คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ม. 18 (เดิม)

ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ออกตามความในมาตรา 32 (เดิม) แห่งพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ที่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในขณะจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 อันมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว และในมาตรา 18 วรรคหนึ่ง (เดิม) เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและที่เกิดจากเครื่องมือ ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ดังนั้น จึงเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วมที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางแก่จำเลยที่ 1 เพื่อนำไปใช้จัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมทุกคน เมื่อตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในข้อ 17 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับรายการแจ้งจากผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดฯ ณ สำนักงานนิติบุคคลฯ ในกรณีชำระหลังจากที่กำหนดหรือนิติบุคคลอาคารชุดฯ ไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้ตามเช็ค เจ้าของห้องชุดจะต้องชำระค่าปรับในอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนที่ค้างชำระ และหากค้างชำระเกินกว่า 3 เดือน นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจงดการให้บริการสาธารณูปโภคในห้องชุดได้นั้น เมื่อไม่ปรากฏว่า พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 (เดิม) ได้กำหนดอัตราของค่าปรับไว้แต่อย่างใด จึงยังถือไม่ได้ว่าข้อบังคับข้อ 17 ขัดหรือแย้งกับพระราชบัญญัติดังกล่าว ดังนั้น ข้อบังคับข้อ 17 ที่กำหนดอัตราค่าปรับไว้ด้วย จึงมิได้เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนอันจะตกเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
ค่าปรับอันเกิดจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นหนี้เงินที่จำเลยที่ 1 จะเรียกเก็บได้ต่อเมื่อเจ้าของร่วมมิได้ชำระหนี้ภายในเวลาที่กำหนดไว้อันมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าและเป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379
ที่โจทก์ชำระค่าปรับเพราะต้องการใบปลอดหนี้ไปใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแม้ค่าปรับดังกล่าวจะเป็นหนี้ที่เจ้าของห้องชุดเดิมต้องรับผิดก็ตาม แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกซื้อห้องชุดได้จากการขายทอดตลาดจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียกับห้องชุดดังกล่าวโดยตรงยินยอมเข้าชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดเดิมลูกหนี้นั้น ก็ไม่ปรากฏว่าเป็นการชำระหนี้โดยขืนใจลูกหนี้จึงถือได้ว่าเป็นการชำระหนี้โดยสมบูรณ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 314 โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกเงินค่าปรับที่ชำระไปคืนจากจำเลยทั้งสอง

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) ที่ใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด... เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง..." และตามข้อบังคับนิติบุคคลโจทก์ กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยเช่นกัน ดังนั้น จำเลยจึงมีหน้าที่ตามกฎหมายและข้อบังคับที่จะต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง มิใช่หน้าที่ที่เกิดจากสัญญา จึงไม่ใช่เรื่องสัญญาต่างตอบแทน เมื่อไม่ปรากฏข้อสัญญายกเว้นการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางไว้เป็นพิเศษ จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ไม่จัดสถานที่จอดรถในอาคารชุดให้เป็นข้ออ้างว่าจำเลยมีสิทธิไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยถือว่าเป็นเรื่องสัญญาต่างตอบแทนหาได้ไม่

การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18