คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 1312

จำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีเรื่องปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทรุกล้ำโดยสุจริต และศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ นอกจากนี้ที่ดินพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหมดนั้นก็ยังเป็นที่ดินของโจทก์ เพียงแต่จำเลยมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีที่ดินส่วนใดที่เป็นของจำเลย กรณีจึงไม่อาจปรับด้วย ป.พ.พ.มาตรา 4 และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ได้ ดังนี้ เมื่อคดีไม่มีประเด็นดังกล่าวให้ต้องวินิจฉัย การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นในเรื่องความสุจริตตามบทมาตราดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาเพราะมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน
จำเลยเข้าไปถมที่ดินและปลูกบ้านในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย โดยโจทก์ก็ทราบและไม่ได้คัดค้าน การที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย และเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่สามารถโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยได้เพราะการแบ่งแยกไม่เสร็จ จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา และกรณีไม่จำเป็นต้องต่ออายุสัญญาเพราะสัญญาไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ ดังนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จำเลยยังคงมีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายที่โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย

จำเลยมิได้ให้การต่อสู้คดีเรื่องปลูกสร้างโรงเรือนบนที่ดินพิพาทรุกล้ำโดยสุจริต และศาลชั้นต้นก็มิได้กำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าจำเลยปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยสุจริตหรือไม่ นอกจากนี้ที่ดินพิพาทที่จำเลยปลูกสร้างโรงเรือนทั้งหมดนั้นก็ยังเป็นที่ดินของโจทก์เพียงแต่จำเลยมีสิทธิเข้าไปปลูกสร้างโรงเรือนได้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่มีที่ดินส่วนใดที่เป็นของจำเลยกรณีจึงไม่อาจปรับด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4และมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง ได้ ดังนี้ เมื่อคดีไม่มีประเด็นดังกล่าวให้ต้องวินิจฉัย การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกประเด็นในเรื่องความสุจริตตามบทมาตราดังกล่าวขึ้นวินิจฉัยจึงเป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาเพราะมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยเข้าไปถมที่ดินและปลูกบ้านในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย โดยโจทก์ก็ทราบและไม่ได้คัดค้าน การที่จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินของโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อขาย และเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโจทก์ไม่สามารถโอนที่พิพาทให้แก่จำเลยได้เพราะการแบ่งแยกไม่เสร็จ จำเลยจึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาและกรณีไม่จำเป็นต้องต่ออายุสัญญาเพราะสัญญาไม่ได้กำหนดวันสิ้นสุดไว้ ดังนั้นโจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างว่าจำเลยผิดสัญญาไม่ได้ โจทก์จำเลยยังคงมีความผูกพันตามสัญญาจะซื้อขายที่โจทก์ตกลงยินยอมให้จำเลยผู้จะซื้อเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทก่อนที่จะมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นกรณีที่โจทก์จะต้องไปบังคับแก่จำเลยตามสัญญาจะซื้อขาย

จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ปลูกสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1311 และจำเลยผู้สืบสิทธิของเจ้าของเดิมผู้ปลูกสร้างบ้านโดยไม่สุจริต ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง ตาม ป.พ.พ.มาตรา1312 เช่นกัน

จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ปลูกสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 และจำเลยผู้สืบสิทธิของเจ้าของเดิมผู้ปลูกสร้างบ้านโดยไม่สุจริตย่อมไม่ได้รับความคุ้มครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 เช่นกัน

บริษัทร. ได้ก่อสร้างอาคารตึกแถวขายพร้อมกับที่ดินโจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่40724เนื้อที่28ตารางวาพร้อมกับอาคารตึกแถวเลขที่1535/83ส่วนจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่40722เนื้อที่17ตารางวาพร้อมอาคารตึกแถวเลขที่1535/85ต่อมาโจทก์ขอรังวัดที่ดินเพื่อต่อเติมอาคารปรากฏว่าอาคารตึกแถวของจำเลยมิได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์คงรุกล้ำเฉพาะกันสาดคอนกรีตซึ่งสร้างขึ้นพร้อมอาคารดังนี้เมื่อจำเลยไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในการก่อสร้างอาคารตึกแถวพิพาทรวมทั้งกันสาดคอนกรีตที่สร้างพร้อมกับอาคารตึกแถวดังกล่าวและเป็นกรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ต้องนำบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1312วรรคแรกมาใช้บังคับโดยถือว่าการที่กันสาดคอนกรีตดังกล่าวรุกล้ำนั้นเป็นมาโดยสุจริตจำเลยจึงไม่จำต้องรื้อกันสาดคอนกรีตที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ ที่โจทก์ฎีกาว่าฉ. เจ้าพนักงานผู้รังวัดทำแผนที่วิวาทตามคำสั่งศาลชั้นต้นรังวัดผิดพลาดเพราะมิได้รังวัดโดยถือเอาหลักหมุดด้านหน้าที่ดินของโจทก์เป็นหลักคำเบิกความของฉ. จึงไม่ควรแก่การรับฟังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่าอาคารตึกแถวพิพาทของจำเลยมิได้ปลูกรุกล้ำที่ดินของโจทก์คงรุกล้ำเฉพาะกันสาดคอนกรีตเท่านั้นทั้งตามฎีกาของโจทก์ก็ขอเพียงให้จำเลยรื้อกันสาดคอนกรีตและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เท่านั้นมิได้ขอให้รื้ออาคารตึกแถวพิพาทด้วยประเด็นในชั้นฎีกาจึงไม่มีว่าอาคารตึกแถวพิพาทของจำเลยปลูกรุกล้ำที่ดินของโจทก์หรือไม่และการรังวัดทำแผนที่วิวาทชอบหรือไม่ฎีกาของโจทก์ข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดี โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนอาคารและกันสาดส่วนที่รุกล้ำออกไปและขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายขาดประโยชน์ในการที่จะใช้สอยอาคารส่วนที่ถูกรุกล้ำของโจทก์เป็นรายเดือนเดือนละ5,000บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ7.5ต่อปีไปจนกว่าจะรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำจึงเป็นคดีที่มีคำขอที่ไม่มีและมีทุนทรัพย์รวมกันอยู่ด้วยจึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงในเรื่องค่าเสียหาย

บริษัท ร.ได้ก่อสร้างอาคารตึกแถวขายพร้อมกับที่ดิน โจทก์ซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40724 เนื้อที่ 28 ตารางวา พร้อมกับอาคารตึกแถวเลขที่1535/83 ส่วนจำเลยซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 40722 เนื้อที่ 17 ตารางวา พร้อมอาคารตึกแถวเลขที่ 1535/85 ต่อมาโจทก์ขอรังวัดที่ดินเพื่อต่อเติมอาคาร ปรากฏว่าอาคารตึกแถวของจำเลยมิได้รุกล้ำที่ดินของโจทก์คงรุกล้ำเฉพาะกันสาดคอนกรีตซึ่งสร้างขึ้นพร้อมอาคาร ดังนี้ เมื่อจำเลยไม่มีส่วนเกี่ยวข้องในการก่อสร้างอาคารตึกแถวพิพาทรวมทั้งกันสาดคอนกรีตที่สร้างพร้อมกับอาคารตึกแถวดังกล่าว และเป็นกรณีไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับแก่คดีได้ ต้องนำบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งคือ ป.พ.พ.มาตรา 1312 วรรคแรก มาใช้บังคับ โดยถือว่าการที่กันสาดคอนกรีตดังกล่าวรุกล้ำนั้นเป็นมาโดยสุจริต จำเลยจึงไม่จำต้องรื้อกันสาดคอนกรีตที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์
ที่โจทก์ฎีกาว่า ฉ.เจ้าพนักงานผู้รังวัดทำแผนที่วิวาทตามคำสั่งศาลชั้นต้นรังวัดผิดพลาดเพราะมิได้รังวัดโดยถือเอาหลักหมุดด้านหน้าที่ดินของโจทก์เป็นหลัก คำเบิกความของ ฉ.จึงไม่ควรแก่การรับฟังนั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติแล้วว่าอาคารตึกแถวพิพาทของจำเลยมิได้ปลูกรุกล้ำที่ดินของโจทก์คงรุกล้ำเฉพาะกันสาดคอนกรีตเท่านั้น ทั้งตามฎีกาของโจทก์ก็ขอเพียงให้จำเลยรื้อกันสาดคอนกรีตและใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เท่านั้น มิได้ขอให้รื้ออาคารตึกแถวพิพาทด้วย ประเด็นในชั้นฎีกาจึงไม่มีว่าอาคารตึกแถวพิพาทของจำเลยปลูกรุกล้ำที่ดินโจทก์หรือไม่และการรังวัดทำแผนที่วิวาทชอบหรือไม่ ฎีกาของโจทก์ข้อนี้จึงไม่เป็นสาระแก่คดี
โจทก์ฟ้องขอให้ศาลพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนอาคารและกันสาดส่วนที่รุกล้ำออกไป และขอให้บังคับจำเลยชดใช้ค่าเสียหายขาดประโยชน์ในการที่จะใช้สอยอาคารส่วนที่ถูกรุกล้ำของโจทก์ เป็นรายเดือน เดือนละ 5,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ไปจนกว่าจะรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำ จึงเป็นคดีที่มีคำขอที่ไม่มีและมีทุนทรัพย์รวมกันอยู่ด้วย จึงไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงในเรื่องค่าเสียหาย

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1312เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นแต่ตามข้อเท็จจริงในคดีนี้ปรากฎว่าจำเลยสร้างโรงเรือนลงในที่ดินก่อนที่จะมีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมขณะปลูกสร้างยังไม่ทราบว่ามีการรุกล้ำกันอย่างไรหรือไม่หลังจากแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแล้วจึงทราบว่าส่วนที่เป็นครัวของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของก. ซึ่งที่ดินส่วนของก.นี้ต่อมาได้ขายให้แก่โจทก์จึงเป็นที่เห็นได้ว่าการหากแต่เกิดจากการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมกรณีตามข้อเท็จจริงแห่งคดีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1312ดังกล่าวข้างต้น ก่อนมีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างมีข้อตกลงกันให้เจ้าของรวมแต่ละคนรื้อถอนบ้านสิ่งปลูกสร้างไปปลูกในที่ดินส่วนของตนซึ่งทั้งก. และส. เจ้าของรวมต่างก็ได้รื้อถอนบ้านจากที่เดิมไปปลูกในที่ดินส่วนของตนแล้วคงเหลือแต่จำเลยเท่านั้นที่ยังไม่ได้รื้อถอนครัวที่รุกล้ำแม้จำเลยจะอ้างว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่ผูกพันจำเลยเพราะจำเลยมิได้เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่แบ่งแยกเพียงแต่มีสิทธิในที่ดินส่วนของท. ก็ตามแต่การที่จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวได้ต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของท.เจ้าของรวมคนหนึ่งและแม้จำเลยจะปลูกสร้างโรงเรือนมาตั้งแต่ปี2502และครัวที่รุกล้ำปลูกสร้างมาก่อนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมก็หาทำให้ข้อตกลงในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไม่ผูกพันจำเลยไม่เมื่อก.เจ้าของที่ดินเดิมและโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกไปจำเลยจึงไม่มีสิทธิใดๆในที่ดินของโจทก์

ป.พ.พ.มาตรา 1312 เป็นบทบัญญัติเรื่องที่ผู้มีสิทธิในที่ดินสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ปรากฏว่าจำเลยสร้างโรงเรือนลงในที่ดินก่อนที่จะมีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ขณะปลูกสร้างยังไม่ทราบว่ามีการรุกล้ำกันอย่างไรหรือไม่ หลังจากแบ่งกรรมสิทธิ์รวมแล้วจึงทราบว่าส่วนที่เป็นครัวของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของ ก. ซึ่งที่ดินส่วนของ ก.นี้ ต่อมาได้ขายให้แก่โจทก์ จึงเป็นที่เห็นได้ว่าการรุกล้ำดังกล่าวมิได้เกิดจากการที่จำเลยเป็นผู้สร้างโรงเรือน หากแต่เกิดจากการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม กรณีตามข้อเท็จจริงแห่งคดีนี้จึงไม่อยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติ ป.พ.พ.มาตรา 1312 ดังกล่าวข้างต้น
ก่อนมีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ต่างมีข้อตกลงกันให้เจ้าของรวมแต่ละคนรื้อถอนบ้านสิ่งปลูกสร้างไปปลูกในที่ดินส่วนของตน ซึ่งทั้ง ก.และส.เจ้าของรวมต่างก็ได้รื้อถอนบ้านจากที่เดิมไปปลูกในที่ดินส่วนของตนแล้ว คงเหลือแต่จำเลยเท่านั้นที่ยังไม่ได้รื้อถอนครัวที่รุกล้ำ แม้จำเลยจะอ้างว่าข้อตกลงดังกล่าวไม่ผูกพันจำเลย เพราะจำเลยมิได้เป็นผู้มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงที่แบ่งแยกเพียงแต่มีสิทธิในที่ดินส่วนของ ท.ก็ตาม แต่การที่จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินดังกล่าวได้ต่อมาก็โดยอาศัยสิทธิของ ท.เจ้าของรวมคนหนึ่ง และแม้จำเลยจะปลูกสร้างโรงเรือนมาตั้งแต่ปี 2502 และครัวที่รุกล้ำปลูกสร้างมาก่อนแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ก็หาทำให้ข้อตกลงในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างไม่ผูกพันจำเลยไม่ เมื่อ ก.เจ้าของที่ดินเดิมและโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกไป จำเลยจึงไม่มีสิทธิใด ๆ ในที่ดินของโจทก์

โรงเรือนพิพาทเดิมเป็นของ ท.โดย ท.เช่าที่ดินของ บ.เพื่อปลูกโรงเรือนพิพาทดังกล่าว ต่อมาปี 2530 บ.ยกที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงให้ ล.ต่อมา ล.ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นหลายแปลง ทำให้โรงเรือนพิพาทอยู่บนที่ดินสองแปลง คือโฉนดเลขที่ 6204 และ 62023 ครั้นปี 2533 จำเลยซื้อโรงเรือนพิพาทมาจาก ท. หลังจากนั้นปี 2537 ล.ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 62023 แก่โจทก์กรณีจึงเป็นเรื่องจำเลยซื้อเฉพาะโรงเรือนพิพาทจาก ท. แม้การซื้อขายจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์เฉพาะโรงเรือนพิพาทเท่านั้น หามีสิทธิในที่ดินซึ่งปลูกโรงเรือนไม่ และเป็นเรื่องที่จำเลยมีโรงเรือนส่วนหนึ่งในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิ และแม้จำเลยจะเช่าที่ดินของ ล.ซึ่งเป็นเจ้าของเดิมก็ตาม ก็ไม่ใช่เป็นเรื่องการปลูกโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่นตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ.มาตรา 1312 จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมตามบทกฎหมายดังกล่าวได้ และโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้

โรงเรือนพิพาทเดิมเป็นของ ท. โดย ท. เช่าที่ดินของ บ. เพื่อปลูกโรงเรือนพิพาทดังกล่าว ต่อมาปี 2530 บ.ยกที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงให้ ล. ต่อมา ล. ได้แบ่งแยกที่ดินดังกล่าวออกเป็นหลายแปลง ทำให้โรงเรือนพิพาทอยู่บนที่ดินสองแปลงคือโฉนดเลขที่ 6204 และ 62023 ครั้นปี 2533 จำเลยซื้อโรงเรือนพิพาทมาจาก ท. หลังจากนั้นปี 2537 ล. ได้ขายที่ดินโฉนดเลขที่ 62023 แก่โจทก์กรณีจึงเป็นเรื่องจำเลยซื้อเฉพาะโรงเรือนพิพาทจาก ท. แม้การซื้อขายจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยก็ได้กรรมสิทธิ์เฉพาะโรงเรือนพิพาทเท่านั้น หามีสิทธิในที่ดินซึ่งปลูกโรงเรือนไม่ และเป็นเรื่องที่จำเลยมีโรงเรือนส่วนหนึ่งในที่ดินของโจทก์โดยไม่มีสิทธิและแม้จำเลยจะเช่าที่ดินของ ล. ซึ่งเป็นเจ้าของเดิมก็ตาม ก็ไม่ใช่เป็นเรื่องการปลูกโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของบุคคลอื่น ตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมตามบทกฎหมายดังกล่าวได้ และโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้