คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 259 (1)

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 และมาตรา 41 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 259 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิตามมาตรา 273 (1) แห่ง ป.พ.พ. และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด วรรคสอง บัญญัติว่า บุริมสิทธิตาม (2) ถ้าผู้จัดการได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เห็นได้ว่า เฉพาะบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตาม มาตรา 18 วรรคสอง เท่านั้นที่มีอยู่เหนือห้องชุดของลูกหนี้ และบุริมสิทธิค่าใช้จ่ายส่วนนี้ หากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนเจ้าหนี้จำนอง สำหรับบุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เป็นสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดที่มีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนำมาไว้ในห้องชุดของตน ดังนี้ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดจะบังคับชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง เอาจากอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นห้องชุดของลูกหนี้ นิติบุคคลอาคารชุดมีฐานะเป็นเพียงเจ้าหนี้สามัญ ไม่มีบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของลูกหนี้ แม้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะได้ส่งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่ทำให้เกิดสิทธิได้รับชำระหนี้จากห้องชุดนั้นก่อนเจ้าหนี้จำนอง
รายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่โจทก์ส่งให้เจ้าพนักงานที่ดินเป็นยอดหนี้รวมของค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและวรรคสอง โดยไม่ได้แยกให้เห็นว่า จำเลยเป็นหนี้ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง จำนวนเท่าใด อันจะก่อให้เกิดบุริมสิทธิเหนือห้องชุดของจำเลยก่อนหนี้จำนอง แต่เมื่อเป็นค่าใช้จ่ายปกติที่เกิดขึ้นในทุกเดือน และโดยสภาพประมาณได้ว่าไม่น่าจะน้อยกว่าร้อยละ 50 ของค่าใช้จ่ายทั้งหมด แม้โจทก์ไม่ได้นำสืบให้ได้ความชัดแจ้งถึงจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นควรกำหนดให้เพียงกึ่งหนึ่งของหนี้ตามคำพิพากษาเป็นหนี้บุริมสิทธิที่โจทก์มีสิทธิได้รับชำระหนี้ก่อนหนี้จำนองของผู้ร้อง

หนี้ที่ผู้ร้องขอรับชำระหนี้เป็นหนี้ที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และหนี้อย่างอื่นของผู้เช่าอันเกิดจากความเกี่ยวพันในเรื่องเช่าอาคารพาณิชย์ ผู้ร้องมีบุริมสิทธิพิเศษเหนือสังหาริมทรัพย์ตามป.พ.พ. มาตรา 259 (1) แต่คดีนี้ผู้ร้องขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสิทธิการเช่า ไม่ได้ขอบังคับเอาจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่านำเข้ามาไว้ในที่ดินหรือโรงเรือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 261 วรรคหนึ่ง, วรรคสอง ทั้งมิใช่เงินอันผู้โอนหรือผู้ให้เช่าช่วงจะพึงได้รับจากผู้รับโอนหรือผู้เช่าช่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 262 ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิพิเศษเหนือเงินจากการขายทอดตลาด
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอกันส่วนตามป.วิ.พ. มาตรา 287 เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ต้องเสียค่าขึ้นศาล 200 บาท ตามตาราง 1 ท้าย ป.วิ.พ. ข้อ (2)(ก)

แม้หนี้ที่ผู้ร้องขอรับชำระหนี้เป็นหนี้ที่จำเลยค้างชำระค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ และหนี้อย่างอื่นของผู้เช่าอันเกิดจากความเกี่ยวพันในเรื่องเช่าอาคารพาณิชย์ ผู้ร้องมีบุริมสิทธิพิเศษเหนือสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 259 (1) ซึ่งมาตรา 261 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "บุริมสิทธิของผู้ให้เช่าที่ดินนั้นมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ทั้งหลายอันผู้เช่าได้นำเข้ามาไว้บนที่ดินที่ให้เช่า หรือนำเข้ามาไว้ในเรือนโรงอันใช้ประกอบกับที่ดินนั้น และมีอยู่เหนืออสังหาริมทรัพย์เช่นสำหรับที่ใช้ในที่ดินนั้น กับทั้งเหนือดอกผลอันเกิดจากที่ดินซึ่งอยู่ในครอบครองของผู้เช่านั้นด้วย" และวรรคสองบัญญัติว่า "บุริมสิทธิของผู้ให้เช่าเรือนโรงย่อมมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ซึ่งผู้เช่านำเข้ามาไว้ในเรือนโรงนั้นด้วย" แต่คดีนี้ผู้ร้องขอรับชำระหนี้จากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสิทธิการเช่า ไม่ได้ขอ บังคับเอาจากเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่านำเข้ามาไว้ในที่ดินหรือโรงเรือน ทั้งมิใช่เงินอันผู้โอนหรือผู้ให้เช่าช่วงจะพึงได้รับจากผู้รับโอนหรือผู้เช่าช่วงตาม ป.พ.พ. มาตรา 262 ผู้ร้องจึงไม่มีบุริมสิทธิพิเศษเหนือเงินจากการขายทอดตลาด

พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ส่วนมาตรา 18 วรรคสอง บัญญัติว่า เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของรวมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 ดังนั้น ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง จึงเป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับซึ่งสามารถเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ตามมาตรา 32 (10) ประกอบมาตรา 49 (1) ที่เจ้าของร่วมมีมติแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันได้ แต่ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ต้องเป็นไปตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ กำหนดเท่านั้น ประกอบกับมาตรา 41 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวบัญญัติไว้ว่า เพื่อประโยชน์ในการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีบุริมสิทธิ ดังนี้ (1) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 259 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของห้องชุดนั้นนำมาไว้ในห้องชุดของตน และ (2) บุริมสิทธิเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ให้ถือว่าเป็นบุริมสิทธิในลำดับเดียวกับบุริมสิทธิรักษาอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 273 (1) แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และมีอยู่เหนือทรัพย์ส่วนบุคคลของแต่ละเจ้าของห้องชุด ดังนี้ ย่อมเห็นได้ว่าค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสอง ออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด เพราะมีการคิดส่วนค่าใช้จ่ายและการบังคับชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 แต่ละวรรคแตกต่างกันดังกล่าว ดังนั้น มูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นจึงไม่อาจเป็นทั้งมูลหนี้อันเกิดจากการบริการส่วนรวมและเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคหนึ่ง และเป็นมูลหนี้อันเกิดจากการใช้ทรัพย์ส่วนกลางของจำเลย ตามมาตรา 18 วรรคสอง
ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องอ้างว่าจำเลยค้างชำระนั้นที่ประชุมคณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดของผู้ร้องได้ลงมติให้เพิ่มอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิม 20 บาท เป็น 27 บาท โดยรายละเอียดในรายงานการประชุม ฯ ระบุเหตุผลการเปลี่ยนแปลงค่าใช้จ่ายส่วนกลางโดยอ้างว่าไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น การซ่อมแซมระบบและส่วนต่าง ๆ ของอาคาร ซึ่ง พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 50 วรรคสาม บัญญัติไว้ว่า ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างหรือซ่อมแซมอาคารที่เสียหายสำหรับที่เป็นทรัพย์ส่วนกลาง ให้เจ้าของร่วมทุกคนในอาคารชุดเฉลี่ยออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง? ดังนั้น ค่าใช้จ่ายที่ผู้ร้องนำมายื่นขอรับชำระหนี้บุริมสิทธินี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด ฯ มาตรา 18 วรรคสอง และบทบัญญัติมาตรา 41 วรรคท้าย กำหนดให้เฉพาะบุริมสิทธิตาม (2) แห่งมาตราดังกล่าวเท่านั้น ซึ่งหากผู้จัดการนิติบุคคลได้ส่งรายการหนี้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วให้ถือว่าอยู่ในลำดับก่อนจำนอง เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องได้ส่งรายการหนี้ของผู้ร้องต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 41 วรรคท้าย ดังกล่าวแล้ว จึงถือว่ามูลหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระแก่ผู้ร้องนั้นอยู่ในลำดับหลังบุริมสิทธิจำนองของโจทก์

การที่ผู้ร้องยื่นคำร้องขอเฉลี่ยเงินที่ได้จากขายทอดตลาดทรัพย์ของลูกหนี้ ตามคำพิพากษาอย่างเจ้าหนี้ธรรมดา จนศาลมีคำสั่งอนุญาต โดยผู้ร้องไม่โต้แย้งหรืออุทธรณ์นั้น ต้องถือว่าคำสั่งศาลยุติถึงที่สุดแล้ว ผู้ร้องจะมาร้องใหม่ว่าเป็นเจาหนี้บุริมสิทธิพิเศษขอให้ได้รับชำระหนี้อีกไม่ได้