คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1387

ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิที่ก่อตั้งขึ้นด้วยอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1298 และการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 แม้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นเจ้าของถนนพิพาทจะทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 ใช้ถนนพิพาทเป็นทางเข้าออกได้ และต่อมาเมื่อถนนพิพาทตกเป็นของจำเลยที่ 3 จำเลยที่ 3 ก็ทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทได้ก็ตาม แต่เมื่อข้อตกลงตามหนังสือยินยอมและอนุญาตให้โจทก์ทั้งสี่ใช้ถนนพิพาทดังกล่าวไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงไม่เป็นทรัพยสิทธิและถนนพิพาทไม่ตกเป็นทางภาระจำยอมตามกฎหมาย
การที่โจทก์ทั้งสี่มีสิทธิใช้ถนนพิพาทได้ก็โดยอาศัยสิทธิของเจ้าของที่ดินยินยอมและอนุญาตให้ใช้ แม้โจทก์จะใช้ถนนพิพาทมานานเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่มิใช่เป็นการใช้ถนนโดยเจตนาที่จะให้ได้ภาระจำยอม จึงไม่อาจได้ภาระจำยอมโดยอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 1401 ประกอบมาตรา 1382

การที่ ส. และร้อยตำรวจเอก อ. ได้ร่วมกันจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ไม่ว่าด้วยวิธีใด ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286ฯ อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ซึ่งมีใจความสำคัญในข้อ 1 ว่า "การจัดสรรที่ดิน" หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วยวิธีใด โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์ไม่ว่าทางตรงหรือทางอ้อมเป็นค่าตอบแทน มีการให้คำมั่นหรือการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือปรับปรุงที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัยที่ประกอบการพาณิชย์หรือที่ประกอบอุตสาหกรรม ไม่ว่าผู้จัดสรรที่ดินนั้นจะได้รับอนุญาตหรือไม่ก็ตาม และข้อ 30 วรรคหนึ่งมีใจความสำคัญว่า สาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน ให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินทำถนนตรงกลางระหว่างทาวน์เฮาส์ และทำทางพิพาทที่อยู่ด้านในผ่านที่ดินที่อยู่ด้านนอกเชื่อมกับถนนสาธารณะย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรที่ดินว่าเพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวก แม้ทางพิพาทจะเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนเชื่อมกับถนนสาธารณะย่อมถือได้ว่าเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง เมื่อจำเลยก่อสร้างกำแพงคอนกรีตและทำประตูรั้วเหล็กรุกล้ำเข้ามาในทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และผู้อยู่อาศัยรายอื่น จำเลยจึงต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่รุกล้ำดังกล่าวโดยไม่จำต้องคำนึงว่าทางพิพาทดังกล่าว จะมีผู้ใช้เดินมาแล้วเกิน 10 ปี หรือไม่ เพราะถือได้ว่าทางพิพาทมีสภาพเป็นทางภาระจำยอมโดยผลของกฎหมาย

การที่โจทก์จะได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ขึ้นอยู่กับว่าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันเป็นสามยทรัพย์ได้เดินผ่านหรือใช้ที่ดินของจำเลยอันเป็นภารยทรัพย์มาครบถ้วนตามที่กฎหมายบัญญัติไว้เกี่ยวกับการได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ในส่วนที่ผู้อื่นจะได้ใช้ทางเดินอันเป็นทางพิพาทหรือไม่นั้น ไม่มีผลเกี่ยวกับการได้ภาระจำยอมโดยอายุความของโจทก์แต่ประการใด โจทก์จึงมีหน้าที่นำพยานหลักฐานมาสืบให้ฟังได้ว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทอย่างปรปักษ์คือโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้ได้สิทธิในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์เป็นเวลาติดต่อกัน 10 ปี

จำเลยให้การและฟ้องแย้งขอเรียกค่าชดเชยการใช้ทางจำเป็นจากโจทก์ในอัตราปีละ 20,000 บาท และขอเรียกค่าเสียหายเพราะเหตุถูกฟ้องเป็นเงิน 30,000 บาท ศาลชั้นต้นมีคำสั่งรับคำให้การ ส่วนฟ้องแย้งเรื่องค่าเสียหายไม่รับค่าขึ้นศาลให้คำนวณจากค่าชดเชย 20,000 บาท คืนค่าขึ้นศาลส่วนที่เกินแก่จำเลย ดังนี้ พอแปลได้ว่าศาลชั้นต้นรับฟ้องแย้งเฉพาะในส่วนที่เกี่ยวกับค่าชดเชยเท่านั้น ต่อมามีการส่งหมายนัดสืบพยานโจทก์ สำเนาคำให้การและฟ้องแย้งให้แก่โจทก์โดยมิได้กำหนดให้ฝ่ายโจทก์ยื่นคำให้การแก้ฟ้องแย้ง ทั้งจำเลยก็มิได้นำส่งหมายนัด คำให้การ และฟ้องแย้งให้แก่ฝ่ายโจทก์ จนเวลาล่วงเลยไปจนศาลชั้นต้นมีคำพิพากษา กรณีจึงต้องถือว่าจำเลยเพิกเฉยไม่ร้องขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อให้ส่งหมายเรียกให้แก้คดีแก่โจทก์และไม่แจ้งให้ศาลทราบเหตุแห่งการเพิกเฉยเช่นว่านั้นภายในกำหนด 7 วัน นับแต่วันยื่นคำฟ้องแย้ง อันเป็นการที่จำเลยทิ้งฟ้องแย้งตาม ป.วิ.พ. มาตรา 177 วรรคสาม ประกอบมาตรา 174 (1)
โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทเองจนได้ภาระจำยอม หาได้บรรยายว่าโจทก์ใช้ทางพิพาทต่อจากเจ้าของที่ดินเดิมที่ขายให้โจทก์ไม่ ที่โจทก์ฎีกาว่า โจทก์ซื้อที่ดินมาจากบุคคลอื่นย่อมได้รับสิทธิที่เจ้าของเดิมมีอยู่แล้วในการใช้ทางพิพาทนั้น จึงเป็นเรื่องนอกประเด็นตามคำฟ้อง เป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 4 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
โจทก์ฟ้องว่า ทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมและเป็นทางจำเป็นด้วย เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ชนะคดีโดยวินิจฉัยว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอม หากโจทก์ยังติดใจในประเด็นเรื่องทางจำเป็นอยู่ แม้โจทก์จะไม่จำเป็นต้องอุทธรณ์ แต่ก็ต้องยกขึ้นเป็นประเด็นไว้ในคำแก้อุทธรณ์เพื่อให้ศาลอุทธรณ์ภาค 4 วินิจฉัย เมื่อโจทก์มิได้ตั้งประเด็นในเรื่องทางจำเป็นไว้ในคำแก้อุทธรณ์ ฉะนั้น ประเด็นในเรื่องทางพิพาทเป็นทางจำเป็นหรือไม่จึงยุติไปตามคำพิพากษาศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาให้ศาลฎีกาวินิจฉัยได้อีก

ผู้ร้องอ้างว่าทางเข้าออกตามเอกสารท้ายคำร้องขอตกเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้ร้อง ผู้ร้องเคยขอให้ผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของผู้ร้อง แต่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวเพิกเฉย แสดงว่าผู้ร้องถูกโต้แย้งสิทธิตามที่อ้าง ผู้ร้องต้องเสนอคดีต่อศาลเป็นคำฟ้อง มิใช่คำร้องขอ

การที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวซึ่งมีสภาพติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ขึ้นไปโดยมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการ เป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ ถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้นทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินจึงต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลง ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้ที่รับโอนที่ดินมาจากห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ภารจำยอมจึงตกติดไปยังโจทก์ด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของทางภารจำยอมที่ตกแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาทได้
ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นทางเท้าตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินของจำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะใช้ทางเท้าและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรกโดยไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ แต่วัสดุผ้าใบกันฝนที่จำเลยนำมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถว เป็นการกระทำขึ้นภายหลัง จำเลยไม่มีสิทธิกระทำให้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินซึ่งเป็นภารยทรัพย์ เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ จำเลยจึงต้องรื้อออกไป แม้จะมีการติดตั้งผ้าใบกันฝนที่ตึกแถวของจำเลย แต่โจทก์ไม่ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้

ตึกแถวของจำเลยอยู่บนที่ดินแปลงย่อยที่จัดจำหน่ายรวม 121 คูหา แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ซึ่งมีทางเท้าและถนนผ่านตึกหน้าโครงการเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินทางเท้าและถนนซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ต้องตกเป็นภารจำยอมแก่ที่ดินที่จัดสรรทุกแปลงตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 และข้อ 30 โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 4858 ภารจำยอมตกติดไปยังโจทก์ด้วย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้องกับทางเท้า ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในคำให้การจำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249วรรคสอง
โจทก์เจ้าของภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนกับต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1387และมาตรา 1390 โจทก์จึงเรียกค่าเสียหายจากจำเลยไม่ได้ ส่วนจำเลยเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้ทางเท้าบนที่ดินพิพาทและกันสาดปูนซึ่งมีสภาพติดกับตึกแถวมาแต่แรก แต่ไม่มีสิทธินำวัสดุผ้าใบกันฝนมาติดตั้งไว้หน้าตึกแถวในภายหลัง เพราะทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ตามมาตรา 1388

ล. ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยซึ่งแบ่งจากที่ดินแปลงใหญ่รวม 121 คูหา เรียงติดต่อกัน การที่ อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้าและถนนผ่านหน้าตึก โครงการ ชี้ให้เห็นว่าเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะจึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าที่ดินพิพาทของโจทก์ ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของจำเลยโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ปัญหานี้ เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะ มิได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ในคำให้การของจำเลย จำเลยก็มีสิทธิยกขึ้นฎีกาได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

ศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันทำทางพิพาทตามรูปแผนที่วิวาทและให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมทางพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองหากจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองจึงย่อมมีสิทธิที่จะขอดำเนินการบังคับคดีในลำดับต่อไป โดยถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 แต่เมื่อโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ที่จำเลยที่ 1ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิที่จะร้องขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเพื่อดำเนินการบังคับคดีให้เป็นไปตามคำพิพากษาได้ เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการบังคับคดี หาเป็นการบังคับนอกเหนือไปจากคำพิพากษาแต่อย่างใดไม่แต่เนื่องจากศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ทั้งสองโดยยังมิได้เรียกคู่ความมาสอบถามให้แน่ชัดเสียก่อนว่าโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ในความครอบครองของจำเลยที่ 1 จริงหรือไม่และมีเหตุจำเป็นหรือขัดข้องประการใดที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง จึงสมควรเรียกคู่ความมาสอบถามให้ได้ความเสียก่อน ไม่ควรรีบด่วนยกคำร้อง

ศาลฎีกาพิพากษาให้จำเลยทั้งสองร่วมกันทำทางพิพาทตามรูปแผนที่วิวาทและให้จำเลยที่ 1 ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมทางพิพาทดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสองหากจำเลยที่ 1 ไม่ดำเนินการให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ไม่ไปจดทะเบียนสิทธิภาระจำยอมในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสองโจทก์ทั้งสองจึงย่อมมีสิทธิที่จะขอดำเนินการบังคับคดีในลำดับต่อไป โดยถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยที่ 1 แต่เมื่อโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ที่จำเลยที่ 1ทำให้โจทก์ทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนภาระจำยอมในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ทั้งสองย่อมมีสิทธิที่จะร้องขอให้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งให้จำเลยที่ 1 ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทต่อศาลชั้นต้นเพื่อดำเนินการบังคับคดีให้เป็นไปตามคำพิพากษาได้ เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของการบังคับคดี หาเป็นการบังคับนอกเหนือไปจากคำพิพากษาแต่อย่างใดไม่แต่เนื่องจากศาลชั้นต้นยกคำร้องของโจทก์ทั้งสองโดยยังมิได้เรียกคู่ความมาสอบถามให้แน่ชัดเสียก่อนว่าโฉนดที่ดินพิพาทอยู่ในความครอบครองของจำเลยที่ 1 จริงหรือไม่และมีเหตุจำเป็นหรือขัดข้องประการใดที่จำเลยที่ 1 ไม่ส่งมอบโฉนดที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ทั้งสอง จึงสมควรเรียกคู่ความมาสอบถามให้ได้ความเสียก่อน ไม่ควรรีบด่วนยกคำร้อง