คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522

โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คำให้การแก้ฟ้องแย้งก็ขอชำระเงินตามจำนวนที่เห็นว่าถูกต้อง หากโจทก์ชำระแล้วจำเลยไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ก็ขอใช้คำพิพากษาแทน เท่ากับว่าโจทก์ยินยอมชำระหนี้ตามฟ้องแย้งบางส่วน ศาลชั้นต้นจึงต้องวินิจฉัยชี้ขาดถึงผลแห่งการชำระหนี้ว่าหากโจทก์ชำระเงินตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นครบถ้วนแล้ว โจทก์จะบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรองรายการหนี้หรือปลอดหนี้มอบให้แก่โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย ซึ่งเป็นผลโดยตรงจากการชำระหนี้ได้หรือไม่ด้วย อุทธรณ์โจทก์จึงเป็นอุทธรณ์ในข้อที่ได้ว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น
ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ได้ โจทก์ฟ้องโดยมีคำขอท้ายฟ้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ คำให้การแก้ฟ้องแย้งก็ขอชำระเงินตามจำนวนที่เห็นว่าถูกต้อง ถือว่าโจทก์ยินยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระแล้ว เมื่อโจทก์ชำระหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 การที่จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้ หากสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มีบทบัญญัติว่าด้วยเรื่องการประชุมใหญ่วิสามัญ แต่มิได้กล่าวถึงการเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญจึงต้องเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งมาวินิจฉัยแก่คดี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 ซึ่งกฎหมายดังกล่าวคือ ป.พ.พ. มาตรา 1195 ที่บัญญัติว่า "การประชุมใหญ่นั้น ถ้าได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกันหรือได้ลงมติฝ่าฝืนบทบัญญัติในลักษณะนี้ก็ดี หรือฝ่าฝืนข้อบังคับของบริษัทก็ดี เมื่อกรรมการหรือผู้ถือหุ้นคนหนึ่งคนใดร้องขึ้นแล้ว ให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นเสีย ..." ซึ่งในกรณีของนิติบุคคลอาคารชุดได้แก่กรรมการหรือเจ้าของร่วม อันเป็นการสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย ดังนั้น ผู้มีสิทธิร้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญย่อมได้แก่กรรมการนิติบุคคลอาคารชุดหรือเจ้าของร่วมเท่านั้น ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดต้องปฏิบัติตามมติของเจ้าของร่วม โจทก์ที่ 1 (นิติบุคคลอาคารชุด) จะฟ้องขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมเองไม่ได้
แม้การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมและมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมอาคารชุดไม่ชอบด้วยกฎหมายและฝ่าฝืนข้อบังคับก็ตาม แต่ก็หาทำให้การประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมและมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมดังกล่าวเสียไปหรือตกเป็นโมฆะไม่ จนกว่าศาลจะมีคำสั่งหรือคำพิพากษาถึงที่สุดให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมอันผิดระเบียบนั้นเสียก่อน ซึ่งโจทก์ที่ 2 และที่ 3 อาจใช้สิทธิทางศาลโดยยื่นคำร้องเป็นคดีไม่มีข้อพิพาท อย่างไรก็ตามไม่มีกฎหมายห้ามไม่ให้ยื่นฟ้องเป็นคดีมีข้อพิพาท โจทก์ที่ 2 และที่ 3 อาจฟ้องผู้ที่โต้แย้งสิทธิของตนเพื่อให้บังคับตามสิทธินั้นเป็นคดีมีข้อพิพาทก็ได้ แต่คดีนี้โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ฟ้องอ้างว่าจำเลยทั้งสองเรียกประชุม ได้ประชุมกัน และจัดให้มีการลงมติโดยฝ่าฝืนกฎหมายและข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด แต่ในคำขอบังคับตามฟ้องขอเพียงให้เพิกถอนการประชุมใหญ่วิสามัญเจ้าของร่วมและมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ซึ่งมีผลทำให้คณะกรรมการบริหารนิติบุคคลอาคารชุดและ พ. ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดขณะนั้นพ้นจากตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคล แม้หากฟังได้ตามฟ้องให้โจทก์ชนะคดี จำเลยทั้งสองก็ไม่อาจปฏิบัติตามคำพิพากษาได้ เพราะจะต้องบังคับเอาแก่นิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีส่วนได้ส่วนเสียโดยตรงเท่านั้น แต่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ไม่ได้ฟ้องนิติบุคคลอาคารชุดมาด้วย กรณีจึงไม่มีบุคคลที่อาจต้องรับผิดตามคำขอของโจทก์ที่ 2 และที่ 3 มาในฟ้อง ทั้งไม่อาจแปลคำฟ้องว่าเป็นการร้องขอให้บังคับนิติบุคคลอาคารชุดด้วย เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินคำขอ ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 นอกจากนั้นโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ก็ไม่ได้มีคำขอให้จำเลยทั้งสองรับผิดชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ฐานกระทำละเมิด ฟ้องโจทก์ที่ 2 และที่ 3 ก็ไม่อาจบังคับเอาแก่จำเลยทั้งสองได้ โจทก์ที่ 2 และที่ 3 ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสอง

แม้โจทก์ผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีจะยังไม่ได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดที่ประมูลซื้อมาได้เพราะจำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ อันเป็นเหตุให้พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่รับจดทะเบียนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ก็ตาม แต่โจทก์ย่อมมีสิทธิในห้องชุดพิพาทในฐานะผู้ซื้อที่สุจริต และมีสิทธิที่จะขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ได้หากโจทก์ได้ชำระหนี้ที่เจ้าของเดิมของห้องชุดพิพาทค้างชำระ เช่นนี้ การที่โจทก์ขอชำระหนี้ของห้องชุดพิพาทที่ค้างชำระและขอให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ แต่จำเลยที่ 1 ไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้ โดยโจทก์และจำเลยที่ 1 ยังมีข้อโต้แย้งกันว่ายอดหนี้ค้างชำระของห้องชุดพิพาททั้งในส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับหรือเงินเพิ่มมีจำนวนเท่าใด ตลอดจนจำเลยที่ 1 จะเรียกให้โจทก์ชำระได้มากน้อยเพียงใด จึงเป็นกรณีที่มีข้อพิพาทเกี่ยวด้วยยอดหนี้ค้างชำระของห้องชุดพิพาทที่โจทก์จะต้องรับผิดชำระให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นการโต้แย้งสิทธิระหว่างโจทก์และจำเลยที่ 1 ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 55 แล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

คำร้องของผู้ร้องทั้งสามที่ขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่วิสามัญ ที่ลงมติแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ให้แก้ไขมติดังกล่าวเป็นลงมติแต่งตั้งให้ผู้ร้องที่ 3 เป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด และให้มีคำสั่งให้เจ้าพนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร สาขาพระโขนง ไม่รับจดทะเบียนแต่งตั้งผู้คัดค้านเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดนั้นเป็นเรื่องเดียวเกี่ยวกับการลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด แม้จะขอให้ศาลมีคำสั่งหลายอย่างดังกล่าวมา แต่ก็ถือเป็นเรื่องเดียวกันทั้งหมด เมื่อศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นว่าวาระการดำรงตำแหน่งเป็นผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามมติที่ประชุมที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนได้สิ้นสุดลงไปแล้วและมีการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีครั้งใหม่ลงมติแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดตามวาระการดำรงตำแหน่งครั้งใหม่แล้ว จึงไม่มีประโยชน์ที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับมติเดิมว่าชอบหรือไม่ชอบและควรเพิกถอนหรือไม่ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์เห็นสมควรยกคำร้อง ถือว่าเป็นการวินิจฉัยคำขอตามคำร้องครบถ้วนแล้ว ไม่จำต้องวินิจฉัยในสิ่งที่ไม่เป็นประโยชน์อีก
แม้ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มิได้กำหนดให้มีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ก็ตาม แต่ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ข้อที่ 32 ระบุว่า "ให้นำบทบัญญัติว่าด้วยการประชุมใหญ่อันเป็นบทบัญญัติในหมวดและส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ผู้ถือหุ้นของบริษัทจำกัดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาใช้กับการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยอนุโลมเท่าที่ไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับนี้" และตาม ป.พ.พ. มาตรา 1195 อันเป็นบทบัญญัติในหมวดและส่วนที่เกี่ยวกับการประชุมใหญ่ของบริษัทจำกัดได้บัญญัติว่า "ถ้าการประชุมใหญ่นั้นได้นัดเรียกหรือได้ประชุมกันหรือได้ลงมติฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือข้อบังคับของบริษัท กรรมการหรือผู้ถือหุ้นมีสิทธิร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้น" ดังนั้นผู้ร้องทั้งสามจึงมีสิทธิยื่นคำร้องคดีนี้ได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า มติที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคลอาคารชุดที่ผู้ร้องทั้งสามขอให้เพิกถอนนั้นไม่มีประโยชน์อีกต่อไปเพราะหมดวาระการดำรงตำแหน่งของผู้จัดการตามมตินั้นแล้ว คดีก็ไม่จำต้องวินิจฉัย ศาลชอบที่จะยกคำร้องขอเพิกถอนมตินั้นได้ทันที

ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อันผิดระเบียบไว้ เหตุนี้จำต้องวินิจฉัยคดีอาศัยเทียบเคียงกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 ในกรณีนี้ได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1195 ที่ให้การร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบนั้นต้องร้องขอภายในกำหนดเดือนหนึ่งนับแต่วันลงมตินั้น ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปได้โดยรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย ทั้งกำหนดเวลาดังกล่าวมิใช่กำหนดอายุความที่ใช้บังคับแก่สิทธิเรียกร้อง จะนำกำหนดอายุความทั่วไปสิบปีมาใช้แก่คดีนี้มิได้

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มิได้กำหนดเวลาร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอันผิดระเบียบไว้ จึงต้องวินิจฉัยคดีโดยอาศัยเทียบบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง อันได้แก่วิธีการเพิกถอนมติของที่ประชุมใหญ่อันผิดระเบียบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1195 ซึ่งสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของกฎหมายที่ต้องการให้การจัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นไปโดยรวดเร็ว และมีประสิทธิภาพตรงตามความประสงค์ของเจ้าของร่วมทั้งหลาย

ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์ ข้อ 7 ระบุว่า"การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลเจ้าของห้องชุดมีสิทธิที่จะใช้ห้องชุดและทรัพย์ส่วนบุคคลของตนได้ ภายใต้ระเบียบข้อบังคับ สำหรับการพักอาศัยเท่านั้น และจะไม่ใช้ห้องชุด ไปประกอบกิจการอื่นใดที่จะเป็นการน่ารังเกียจรบกวนต่อ บุคคลอื่นหรือเป็นการเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุดเว้นแต่ว่าห้องชุดดังกล่าวทางนิติบุคคลอาคารชุดได้จัดหาไว้เป็นพิเศษเพื่อใช้ประกอบกิจการอื่นได้ ทั้งนี้ การประกอบกิจการจะต้องได้รับอนุญาตจากทางนิติบุคคลอาคารชุด และไม่เป็นที่น่ารังเกียจ รบกวนต่อผู้อื่น หรือเป็นการเสียหาย ต่อนิติบุคคลอาคารชุด" การที่บริษัทจำเลยนำถังแกลลอนแบบใส่น้ำมันเครื่องยนต์ ซึ่งบรรจุสินค้าของจำเลยโดยที่ฝาของถังแกลลอนมีซีลกระดาษตะกั่วปิดอยู่ และสินค้าของจำเลย ไม่มีกลิ่นเคมีภัณฑ์ นอกจากนั้นถังแกลลอนที่บรรจุสินค้าของจำเลยก็มีขนาดกะทัด รัดไม่กินเนื้อที่มาก ประกอบกับการขนถ่ายสินค้าของจำเลยโดยใช้รถยนต์บรรทุกขนาดเล็กก็ไม่เป็นที่รบกวนและกีดขวางเจ้าของร่วมคนอื่น ทั้งห้องชุดพิพาทมีห้องของโจทก์ จำเลย และบุคคลอีกคนหนึ่ง ซึ่งอยู่ที่ชั้น 3 เท่านั้น ดังนั้น ถ้าโจทก์อ้างว่า การขนถ่ายสินค้าของจำเลยเป็นการรบกวนต่อผู้อื่นแล้ว ก็น่าที่จะนำผู้ที่พักอาศัยในห้องชุดชั้นที่ 3 มาเบิกความ สนับสนุนคำกล่าวอ้างด้วย แต่โจทก์หาได้นำมาไม่ พยานหลักฐาน ของโจทก์จึงขาดน้ำหนัก ไม่อาจรับฟังได้ว่าการขนถ่ายสินค้า ของจำเลยเป็นการรบกวนผู้อื่น การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการฝ่าฝืนข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของโจทก์

โจทก์ฟ้องจำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดให้เปิดทางจำเป็น ผู้ร้องสอดยื่นคำร้องสอดอ้างว่า ผู้ร้องสอดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดและมีกรรมสิทธิ์ร่วมในทางเข้าออกพิพาทตลอดจนสถานที่ต่าง ๆ ในสิ่งปลูกสร้างและที่ดินของจำเลย อันเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง แม้ผู้ร้องสอดมีสิทธิดังกล่าว แต่ผู้ร้องสอดไม่มีหน้าที่ต้องกระทำการหรืองดเว้นกระทำการใด ๆ ตามคำฟ้องของโจทก์เพราะผู้ร้องสอดไม่มีอำนาจจัดการใด ๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดีตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(2) จึงร้องสอดเข้ามาเป็นจำเลยร่วมไม่ได้

ที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะโดยตรงได้แม้โจทก์จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่น ทางทิศเหนือและทิศตะวันออกไปสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ก็ต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นเช่นกัน โจทก์จึงมีสิทธิจะใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะได้
เดิมเจ้าของที่ดินของโจทก์เคยใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะต่อมาก็ได้มีการจดทะเบียนภาร จำยอมให้ที่ดินของโจทก์ใช้ที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้ แม้ต่อมาจะมีการจดทะเบียนยกเลิกภารจำยอม แต่ก็เป็นการทำเพื่อประโยชน์ของจำเลย ทั้งยังได้มีการตกลงกันให้โจทก์ใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้จึงเป็นการสมควรที่โจทก์เลือกใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยออกไปสู่ทางสาธารณะ
ข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 10เป็นกรณีเมื่อมีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว ห้ามมิให้ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นก่อภารผูกพันเกี่ยวกับอาคารชุด ดังกล่าว แต่คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองมิได้บังคับให้ไปจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินของจำเลยแต่อย่างใด และกรณีเป็นเรื่องทางจำเป็นที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349หาใช่เป็นเรื่องที่ผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นเป็นผู้ก่อภารผูกพันดังกล่าวขึ้นไม่ ฉะนั้นแม้ว่าข้อตกลงดังกล่าวจะตกเป็นโมฆะก็ตาม แต่ก็หา กระทบกระทั่งถึงสิทธิของโจทก์ที่จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่.