คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1387

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 บัญญัติเพียงว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น โดยไม่ได้แยกเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือที่ดินมีโฉนดให้มีผลแตกต่างกัน ดังนั้นแม้ที่ดินจำเลยทั้งสองจะเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของโจทก์ได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 ไม่ได้แยกเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือที่ดินมีโฉนดให้มีผลแตกต่างกัน หากแต่บัญญัติไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น ดังนี้แม้ที่ดินของจำเลยจะเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ก็เป็นอสังหา-ริมทรัพย์จึงย่อมตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ ซึ่งเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์เหมือนกับที่ดินของจำเลยได้

โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ได้ร่วมกันใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นของเด็ก ๆ ที่อยู่ในที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ตามข้อตกลงที่จำเลยให้ไว้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านต่อเนื่องกันมากว่า 10 ปีแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยมีสิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงพิพาท จึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ เพื่อประโยชน์ในการที่จะใช้เป็นสนามเด็กเล่น

เจ้าของเดิมได้สิทธิภารจำยอมโดยการใช้ติดต่อกันมากว่า10ปีเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมาจากเจ้าของเดิมภารจำยอมย่อมตกแก่โจทก์ด้วยเช่นกันเพราะเป็นการได้มาหลังจากที่ภารจำยอมนั้นเกิดมีขึ้นแล้วถึงหากโจทก์จะมีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกทางหนึ่งแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่ทำให้ภารจำยอมในการใช้ทางพิพาทสูญสิ้นไป

เจ้าของเดิมได้สิทธิภาระจำยอมโดยการใช้ติดต่อกันมากว่า 10 ปีเมื่อโจทก์ซื้อที่ดินมาจากเจ้าของเดิมภาระจำยอมย่อมตกแก่โจทก์ด้วยเช่นกัน เพราะเป็นการได้มาหลังจากที่ภาระจำยอมนั้นเกิดมีขึ้นแล้ว ถึงหากโจทก์จะมีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกทางหนึ่งแต่ก็ต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมในการใช้ทางพิพาทสูญสิ้นไป

จำเลยที่1และบริษัทส. ผู้จัดสรรที่ดินได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำสวนหย่อมสำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสวนหย่อมในที่ดินพิพาทแต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่าจะจัดให้มีสวนหย่อมและได้แบ่งที่ดินพิพาทไว้เป็นสัดส่วนแน่นอนย่อมถือได้ว่าการทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้วที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่286และตกอยู่ในภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์แม้จำเลยที่2จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภารจำยอมนั้นสิ้นไป

โจทก์ใช้เส้นทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางผ่านไปมาระหว่างบ้านของโจทก์และที่นาของโจทก์ในช่วงฤดูทำนาปีละ 2 ช่วง คือ เพื่อไถหว่านข้าว และปลูกข้าว ก่อนที่จำเลยจะปลูกข้าวในที่พิพาทช่วงหนึ่ง และเพื่อเก็บเกี่ยวขนข้าวในนากลับบ้าน หลังจากจำเลยเก็บเกี่ยวข้าวในนาของจำเลยแปลงที่ทางพิพาทพาดผ่านเสร็จแล้วอีกช่วงหนึ่ง และปฏิบัติเช่นนี้มาเกินกว่าสิบปีโดยลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อสิทธิของจำเลย ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

โจทก์ใช้เส้นทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางผ่านไปมาระหว่างบ้านของโจทก์และที่นาของโจทก์ในช่วงฤดูทำนาปีละ2ช่วงคือเพื่อไถหว่านข้าวและปลูกข้าวก่อนที่จำเลยจะปลูกข้าวในที่พิพาทช่วงหนึ่งและเพื่อเก็บเกี่ยวขนข้าวในนากลับบ้านหลังจากจำเลยเก็บเกี่ยวข้าวในนาของจำเลยแปลงที่พิพาทพาดผ่านเสร็จแล้วอีกช่วงหนึ่งและปฏิบัติเช่นนี้มาเกินกว่าสิบปีโดยลักษณะที่เป็นปรปักษ์ต่อสิทธิของจำเลยทางพิพาทในที่ดินของจำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์

การที่โจทก์แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1831 ออกเป็นแปลงย่อยปลูกสร้างตึกแถวขายถึง 50 แปลง อีกทั้งยังจัดให้มีการทำถนนออกสู่ทางสาธารณะโดยจัดสร้างขึ้นพร้อมกับการสร้างตึกแถวขายเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถวเป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ที่ดินที่โจทก์เว้นไว้เป็นถนนจึงเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น ต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30วรรคแรก และข้อ 32 ดังนั้น ถนนหน้าตึกแถวของจำเลยและผู้ที่ซื้อตึกแถวรายอื่น ๆย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรเพื่อประโยชน์แก่ผู้ซื้อตึกแถวทุกห้อง
จำเลยคงมีสิทธิใช้ถนนพิพาทเป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกได้เท่านั้นส่วนโจทก์ในฐานะเป็นผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป เมื่อจำเลยก่อสร้างกันสาดและวางของขายบนถนนย่อมทำให้ถนนอันเป็นสาธารณูปโภคนั้นเสื่อมสภาพ เสื่อมประโยชน์การใช้ทางสัญจร ถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรและเจ้าของกรรมสิทธิ์ในถนนพิพาทนั้นด้วย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

โจทก์และจำเลยที่ 1 จดทะเบียนภารจำยอมโดยมีเงื่อนไขว่า เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นร่วมใช้ด้วยไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าของภารยทรัพย์ และย่อมถือว่าประพฤติผิดสัญญา จำเลยที่ 2 และที่ 3 ได้รับการให้ที่ดินสามยทรัพย์จากจำเลยที่ 1 ต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ จำเลยที่ 2 ได้นำที่ดินที่รับให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้แก่ที่ดินแปลงอื่นผ่านที่ดินแปลงนี้มาร่วมใช้ทางภารจำยอมบนที่ดินของโจทก์ ส่วนจำเลยที่ 3 ได้เปิดทางให้ผู้อื่นซึ่งมีบ้านอยู่ในที่ดินแปลงอื่นผ่านเข้ามาในที่ดินสามยทรัพย์แล้วผ่านทางภารจำยอมโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ออกสู่ทางสาธารณะด้วย เป็นการประพฤติผิดสัญญาและ เป็นการเพิ่มภาระให้แก่ภารยทรัพย์ โจทก์ขอให้เพิกถอน การจดทะเบียนภารจำยอมแก่ที่ดินที่จำเลยที่ 2 และที่ 3 รับโอนมาได้