คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

คดีนี้โจทก์ฟ้องขับไล่พร้อมกับเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์ส่วนหนึ่ง กับคดีมีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่งปนกันมา ดังนี้จะอุทธรณ์ข้อเท็จจริงได้หรือไม่ ต้องแยกจากกัน ถ้าหากอุทธรณ์ประเด็นเรื่องขับไล่ต้องพิจารณาว่า ค่าเช่าเกินเดือนละ 4,000 บาท หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลย มีอัตราค่าเช่าห้องละ 200 บาท ต่อเดือน จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 วรรคสองส่วนที่ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระนั้น ต้องพิจารณาว่าเกิน 50,000 บาท หรือไม่เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าเป็นเงิน 28,320 บาท แก่โจทก์ โจทก์อุทธรณ์ขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาแก้คำพิพากษาศาลชั้นต้นให้เป็นไปตามคำขอท้ายฟ้องเป็นจำนวนเงิน 51,600 บาท จึงเท่ากับขอให้ศาลอุทธรณ์พิพากษาเพิ่มขึ้นอีกเป็นจำนวนเงิน 23,280 บาท เท่านั้น ดังนั้น คงเหลือทุนทรัพย์ที่พิพาทกันมาในชั้นอุทธรณ์มีจำนวนไม่เกิน 50,000 บาท ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวเช่นกัน
สัญญาจองอาคารข้อ 5 ระบุว่า เมื่อผู้รับจองทำการก่อสร้างอาคารที่จองแล้วเสร็จ ผู้จองต้องเสียค่าอาคารและค่าบำรุงให้แก่ผู้รับจองตั้งแต่นั้นเป็นต้นไป ดังนี้ เจตนาของผู้จองและผู้รับจองหรือผู้เช่ากับผู้ให้เช่ามีเจตนาให้ผู้ที่จองอาคารได้อยู่ในอาคารเมื่อทำการก่อสร้างอาคารเสร็จแล้ว และนับแต่อาคารที่ให้จองสร้างเสร็จ โจทก์ในฐานะผู้รับจองหรือผู้ให้เช่าก็จะเรียกเก็บค่าเช่ากับค่าบำรุงจากผู้จองอาคารหรือผู้เช่าในทันที จำเลยทำสัญญาจองอาคารแล้วให้ ส.เข้าอยู่ในอาคารที่จองทันที หากจะนับระยะเวลาการเช่าโดยเริ่มนับตั้งแต่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันตามสัญญาข้อ 4 ก็ไม่เป็นการแน่นอนว่าจะทำสัญญากันได้เมื่อใด เพราะเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าที่ดินพิพาทแปลงนี้จากกรมธนารักษ์ซึ่งต่อมาเกิดมีข้อพิพาทเกี่ยวกับที่ดินระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สิน-ส่วนพระมหากษัตริย์ ต้องรอผลชี้ขาดถึงที่สุดก่อนจึงจะสามารถทำสัญญาเช่าต่อกันได้ เมื่อจำเลยให้ ส. เข้าอยู่ในอาคารที่จองและเสียค่าเช่าให้แก่โจทก์ตลอดมาเป็นเวลาไม่ต่ำกว่า 10 ปี จนกระทั่งโจทก์มาฟ้องขับไล่ พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลยไม่ถือเป็นข้อสาระสำคัญที่จะทำสัญญาเช่าต่อกันหรือไม่ข้อสำคัญน่าจะถือการเข้าอยู่ในอาคารที่จองด้วยเจตนาที่จะให้มีอายุการเช่า20 ปี การทำสัญญาจองอาคารไว้โดยยังไม่ทำสัญญาเช่าต่อกัน แต่ผู้จองและผู้รับจองก็ได้ปฏิบัติเสมือนหนึ่งมีการเช่าทรัพย์แล้ว จึงต้องถือเจตนาของคู่สัญญาเป็นข้อสำคัญ อายุการเช่าจึงสมควรเริ่มนับแต่วันที่ทำสัญญาจองอาคารพิพาทเป็นต้นไป

โจทก์เป็นผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524โจทก์อ้างว่าจำเลยที่4ได้บอกเลิกการเช่าโดยมิได้ปฎิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายจึงร้องเรียนต่อคชก.ตำบลดอนแฝก หลังจากคชก.ตำบลดอนแฝกมีคำวินิจฉัยแล้วโจทก์อุทธรณ์คำวินิจฉัยต่อคชก.จังหวัดนครปฐมโจทก์ต้องปฎิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524มาตรา57คือให้คชก.จังหวัดนครปฐมมีคำวินิจฉัยก่อนหลังจากคชก.จังหวัดนครปฐมแล้วโจทก์ไม่พอใจคำวินิจฉัยดังกล่าวจึงนำคดีฟ้องร้องต่อศาลได้เมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องโดยฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าวโจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์เป็นผู้เช่านาตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524 โจทก์อ้างว่า จำเลยที่ 4 ได้บอกเลิกการเช่าโดยมิได้ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย จึงร้องเรียนต่อ คชก.ตำบลดอนแฝก หลังจากคชก.ตำบลดอนแฝกมีคำวินิจฉัยแล้วโจทก์อุทธรณ์คำวินิจฉัยต่อ คชก.จังหวัดนครปฐมโจทก์ต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2524มาตรา 57 คือให้ คชก.จังหวัดนครปฐมมีคำวินิจฉัยก่อน หลังจาก คชก.จังหวัด-นครปฐมวินิจฉัยแล้ว โจทก์ไม่พอใจคำวินิจฉัยดังกล่าว จึงนำคดีฟ้องร้องต่อศาลได้เมื่อโจทก์นำคดีมาฟ้องโดยฝ่าฝืนต่อกฎหมายดังกล่าว โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่นั้นเป็นดุลพินิจของศาลที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควรเมื่อศาลอุทธรณ์เห็นสมควรไม่อนุญาตให้จำเลยทั้งสี่สำนวนถอนอุทธรณ์ในคดีนี้ศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจสั่งไม่อนุญาตได้ โจทก์ทั้งสี่ได้เช่าตึกแถวพิพาทจากพ. มีกำหนดครั้งละ10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทคงได้ความแต่เพียงว่าโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก10ปีโดยโจทก์แต่ละคนชำระเงินคนละ100,000บาทดังนั้นเงินที่โจทก์ทั้งสี่อ้างว่าให้แก่พ. จึงหาใช่เงินช่วยก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับพ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับพ. เพียงแต่ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้มีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เนื่องจากส. ถึงแก่กรรมเสียก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่ารายพิพาทนี้จึงยังไม่บริบูรณ์จนกว่าจะได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ดังนี้ข้อตกลงเช่ากันใหม่อีก10ปีจึงไม่สมบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมาใช้ยันแก่จำเลยหาได้เพราะต้องห้ามตามบทกฎหมายดังกล่าวเมื่อสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซึ่งเป็นการเช่าธรรมดาอันมิใช่สัญญาต่างตอบแทนและสัญญาเช่าดังกล่าวก็ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538โจทก์ทั้งสี่จะบังคับให้จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของพ. จดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่

การอนุญาตให้ถอนอุทธรณ์หรือไม่เป็นดุลพินิจของศาลอุทธรณ์ที่จะสั่งได้ตามที่เห็นสมควร โจทก์ทั้งสี่เช่าตึกแถวพิพาทจาก พ. มีกำหนด10ปีเมื่อครบกำหนดแล้วโจทก์ทั้งสี่ให้เงินตอบแทนแก่ พ. เพื่อขอทำสัญญาเช่าต่อไปอีก10ปีโดยไม่ปรากฏว่าก่อนหรือหลังจากที่ พ. ให้โจทก์ทั้งสี่เช่าได้มีการก่อสร้างหรือต่อเติมตึกแถวพิพาทเงินดังกล่าวจึงหาใช่เงินช่วยค่าก่อสร้างตึกแถวพิพาทอันจะทำให้สัญญาระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับ พ. เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ โจทก์ทั้งสี่กับ พ. ทำหนังสือสัญญาเช่ามีกำหนด10ปีโดยนำไปยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วแต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่าเนื่องจาก พ. ถึงแก่กรรมก่อนการจดทะเบียนสิทธิการเช่าจึงยังไม่บริบูรณ์โจทก์ทั้งสี่จะอ้างระยะเวลาเช่า10ปีมายันแก่จำเลยในฐานะทายาทหรือผู้จัดการมรดกของ พ. โดยจะบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์ทั้งสี่หาได้ไม่เพราะต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538

โจทก์เป็น ผู้ครอบครอง ตึกแถวตาม สัญญาเช่าเดิมซึ่งครบกำหนดไปแล้วไม่อาจอ้างสิทธิใดๆในตึกแถวพิพาทได้อีกแม้จำเลยจะหลอกลวงผู้ให้เช่าทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวดังกล่าวผู้ให้เช่าเท่านั้นที่ใช้สิทธิบอกล้างหรือฟ้องให้เพิกถอนได้โจทก์ ไม่มี นิติสัมพันธ์ใดๆกับจำเลยจึงบอกล้างหรือฟ้องเพิกถอนสัญญาเช่าดังกล่าวมิได้และการที่จำเลยบอกกล่าวให้โจทก์ออกจากตึกแถวพิพาทโดยอ้างว่าจำเลยได้เป็นผู้เช่าแล้วถือไม่ได้ว่าจำเลย โต้แย้งสิทธิของโจทก์โจทก์จึง ไม่มี อำนาจฟ้องขอให้ศาลพิพากษาแสดงว่าโจทก์มี สิทธิการเช่าดีกว่า

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์และเรียกค่าเสียหายโดยกล่าวในคำฟ้องว่าโจทก์ได้กู้ยืมเงินจากธนาคารมาเพื่อชำระราคาที่ดินและตึกแถวพิพาทและโจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่ผู้ซื้อหากผิดนัดจดทะเบียนโอนแก่ผู้ซื้อไม่ได้จะต้องถูกปรับเป็นรายวันจำเลยทั้งสองไม่ยอมออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทเป็นเหตุให้โจทก์จดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อไม่ได้โจทก์จึงไม่มีเงินชำระหนี้ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าดอกเบี้ยแก่ธนาคารและค่าปรับแก่ผู้ซื้อดังนี้ค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายที่ไกลกว่าเหตุการที่จำเลยทั้งสองไม่ยอมออกจากที่ดินและตึกแถวที่เช่าค่าเสียหายควรเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าเช่า

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสองออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาทของโจทก์และเรียกค่าเสียหาย โดยกล่าวในคำฟ้องว่าโจทก์ได้กู้ยืมเงินจากธนาคารมาเพื่อชำระราคาที่ดินและตึกแถวพิพาทและโจทก์ได้ทำสัญญาจะขายที่ดินและตึกแถวพิพาทแก่ผู้ซื้อหากผิดนัดจดทะเบียนโอนแก่ผู้ซื้อไม่ได้จะต้องถูกปรับเป็นรายวัน จำเลยทั้งสองไม่ยอมออกจากที่ดินและตึกแถวพิพาท เป็นเหตุให้โจทก์จดทะเบียนโอนให้ผู้ซื้อไม่ได้โจทก์จึงไม่มีเงินชำระหนี้ได้รับความเสียหายต้องชำระค่าดอกเบี้ยแก่ธนาคารและค่าปรับแก่ผู้ซื้อ ดังนี้ค่าเสียหายดังกล่าวเป็นค่าเสียหายที่ไกลกว่าเหตุ การที่จำเลยทั้งสองไม่ยอมออกจากที่ดินและตึกแถวที่เช่า ค่าเสียหายควรเป็นจำนวนเงินเท่ากับค่าเช่า

จำเลยทั้งสามรับว่าได้เช่าตึกพิพาทจากโจทก์จึงไม่มีอำนาจต่อสู้ว่าโจทก์ไม่มีอำนาจให้เช่าและการเช่าแม้ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือแต่โจทก์ได้บอกเลิกการเช่าแล้วจึงฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามและค่าเสียหายได้เพราะมิใช่กรณีฟ้องให้ชำระหนี้ตามสัญญาเช่า จำเลยที่1และที่2เสียเงินค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงซ่อมแซมตึกพิพาทก็เพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าส่วนเงินแป๊ะเจี๊ยะถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าหาก่อให้เกิดเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ ศาลชั้นต้นเห็นว่าโจทก์ให้เช่าได้ค่าเช่าเดือนละไม่สูงกว่า7,000บาทและกำหนดค่าเสียหายให้เดือนละ7,000บาททั้งโจทก์มิได้อุทธรณ์โต้เถียงประเด็นนี้จึงถือได้ว่าทรัพย์พิพาทอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละ7,000บาทต้องห้ามฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา248

แม้ที่ดินที่ปลูกบ้านพิพาทถูกเวนคืนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1304ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่ใช้บังคับระหว่างรัฐกับราษฎรแต่ระหว่างโจทก์กับจำเลยซึ่งเป็นราษฎรด้วยกันโจทก์มีสิทธิยึดถือและใช้สอยบ้านพิพาทกับมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้ใดเกี่ยวข้องในสถานะเช่นเดียวกับเจ้าของเมื่อจำเลยเป็นคู่สัญญาผู้เช่าบ้านพิพาทยอมรับสิทธิของโจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าและได้รับประโยชน์ในบ้านพิพาทที่เช่าจำเลยจะเถียงว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่เมื่อการเช่าสิ้นสุดลงเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซึ่งโจทก์บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้วโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระได้และการที่จำเลยอยู่ต่อมาได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดสิทธิโจทก์จึงต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ด้วย คดีไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงโจทก์อุทธรณ์ว่าโจทก์ได้รับความเสียหายตามที่ฟ้องปัญหาเรื่องค่าเสียหายจึงเป็นประเด็นโดยตรงที่ศาลอุทธรณ์ต้องวินิจฉัยแม้ศาลชั้นต้นยังมิได้วินิจฉัยแต่เมื่อโจทก์และจำเลยต่างก็นำสืบจนคดีเสร็จสำนวนแล้วศาลอุทธรณ์ย่อมมีอำนาจวินิจฉัยปัญหาดังกล่าวโดยไม่จำต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลชั้นต้นพิจารณาใหม่อีก