คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 454

โจทก์และจำเลยทำสัญญาร่วมลงทุนดำเนินการขนส่งสินค้าและอุปกรณ์ให้แก่การไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่ง ประเทศไทย โดยโจทก์ได้มอบยานพาหนะให้จำเลยควบคุมดูแลรักษาใช้งาน มีกำหนด 60 เดือน นับแต่วันส่งมอบ ยานพาหนะ ทั้งนี้โดยจำเลยต้องเสียค่าตอบแทนให้แก่โจทก์เป็นรายเดือน เดือนละ 2,400,000 บาท ตามสัญญาร่วม ลงทุนและรายละเอียดแนบท้ายสัญญา ต่อมาโจทก์และจำเลยได้แก้ไขสัญญาร่วมลงทุนดังกล่าว โดยโจทก์ตกลง ยินยอมให้ลดค่าตอบแทนลงเหลือเดือนละ 2,000,000 บาท ตั้งแต่งวดที่ 30 ประจำเดือนตุลาคม 2529 เป็นต้นไปจนกว่าจะครบกำหนดอายุสัญญา ซึ่งตามรายละเอียดแนบท้ายที่พิพาทข้อ 11.3 ว่าในกรณีที่จำเลยมีความประสงค์จะ เปลี่ยนแปลงสัญญาจากการร่วมลงทุนเป็นการซื้อ - ขาย เงินสดแทน จำเลยจะต้องชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือ ทั้งหมดจนวันสิ้นอายุสัญญาบวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะที่ร่วมลงทุนเมื่อสิ้นอายุสัญญาตามข้อ 8.5 นอกจากนี้แล้วสัญญาข้อ 8.6 ซึ่งระบุว่า ในกรณีที่จำเลยมีความประสงค์จะซื้อหรือไม่ซื้อยานพาหนะตามมูลค่าที่ได้กำหนดไว้ในข้อ 8.5 จำเลยจะต้องแจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันสิ้นอายุสัญญา และสัญญาข้อ 8.7 ระบุว่า ในกรณีที่จำเลยตกลงจะซื้อยานพาหนะทั้งหมดหรือบางส่วนตามข้อ 8.5 จำเลยจะต้องชำระเงินให้แก่โจทก์ภายในระยะเวลา 30 วัน นับแต่วันที่ได้รับใบแจ้งหนี้จากโจทก์ ถ้าจำเลยผิดนัดไม่ชำระราคาของ ยานพาหนะดังกล่าวภายในกำหนด ไม่ว่าด้วยเหตุใด ๆ จำเลยยินยอมชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 17.5 ต่อปี นับแต่วันที่ผิดนัดเป็นต้นไปจนถึงวันที่โจทก์ได้รับการชำระเงิน เมื่อไม่ปรากฏว่ามีข้อสัญญาให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ไม่ยอมขายยานพาหนะที่จำเลยได้แจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรตกลงจะซื้อจากโจทก์แต่อย่างใดเลยจึงต้องถือว่าโจทก์ได้ให้คำมั่นว่าจะขายยานพาหนะพิพาทให้จำเลยเมื่อจำเลยแจ้งความจำนงเป็นลายลักษณ์อักษรให้โจทก์ทราบไม่น้อยกว่า 90 วัน ก่อนวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุน โดยจำเลยต้องชำระเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือทั้งหมด จนถึงวันสิ้นอายุสัญญาบวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะที่ร่วมลงทุนเมื่อสิ้นอายุสัญญาตามข้อ 8.5 เป็นราคาของ ยานพาหนะพิพาทให้แก่โจทก์ การที่จำเลยได้มีหนังสือถึงโจทก์แจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นการซื้อขาย อันเป็นการแจ้งแก่โจทก์เช่นนั้นก่อนวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุนไม่น้อยกว่า 90 วัน แล้ว สัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเกิดขึ้นทันทีที่คำบอกกล่าวนั้นไปถึงโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 454 วรรคหนึ่ง และเมื่อสัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยเกิดขึ้นเช่นนี้แล้ว กรรมสิทธิ์ในยานพาหนะพิพาททั้งหมดย่อมโอนไปยังจำเลยผู้ซื้อตั้งแต่ขณะที่เกิดสัญญาซื้อขายนั้นขึ้นจากการที่โจทก์ได้รับคำบอกกล่าวแสดงความจำนงจะซื้อยานพาหนะพิพาทของจำเลยตาม ป.พ.พ มาตรา 458 แล้ว
เมื่อจำเลยได้ใช้สิทธิตามสัญญาร่วมลงทุนแจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นสัญญาซื้อขายตามหนังสือของจำเลย ทำให้เกิดสัญญาซื้อขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยแล้ว โจทก์และจำเลยย่อมมีหนี้ที่ต้องปฏิบัติต่อกันตามสัญญาซื้อขายที่เกิดขึ้นนั้น โดยจำเลยต้องชำระค่าตอบแทนส่วนที่เหลือทั้งหมดจนถึงวันสิ้นอายุสัญญาร่วมลงทุน บวกมูลค่าคงเหลือของยานพาหนะพิพาทให้แก่โจทก์ และโจทก์ต้องส่งมอบยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลย ดังนั้น เมื่อจำเลยขอให้โจทก์รับเงินค่าตอบแทนส่วนที่เหลือจำนวน 14,000,000 บาท และมูลค่าคงเหลือของ ยานพาหนะพิพาทจำนวน 6,534,580 บาท รวมเป็นเงิน 20,534,580 บาท จากจำเลยพร้อมกับโอนทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลยแต่โจทก์กลับขอรับเงินจำนวนดังกล่าวจากจำเลยโดยยังไม่ยอมโอนหรือส่งมอบทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้จำเลย จึงเป็นกรณีที่โจทก์ซึ่งจะต้องชำระหนี้ตอบแทนให้แก่จำเลย เมื่อโจทก์ไม่เสนอที่จะชำระหนี้ตอบแทนตามที่จะพึงกระทำ โจทก์จึงตกเป็นผู้ผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 210 โดยจำเลยมีสิทธิที่จะไม่ยอมชำระหนี้ของตนจนกว่าโจทก์จะชำระหนี้ของโจทก์โดยการส่งมอบทะเบียนยานพาหนะพิพาทหรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ด้วย และเมื่อโจทก์ตกเป็นผู้ผิดนัดเช่นนี้แล้ว โจทก์ก็ไม่อาจเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 221 ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายที่ผู้ซื้อผู้ขายต้องออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่ายตาม ป.พ.พ. มาตรา 457 นั้นหมายถึง ค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ตามที่ระบุไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ซึ่งการซื้อขายต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยต้องเสียค่าฤชาธรรมเนียมในการทำสัญญาซื้อขายเช่นนั้น แต่สัญญาขายยานพาหนะพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเกิดจากการที่จำเลยแจ้งเปลี่ยนแปลงสัญญาร่วมลงทุนเป็นสัญญา ซื้อขาย มิใช่สัญญาซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในมาตรา 456 วรรคหนึ่ง ดังกล่าว จึงไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติมาตรา 457 ดังนั้นเมื่อโจทก์มีหน้าที่ต้องส่งมอบหรือโอนทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้แก่จำเลยตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยดังกล่าว ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในการดำเนินการให้จำเลยมีชื่อเป็นเจ้าของยานพาหนะพิพาทในทะเบียนยานพาหนะพิพาทนั้น จึงย่อมเป็นหน้าที่ของโจทก์แต่ผู้เดียวด้วย
คดีนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระเงินจำนวน 20,534,580 บาท พร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ให้โจทก์ดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนของยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อของจำเลยโดยโจทก์เป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการดำเนินการทั้งหมด จำเลยอุทธรณ์ว่าจำเลยไม่ต้องรับผิดชำระ ดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไปให้แก่โจทก์ ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้เป็นว่า ให้โจทก์และจำเลยเสียค่าใช้จ่ายใน การดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อจำเลยคนละครึ่ง นอกจากที่แก้ให้เป็นไปตาม คำพิพากษาศาลชั้นต้น จำเลยฎีกาว่า จำเลยไม่ต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปให้แก่โจทก์ และให้โจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทเป็นชื่อจำเลยแต่ฝ่ายเดียว จำเลยจึงต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์เป็นค่าขึ้นศาลอนาคตสำหรับคำขอให้ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยนับแต่วันฟ้องเป็นต้นไป ให้แก่โจทก์ และต้องเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาสำหรับคำขอให้โจทก์เสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเปลี่ยนชื่อทางทะเบียนยานพาหนะพิพาทให้เป็นชื่อจำเลยแต่ฝ่ายเดียว กับเสียค่าขึ้นศาลชั้นฎีกาเป็นค่าขึ้นศาลอนาคตสำหรับคำขอให้ไม่ต้องชำระดอกเบี้ยนับตั้งแต่วันฟ้องเป็นต้นไปด้วยเท่านั้น แต่ปรากฏว่า จำเลยได้เสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์จำนวน 189,302.50 บาท สำหรับทุนทรัพย์จำนวน 7,572,126.97 บาท โดยเสียค่าขึ้นศาลอนาคต 100 บาท ด้วย และเสียค่า ขึ้นศาลชั้นฎีกาจำนวน 200,000 บาท สำหรับทุนทรัพย์จำนวน 10,138,948 บาท จำเลยจึงเสียค่าขึ้นศาลชั้นอุทธรณ์และชั้นฎีกาเกินมา สมควรสั่งคืนแก่จำเลยด้วย

ข้อสัญญาจะมีความหมายเพียงใดต้องอ่านข้อความทั้งหมดประกอบกับทางปฏิบัติของคู่สัญญา เพื่อจะได้ทราบถึงเจตนาอันแท้จริงตาม ป.พ.พ.มาตรา 368ที่ให้ตีความสัญญาไปตามความประสงค์ในทางสุจริต
โจทก์และทายาทอื่นของ ท.ไม่มีเงินไถ่จำนองที่ดินพิพาทตามที่ธนาคารผู้รับจำนองเร่งรัดมา จึงได้ขอให้ บ.น้องชายของ ท.ช่วยเหลือ แต่ บ.มีข้อแม้ให้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ท.โอนที่ดินพิพาทเป็นขายให้จำเลย โดยทำบันทึกกันไว้ให้โจทก์ซื้อที่ดินได้ภายใน 3 ปี ซึ่งขณะนั้นที่ดินพิพาทมีราคาสูงกว่าราคาที่จำนองไว้มาก ดังนี้ การที่โจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยก็เพื่อให้เป็นหลักประกันเท่านั้น ส่วนข้อความในเอกสารดังกล่าวที่ว่าให้โอกาสแก่โจทก์เพียงผู้เดียวที่จะมาซื้อที่ดินคืนภายในกำหนด 3 ปี นับแต่วันที่รับโอน หรือให้โอกาสแก่โจทก์เป็นผู้มาติดต่อในการที่จะขายที่ดินให้แก่บุคคลภายนอกได้ โดยผู้ที่จะติดต่อกับจำเลยจะต้องเป็นโจทก์เท่านั้น โดยจำเลยจะไม่ติดต่อกับบุคคลใดอีกเป็นอันขาด มีความหมายว่า ให้โจทก์เพียงผู้เดียวที่จะซื้อคืนได้หรือพาบุคคลภายนอกมาซื้อ จำเลยจะไม่ติดต่อขายให้แก่บุคคลใดนอกจากผู้ที่ติดต่อผ่านทางโจทก์มาเท่านั้น แม้ต่อมาในวันที่โจทก์โอนที่ดินพิพาทให้จำเลยนั้น โจทก์และจำเลยจะได้ทำบันทึกข้อตกลงขึ้นอีกฉบับหนึ่งโดยกำหนดราคาที่โจทก์จะซื้อคืน และเริ่มนับระยะเวลาซื้อคืนไม่เกิน 3 ปี นับแต่วันนั้นก็ตาม ก็เป็นเพียงบันทึกที่ต่อเนื่องมาจากบันทึกข้อตกลงฉบับแรกเท่านั้น ส่วนข้อความในบันทึกข้อตกลงฉบับหลังที่ว่า โจทก์มีสิทธิจะมาซื้อที่ดินคืนได้แต่เพียงผู้เดียว จึงหาได้เป็นข้อยกเว้นข้อความในบันทึกข้อตกลงฉบับแรกที่ให้โอกาสโจทก์เป็นผู้ติดต่อในการที่จะขายที่ดินให้บุคคลภายนอกได้แต่อย่างใดไม่
ข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยทั้งหมดมีผลเพียงให้จำเลยมีสิทธิเพียงหักเงินที่จำเลยชำระให้แก่ธนาคารแทนโจทก์พร้อมดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายเท่านั้นจำเลยจึงต้องคืนเงินพร้อมที่ดินพิพาทที่เหลือให้โจทก์ ส่วนโจทก์จะต้องออกค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้แก่จำเลยเป็นการตอบแทนในการที่จำเลยต้องคืนที่ดินแก่โจทก์ ศาลจึงต้องหักเงินจำนวนนี้ออกจากเงินที่จำเลยจะต้องชำระคืนให้แก่โจทก์ด้วย

เอกสารแม้จะมิได้ใช้ถ้อยคำว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก็มีข้อความระบุชัดแจ้งถึงข้อตกลงของคู่กรณีในอันที่จะทำการซื้อขายที่ดินโดยระบุชัดเจนทั้งตัวทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ ราคาที่ซื้อขายทอดตลาดจนวิธีการและกำหนดเวลาในการปฏิบัติการชำระหนี้ได้สาระสำคัญครบถ้วน จึงมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบริบูรณ์ จำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลโดยจำเลยที่ 2 เป็นกรรมการผู้มีอำนาจคนหนึ่ง จำเลยที่ 2 จึงมีฐานะเป็นผู้แทนของจำเลยที่ 1ตามกฎหมายโดยไม่จำต้องมีหนังสือมอบอำนาจ เอกสารสัญญาจะซื้อจะขายเป็นข้อตกลงที่เกิดจากการเสนอของคู่กรณีโดยถูกต้องสมบูรณ์ มีสาระสำคัญครบถ้วนมีผลเป็นนิติกรรมแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 ได้สนองรับคู่กรณีผู้แสดงเจตนาย่อมต้องผูกพันตามผลนั้น

เจ้าของเดิมทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องและสามีโดยลงลายมือชื่อเป็นผู้จะขายและผู้เขียนสัญญาฝ่ายเดียว ส่วนผู้ร้องกับสามีไม่ได้ลงลายมือชื่อเป็นคู่สัญญาด้วย สัญญาดังกล่าวจึงเป็นเพียงคำมั่นของเจ้าของเดิมว่าจะขายที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ร้องและสามีเท่านั้น เมื่อไม่ปรากฏว่าผู้ร้องและสามีได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายนั้นให้สำเร็จต่อไปและคำบอกกล่าวเช่นนั้นได้ไปถึงเจ้าของเดิมแล้ว คำมั่นของเจ้าของเดิมดังกล่าวจึงยังไม่มีผลเป็นการซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรกและจะฟังว่าเป็นสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างเจ้าของเดิมกับผู้ร้องและสามีก็ไม่ได้ การครอบครองที่ดินพิพาทของผู้ร้อง จึงมิได้เป็นการยึดถือครอบครองแทนเจ้าของเดิมโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาท ผู้ร้องหาจำต้องเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือครอบครองด้วยการบอกกล่าวไปยังเจ้าของเดิมหรือผู้คัดค้านซึ่งเป็นทายาทผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมเพื่อแสดงว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินพิพาทเพื่อตนเองไม่ เมื่อผู้ร้องกับสามีได้ยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทไว้โดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันนานกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

โจทก์และจำเลยทำสัญญากัน มีใจความว่า "ถ้าผู้รับมอบมิได้ประพฤติผิดสัญญา ผู้มอบจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง" ดังนี้ เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุด ผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่งเมื่อผู้เช่ามิได้ทำผิดสัญญา แต่แม้ว่าผู้เช่าจะไม่กระทำผิดสัญญา การจะต่ออายุสัญญาให้อีกหรือไม่ ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่า การที่ข้อสัญญาระบุว่าจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้จึงเป็นการให้โอกาสผู้เช่าในเบื้องแรกภายหลังสัญญาสิ้นสุดลงในกรณีที่มีการขอเช่าใหม่ทั้งเป็นการจูงใจผู้เช่ามิให้ผิดสัญญาระหว่างที่สัญญามีผลบังคับ สัญญาข้อนี้จึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า.

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 และที่3 เพื่อทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าว แล้วจะเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง โดยในสัญญามีข้อตกลงว่า ถ้าเกิดความจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมจำเลยที่ 2 จะฟ้องขับไล่เอง และจะไม่เรียกร้องจำเลยที่ 1 เกี่ยวกับค่าทดแทนใด ๆ ที่จะให้ผู้เช่าเดิม ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงการกำหนดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้น ไม่ปรากฏว่ามีข้อความใดแสดงว่าจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับจำเลยที่ 2 ที่ 3 อันเป็นการแบ่งหน้าที่กันทำในระหว่างหุ้นส่วนด้วยกัน แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดต่อไปอีกว่า ผู้จะขายจะได้รับส่วนแบ่งจากการขายตึกแถวใหม่อีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิก็เป็นเพียงข้อตกลงที่ผู้ซื้อจะยอมเพิ่มเติมให้จำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียว ไม่ต้องร่วมรับผิดเมื่อขาดทุนด้วย จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นห้างหุ้นส่วนไปได้.

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาจะขายที่ดินให้จำเลยที่ 2 และที่ 3เพื่อทำการปลูกสร้างตึกแถวใหม่ในที่ดินดังกล่าว แล้วจะเสนอขายแก่บุคคลภายนอกทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายห้อง โดยในสัญญามีข้อตกลงว่า ถ้ามีความจำเป็นต้องฟ้องขับไล่ผู้เช่าเดิมจำเลยที่ 2 จะฟ้องขับไล่เอง และจะไม่เรียกร้องจากจำเลยที่ 1เกี่ยวกับค่าทดแทนใด ๆ ที่จะให้ผู้เช่าเดิม ดังนี้ข้อตกลงดังกล่าวเป็นเพียงการกำหนดข้อตกลงในสัญญาจะซื้อจะขายเท่านั้นไม่มีข้อตกลงตอนใดที่แสดงว่าจำเลยที่ 1 ผู้จะขายได้ร่วมประกอบกิจการในการปลูกสร้างตึกแถวใหม่กับจำเลยที่ 2 ที่ 3แม้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะกำหนดต่อไปอีกว่า ผู้จะขายจะได้รับส่วนแบ่งจากการขายตึกแถวใหม่อีกร้อยละหกสิบของกำไรสุทธิก็เป็นเพียงข้อตกลงในการซื้อขายที่ดินที่ผู้จะซื้อยอมที่จะให้เพิ่มเติมอีกเท่านั้นจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายยอมรับแต่ผลกำไรอย่างเดียวไม่ต้องร่วมรับผิดเมื่อขาดทุนด้วย จึงไม่ทำให้สัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาเข้าหุ้นส่วนไปได้

โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินบางส่วนจากจำเลยโดย หนังสือสัญญาเช่าข้อหนึ่งระบุว่าหากจำเลยต้องการจะขายที่ดินซึ่ง รวมถึง ที่ดินที่โจทก์เช่า อยู่แล้ว จำเลยจะต้อง ขายที่ดินเฉพาะ ส่วนที่เช่า ให้โจทก์ในราคาเท่ากับที่เสนอขายให้บุคคลอื่น ต่อมาผู้รับมอบอำนาจจากจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทราบว่า จะขายที่ดินของจำเลยให้แก่ผู้มีชื่อ ในราคา 4,500,000 บาท หากโจทก์สนใจขอให้ติดต่อ ด่วนเมื่อโจทก์ได้ แสดงเจตนาตอบรับจะซื้อที่ดินตาม ราคาที่จำเลยเสนอขายตาม ส่วนของที่ดินแล้ว จำเลยก็ต้อง ขายที่ดินให้แก่โจทก์ในราคาดังกล่าว จำเลยจะอ้างว่าข้อความตาม สัญญาเช่ายังไม่มีผลใช้ บังคับตราบใด ที่จำเลยยังมิได้ขายที่ดินให้แก่บุคคลอื่นมิได้ เพราะมิฉะนั้นสัญญาเช่าดังกล่าวก็จะไม่มีผลในเมื่อจำเลยขายที่ดินทั้งแปลงให้บุคคลอื่นไปแล้ว จำเลยก็ย่อมไม่มีที่ดินมาขายให้โจทก์ตามสัญญาได้ อีก.

โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินพิพาทให้จำเลยในราคา 30,000 บาทได้วางมัดจำในวันทำสัญญา 25,000 บาท จำเลยได้เข้าปลูกสร้างโรงเรือนและอาศัยอยู่ในที่พิพาทตลอดมาเป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย จึงเป็นการยึดถือที่พิพาทแทนโจทก์มิใช่เป็นการยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ เมื่อโจทก์รังวัดแบ่งแยกที่ดินพิพาทให้จำเลยไม่ได้เพราะมีวัดคัดค้านการรังวัด โจทก์จึงคืนเงินให้จำเลยไปก่อน หากวัดตรวจสอบแล้วปรากฏว่าไม่ใช่ที่ของวัดจึงจะซื้อขายกันใหม่ ดังนั้นในช่วงนี้จึงจะถือว่าจำเลยแย่งการครอบครองที่พิพาทยังไม่ได้ แม้ภายหลังต่อมาจำเลยรื้อบ้านเดิม ซึ่งเป็นบ้านไม้และปลูกใหม่เป็นตึก ก็ยังถือไม่ได้ว่าจำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถืออันเป็นการแย่งการครอบครองที่พิพาท คำขอของโจทก์ที่ว่าถ้า จำเลยไม่รื้อถอนให้บุคคลภายนอกเป็นผู้รื้อถอนโดยให้จำเลยเสียค่าใช้จ่ายในการรื้อถอนนั้น ไม่ชอบตามบทบัญญัติมาตรา 296 ทวิ แห่ง ป.วิ.พ. ชอบที่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาจะยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้เจ้าพนักงานบังคับคดีปฏิบัติไปตามบทบัญญัติดังกล่าว.

จำเลยตกลงขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ซึ่งโจทก์ก็ตกลงซื้อ โดยจะขอกู้และเอาที่ดินดังกล่าวจำนองไว้กับธนาคารเพื่อนำเงิน มาซื้อที่ดินตามบันทึกข้อตกลงแม้บันทึกดังกล่าวจะเป็น สัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทแต่เมื่อธนาคารได้ปฏิเสธไม่ยอมให้โจทก์ กู้เงินมาซื้อที่ดินพิพาทแล้วต่อมาจำเลยผู้ขายได้บอกเลิกสัญญา โดยมิได้บอกกล่าวให้โจทก์ผู้ซื้อชำระหนี้ภายในระยะเวลาพอสมควร ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 โดยโจทก์เองก็มิได้โต้แย้งการบอกเลิกสัญญาในขณะนั้น กลับเพิกเฉยปล่อยให้เวลาล่วงเลยมาเป็นเวลานานถึง 5 ปี พฤติการณ์ดังกล่าวพอถือได้ว่าคู่กรณีทั้งสองฝ่ายต่างสมัครใจ เลิกสัญญาต่อกันโดยปริยายโจทก์จะขอให้บังคับจำเลยโอนขาย ที่ดินพิพาทตามสัญญาอีกไม่ได้