที่ 1 ซึ่ง เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทนำที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่บริษัทเงินทุนหลักทรัพย์ จนกระทั่งมีการโอนที่ดินพิพาทรวมทั้งสิทธิการจำนองให้แก่กองทุนรวมบางกอกแคปปิตอล และโจทก์ทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทมาจากกองทุน โดยขณะที่ซื้อโจทก์ทั้งสองเชื่อว่าอาคารนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยกับสาธารณูปโภคมิได้รุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาท แต่เมื่อรังวัดตรวจสอบแล้วพบว่า สาธารณูปโภค ได้แก่ ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้ารุกล้ำเข้ามาในที่ดินพิพาทของโจทก์ทั้งสอง เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า จำเลยร่วมมิใช่เป็นผู้สร้างท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าในที่ดินพิพาท หากแต่จำเลยร่วมทั้งสามซึ่งเดิมเป็นเจ้าของที่ดินอาคารชุด และที่ดินพิพาทเป็นผู้ขออนุญาตให้สร้างสาธารณูปโภคดังกล่าวในที่ดินภายหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพิพาทมา จึงทำให้ท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของอาคารชุดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินพิพาท กรณีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1312 เพราะการรุกล้ำมิได้เกิดจากจำเลยเป็นผู้สร้าง และมิใช่การสร้างโรงเรือน หากแต่เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เมื่อไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้โดยตรง จึงต้องนำ ป.พ.พ. มาตรา 4 มาใช้บังคับ คืออาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งได้แก่มาตรา 1314 วรรคแรก ซึ่งกำหนดให้นำบทบัญญัติมาตรา 1310 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินด้วย โดยโจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างแต่ต้องใช้ค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นหรือเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป เว้นแต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยให้ใช้เงินเป็นพอสมควร โจทก์ทั้งสองจะเรียกให้จำเลยซื้อที่ดินทั้งหมดก็ได้ แต่เมื่อพิจารณาว่าท่อระบายน้ำเสีย ท่อระบายน้ำและระบบไฟฟ้าซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับประชาชนที่อาศัยอยู่ในอาคารชุดหากให้มีการรื้อถอนย่อมจะก่อให้เกิดความเดือนร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจเรียกให้รื้อถอนไปได้ คงได้แต่เรียกให้จำเลยชดใช้ราคาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคสอง แต่เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ได้ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าทดแทนมาด้วย จึงไม่อาจบังคับให้ได้

การพิจารณาว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตหรือไม่นั้นจะต้องพิจารณาในขณะที่ปลูกโรงเรือน หากขณะปลูกสร้างโรงเรือนไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของบุคคลอื่นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยสุจริต แม้ภายหลังจึงทราบว่าเป็นที่ดินของบุคคลอื่นก็หาทำให้การกระทำที่สุจริตแต่แรกกลับกลายเป็นไม่สุจริตไปแต่อย่างใด เมื่อกรณีเข้าเงื่อนไขตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 แล้ว จะต้องพิจารณาว่าการกระทำของจำเลยทำให้ที่ดินของโจทก์มีค่าเพิ่มขึ้นเพียงใด โจทก์ประมาทเลินเล่อ หรือไม่ ซึ่งมิได้มีประเด็นในคดีนี้คู่ความจึงมิได้สืบพยานไว้จึงไม่สามารถวินิจฉัยได้ ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษายกฟ้องโดยให้โจทก์กับจำเลยไปว่ากล่าวกันใหม่จึงชอบแล้ว

ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษาว่าที่ดินทั้งแปลงเป็นของโจทก์ แต่โจทก์และจำเลยต่างเข้าใจว่าที่ดินที่จำเลยปลูกสร้างบ้านเป็นของจำเลยที่ได้รับการยกให้มาซึ่งอยู่ใกล้เคียงกับที่ดินโจทก์ เท่ากับว่าจำเลยสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตซึ่งต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 จึงให้ยกฟ้อง โจทก์ฎีกา จำเลยไม่ฎีกา จึงต้องฟังข้อเท็จจริงดังที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 พิพากษามาจำเลยจะยื่นคำแก้ฎีกาขอให้ศาลฎีกาพิพากษาว่าจำเลยครอบครองที่ดินจนได้กรรมสิทธิ์แล้วหาได้ไม่ หากจำเลยไม่เห็นพ้องด้วย จำเลยจะต้องฎีกาคัดค้านขึ้นมา
การพิจารณาว่าบุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของบุคคลอื่นโดยสุจริตหรือไม่ จะต้องพิจารณาในขณะที่ปลูกสร้างโรงเรือน หากขณะปลูกสร้างโรงเรือนไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของบุคคลอื่นก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำโดยสุจริต แม้ภายหลังจึงทราบว่าเป็นที่ดินของบุคคลอื่น ก็ไม่ทำให้การกระทำที่สุจริตแต่แรกกลับกลายเป็นไม่สุจริต

ทรัพย์สินส่วนที่เป็นสินสมรสอันเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างโจทก์และจำเลยมีเพียงตึกแถว 2 หลัง การจะให้ขายทอดตลาดที่ดินทั้งแปลงพร้อมสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด ซึ่งมีบ้านพักอันเป็นสินส่วนตัวของจำเลยอยู่อีก 1 หลังย่อมเป็นการไม่ชอบ เพราะทรัพย์สินส่วนใหญ่เป็นสินส่วนตัวของจำเลย ไม่ใช่กรรมสิทธิ์รวม แต่หากจะให้ขายทอดตลาดเฉพาะตึกแถว 2 หลัง ที่เป็นสินสมรสแล้วนำเงินมาแบ่งกันก็คาดหมายได้ว่าจะไม่มีผู้ซื้อ หรือถึงจะขายได้ก็จะได้ราคาที่ไม่เหมาะสม เพราะผู้ซื้อไม่มีสิทธิในที่ดิน จึงเห็นควรแบ่งทรัพย์โดยให้ตึกแถว 2 หลังที่เป็นสินสมรส เป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน และนำค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นถือเป็นสินสมรสอันจะต้องนำมาแบ่งให้แก่โจทก์ตามส่วนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1364

เดิมที่ดินของโจทก์และจำเลยที่ 4 และที่ 5 เป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท ด. ซึ่งบริษัท ด. ได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 11 คูหา ด้านหลังอาคารมีกำแพงรั้วคอนกรีตเสริมเหล็กสูงประมาณ 2 เมตร กั้นยาวตลอดทั้ง 11 คูหา ลงบนที่ดินดังกล่าว จำเลยที่ 4 และที่ 5 ซื้ออาคารมาเมื่อปี 2525 และ 2536 ตามลำดับ แล้วต่อเติมรั้วคอนกรีตเดิมซึ่งอยู่นอกโฉนดที่ดินอาคารที่ซื้อมาให้สูงขึ้นและมุงหลังคาเป็นส่วนหนึ่งของตัวอาคาร ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินมาเมื่อปี 2537 ซึ่งมีเนื้อที่ครอบคลุมรั้วคอนกรีตทั้งหมด ในการที่รั้วคอนกรีตที่ได้มีการก่อสร้างไว้แล้วเดิมไม่มีกฎหมายมาตราใดที่จะยกขึ้นมาปรับแก่คดีได้โดยตรง ในการวินิจฉัยคดีจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา 4 แห่ง ป.พ.พ. และบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งที่จะปรับกับข้อเท็จจริงในคดีนี้คือ ป.พ.พ. มาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 ซึ่งบัญญัติให้โจทก์เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้างคือรั้วคอนกรีต โจทก์จึงเป็นเจ้าของรั้วคอนกรีตเดิม ส่วนรั้วคอนกรีตที่ต่อเติมให้สูงขึ้นและสิ่งปลูกสร้างที่ด้านหลังอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 4 และที่ 5 ที่ต่อเติมขึ้นภายหลังนั้น ก็ไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น หรือสร้างโรงเรือนหรือสิ่งก่อสร้างอื่นในที่ดินของผู้อื่น แม้จำเลยที่ 4 และที่ 5 จะกระทำไปโดยสุจริต จำเลยที่ 4 และที่ 5 ก็ไม่มีสิทธิที่จะใช้ที่ดินของโจทก์ได้ เพราะกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1312 และมาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 จำเลยที่ 4 และที่ 5 จึงต้องรื้อส่วนที่ต่อเติมดังกล่าวออกไป

บริษัท ด. เจ้าของที่ดินได้ปลูกสร้างอาคารพาณิชย์จำนวน 11 คูหาขายโดยด้านหลังอาคารมีกำแพงรั้วคอนกรีตสูงประมาณ 2 เมตร กั้นยาวตลอดทั้ง 11 คูหาจำเลยที่ 4 ซื้ออาคารพาณิชย์เมื่อปี 2525 ส่วนจำเลยที่ 5 ซื้ออาคารพาณิชย์เมื่อปี 2536จำเลยที่ 4 และที่ 5 ได้ต่อเติมรั้วคอนกรีตเดิมซึ่งอยู่นอกโฉนดที่ดินที่ซื้อมาให้สูงขึ้นและมุงหลังคาเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร ส่วนโจทก์ซื้อที่ดินมาเมื่อปี 2537 ซึ่งมีเนื้อที่ครอบคลุมรั้วคอนกรีตทั้งหมด ในกรณีรั้วคอนกรีตที่ได้มีการก่อสร้างไว้แล้วเดิมไม่มีบทกฎหมายมาตราใดที่จะยกขึ้นมาปรับแก่คดีได้โดยตรง ในการวินิจฉัยคดีจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์คือมาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 ซึ่งบัญญัติให้โจทก์เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของสิ่งก่อสร้าง โจทก์จึงเป็นเจ้าของรั้วคอนกรีตเดิม ส่วนรั้วคอนกรีตที่ต่อเติมให้สูงขึ้นและสิ่งปลูกสร้างด้านหลังอาคารพาณิชย์ ที่ต่อเติมขึ้นภายหลังไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น หรือสร้างโรงเรือนหรือสิ่งก่อสร้างอื่นในที่ดินของผู้อื่น แม้จำเลยที่ 4 และที่ 5 จะกระทำไปโดยสุจริต ก็ไม่มีสิทธิใช้ที่ดินของโจทก์ได้ กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา 1312 และมาตรา 1310 ประกอบมาตรา 1314 จึงต้องรื้อออกไป
ศาลชั้นต้นสั่งรวมพิจารณาคดีเข้าด้วยกัน 5 คดี โจทก์เสียค่าอ้างเอกสารอัตราสูงสุด 200 บาท แม้จะไม่ครบถ้วนก็ไม่มีบทกฎหมายให้ถือว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะอ้างเอกสารเป็นพยานประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87 ก็บัญญัติเพียงว่าห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานหลักฐานที่คู่ความมิได้แสดงความจำนงที่จะอ้างอิงเท่านั้นทั้งยังยกเว้นไว้ด้วยว่าถ้าเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดีแม้จะฝ่าฝืนบทบัญญัติในอนุมาตรานี้ก็ให้ศาลมีอำนาจที่จะรับฟังได้ ดังนั้นการที่ศาลรับฟังพยานเอกสารดังกล่าวจึงไม่ใช่เรื่องที่ไม่ชอบ

คำว่า "สุจริต" ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 นั้น มีความหมายว่าผู้ปลูกสร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนลงในที่ดินโดยไม่ทราบว่าที่ดินเป็นของผู้ใดแต่เข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเองและเชื่อว่าตนมีสิทธิปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้นโดยชอบ เมื่อจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. โดยทราบอยู่ว่าที่ดินพิพาทเป็นของ ส. และได้ขออนุญาต ส. ปลูกบ้าน จึงไม่อาจรับฟังได้ว่าจำเลยได้ปลูกบ้านในที่ดินพิพาทโดยสุจริต แม้จำเลยจะต่อเติมบ้านในภายหลังอีกโดย ส. และโจทก์ไม่ห้ามปรามขัดขวางก็จะบังคับให้โจทก์ซึ่งเป็นทายาของ ส. รับเอาบ้านแล้วใช้ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นไม่ได้ การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิของ ส. นั้น มิได้ทำให้โรงเรือนตกเป็นส่วนควบของที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. และโจทก์แต่อย่างใดตามมาตรา 146

ก่อนทำสัญญาขายฝาก โจทก์ได้ไปตรวจสอบที่ดินพิพาท พบสิ่งปลูกสร้างเป็นโครงเสา มีการมุงหลังคาแล้วบางส่วน ต่อมาได้มีการทำสัญญาขายฝากโดยตกลงชัดเจนว่าขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง จำเลยได้ตกลงด้วย โดยแจ้งแก่โจทก์ว่าจะสามารถไถ่คืนภายในกำหนด หากล่วงเลยเวลาจำเลยจะรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปเอง เมื่อครบกำหนดไถ่โจทก์ได้ไปตรวจดูที่ดินพิพาทพบว่า มีการสร้างบ้านทาวน์เฮาส์เกือบเสร็จสมบูรณ์จำนวน 2 หลัง ส่วนอีก 3 หลัง ยังสร้างไม่เสร็จ เป็นโครงมีหลังคามีการก่อสร้างผนังบางส่วน ดังนี้ การที่จำเลยได้ทำการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาท ทั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาท โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง แม้โจทก์ตกลงทำสัญญาขายฝากแก่จำเลยเฉพาะที่ดินพิพาทโดยระบุไว้ในหนังสือสัญญาขายฝากว่า สิ่งปลูกสร้างไม่มี จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญา ซึ่งตามกฎหมายให้ถือเป็นอันว่ากรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 และมาตรา 492 การปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลย จึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ซึ่งเป็นผู้ซื้อ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยซึ่งเป็นผู้สร้าง แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ก็ตาม แต่การที่โจทก์กลับปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปในที่ดินของโจทก์ ทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากแล้วโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป ตามมาตรา 1310 วรรคสอง ดังกล่าว และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์

จำเลยปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์ในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างและจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ หรือไม่ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง จึงต้อง อาศัย เทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นแต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ตามมาตรา 1310 วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้างถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา 1310 วรรคสอง และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์