คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ม. 4

เมื่อพิจารณาที่มาและข้อตกลงการใช้บัตรเอทีเอ็ม/บัตรเดบิต คำนึงถึงสิทธิและหน้าที่ของผู้ถือบัตรและผู้ประกอบธุรกิจบัตรเอทีเอ็ม/บัตรเดบิต โดยพิจารณาความสุจริต ความรู้ ความเข้าใจ แนวทางที่เคยปฏิบัติและทางได้เสียของคู่สัญญาตามสภาพที่เป็นจริงแล้ว ไม่ปรากฏว่าโจทก์ถูกบังคับหรือไม่ยินยอมในการทำข้อตกลงและเงื่อนไขการถือบัตรเอทีเอ็ม/บัตรเดบิต ข้อตกลงและเงื่อนไขดังกล่าวมิได้กำหนดให้จำเลยซึ่งเป็นผู้กำหนด เงื่อนไขได้เปรียบโจทก์ซึ่งเป็นผู้ถือบัตรเกินสมควร ประกอบกับโจทก์ยังมีโอกาสทักท้วงโต้แย้งรายการใช้บัตรที่ไม่ถูกต้องตามข้อตกลงดังกล่าว ข้อตกลงการใช้บริการบัตรเอทีเอ็ม/บัตรเดบิตมิได้เป็นผลให้จำเลยซึ่งเป็นผู้กำหนดข้อตกลงได้เปรียบโจทก์ซึ่งเป็นผู้ถือบัตรที่เป็นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม จึงมีผลผูกพันโจทก์จำเลยได้
ร้านค้าที่รับชำระค่าสินค้าและบริการด้วยบัตรเดบิตไม่ได้ตรวจสอบลายมือชื่อที่ลงบนเซลล์สลิปเปรียบเทียบกับลายมือชื่อด้านหลังบัตร กรณีจึงต้องถือว่าร้านค้าที่รับชำระค่าสินค้าและบริการด้วยบัตรเดบิตที่พิพาทปฏิบัติผิดเงื่อนไขข้อตกลงการเป็นร้านค้าต่อธนาคารพาณิชย์เจ้าของเครื่อง EDC จำเลยซึ่งถือว่าเป็นตัวการของธนาคารพาณิชย์เจ้าของเครื่อง EDC จึงไม่อาจยกเอาข้อตกลงการใช้บริการบัตรเอทีเอ็ม/บัตรเดบิตขึ้นอ้างเพื่อที่จะไม่คืนเงินที่หักไปจากบัญชีเงินฝากโจทก์ได้ โจทก์ไม่จำต้องไปเรียกร้องเงินคืนจากธนาคารพาณิชย์เจ้าของเครื่อง EDC หรือร้านค้าที่รับชำระค่าสินค้าหรือบริการที่พิพาท จำเลยจึงต้องคืนเงินที่หักไปจากบัญชีเงินฝากให้แก่โจทก์ แต่โจทก์เบิกความเพียงว่าโจทก์เก็บรักษาบัตรและรหัสประจำตัวในการเบิกถอนเงินสดแต่เพียงผู้เดียว แต่ไม่ได้นำสืบให้เห็นว่าโจทก์เก็บรักษาบัตรเดบิตอย่างไร ที่บัตรเดบิตหายไปนั้นถูกลักไปได้อย่างไร ทั้งโจทก์เพิ่งมาทราบเรื่องหลังจากบัตรหายไปแล้วเป็นเวลามากกว่า 10 วัน โดยในช่วงเวลาดังกล่าวบัตรเดบิตถูกนำไปใช้ชำระค่าสินค้าและบริการเรื่อยมา ถือว่าโจทก์ไม่ได้ใช้ความระมัดระวังในการเก็บรักษาตลอดจนตรวจตราบัตรเดบิตซึ่งเป็นเอกสารสำคัญตามที่พึงกระทำ ถือว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่อ เป็นกรณีที่ความเสียหายได้เกิดขึ้นเพราะความผิดของโจทก์เองด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 223 วรรคหนึ่ง จึงเห็นสมควรกำหนดให้จำเลยรับผิดต่อโจทก์เป็นจำนวนสามในสี่ของจำนวนเงินที่มีการใช้บัตรเดบิต
เมื่อคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกร้องเพียงให้จำเลยคืนเงินที่หักไปจากบัญชีเงินฝากของโจทก์พร้อมดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันที่จำเลยหักเงินครั้งสุดท้าย ซึ่งเงินดังกล่าวมิใช่ค่าเสียหายตามความใน พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 42 จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่จะกำหนดให้จำเลยจ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษได้

สัญญาจองบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาที่มีรายละเอียดเกี่ยวกับชื่อและที่อยู่ของผู้จอง แบบบ้านและราคาที่ตกลงซื้อขาย โพรโมชัน (Promotion) ที่โจทก์จะได้รับจากจำเลย รายการชำระเงินจองกับเงินทำสัญญาบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลง วิธีการชำระเงิน รวมไปถึงข้อตกลงให้จำเลยริบเงินที่โจทก์ชำระมาเสียทั้งหมดหากโจทก์เพิกเฉยไม่เข้าทำสัญญาภายในกำหนดเวลา อันเป็นรายละเอียดของสัญญาจองที่มีตามปกติทั่วไป มิได้มีข้อตกลงใดผูกมัดโจทก์ให้ต้องรับผิดหรือรับภาระมากกว่าที่กฎหมายกำหนด หรือเป็นข้อตกลงให้สัญญาสิ้นสุดโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร หรือให้สิทธิจำเลยบอกเลิกสัญญาได้โดยโจทก์มิได้ปฏิบัติผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ อันจะถือเป็นข้อที่ไม่เป็นธรรมต่อโจทก์ แม้ในการทำสัญญาจองบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลงระหว่างโจทก์กับจำเลยจะมีข้อตกลงให้โจทก์ต้องชำระเงินจองกับเงินทำสัญญารวมกันสูงกว่าที่ระบุในใบเสนอราคา แต่มิใช่ว่าใบเสนอราคากำหนดเงินจองและเงินทำสัญญาไว้เป็นจำนวนใดแล้ว คู่สัญญาจะปรับเปลี่ยนจำนวนเงินที่ต้องชำระให้แตกต่างเป็นอย่างอื่นไม่ได้ การชำระเงินจองและเงินทำสัญญาแก่กันเพียงใด ย่อมเป็นไปตามการแสดงเจตนาของคู่สัญญาเป็นสำคัญ ซึ่งสอดคล้องกับประเพณีทางการค้าขายที่คู่สัญญาจะตกลงให้มีการวางเงินจองและเงินทำสัญญาสูงกว่าเกณฑ์ที่ผู้จะขายกำหนดไว้ก็ย่อมกระทำได้ มิได้มีข้อห้ามหรือข้อจำกัดใด ทั้งเงินจองที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยอันเป็นมัดจำ ซึ่งมีไว้เพื่อเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญา หาใช่เป็นการให้เปล่าแก่กัน หากโจทก์มิได้ประพฤติผิดสัญญา จำเลยย่อมไม่มีสิทธิริบไว้หรือยึดถือเพื่อตนโดยปราศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนให้แก่โจทก์ หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนเมื่อมีการชำระราคาบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลงที่ซื้อขาย ส่วนเงินทำสัญญาก็เป็นส่วนหนึ่งของราคาที่ต้องชำระให้แก่กัน ดังนั้น ลำพังข้อตกลงในสัญญาจองที่จำเลยให้โจทก์วางเงินจองเป็นมัดจำและเงินทำสัญญาสำหรับบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลง สูงไปกว่าที่ระบุในใบเสนอราคา จึงยังไม่อาจกล่าวว่าเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่ทำให้จำเลยผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป ได้เปรียบโจทก์คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร หรือมีลักษณะหรือมีผลให้โจทก์ต้องปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติ อันต้องด้วยลักษณะของข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4
แม้ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 7 จะบัญญัติว่า "ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้" แต่เมื่อพิเคราะห์ว่า บ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลงที่จะซื้อจะขายกันเป็นบ้านตัวอย่างในโครงการ ซึ่ง พ. พนักงานขายของจำเลยเบิกความว่า ราคาบ้านตัวอย่างในโครงการจะสูงกว่าราคาบ้านทั่วไปในโครงการ โดยราคาบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลงที่จะซื้อจะขายรวมกันแล้วเป็นเงินสูงถึง 16,300,000 บาท เงินจองซึ่งเป็นหลักประกันการปฏิบัติตามสัญญาของโจทก์และเป็นประกันความเสียหายให้แก่จำเลย อันเป็นมัดจำที่โจทก์ชำระรวม 200,000 บาท คิดคำนวณเป็นสัดส่วนไม่ถึงร้อยละ 2 ของราคาบ้านทั้งสองหลัง จึงมิได้สูงเกินส่วน ย่อมเป็นการชอบธรรมที่จำเลยจะริบมัดจำ 200,000 บาท ไปเสียทั้งสิ้นโดยไม่ต้องคืนให้แก่โจทก์ อย่างไรก็ดี สำหรับเงินทำสัญญาของบ้านพร้อมที่ดินทั้งสองแปลงที่จะซื้อจะขายเป็นเงินรวม 300,000 บาท มิใช่มัดจำ หากเป็นการชำระราคาบางส่วน ซึ่งเมื่อเอกสารจองแบบย่อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิริบเงินที่โจทก์ชำระไว้ทั้งหมดได้ เงินในส่วนนี้ย่อมเป็นเบี้ยปรับ และหากสูงเกินส่วน ศาลย่อมจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

คดีนี้จำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ และศาลชั้นต้นให้สืบพยานไปฝ่ายเดียวตาม ป.วิ.พ. มาตรา 198 ทวิ วรรคสาม (2) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7 เมื่อในการสืบพยานหลักฐานของโจทก์ โจทก์มีหนังสือมอบอำนาจของโจทก์ที่ระบุว่า ก. เป็นกรรมการผู้จัดการใหญ่มีอำนาจกระทำการแทนโจทก์ และ ก. มอบอำนาจให้ ญ. มีอำนาจลงนามในสัญญาเช่าซื้อกับมีอำนาจตั้งบุคคลอื่นเป็นผู้รับมอบอำนาจ ญ. จึงมีอำนาจลงลายมือชื่อมอบอำนาจให้บุคคลใดลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อแทนโจทก์ได้ การที่ ญ. มอบอำนาจช่วงอีกทอดหนึ่งให้ ร. ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อ แล้วปรากฏลายมือชื่อ ร. ลงไว้ในช่องผู้ให้เช่าซื้อในสัญญาเช่าซื้อเป็นลำดับ ซึ่งศาลล่างทั้งสองมิได้ติดใจสงสัยเกี่ยวกับลายมือชื่อ ร. ที่ลงไว้ในสัญญาเช่าซื้อแทนโจทก์ พยานบุคคลและพยานเอกสารที่โจทก์นำสืบมาเพียงฝ่ายเดียวในคดีโดยจำเลยทั้งสองขาดนัดยื่นคำให้การ จึงมีรายละเอียดข้อสำคัญพอให้เห็นได้ว่าคำฟ้องของโจทก์มีมูลและไม่ขัดต่อกฎหมาย ทั้งรับฟังได้ว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ร. ลงลายมือชื่อในสัญญาเช่าซื้อแทนโจทก์แล้ว
โจทก์ประกอบธุรกิจให้เช่าซื้อทรัพย์สิน การดำเนินการอันเกี่ยวกับธุรกิจของโจทก์ย่อมมีการลงทุนและเสียค่าใช้จ่าย ทั้งโจทก์ย่อมมุ่งหวังผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการลงทุนประกอบธุรกิจของตนบ้างเป็นธรรมดา ดังนั้น การที่โจทก์คิดค่าเช่าซื้อตามสัญญาโดยนำเงินลงทุนที่โจทก์ใช้จ่ายไปเกี่ยวกับรถยนต์ที่เช่าซื้อมาคำนวณรวมกับดอกเบี้ยในแต่ละงวด เพื่อให้ตนได้รับประโยชน์หรือกำไรในเชิงธุรกิจของตน และการคิดคำนวณผลประโยชน์ของโจทก์เช่นนั้นมิได้สูงเกินสมควรหากยังคงอยู่ภายใต้มาตรฐานแห่งเศรษฐกิจกับความเป็นจริงของค่าครองชีพของประชาชนในสังคม ทั้งมิได้เป็นการคิดคำนวณผลประโยชน์ที่ต้องห้ามต่อกฎหมายด้วยแล้ว จึงยังมิอาจกล่าวว่าการคิดค่าเช่าซื้อตามสัญญาเช่าซื้อของโจทก์เป็นไปโดยไม่เป็นธรรม ส่วนข้อตกลงเกี่ยวกับค่าขาดราคาหรือเบี้ยปรับอันพึงชดใช้แก่กันนั้น เป็นเพียงข้อกำหนดเงื่อนไขเกี่ยวกับค่าเสียหายภายหลังจากเลิกสัญญาที่คู่สัญญาสามารถตกลงกันไว้ได้ โจทก์ก็หาได้นำหนี้ดังกล่าวไปรวมไว้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าซื้อดังที่จำเลยทั้งสองเข้าใจและอ้างมาในฎีกา ข้อตกลงในสัญญาเช่าซื้อจึงมิใช่ข้อตกลงสำเร็จรูปที่ทำให้โจทก์ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบจำเลยที่ 1 คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร หรือมีลักษณะหรือมีผลให้จำเลยที่ 1 ต้องปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติ อันต้องด้วยลักษณะของข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2550
เมื่อข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ฟังได้ว่า จำเลยที่ 1 เพิ่งผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้อแก่โจทก์เพียง 2 งวดติดต่อกัน และโจทก์ยังมิได้มีหนังสือบอกกล่าวทวงถามเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยที่ 1 โดยชอบ ข้อเท็จจริงกลับได้ความต่อไปตามคำฟ้องและคำเบิกความของ น. ผู้รับมอบอำนาจช่วงโจทก์ว่า โจทก์เป็นฝ่ายติดตามยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนจากจำเลยที่ 1 สอดคล้องกับรายละเอียดในใบแจ้งให้จำเลยที่ 1 ซื้อทรัพย์ ที่ระบุถึงเรื่องที่โจทก์เป็นฝ่ายติดตามรถยนต์คืน โดยไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 โต้แย้งคัดค้านในการนั้น พฤติการณ์ของโจทก์ที่ติดตามยึดรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนจากจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 คู่สัญญาฝ่ายที่ผิดนัดยินยอมส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์โดยไม่อิดเอื้อนเช่นนี้ ย่อมถือได้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ต่างสมัครใจเลิกสัญญาเช่าซื้อต่อกันโดยปริยาย อันเป็นผลให้คู่สัญญาไม่มีสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่อกันอีก โจทก์ไม่อาจอาศัยข้อตกลงตามสัญญาเช่าซื้อเรียกร้องค่าขาดราคาจากจำเลยที่ 1 ได้ จำเลยที่ 2 ผู้ค้ำประกันย่อมไม่ต้องรับผิดในส่วนนี้ด้วย

จำเลยที่ 1 ทำสัญญารับจ้างกับ A โดยมีข้อสัญญาระบุว่าจำเลยที่ 1 จะต้องจัดหาหลักทรัพย์ประกันการปฏิบัติงานโดยหนังสือค้ำประกันต้องเป็นแบบไม่มีเงื่อนไขและแก้ไขเปลี่ยนแปลงไม่ได้ โดยมีรูปแบบและเนื้อหาตามที่กำหนดและต้องจัดทำโดยธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ได้รับความเห็นชอบเป็นลายลักษณ์อักษรจาก A หนังสือค้ำประกันที่ A กำหนดให้จำเลยที่ 1 จัดหามาให้นั้นต้องมีข้อความสำคัญระบุว่า เมื่อธนาคารที่ออกหนังสือค้ำประกันได้รับหนังสือเรียกร้องจาก A ว่าจำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ธนาคารผู้ออกหนังสือค้ำประกันต้องชำระเงินตามหนังสือค้ำประกันทันที อันเป็นการที่ต้องชำระเงินเพียงเพราะได้รับหนังสือเรียกร้องดังกล่าวเท่านั้น โดยไม่จำต้องตรวจสอบว่า จำเลยที่ 1 ไม่ปฏิบัติตามสัญญาจริงหรือไม่ เพราะไม่ว่าจะมีข้อโต้แย้งหรือไม่ ธนาคารผู้ออกหนังสือค้ำประกันก็ไม่อาจปฏิเสธการจ่ายเงินดังกล่าวได้เนื่องจากมีข้อความตอนต้นว่า ธนาคารตกลงรับรองและรับประกันต่อ A อย่างไม่มีเงื่อนไขและปราศจากสิทธิในการแก้ต่างหรือฟ้องแย้งใด ไม่ว่าในนามของธนาคารหรือจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นข้อความแสดงถึงการสละสิทธิในการต่อสู้คัดค้านหรือโต้แย้ง และการที่ A กำหนดรายละเอียดของหนังสือค้ำประกันที่จำเลยที่ 1 ต้องจัดหามาให้ A โดยธนาคาร ส. สาขาโดฮา สามารถออกหนังสือค้ำประกันที่มีรายละเอียดดังกล่าวได้และจำเลยที่ 1 ทำคำขอให้โจทก์ออกหนังสือค้ำประกันโดยมีข้อความที่รับกับข้อความตามหนังสือค้ำประกันที่ A ต้องการดังกล่าว รวมทั้งการที่หนังสือค้ำประกันการปฏิบัติงานที่โจทก์ออกไปตามข้อความที่ A ต้องการ แสดงว่าการที่ผู้ว่าจ้างต้องการหนังสือค้ำประกันที่มีข้อความเช่นนี้และการที่ธนาคาร ส. สาขาโดฮา สามารถออกหนังสือค้ำประกันเช่นนี้ เป็นเรื่องที่ปฏิบัติกันเป็นปกติของสถาบันการเงินในทางการค้าระหว่างประเทศ เพื่อให้เจ้าของงานหรือผู้ว่าจ้างได้รับหลักประกันของสถาบันการเงินที่มั่นคง และเรียกร้องให้ชำระเงินได้รวดเร็วเพื่อแก้ปัญหาผู้รับจ้างปฏิบัติผิดสัญญาได้โดยเร็ว โดยไม่จำต้องเรียกร้องหรือฟ้องร้องเอาแก่ผู้รับจ้างและธนาคารผู้ออกหนังสือค้ำประกัน ส่วนปัญหาข้อพิพาทระหว่างผู้ว่าจ้างกับผู้รับจ้างก็สามารถว่ากล่าวกันต่างหากได้ ข้อตกลงนี้แม้จะมีลักษณะที่ธนาคารผู้ออกหนังสือค้ำประกันถูกเรียกร้องให้ชำระเงินได้ง่ายซึ่งแตกต่างจากบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ในเรื่องค้ำประกัน แต่ก็ไม่มีบทบัญญัติตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ห้ามทำข้อตกลงเกี่ยวกับหนังสือค้ำประกันของธนาคารในลักษณะดังกล่าวและไม่เป็นการพ้นวิสัย เมื่อโจทก์จะต้องออกหนังสือค้ำประกันตามคำขอของจำเลยที่ 1 ซึ่งมีข้อความว่าโจทก์ต้องชำระตามหนังสือค้ำประกันเมื่อได้รับหนังสือเรียกร้องให้ชำระเงินจากธนาคาร ส. ในประเทศไทยโดยไม่มีสิทธิคัดค้านไม่ว่าด้วยประการใด โจทก์จึงกำหนดข้อสัญญาในคำขอของจำเลยที่ 1 ให้โจทก์ออกหนังสือค้ำประกันที่ระบุถึงการยอมให้โจทก์ชำระเงินตามหนังสือค้ำประกันได้ทันทีโดยไม่ต้องแจ้งให้จำเลยที่ 1 ทราบก่อน และจำเลยที่ 1 สละสิทธิที่จะทักท้วงการจ่ายเงินของโจทก์ ทั้งจะต้องชดใช้เงินที่โจทก์ชำระไปดังกล่าวแก่โจทก์ด้วยเงื่อนไขในการที่โจทก์ต้องชำระเงินตามหนังสือค้ำประกันนั้นพิจารณาเฉพาะการได้รับหนังสือเรียกร้องเท่านั้น ไม่ต้องพิจารณาว่าจำเลยที่ 1 ต้องรับผิดเพราะปฏิบัติผิดสัญญาต่อผู้ว่าจ้างตามสัญญาจ้างหรือไม่ จึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4
จำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 ทำสัญญาค้ำประกันการชำระหนี้ของจำเลยที่ 1 แก่โจทก์โดยยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วม และจำเลยที่ 2 จดทะเบียนจำนองที่ดินเป็นประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 และของจำเลยที่ 2 ด้วย โจทก์จึงเป็นทั้งเจ้าหนี้สามัญผู้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินทั่วไปของลูกหนี้และเป็นเจ้าหนี้จำนองผู้มีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้สามัญโดยมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินอื่นที่ไม่ใช่ทรัพย์สินที่จำนองด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องโดยใช้สิทธิทั้งสองประการดังกล่าวและมีคำขอท้ายฟ้องว่า หากจำเลยทั้งห้าไม่ชำระหนี้หรือชำระไม่ครบถ้วนให้บังคับจำนองที่ดินรวมตลอดถึงทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้งห้าออกขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้แก่โจทก์จนครบถ้วน อันเป็นการฟ้องและมีคำขอท้ายฟ้องเต็มตามสิทธิที่โจทก์มีอยู่ ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาว่า หากจำเลยทั้งห้าไม่ชำระหนี้ให้ยึดที่ดินจำนองออกขายทอดตลาดชำระหนี้แก่โจทก์ในวงเงินจำนองพร้อมดอกเบี้ย และให้ยึดทรัพย์สินอื่นของจำเลยทั้งห้าบังคับชำระหนี้แก่โจทก์จนครบถ้วน จึงชอบแล้ว

จำเลยเสนอขายห้องชุดในโครงการซึ่งก่อสร้างห้องชุดเสร็จแล้ว จำเลยในฐานะนิติบุคคลที่ดำเนินการเพื่อให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยย่อมทราบเนื้อที่ของห้องชุดและราคาซื้อขายเป็นข้อสำคัญ ผู้ซื้อย่อมต้องการรับโอนห้องชุดที่มีเนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหากจะแตกต่างไปบ้างก็ไม่ควรขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนเกินสมควร ทั้งจำเลยสามารถคำนวณและตรวจสอบเนื้อที่ห้องชุดได้อยู่แล้ว ในขณะที่ผู้บริโภคเช่นโจทก์ทั้งสองไม่สามารถตรวจสอบได้โดยง่าย การที่จำเลยกำหนดสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อโดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 จำเลยส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญา คิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่ยังคงให้โจทก์ทั้งสองรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วน ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของจำเลยเอง ทำให้โจทก์ทั้งสองต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดที่แท้จริงถึง 165,291 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่จำเลยซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้โจทก์ทั้งสองรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ ถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้จำเลยได้เปรียบโจทก์ทั้งสองคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4
เมื่อข้อสัญญาเช่าซื้อ ข้อ 1 วรรคท้าย ที่กำหนดให้คู่สัญญายินยอมให้ใช้เนื้อที่ตามหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดเป็นเนื้อที่ที่เช่าซื้อตามสัญญาฉบับนี้โดยไม่คิดราคาเพิ่มหรือลดต่อกันเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ไม่อาจใช้บังคับได้ จำเลยจึงต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่อันแท้จริงและต้องคืนเงินในส่วนที่ส่งมอบเนื้อที่ห้องชุดขาดตกบกพร่องแก่โจทก์ทั้งสองด้วย

จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ฎีกาเรื่องฟ้องเคลือบคลุมว่า การที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 จะเป็นการฟ้องตามสัญญาเช่าหรือสัญญาเช่าแบบลิสซิ่งซึ่งมีความแตกต่างกันในสาระสำคัญของสัญญา ทำให้จำเลยที่ 1 หลงต่อสู้ไม่สามารถโต้แย้งในเรื่องราคาทรัพย์ที่เช่ากับค่าเช่าที่แท้จริงได้ เป็นเหตุให้จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ไม่สามารถต่อสู้คดีได้อย่างเต็มที่ ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมนั้น เป็นข้อที่จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 มิได้ยกขึ้นต่อสู้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและไม่ใช่ปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
เมื่อสัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงทำสัญญากัน ในสัญญาระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงจะซื้อและหรือได้ซื้อทรัพย์สินตามคำขอร้องของผู้เช่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ผู้เช่าทรัพย์สินดังกล่าวตามกำหนดเวลาและตามข้อกำหนดเงื่อนไข โดยคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ตกลงกันตามที่ระบุในสัญญาเช่า เมื่อคิดค่าเช่าทรัพย์สินที่เช่าเปรียบเทียบกับคำเสนอขอเช่าแบบลิสซิ่งมียอดค่าเช่าตรงกัน จึงเป็นเรื่องที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันด้วยความสมัครใจ เมื่อสัญญาดังกล่าวไม่ได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน สัญญาดังกล่าวจึงใช้บังคับได้ ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
เมื่อพิจารณาถึงสัญญาเช่าแล้วมีข้อกำหนดเกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่าเรื่องการส่งมอบ ความชำรุดบกพร่อง การสูญหาย หรือความเสียหายของทรัพย์สินที่เช่า การผิดนัด การสิ้นสุดสัญญาเช่า เงื่อนไขดังกล่าวล้วนเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ถึงมาตรา 571 ข้อกำหนดในสัญญาดังกล่าวไม่มีข้อความใดที่แสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และให้ถือเอาค่าเช่าที่ชำระเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์สินที่เช่า สัญญาพิพาทจึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แบบหนึ่งไม่ใช่สัญญาเช่าแบบลิสซิ่งตามที่จำเลยที่ 1 ที่ 3 และที่ 4 ฎีกา

จำเลยที่ 1 ให้การว่า คดีนี้ไม่อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ แต่ในวันนัดชี้สองสถานหรือสืบพยานโจทก์ ศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ มีคำสั่งให้งดการชี้สองสถาน และให้นัดสืบพยานโจทก์และพยานฝ่ายจำเลยต่อไป จำเลยที่ 1 มิได้โต้แย้งคัดค้าน กลับแถลงว่าประสงค์จะสืบพยานและดำเนินกระบวนพิจารณาถามค้านพยานโจทก์ที่นำเข้าสืบและนำสืบพยานจำเลยที่ 1 จนเสร็จสิ้นกระบวนพิจารณา จึงถือได้ว่า จำเลยที่ 1 ยอมรับอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ และถือได้ว่ากรณีไม่มีปัญหาว่าคดีนี้อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ หรือไม่แล้ว จำเลยที่ 1 ไม่อาจยกปัญหาเรื่องอำนาจศาลขึ้นอุทธรณ์ได้อีก เพราะเป็นการอุทธรณ์คำสั่งระหว่างพิจารณาที่จำเลยที่ 1 มิได้โต้แย้งคัดค้านไว้ ตาม พ.ร.บ.จัดตั้งศาลทรัพย์สินทางปัญญาฯ มาตรา 38 ประกอบ ป.วิ.พ. มาตรา 226 ศาลฎีกาแผนกคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศไม่รับวินิจฉัย
การวินิจฉัยปัญหาว่าสัญญาที่มีข้อสัญญาไม่เป็นธรรมหรือไม่นั้น ต้องยึดหลักเกณฑ์ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ว่า ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงที่มีลักษณะหรือมีผลให้โจทก์ปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติอันเป็นข้อตกลงที่อาจถือได้ว่าทำให้จำเลยที่ 1 ได้เปรียบโจทก์หรือไม่ โดยมาตรา 4 วรรคสามดังกล่าว ได้ยกตัวอย่างของคำจำกัดความข้างต้นไว้ เช่น เป็นข้อตกลงให้ต้องรับผิดหรือรับภาระมากกว่าที่กฎหมายกำหนด หรือเป็นข้อตกลงให้สัญญาสิ้นสุดโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร หรือให้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้โดยอีกฝ่ายหนึ่งมิได้ปฏิบัติผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ เป็นต้น เมื่อสัญญาแต่งตั้งผู้จำหน่ายรถจักรยานยนต์ ฮ. ระบุข้อตกลงไว้ชัดเจนแล้วเรื่องกำหนดเวลาของสัญญาว่าเป็นสัญญาแบบปีต่อปี โดยมีการต่อสัญญาโดยอัตโนมัติในกรณีที่ไม่มีการแจ้งบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดเวลา และสัญญาดังกล่าว ข้อ 8.1 ระบุว่า คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้โดยที่ไม่มีการปฏิบัติผิดสัญญาได้ โดยส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาถึงคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเป็นการล่วงหน้าอย่างน้อย 90 วัน ก่อนถึงวันครบอายุสัญญาของอายุสัญญาดั้งเดิมหรืออายุสัญญาที่ต่อออกไปของสัญญานี้ เป็นข้อสัญญาที่ให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการต่ออายุสัญญาแก่จำเลยที่ 1 และให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิบอกเลิกการต่ออายุสัญญาแก่โจทก์เช่นเดียวกัน เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์มียอดขายสินค้าและมาตรฐานการให้บริการต่ำกว่ามาตรฐานที่จำเลยที่ 1 กำหนด จำเลยที่ 1 จึงใช้สิทธิบอกเลิกการต่ออายุสัญญาตามข้อ 8.1 จึงไม่เป็นข้อตกลงที่มีลักษณะหรือมีผลให้โจทก์ต้องปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติหรือเป็นข้อตกลงที่อาจถือได้ว่าทำให้จำเลยที่ 1 เสียเปรียบโจทก์ ดังนั้นข้อตกลงตามข้อ 8.1 จึงไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

บทบัญญัติในมาตรา 4 วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ใช้บังคับแก่ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพเท่านั้น แต่เมื่อพิจารณาความหมายของคำว่าผู้บริโภคตามมาตรา 3 ที่ว่า "ผู้บริโภค" หมายความว่า ผู้เข้าทำสัญญาเพื่อให้ได้มาซึ่งทรัพย์สิน บริการ หรือประโยชน์อื่นใด โดยมีค่าตอบแทน ทั้งนี้การเข้าทำสัญญาดังกล่าวต้องเป็นไปโดยมิใช่เพื่อการค้า ทรัพย์สิน บริการ หรือประโยชน์อื่นใด จึงเห็นได้ว่าบริษัทจำเลยที่ 1 รวมทั้งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 20 ซึ่งเป็นผู้ถือหุ้น ล้วนแต่ทำสัญญาร่วมลงทุนกับโจทก์เพื่อประโยชน์ในการนำเงินที่ได้รับความช่วยเหลือจากโจทก์ไปใช้ในการประกอบกิจการโรงงานผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ยางของบริษัทจำเลยที่ 1 ซึ่งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 20 มีส่วนได้เสียในฐานะเป็นผู้ถือหุ้น ย่อมถือได้ว่าเป็นการเข้าทำสัญญาเพื่อประโยชน์ทางการค้า และไม่อยู่ในบังคับของกฎหมายว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมดังกล่าว

สัญญาบอกรับเป็นสมาชิกเป็นสัญญาที่จำเลยที่ 1 เป็นผู้กำหนดหรือจัดทำขึ้นเป็นลายลักษณ์อักษร โดยมีการกำหนดข้อสัญญาที่เป็นสาระสำคัญไว้ล่วงหน้าตามข้อกำหนดแนบท้ายสัญญาบอกรับเป็นสมาชิกจำนวน 13 ข้อ แม้สัญญาดังกล่าวโจทก์สามารถเจรจาต่อรองขอแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อตกลงได้ แต่ก็เป็นการตกลงแก้ไขเปลี่ยนแปลงเพียงบางส่วน ข้อสัญญาส่วนใหญ่ที่เป็นสาระสำคัญยังคงเดิมหรือเป็นข้อที่จำเลยที่ 1 ฝ่ายที่นำสัญญาดังกล่าวมาใช้ยืนยันว่าจะต้องมีข้อสัญญาเป็นเช่นนั้น มิฉะนั้นจะไม่ทำสัญญาด้วย ซึ่งเท่ากับว่าโจทก์ตกอยู่ในภาวะที่จะเลือกได้เพียงว่าจะเข้าทำสัญญาดังกล่าวหรือไม่เท่านั้น และสัญญาดังกล่าวถูกจำเลยที่ 1 นำมาใช้ในการประกอบกิจการของตน ดังนั้น สัญญาบอกรับเป็นสมาชิกดังกล่าวจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูปตามนัยแห่งมาตรา 3 ของ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540
เมื่อพิจารณาตามข้อกำหนดแนบท้ายสัญญาบอกรับเป็นสมาชิกข้อ 3 ระบุว่า "วันเริ่มต้นและระยะเวลาสัญญานี้ให้มีผลเริ่มตั้งแต่วันมีผลบังคับ และให้มีระยะเวลาต่อเนื่องไปโดยไม่มีกำหนดสิ้นสุด เว้นแต่จะถูกบอกเลิกโดย 3.1 ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งได้แจ้งบอกเลิกสัญญาให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษรไม่น้อยกว่าสามสิบวัน หรือ" แม้ข้อกำหนดดังกล่าวไม่ได้กำหนดเงื่อนไขหรือต้องให้เหตุผลที่จะทำให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิบอกเลิกสัญญา แต่เป็นการให้สิทธิทั้งโจทก์และจำเลยที่ 1 ที่จะสามารถบอกเลิกสัญญาได้เท่าเทียมกันทั้งสองฝ่าย มิใช่กำหนดให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่มีอำนาจต่อรองเหนือกว่าให้สัญญาเลิกหรือสิ้นสุดลงโดยไม่มีเหตุอันสมควร เมื่อเกิดเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งที่ทำให้ภาระตามสัญญาของฝ่ายตนหนักขึ้น ทั้งนี้ โดยไม่ต้องมีการบอกเลิกสัญญาเลย และให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 ที่มีอำนาจต่อรองเหนือกว่ามีสิทธิเลือกแต่เพียงฝ่ายเดียวว่าจะบอกเลิกสัญญาหรือไม่ก็ได้ แม้โจทก์มิได้ผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญ ฉะนั้นข้อกำหนดหรือข้อตกลงดังกล่าวไม่มีลักษณะหรือมีผลให้โจทก์ปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติที่อาจถือได้ว่าทำให้ได้เปรียบโจทก์ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 วรรคสาม (3) ข้อกำหนดสัญญาบอกรับสมาชิกข้อ 3. 3.1 จึงไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
จำเลยที่ 1 ฟ้องแย้งว่า โจทก์เป็นตัวแทนจำเลยที่ 1 และกระทำการไม่สุจริตลักลอบนำสัญญายูบีซีของจำเลยที่ 1 ไปใช้และหรือจำหน่ายจ่ายแจก การบอกรับสมาชิกที่อาคารคงอ่ำอพาร์ตเมนต์เพื่อประโยชน์ทางการค้าของโจทก์โดยไม่ได้รับอนุญาตและเสียค่าตอบแทนให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นการประพฤติผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญจึงจำเป็นต้องบอกเลิกสัญญา จึงเป็นการฟ้องแย้งให้โจทก์รับผิดตามสัญญาแต่งตั้งตัวแทนและสัญญาบอกรับเป็นสมาชิก ไม่ได้ฟ้องแย้งว่าโจทก์ละเมิดลิขสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 และไม่มีประเด็นข้อพิพาทเกี่ยวกับลิขสิทธิ์ว่าเป็นคดีที่อยู่ในอำนาจพิจารณาพิพากษาของศาลยุติธรรมที่มีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีแพ่ง มิใช่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์จึงมีอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีนี้
โจทก์เชื่อมต่อสัญญาณไปให้บริการที่อาคารคงอ่ำอพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้รับอนุญาตจากจำเลยที่ 1 โจทก์จึงประพฤติผิดสัญญาแต่งตั้งตัวแทนให้บริการจำหน่ายสัญญาณยูบีซี ประเภทโครงการและหน่วยงานราชการ จำเลยที่ 1 มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายมีกำหนด 10 ปี มิใช่เป็นการกระทำละเมิดและมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายเพียง 1 ปี

โจทก์กำหนดในสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ให้ใช้เนื้อที่ห้องชุดตามสัญญาเช่าซื้อ โดยไม่ให้คิดราคาเพิ่มหรือลดตามเนื้อที่ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ออกในภายหลัง เป็นการยกเว้น ป.พ.พ. มาตรา 466 ซึ่งเป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับการส่งมอบทรัพย์สินในการซื้อขายซึ่งนำมาใช้บังคับกับการเช่าซื้อ โจทก์ส่งมอบห้องชุดเนื้อที่ขาดตกบกพร่องจากสัญญาเช่าซื้อ 6.51 ตารางเมตรคิดเป็นร้อยละ 9.1 ของเนื้อที่ทั้งหมด แต่โจทก์ก็ยังคงให้จำเลยรับเอาห้องชุดไว้โดยไม่อาจใช้ราคาตามส่วนได้ ทั้งที่ความแตกต่างของเนื้อที่ห้องชุดมาจากการคำนวณของโจทก์เอง จำเลยจะต้องรับภาระชำระราคาเกินกว่าเนื้อที่ห้องชุดถึง 162,000 บาท จึงเป็นข้อตกลงที่นอกจากจะไม่เป็นไปตามมาตรา 466 แล้ว ยังเป็นข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปที่โจทก์ซึ่งมีอำนาจต่อรองมากกว่าเป็นผู้กำหนดให้จำเลยรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนพึงคาดหมายได้ตามปกติ อีกทั้งโจทก์เป็นฝ่ายบกพร่องในการคำนวณเนื้อที่ห้องชุดและสามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้อยู่ก่อนแล้วถือได้ว่าข้อตกลงเช่นนี้ทำให้โจทก์ได้เปรียบจำเลยคู่สัญญาอีกฝ่ายเกินสมควร จึงเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมและไม่มีผลใช้บังคับ ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 4 ข้อสัญญาตามสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย จึงไม่อาจใช้บังคับได้
สัญญาเช่าซื้อเป็นสัญญาต่างตอบแทน โจทก์ต้องปรับลดราคาห้องชุดให้เป็นไปตามเนื้อที่จริงจึงจะเรียกให้จำเลยชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายได้หากโจทก์ไม่ปรับลดราคาห้องชุด จำเลยก็มีสิทธิที่จะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการชำระค่าเช่าซื้องวดสุดท้ายและถือไม่ได้ว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญา โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อห้องชุด เมื่อสัญญาเช่าซื้อข้อ 1 วรรคท้าย ไม่มีผลบังคับ จำเลยย่อมมีสิทธิบอกปัดไม่รับเอาห้องชุดที่โจทก์ส่งมอบเนื้อที่ขาดจำนวนจากสัญญาเช่าซื้อเกินกว่าร้อยละ 5 การที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์เป็นการใช้สิทธิบอกปัดโดยขอเลิกสัญญา สัญญาเช่าซื้อระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันเลิกกันซึ่งมิใช่เป็นการเลิกสัญญาด้วยความผิดของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อไว้ ผลของการเลิกสัญญาคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 โจทก์ต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่ได้รับชำระมาแล้วแก่จำเลย ส่วนจำเลยต้องส่งมอบห้องชุดคืนแก่โจทก์ และการที่จำเลยเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ห้องชุดถือเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ จำเลยจึงต้องชดใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นตามมาตรา 391 วรรคสาม ในส่วนที่จำเลยขอให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าซื้อตามฟ้องแย้ง จึงต้องหักด้วยค่าใช้ทรัพย์ และโจทก์ชอบที่จะได้รับค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่จำเลยครอบครองห้องชุดของโจทก์