คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1299 วรรคหนึ่ง

การที่โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์ ส่วนที่ตามรายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า "เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ..." ก็ไม่ได้ระบุว่า จำเลยจะดำเนินการเมื่อใด จึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยวันที่ 16 มีนาคม 2541 จนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วนวันที่ 10 พฤษภาคม 2552 และฟ้องคดีวันที่ 29 มีนาคม 2553 เป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังมิได้ดำเนินการอย่างใด ๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือได้ว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก ส่วนที่จำเลยอ้างว่า เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ก็มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ได้ ฟังได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์

โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วน แม้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดตกเป็นของโจทก์โดยผลของกฎหมาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 572 วรรคหนึ่ง แล้วก็ตาม แต่ห้องชุดเป็นอสังหาริมทรัพย์ซึ่งการได้มาโดยนิติกรรมย่อมไม่บริบูรณ์ เว้นแต่จะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง โจทก์ยังต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนด้วย เพราะไม่เช่นนั้นย่อมไม่อาจที่จะใช้สอยห้องชุดในฐานะเจ้าของทรัพย์สินอย่างสมบูรณ์ได้ จำเลยจึงยังมีหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในทางทะเบียนให้แก่โจทก์
รายละเอียดแนบท้ายสัญญาเช่าซื้อห้องชุด ข้อ 16 กำหนดว่า "เมื่อผู้ให้เช่าซื้อได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดแล้ว ผู้ให้เช่าซื้อจะแจ้งให้ผู้เช่าซื้อทราบเพื่อให้ผู้เช่าซื้อมารับโอนกรรมสิทธิ์ และผู้เช่าซื้อจะต้องมาขอรับโอนกรรมสิทธิ์ให้แล้วเสร็จภายในกำหนดเวลาที่ผู้ให้เช่าซื้อแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้เช่าซื้อทราบ..." ก็ไม่ได้ระบุว่า จำเลยจะดำเนินการเมื่อใดจึงเป็นเรื่องที่สุดแล้วแต่ใจของจำเลยโดยแท้ เมื่อปรากฏว่านับแต่ที่โจทก์ทำสัญญาเช่าซื้อห้องชุดในโครงการของจำเลยจนผ่อนชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยครบถ้วน และฟ้องคดีเป็นเวลา 12 ปีเศษ จำเลยยังมิได้ดำเนินการอย่างใด ๆ เพื่อการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดเลย ถือว่าเป็นเวลาที่เนิ่นนานจนเกินสมควรไปมาก เหตุที่จำเลยไม่จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้นและโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ เพราะเหตุว่าประสบปัญหาขาดทุนและเกี่ยวกับเรื่องค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่เป็นเหตุที่จำเลยจะอ้างเพื่อที่จะปฏิเสธไม่จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดและไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ได้ จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์
โจทก์ได้ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยจนครบถ้วนและได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดแล้ว ย่อมไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์จะต้องขอเลิกสัญญาเช่าซื้อแก่จำเลย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ที่ขอคืนเงินค่าเช่าซื้อ 600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยเป็นเพียงคำขอรองในกรณีที่สภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้โจทก์บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ตามคำขอหลักได้เท่านั้น หาใช่เป็นเรื่องที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไม่ จำเลยไม่อาจที่จะขอคืนเงินค่าเช่าซื้อให้แก่โจทก์โดยหักกลบลบหนี้กับค่าเช่าและค่าใช้ประโยชน์ห้องชุดพิพาทจากโจทก์ได้
จำเลยให้การรับว่า ห้องชุดเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว มิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์ว่าห้องชุดเป็นของจำเลย เพียงแต่อ้างว่ายังไม่ถึงกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ในทางทะเบียน การที่โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ มิได้ทำให้โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มมากขึ้นไปกว่าเดิม จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ ส่วนคำขอรองที่ว่า หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ให้จำเลยชดใช้เงิน 1,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของต้นเงิน 600,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ไม่ทำให้กลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ไปได้ ที่ศาลชั้นต้นเรียกค่าขึ้นศาลตามจำนวนทุนทรัพย์ที่กำหนดไว้ตลอดมาไม่ถูกต้อง จึงต้องคืนส่วนที่เสียเกินมาให้แก่คู่ความทุกฝ่าย

ผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 หย่ากันโดยความยินยอมของทั้งสองฝ่าย ป.พ.พ. มาตรา 1532 (ก) บัญญัติให้จัดการแบ่งทรัพย์สินของสามีภริยาตามที่มีอยู่ในเวลาจดทะเบียนการหย่า ข้อตกลงตามสำเนาบันทึกด้านหลังทะเบียนการหย่าระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 ยินยอมยกที่ดินโฉนดเลขที่ 32498 พร้อมสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 6/82 ให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้อง เป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตามบทมาตราดังกล่าว มิใช่สัญญาให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะสมบูรณ์ตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 525 เมื่อนายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้ว ถือว่าทั้งสองฝ่ายได้จัดการแบ่งทรัพย์สินกันเรียบร้อยแล้ว ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจึงเป็นของผู้ร้องแต่เพียงผู้เดียว การที่จำเลยที่ 1 ยังมิได้จดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างส่วนของตนให้แก่ผู้ร้อง มีผลเพียงทำให้การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องยังไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่สิทธิของผู้ร้องตามสัญญาแบ่งทรัพย์สินที่นายทะเบียนจดทะเบียนหย่าให้แล้วและผู้ร้องได้ครอบครองทรัพย์เพียงผู้เดียวตลอดมา ทั้งเป็นผู้ชำระหนี้จำนองและไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร ก. ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ผู้ร้องไม่ใช่ผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมและโจทก์เป็นเพียงเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยที่ 1 ซึ่งนำยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้โจทก์เท่านั้น โจทก์มิใช่ผู้รับโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอันมีค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว โจทก์จึงมิใช่บุคคลภายนอกที่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 ดังนั้น แม้ผู้ร้องจะมิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนของจำเลยที่ 1 ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ได้ โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะบังคับให้กระทบถึงสิทธิของผู้ร้องไม่ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเพื่อชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ร้องมีสิทธิเรียกร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดได้

ป.วิ.พ. มาตรา 287 บัญญัติว่า "ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติ มาตรา 288 และ 289 บทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยการบังคับคดีแก่ทรัพย์สินของลูกหนี้ตามคำพิพากษานั้น ย่อมไม่กระทบกระทั่งถึงบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่น ๆ ซึ่งบุคคลภายนอกอาจร้องขอให้บังคับเหนือทรัพย์สินนั้นได้ตามกฎหมาย" มีความหมายถึงการที่เจ้าหนี้สามัญจะบังคับคดีให้กระทบกระทั่งถึงสิทธิของเจ้าหนี้ผู้มีบุริมสิทธิหรือสิทธิอื่นที่มีอยู่เหนือทรัพย์สินนั้นไม่ได้เท่านั้น โจทก์เป็นเจ้าหนี้จำนองซึ่งเป็นเจ้าหนี้มีหลักประกันพิเศษ และตามมาตรา 287 ดังกล่าว บุริมสิทธิที่จะใช้ได้ก่อนสิทธิจำนองจะต้องเป็นบุริมสิทธิที่ได้จดทะเบียนแล้วตาม ป.พ.พ. มาตรา 285 มาตรา 286 และมาตรา 287 เท่านั้น การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างผู้ร้องกับจำเลยที่ 2 อ. และ น. คู่สัญญามีความประสงค์ที่จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ถูกต้องตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ดังนั้น ตราบใดที่ยังมิได้มีการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้เสร็จเรียบร้อย การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่บริบูรณ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง นิติกรรมระหว่างผู้ร้องและจำเลยที่ 2 ดังกล่าวคงมีฐานะเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเท่านั้น แม้จำเลยที่ 2 ในฐานะส่วนตัวและฐานะผู้รับมอบอำนาจจะมอบที่ดินพิพาทให้ผู้ร้องครอบครอง ก็ถือว่าเป็นการครอบครองแทนจำเลยที่ 2 สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทยังคงเป็นของจำเลยที่ 2 อ. และ น. อยู่ ทั้งกรณีเช่นนี้ยังถือไม่ได้ว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 เพราะยังชำระราคากันไม่ครบ ผู้ร้องจึงไม่ได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287 โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาย่อมมีสิทธินำยึดที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงขายทอดตลาดชำระหนี้ได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขอกันส่วนของตนในที่ดินพิพาททั้งสี่แปลงก่อนขายทอดตลาดได้
การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งในรายงานกระบวนพิจารณาว่า พิเคราะห์ตามคำร้องของผู้ร้องกันส่วนประกอบพยานหลักฐานเอกสารท้ายคำร้อง เห็นว่า คดีพอวินิจฉัยได้โดยไม่จำต้องไต่สวน ให้งดการไต่สวนนั้น ย่อมมีผลเป็นการไม่อนุญาตให้เลื่อนคดีอยู่แล้ว โดยไม่จำต้องพิจารณาสั่งคำร้องขอเลื่อนคดีดังกล่าว คำสั่งของศาลชั้นต้นชอบแล้ว

ขณะรังวัดแบ่งแยกที่ดินและทำพินัยกรรม ท. มีเจตนาให้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกถนนสาธารณะสำหรับที่ดินอีก 3 แปลง และตามพฤติการณ์ที่ ท. พักรักษาตัวอยู่กับจำเลยก่อนถึงแก่ความตายและจำเลยอยู่ด้วยในขณะรังวัดแบ่งแยกที่ดินตลอดจนในขณะทำพินัยกรรมทั้งได้รับทราบเจตนาดังกล่าวของ ท. แล้ว ซึ่งต่อมาจำเลยก็ไม่เคยโต้แย้งการใช้ที่ดินพิพาทของโจทก์และบุคคลที่อาศัยอยู่ในห้องแถวมาโดยตลอด ย่อมเป็นการแสดงเจตนาโดยปริยายว่า ท. กับจำเลยได้มีข้อตกลงกันก่อนยกที่ดินพิพาทให้จำเลยตามพินัยกรรมว่าให้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีก 3 แปลง อันเป็นข้อตกลงที่มีลักษณะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก เมื่อโจทก์ได้รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 60977 ตามพินัยกรรมและเข้าใช้ทางพิพาทอันเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากข้อตกลงดังกล่าวแล้ว สิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ย่อมเกิดมีขึ้นนับแต่นั้น อันเป็นเหตุให้จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทต้องยอมรับกรรมบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ ที่ดินพิพาทจึงตกเป็นภาระจำยอม ข้อตกลงดังกล่าวเป็นการก่อตั้งภาระจำยอม แม้ไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็เป็นเพียงทำให้การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แต่ไม่ได้ทำให้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นโมฆะหรือเสียเปล่าแต่อย่างใด ยังคงบังคับกันได้เป็นบุคคลสิทธิในระหว่างจำเลยซึ่งต้องผูกพันชำระหนี้ตามสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกกับโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับประโยชน์ โจทก์ย่อมบังคับให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ กรณีหาใช่เป็นการได้ภาระจำยอมโดยอายุความอันเป็นการได้ทรัพยสิทธิเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 แม้โจทก์ใช้ที่ดินพิพาทไม่ถึงสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ โจทก์ก็ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่าที่ดินเป็นของโจทก์ ขอให้พิพากษาขับไล่จำเลยทั้งสองและบริวารกับให้รื้อถอนโครงหลังคาเหล็กและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดออกไปจากที่ดินของโจทก์ พร้อมทั้งให้ชำระค่าเสียหายนับแต่วันฟ้อง ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ได้แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยทั้งสองกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โดยมีข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาว่า เมื่อโจทก์ประสงค์ให้จำเลยทั้งสองออกไปจากที่ดินของโจทก์ จำเลยทั้งสองจึงไม่มีสิทธิใดตามกฎหมายที่จะอยู่หรือใช้สอยประโยชน์ในที่ดินของโจทก์ต่อไป คำฟ้องของโจทก์จึงบรรยายครบถ้วนแล้ว ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง ส่วนที่ว่าโครงหลังคาเหล็กปลูกสร้างตั้งแต่เมื่อใด โจทก์เสียหายอย่างไรและคำนวณค่าเสียหายจากฐานข้อมูลใด รวมทั้งข้อเท็จจริงเกี่ยวกับภาระผูกพันของเจ้าของที่ดินเดิมนั้นล้วนเป็นข้อเท็จจริงที่นำสืบในชั้นพิจารณาได้ คำฟ้องของโจทก์ไม่เคลือบคลุม
คดีก่อนจำเลยที่ 1 คดีนี้เป็นโจทก์ฟ้อง โจทก์คดีนี้เป็นจำเลยที่ 1 อ้างว่าเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินคดีนี้และเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ที่กระทำละเมิดต่อจำเลยที่ 1 ส่วนคดีนี้เป็นเรื่องโจทก์ฟ้องอ้างว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน ขอบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและเรียกค่าเสียหายที่จำเลยทั้งสองกระทำละเมิดต่อโจทก์ ดังนั้น ทรัพย์ที่อ้างเพื่อเรียกร้องสิทธิแห่งตนจึงเป็นทรัพย์คนละอย่างต่างกันเพราะคดีก่อนโต้เถียงกันว่าฝ่ายใดเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากการรบกวนการครอบครองสิ่งปลูกสร้าง ส่วนคดีนี้โจทก์รับว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นของจำเลยทั้งสองแต่ที่ดินเป็นของโจทก์ ขอให้รื้อถอนออกไปและเรียกค่าเสียหายที่ยังคงอยู่บนที่ดิน คดีทั้งสองนี้จึงมีประเด็นพิพาทไม่เหมือนกัน ฟ้องของโจทก์คดีนี้ไม่เป็นฟ้องซ้อนหรือดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำกับคดีก่อน ไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1) และมาตรา 144
โจทก์ฟ้องอ้างว่า เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขอให้บังคับจำเลยทั้งสองรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและเรียกค่าเสียหายนับแต่วันฟ้อง จำเลยทั้งสองให้การต่อสู้ว่า จำเลยทั้งสองสร้างสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินได้โดยชอบเพราะมีสิทธิเหนือพื้นดิน ตามข้อต่อสู้ของจำเลยทั้งสองไม่ได้โต้แย้งกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท แต่อ้างว่ามีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างที่อยู่บนที่ดิน คำฟ้องของโจทก์จึงไม่ใช่คดีมีทุนทรัพย์ แต่เป็นคำฟ้องที่ขอปลดเปลื้องทุกข์อันมิอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ซึ่งต้องชำระค่าธรรมเนียมศาล ตามตาราง 1 ค่าธรรมเนียมศาล (ค่าขึ้นศาล) (2) และ (4)
จำเลยทั้งสองได้สิทธิเหนือพื้นดินจากเจ้าของที่ดินโดยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 ประกอบมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ต่อมาเจ้าของที่ดินจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจอ้างสิทธิเหนือพื้นดินนี้ต่อสู้โจทก์ได้

โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทจากการขายทอดตลาดและได้รับโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาททางทะเบียนโดยชอบแล้ว แต่โจทก์ไม่สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ เนื่องจากจำเลยทั้งสองและบริวารขัดขวางโต้แย้ง โดยจำเลยที่ 1 อ้างว่า จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดการมรดกของ ส. และครอบครองที่ดินและบ้านพิพาท ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นผู้เช่าบ้านพิพาทจากทายาทของ ส. ซึ่งเป็นการอาศัยสิทธิของ ส. ลูกหนี้ตามคำพิพากษาเดิมนั่นเอง ดังนั้น โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินและบ้านพิพาทโดยชอบย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสองซึ่งอยู่ในฐานะบริวารของ ส. ได้
ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 24 (2) บัญญัติว่า ให้ผู้พิพากษาคนหนึ่งมีอำนาจดังต่อไปนี้... (2) ออกคำสั่งใด ๆ ซึ่งมิใช่เป็นไปในทางวินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทแห่งคดี ซึ่งหมายความว่า ในการพิจารณาคดีของศาลทุกชั้นศาล หากผู้พิพากษาคนเดียวจะมีคำสั่งใดซึ่งมิใช่เป็นคำวินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทแห่งคดีแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจที่จะทำได้โดยชอบ แม้คดีที่โจทก์ฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นจะต้องมีองค์คณะผู้พิพากษาสองคน แต่ในการพิจารณาของศาลในวันที่ 20 มกราคม 2548 เป็นการสั่งเลื่อนการสืบพยานและระบุรายละเอียดการส่งเอกสารไปสืบพยานประเด็นจำเลยที่ 1 ยังศาลชั้นต้นอื่น ซึ่งล้วนเป็นการที่ศาลชั้นต้นได้ออกคำสั่งที่มิใช่เป็นไปในทางวินิจฉัยชี้ขาดข้อพิพาทแห่งคดี คำสั่งและการพิจารณาของผู้พิพากษาศาลชั้นต้นตามรายงานกระบวนพิจารณา ลงวันที่ 20 มกราคม 2548 จึงชอบตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมแล้ว

น. เสนอขายที่ดินโดยนำรูปแผนที่หลังโฉนดที่ดินมาแสดงแก่โจทก์เพื่อยืนยันรับรองแก่โจทก์ว่า หากโจทก์ซื้อที่ดินของ น. โจทก์ก็มีสิทธิใช้ทางพิพาทเป็นทางเข้าออกและใช้ประโยชน์เกี่ยวแก่การสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินที่ซื้อได้ อันเป็นเหตุให้ น. ต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น เมื่อโจทก์ตกลงซื้อที่ดินตามที่ น. เสนอจึงเกิดเป็นสัญญาก่อให้เกิดภาระจำยอม การที่ น. ไม่ได้จดทะเบียนภาระจำยอมให้แก่โจทก์เหมือนอย่างที่ดินซึ่งแบ่งแยกพร้อมกับแปลงอื่นๆ คงมีผลเพียงทำให้ภาระจำยอมดังกล่าวยังไม่เป็นทรัพย์สิทธิที่สมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง เท่านั้น แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และไม่ใช่สิทธิที่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของ น. โดยแท้ เมื่อ น. ถึงแก่ความตาย สิทธิหน้าที่และความรับผิดต่างๆ ตามสัญญาภาระจำยอมย่อมตกทอดแก่จำเลยซึ่งเป็นทายาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1599 และ 1600 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปดำเนินการจดทะเบียนภาระจำยอมและบังคับให้จำเลยรื้อรั้ว เสาปูนและลวดหนามที่ปิดกั้นทางพิพาทซึ่งเป็นภารทรัพย์ออกได้

การที่เจ้ามรดกแสดงเจตนาอุทิศที่ดินของเจ้ามรดกให้สร้างวัด และวัดได้ดำเนินการก่อสร้างสำเร็จตามเจตนาของเจ้ามรดกแล้ว ที่ดินย่อมเป็นกรรมสิทธิ์ของวัดโดยสมบูรณ์ ถึงแม้ว่าจะไม่ได้ดำเนินการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ทำให้การได้มาซึ่งที่ดินดังกล่าวไม่บริบูรณ์ ไม่อาจใช้ต่อสู้หรือบังคับต่อบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาก็ตาม แต่การยกให้นี้มีผลใช้บังคับระหว่างคู่สัญญา รวมทั้งทายาทหรือผู้สืบสิทธิของคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้

ข้อตกลงท้ายทะเบียนการหย่าระหว่างจำเลยกับ ว. นอกจากจำเลยกับ ว. จะเป็นคู่สัญญาซึ่งกันและกันแล้วยังมีผู้ร้องและบุตรของจำเลยและ ว. อีก 3 คน เข้ามาเกี่ยวข้องเป็นผู้รับประโยชน์แห่งสัญญาด้วย ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นสัญญาแบ่งทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาตาม ป.พ.พ. มาตรา 1532 และเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอกตาม ป.พ.พ. มาตรา 374 การที่ผู้ร้องเข้าถือเอาประโยชน์ตามข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่งแม้จะมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ทำให้การได้มาดังกล่าวย่อมไม่บริบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง ก็ตาม แต่บ้านพิพาทตั้งอยู่บนที่สาธารณประโยชน์และผู้ร้องได้เข้าครอบครองบ้านพิพาทแล้วเพียงแต่ผู้ร้องยังมิได้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถือได้ว่าผู้ร้องเป็นบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1300 แม้จะได้ความว่าจำเลยยังคงอาศัยอยู่ในบ้านพิพาทขณะที่เจ้าพนักงานบังคับคดีทำการยึดทรัพย์ก็ตามแต่จำเลยเป็นมารดาของผู้ร้องจึงย่อมอยู่อาศัยกับบุตรของตนได้ ข้อเท็จจริงดังกล่าวมิได้ทำให้สิทธิของผู้ร้องดังกล่าวสิ้นไปแต่อย่างใด เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าบ้านพิพาทตกเป็นสิทธิของผู้ร้องร่วมกับบุตรของจำเลยอีก 3 คน และในคำร้องขัดทรัพย์ผู้ร้องได้ระบุข้อเท็จจริงดังกล่าวไว้ด้วย การยื่นคำร้องขัดทรัพย์ในกรณีนี้จึงถือได้ว่าเป็นกรณีที่ผู้ร้องซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่งใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดตาม ป.พ.พ. มาตรา 1359 ในกรณีเช่นนี้ ผู้ร้องจึงสามารถร้องขอให้เพิกถอนการยึดได้ โจทก์ในฐานะเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะบังคับคดีให้กระทบถึงสิทธิของผู้ร้องดังกล่าวไม่ได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 287