คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 30

จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการกับผู้ซื้อพร้อมกับแจกใบโฆษณาให้แก่ผู้ซื้อด้วย ใบโฆษณาจึงเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายด้วย จำเลยต้องผูกพันตามสัญญาโดยจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณา
ใบโฆษณาที่ระบุว่า คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร (สูงกว่าระดับทางหลวงสายเอเซีย 1.50 เมตร) กว้าง 16 เมตร ปลูกก่อไผ่เป็นรั้วล้อมรอบตามแนวคันดินกั้นน้ำ ประกอบกับหนังสือของสำนักงานที่ดินจังหวัด ที่ระบุว่า หากทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการสูง 3.50 เมตร กว้าง 16 เมตร จะไม่มีการรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้ซื้อแปลงอื่น ๆ เนื่องจากเขตคันดินที่เจ้าของโครงการจัดแบ่งที่ดินไว้มีขนาดกว้างประมาณ 20 ถึง 30 เมตร ดังนั้น จึงอยู่ในวิสัยและความรับผิดที่จำเลยจะต้องปฏิบัติตามสัญญาโดยทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินโครงการให้ได้ขนาดตามที่ได้โฆษณาไว้ในใบโฆษณา ส่วนถนนสายใหญ่และถนนซอยในโครงการนั้น ข้อเท็จจริงได้ความจากเจ้าพนักงานที่ดินตอบในหนังสือฉบับเดียวกันว่า หากจะขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยกว้างประมาณ 40 เมตร และ 20 เมตร ตามลำดับ จะทำให้รุกล้ำที่ดินของผู้ซื้อรายอื่น ๆ การจะบังคับให้จำเลยขยายถนนสายใหญ่และถนนซอยให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณาย่อมกระทบต่อขนาดที่ดินของผู้ซื้อที่ดินในโครงการซึ่งผู้ซื้อที่ดินแต่ละรายได้เข้าครอบครองเป็นส่วนสัดและทำประโยชน์ในที่ดินเป็นเวลากว่า 10 ปี แล้ว กรณีเช่นนี้ถือว่าสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องที่จะบังคับให้จำเลยทำเช่นนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงไม่ต้องขยายถนนให้มีขนาดกว้างตามใบโฆษณา
จำเลยได้รับอนุญาตให้ทำการค้าที่ดินตามหนังสืออนุญาต โดยจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการทำคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนนและทะเลน้ำจืดในโครงการ ตามแผนผังการแบ่งแยกที่ดิน มีลักษณะเป็นการจัดให้มีสาธารณูปโภค ซึ่งเข้าหลักเกณฑ์การจัดสรรที่ดินตามข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น และโดยผลของประกาศของคณะปฏิวัติดังกล่าวในข้อ 30 วรรคหนึ่ง ทำให้คันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป จะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ จำเลยผู้จัดสรรที่ดินย่อมตกอยู่ในบังคับของบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวแม้จำเลยจะไม่ได้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินก็ตามเพราะเป็นคนละเรื่องกัน เมื่อที่ดินที่เป็นคันดินกั้นน้ำล้อมรอบที่ดินในโครงการ ถนน และทะเลน้ำจืดในโครงการตกเป็นภาระจำยอมแก่ผู้ซื้อที่ดินในโครงการ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้ เนื่องจากจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 วรรคหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิทำกำแพงล้อมรอบทะเลน้ำจืดเพราะเป็นการผิดสัญญา และยังเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกตาม มาตรา 1390