คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 560

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปี นับแต่วันทำสัญญาตกลงค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง มีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจากมารดาโจทก์เพื่อปลูกสร้างเป็นสถานที่ประกอบการค้าอาหาร มีกำหนด 5 ปีนับแต่วันทำสัญญาดังกล่าวค่าเช่าเดือนละ 2,500 บาท ต่อมามารดาโจทก์ได้ทำบันทึกตกลงจะขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยและข้อความในบันทึกดังกล่าวเข้าแบบเป็นหนังสือตกลงจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคสองมีผลใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ดังนี้ แม้จำเลยจะไม่ได้ชำระค่าเช่าแก่โจทก์ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้ก็ตาม โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและผู้รับโอนมรดกที่ดินแปลงพิพาทมาจากมารดาโจทก์ก็ย่อมไม่มีสิทธิที่จะฟ้องร้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพราะเหตุที่จำเลยผิดสัญญาเช่าได้เพราะสิทธิตามสัญญาเช่าระหว่างมารดาโจทก์กับจำเลยได้ยกเลิกไปโดยปริยายและเกิดข้อผูกพันตามสัญญาจะซื้อจะขายที่มารดาโจทก์ผู้จะขายตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ กรณีเช่นนี้โจทก์จะต้องไปบังคับว่ากล่าวแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายนั้นต่อไป

หนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทไม่มีข้อความตอนใดเขียนไว้เลยว่าให้สิทธิแก่จำเลยที่1ในอันที่จะเรียกร้องเอาที่ดินคืนจากโจทก์คนใดได้ทั้งพฤติการณ์ตามที่จำเลยที่1เบิกความมาอาจปรับได้กับลักษณะขายฝากหรือคำมั่นว่าจะขายคืนให้ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจริงจำเลยที่1ก็ชอบที่จะบังคับเอาแก่โจทก์ที่3ได้แต่ทางนำสืบที่จำเลยที่1เบิกความมาไม่มีสัญญาขายฝากหรือหลักฐานใดๆที่จำเลยที่1จะเรียกร้องเอาที่ดินพิพาทคืนจากฝ่ายโจทก์ได้เลยที่จำเลยที่1อ้างว่าโจทก์ที่3หลอกนั้นก็มีแต่คำเบิกความของจำเลยที่1ส่วนคำเบิกความของพยานจำเลยนั้นแม้จะได้ความว่าพยานดังกล่าวจะตกอยู่ในฐานะเป็นลูกหนี้โจทก์ที่3เช่นเดียวกับจำเลยที่1มาก่อนก็ตามก็ไม่อาจรับฟังได้ว่าพยานจำเลยอยู่ในฐานะถูกหลอกเช่นเดียวกับจำเลยที่1พฤติการณ์คงรับฟังได้เพียงว่าจำเลยที่1และพยานจำเลยทุกปากอยู่ในฐานะถูกเอาเปรียบจากโจทก์ที่3ที่มีกฎหมายเป็นฐานรองรับเท่านั้น โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินพิพาทแล้วผิดนัดชำระค่าเช่าจำเลยทั้งสองให้การว่าที่ดินพิพาทใช้ทำไร่ไม่เคยเช่าจากโจทก์ในชั้นสืบพยานคู่ความนำสืบรับกันว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ใช้ทำไร่แม้ในคำฟ้องและคำให้การจะกล่าวอ้างพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524แต่พระราชบัญญัติดังกล่าวคงใช้บังคับสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาเท่านั้นส่วนการเช่าที่ดินเพื่อการทำไร่ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับแต่อย่างใดที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในปัญหาดังกล่าวกับศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค2หยิบยกพระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ

หนังสือสัญญาขายที่ดินพิพาทไม่มีข้อความตอนใดเขียนไว้เลยว่าให้สิทธิแก่จำเลยที่ 1 ในอันที่จะเรียกร้องเอาที่ดินคืนจากโจทก์คนใดได้ ทั้งพฤติการณ์ตามที่จำเลยที่ 1 เบิกความมา อาจปรับได้กับลักษณะขายฝากหรือคำมั่นว่าจะขายคืนให้ซึ่งหากเป็นเช่นนั้นจริงจำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะบังคับเอาแก่โจทก์ที่ 3 ได้ แต่ทางนำสืบที่จำเลยที่ 1 เบิกความมาไม่มีสัญญาขายฝากหรือหลักฐานใด ๆที่จำเลยที่ 1 จะเรียกร้องเอาที่ดินพิพาทคืนจากฝ่ายโจทก์ได้เลยที่จำเลยที่ 1 อ้างว่าโจทก์ที่ 3 หลอกนั้น ก็มีแต่คำเบิกความของจำเลยที่ 1 ส่วนคำเบิกความของพยานจำเลยนั้นแม้จะได้ความว่าพยานดังกล่าวจะตกอยู่ในฐานะเป็นลูกหนี้โจทก์ที่ 3 เช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 มาก่อนก็ตาม ก็ไม่อาจรับฟังได้ว่าพยานจำเลยอยู่ในฐานะถูกหลอกเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 พฤติการณ์คงรับฟังได้เพียงว่าจำเลยที่ 1 และพยานจำเลยทุกปากอยู่ในฐานะถูกเอาเปรียบจากโจทก์ที่ 3 ที่มีกฎหมายเป็นฐานรองรับเท่านั้น โจทก์ฟ้องว่าจำเลยทั้งสองเช่าที่ดินพิพาทแล้วผิดนัดชำระค่าเช่าจำเลยทั้งสองให้การว่าที่ดินพิพาทใช้ทำไร่ ไม่เคยเช่าจากโจทก์ในชั้นสืบพยานคู่ความนำสืบรับกันว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่ใช้ทำไร่ แม้ในคำฟ้องและคำให้การจะกล่าวอ้าง พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 แต่ พระราชบัญญัติดังกล่าวคงใช้บังคับสำหรับการเช่าที่ดินเพื่อการทำนาเท่านั้น ส่วนการเช่าที่ดินเพื่อการทำไร่ ยังไม่มีพระราชกฤษฎีกาให้ใช้บังคับแต่อย่างใดที่ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาทในปัญหาดังกล่าว กับศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ภาค 2 หยิบยก พระราชบัญญัติดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการไม่ชอบ

จำเลยเช่าอาคารรวมทั้งอุปกรณ์เครื่องครัวใช้ในการประกอบธุรกิจค้าอาหารจากโจทก์ ต่อมาเจ้าของที่ดินได้ฟ้องขับไล่โจทก์ จำเลยและผู้เกี่ยวข้องออกจากที่เช่าโดยอ้างว่า ที่ดินและอาคารที่เช่าเป็นของตน จำเลยจึงได้นำค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์กลางเพราะไม่สามารถหยั่งรู้สิทธิอันแท้จริงของเจ้าหนี้ หรือผู้มีสิทธิรับชำระหนี้ได้ แม้ต่อมาอธิบดีกรมบังคับคดีมีคำสั่งให้คืนเงินค่าเช่าแก่จำเลย โดยมีความเห็นว่า เจ้าพนักงานไม่ควรรับการวางทรัพย์จำเลยได้รับคืนและนำไปวางต่อศาลชั้นต้นในคดีที่เจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่ และคดีดังกล่าวเจ้าของที่ดินได้ถอนฟ้อง โดยมีข้อตกลงว่าเจ้าของที่ดินยอมชำระเงินชดเชยสิทธิการเช่าให้แก่โจทก์ผู้เกี่ยวข้องและจำเลยยอมให้ทรัพย์สินทั้งหมดในที่เช่าเป็นของเจ้าของที่ดิน ทั้งสองฝ่ายไม่ติดใจดำเนินคดีแพ่งและคดีอาญาต่อกันข้อตกลงในการถอนฟ้องของโจทก์และจำเลยในคดีฟ้องขับไล่นั้น หากจะเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความก็จะถือเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความระงับข้อพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้ด้วยหาได้ไม่ เพราะไม่มีข้อตกลงอันใดระหว่างโจทก์กับจำเลยในคดีนี้ที่บ่งชี้ให้เห็นว่าเจตนาให้ข้อพิพาทในคดีนี้ระงับหรือเสร็จไปด้วยต่างยอมผ่อนผันให้แก่กันเมื่อโจทก์คดีนี้ฟ้องว่าจำเลยผิดนัดชำระค่าเช่าสัญญาเลิกกันให้จำเลยใช้ค่าเสียหายจึงต้องพิเคราะห์ว่า จำเลยผิดสัญญาและโจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายหรือไม่ เมื่อจำเลยนำเงินค่าเช่าไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์เพราะถูกเจ้าของที่ดินกล่าวหาว่าอยู่ที่เช่าโดยละเมิดและฟ้องขับไล่และต่อมาได้นำไปวางต่อศาลชั้นต้นในคดีดังกล่าวเช่นนี้จะถือว่าเป็นการผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าอันจะเป็นเหตุให้สัญญาเช่าเลิกกันหาได้ไม่

แม้ตามพระราชบัญญัติป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ. 2507มาตรา 14 บัญญัติห้ามมิให้บุคคลใดยึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัยในที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ ก็เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎร เป็นผลให้ราษฎรที่เข้ายึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัยไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆ ใช้ยันรัฐได้แต่ในระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกันเมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างห้องแถวพิพาทบนที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ จำเลยก็มีสิทธิยึดถือและใช้สอยห้องแถวพิพาท กับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับห้องแถวพิพาทโดยมิชอบ รวมทั้งมีสิทธิที่จะจำหน่ายห้องแถวพิพาทในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของเมื่อโจทก์ได้ซื้อห้องแถวพิพาทจากจำเลย และจำเลยได้ยอม รับสิทธิของโจทก์โดยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องแถวพิพาท จากโจทก์ สัญญาเช่าจึงใช้บังคับได้มีผลผูกพันจำเลย เมื่อจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกเลิก สัญญาเช่าแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย ทั้งสองออกจากห้องแถวพิพาทและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ จากจำเลยได้

แม้ตาม พ.ร.บ.ป่าสงวนแห่งชาติ พ.ศ.2507 มาตรา 14บัญญัติห้ามมิให้บุคคลใดยึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัยในที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ ก็เป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎร เป็นผลให้ราษฎรที่เข้ายึดถือครอบครองหรืออยู่อาศัยไม่ได้สิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย ทั้งไม่อาจอ้างสิทธิใด ๆใช้ยันรัฐได้ แต่ในระหว่างโจทก์จำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกัน เมื่อจำเลยเป็นผู้ปลูกสร้างห้องแถวพิพาทบนที่ดินป่าสงวนแห่งชาติ จำเลยก็มีสิทธิยึดถือและใช้สอยห้องแถวพิพาท กับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับห้องแถวพิพาทโดยมิชอบ รวมทั้งมีสิทธิที่จะจำหน่ายห้องแถวพิพาทในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของ เมื่อโจทก์ได้ซื้อห้องแถวพิพาทจากจำเลย และจำเลยได้ยอมรับสิทธิของโจทก์โดยได้ทำหนังสือสัญญาเช่าห้องแถวพิพาทจากโจทก์ สัญญาเช่าจึงใช้บังคับได้มีผลผูกพันจำเลยเมื่อจำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากห้องแถวพิพาทและเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยได้

การเช่าทรัพย์อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะเช่าทรัพย์หากจำเลยจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษก็ต้องยกขึ้นต่อสู้ไว้ เพราะตามป.วิ.พ. มาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่า จำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วนรวมทั้งเหตุแห่งการนั้น เมื่อตามคำให้การของจำเลยไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 อันเป็นกฎหมายพิเศษขึ้นต่อสู้คดี จำเลยจึงยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาไม่ได้และที่ศาลชั้นต้นหยิบยก พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ. 2524 โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ขึ้นวินิจฉัย จึงไม่ชอบเมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่านาพิพาทรวม 2 ปี โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่า ฟ้องขับไล่ เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยได้

การเช่าทรัพย์อยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากจำเลยจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษก็ต้องยกขึ้นต่อสู้ไว้ เพราะตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่า จำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วนรวมทั้งเหตุแห่งการนั้น เมื่อตามคำให้การของจำเลยไม่ได้อ้างสิทธิความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517อันเป็นกฎหมายพิเศษขึ้นต่อสู้คดี จำเลยจึงยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาไม่ได้ และที่ศาลชั้นต้นหยิบยกพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โดยจำเลยมิได้ให้การต่อสู้ไว้ขึ้นวินิจฉัย จึงไม่ชอบ เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่านาพิพาทรวม 2 ปี โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกการเช่า ฟ้องขับไล่เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระและค่าเสียหายจากจำเลยได้

จำเลยให้ อ.เช่าที่พิพาทโดยยอมให้นำไปให้เช่าช่วงได้อ.นำที่พิพาทไปให้โจทก์เช่าช่วงโดยทำหนังสือมอบอำนาจให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าช่วง แต่เมื่อ อ. ประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลยโดยไม่ชำระค่าเช่าจนจำเลยต้องบอกเลิกสัญญา ฟ้องขับไล่และศาลพิพากษาขับไล่ อ.ออกจากที่พิพาทแล้วอ. ย่อมหมดสิทธิครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงที่พิพาทอีกต่อไป โจทก์จึงไม่อาจนำหนังสือรับมอบอำนาจของ อ.มาบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าที่พิพาทให้โจทก์ได้ ทั้งนี้ไม่ว่าการเช่าช่วงที่โจทก์อ้างจะกระทำกันก่อนหรือหลังที่ศาลพิพากษาให้ขับไล่ อ. ออกไปจากที่พิพาทผลของคดีก็ไม่แตกต่างกัน หากโจทก์ได้รับความเสียหายอย่างไร ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวกับ อ. ผู้ให้เช่าช่วงผู้ประพฤติผิดสัญญาต่อไป