คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1299 วรรคหนึ่ง

พ.และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภาระจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ.มาตรา1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้น ดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ แม้จำเลยที่ 2 เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ.สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1 ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1

บันทึกข้อตกลงเกี่ยวกับการแบ่งทรัพย์สินของสามีภริยาท้ายทะเบียนการหย่า เป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินตาม ป.พ.พ.มาตรา 1532 ย่อมมีผลบังคับผูกพันสามีภริยานับแต่นายทะเบียนจดทะเบียนการหย่าแล้ว หากจำเลยที่ 2ซึ่งเป็นภริยาผิดสัญญา ผู้ร้องในฐานะคู่สัญญาซึ่งเป็นสามีย่อมมีอำนาจฟ้องให้จำเลยที่ 2ปฏิบัติตามสัญญาได้ แต่เมื่อที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอันเป็นสินสมรสและเป็นอสังหาริมทรัพย์ดังนี้ การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นยังไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เมื่อผู้ร้องยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ที่ดินพร้อมบ้านพิพาทในส่วนที่เป็นสินสมรสของจำเลยที่ 2 จึงยังไม่ตกเป็นของผู้ร้อง การที่จำเลยที่ 2 กับผู้ร้องได้กู้เงินจากธนาคาร ท.โดยผู้ร้องได้ขอให้จำเลยที่ 2 นำที่ดินพร้อมบ้านพิพาทไปจดทะเบียนจำนองเป็นประกันหนี้เงินกู้จำเลยที่ 2 และผู้ร้องในฐานะเจ้าของรวมย่อมต้องผูกพันในหนี้จำนองดังกล่าวต่อธนาคาร ท.ด้วย ผู้ร้องหาอาจอ้างเหตุที่จำเลยที่ 2 ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงท้ายทะเบียนการหย่ามาให้เป็นที่เสื่อมเสียสิทธิของผู้รับจำนองโดยสุจริตได้ไม่และเมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้พิทักษ์ทรัพย์ของจำเลยที่ 2 เด็ดขาด ธนาคาร ท.ในฐานะเจ้าหนี้มีประกันย่อมมีสิทธิที่จะขอให้ผู้คัดค้านยึดที่ดินพร้อมบ้านพิพาทอันเป็นหลักประกันออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้จำนองได้ตาม พ.ร.บ.ล้มละลายพ.ศ.2483 มาตรา 95

จำเลยให้การว่า เดิมที่ดินพิพาทเป็นของ ล.มารดา ม. เมื่อปี 2505 ล.ล้มป่วยด้วยโรคมะเร็งจึงได้มอบอำนาจให้ ม.ใส่ชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทน ล.โดยกำชับไว้ว่าเมื่อ ล.ถึงแก่กรรมให้จัดแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่ทายาททั้ง 8 คนของ ล. ต่อมาเมื่อ ล.ถึงแก่กรรมที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์มรดกของ ล.ตกได้แก่ทายาททั้ง 8 คน หาใช่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ม.แต่เพียงผู้เดียวไม่ จำเลยได้รับอนุญาตจากทายาททั้ง 8 คน รวมทั้ง ม.ให้ปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ตลอดชีวิตของจำเลยโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทน แม้สิทธิของจำเลยตามที่จำเลยกล่าวอ้างเป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มานั้นไม่บริบูรณ์ เพราะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่บทบัญญัติดังกล่าวหาได้กำหนดให้ตกเป็นโมฆะไม่คงเป็นบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันคู่สัญญา และแม้ตามคำให้การของจำเลยจะมิได้ปรากฏว่าโจทก์ผู้จัดการมรดกของ ม.รู้เห็นยินยอมที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นด้วยแต่หากฟังได้ว่าเป็นความจริงก็เป็นเรื่องเจ้าของรวมจัดการทรัพย์สินในเรื่องอันเป็นสาระสำคัญ ซึ่งตาม ป.พ.พ.มาตรา 1358 วรรคสาม ให้ตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม จำเลยจึงอาจมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทได้ คดีจึงมีความจำเป็นต้องฟังข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าวต่อไป ไม่ชอบที่ศาลชั้นต้นจะด่วนสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และพยานจำเลยแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยตามฟ้อง

จำเลยให้การว่าเดิมที่ดินพิพาทเป็นของล.มารดาม.เมื่อปี2505ล.ล้มป่วยด้วยโรคมะเร็งจึงได้มอบอำนาจให้ม. ใส่ชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์แทนล.โดยกำชับไว้ว่าเมื่อล. ถึงแก่กรรมให้จัดแบ่งที่ดินพิพาทให้แก่ทายาททั้ง8คนของล.ต่อมาเมื่อล.ถึงแก่กรรมที่ดินพิพาทจึงเป็นทรัพย์มรดกของล.ตกได้แก่ทายาททั้ง8คนหาใช่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของม.แต่เพียงผู้เดียวไม่จำเลยได้รับอนุญาตจากทายาททั้ง8คนรวมทั้งม. ให้ปลูกบ้านพักอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ตลอดชีวิตของจำเลยโดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนแม้สิทธิของจำเลยตามที่จำเลยกล่าวอ้างเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มานั้นไม่บริบูรณ์เพราะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1299วรรคหนึ่งแต่บทบัญญัติดังกล่าวหาได้กำหนดให้ตกเป็นโมฆะไม่คงเป็นบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันคู่สัญญาและแม้ตามคำให้การของจำเลยจะมิได้ปรากฎว่าโจทก์ผู้จัดการมรดกของม.รู้เห็นยินยอมที่จะปฏิบัติตามข้อตกลงนั้นด้วยแต่หากฟังได้ว่าเป็นความจริงก็เป็นเรื่องเจ้าของรวมจัดการทรัพย์สินในเรื่องอันเป็นสาระสำคัญซึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1358วรรคสามให้ตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวมจำเลยจึงอาจมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทได้คดีจึงมีความจำเป็นต้องฟังข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าวต่อไปไม่ชอบที่ศาลชั้นต้นจะด่วนสั่งให้งดสืบพยานจำเลยแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยตามฟ้อง

โจทก์ยกที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยทั้งสาม โดยโจทก์ยังมีสิทธิเก็บผลประโยชน์ในที่ดินพิพาทอยู่ตลอดชีวิต แม้สิทธิดังกล่าวจะมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ตามกฎหมาย แต่ก็เป็นภาระเกี่ยวกับที่ดินพิพาท ถือได้ว่าเป็นการให้สิ่งที่มีค่าภาระติดพัน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องถอนคืนการให้จำเลยทั้งสามเพราะเหตุเนรคุณได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 535(2)ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นฎีกา ศาลฎีกาก็มีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้

การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย แม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้ว โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้

การซื้อขายที่ดิน น.ส.3 ซึ่งทางราชการห้ามโอนภายใน 10 ปีตาม ป.ที่ดิน มาตรา 31 เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ เพราะไม่ถูกต้องตามแบบและเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายแม้โจทก์ซื้อและยึดถือที่พิพาทโดยเจตนายึดถือเพื่อตนต่อมาในระยะเวลาห้ามโอนก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อโจทก์ยังคงครอบครองต่อมาจนล่วงเลยระยะเวลาห้ามโอนแล้วโจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 นับแต่วันที่พ้นกำหนดห้ามโอนนั้น
เมื่อสัญญาซื้อขายที่พิพาทเป็นโมฆะ จำเลยย่อมไม่มีหน้าที่ทางนิติกรรมที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ จึงบังคับจำเลยไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทไม่ได้

ข้อตกลงตามหนังสือก่อสร้างต่างตอบแทนว่า โจทก์ตกลงก่อสร้างอาคารพิพาทบนที่ดินของจำเลยที่ 1 โดยโจทก์จะได้รับกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารพิพาทเพื่อประกอบธุรกิจสถานบันเทิงจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2545 ข้อตกลงดังกล่าวแม้มีผลทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในอาคารพิพาทตามข้อยกเว้นในเรื่องส่วนควบ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 109 แต่ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิที่อาจเรียกร้องและบังคับระหว่างกันเองได้เท่านั้น ข้อตกลงที่ให้โจทก์ได้รับกรรมสิทธิ์เหนืออาคารพิพาทเป็นทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์และจำเลยที่ 1 มิได้ทำการจดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ใน อาคารพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินจึงไม่บริบูรณ์ ใช้ยันต่อจำเลยที่ 2 ผู้รับจำนองซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ทำการโดยสุจริตไม่ได้

การได้ที่พิพาทมาโดยนิติกรรม เมื่อมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมไม่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคแรก กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทจึงยังไม่โอนมา
แม้ผู้ร้องจะได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทมาเป็นเวลา5 ปีเศษแล้วแต่ก็ได้ปล่อยปละละเลยมิได้ดำเนินการเพื่อให้มีการจดทะเบียนการได้มา แสดงว่าผู้ร้องไม่ประสงค์จะให้มีการจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่พิพาทนั้น ผู้ร้องจึงมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300

สัญญาซื้อขายที่ดินมือเปล่ามีข้อความว่า ผู้ขายรับจะไปยื่นเรื่องราวทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อภายหลังในโอกาสอันควร และผู้ขายยินยอมให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในที่ดินส่วนที่ขายได้ทันทีสัญญาดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย ผู้ขายยังมิได้โอนขายส่งมอบที่พิพาทให้ผู้ซื้อ การที่ผู้ซื้อเข้าครอบครองที่พิพาทจึงเป็นการครอบครองในนามของผู้ขายตามที่ผู้ขายอนุญาตให้ครอบครองเท่านั้น แม้จะครอบครองโดยประการใดและเป็นเวลานานเท่าใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง