คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

โจทก์ได้เช่าที่ดินจาก ส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี ทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญา แม้ ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และ ส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า จำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของ ส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วย จึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับ ส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา3 ปีแล้ว แต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่า แม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตาม แต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าก็ มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญา แม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลย ไปแล้ว ศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ โจทก์ตามสัญญาเช่าได้

โจทก์ได้เช่าที่ดินจากส. เจ้าของที่ดินเดิมโดยมีกำหนดเวลาเช่า3ปีทำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดแล้วย่อมใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบที่ดินให้แก่ผู้เช่าครอบครองตามสัญญาแม้ส. จะโอนขายที่ดินให้แก่จำเลยแล้วสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระหว่างโจทก์และส.ย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่าจำเลยต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของส. ซึ่งมีต่อโจทก์ด้วยจึงมีหน้าที่ให้โจทก์ได้อยู่ในที่ดินจนครบกำหนดระยะเวลาเช่า แม้สัญญาเช่าที่โจทก์ทำกับส. ถึงบัดนี้เกินกำหนดเวลา3ปีแล้วแต่สัญญาเช่ามีสาระสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาการเช่าแม้สัญญาเช่าจะลงวันที่เริ่มต้นก็ตามแต่เมื่อผู้เช่าไม่ได้ใช้ทรัพย์ครบตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาเช่าผู้ให้เช่าก็มีหน้าที่ต้องส่งมอบทรัพย์ให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในที่เช่าจนครบกำหนดตามสัญญาแม้วันที่ที่กำหนดในสัญญาเช่าจะล่วงเลยไปแล้วศาลก็บังคับให้จำเลยส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่โจทก์ตามสัญญาเช่าได้

สัญญาเช่าและหนังสือต่อท้ายสัญญาเช่าระบุไว้แต่เพียงว่าจำเลยจะต้องสร้างตึกแถวอาคารพาณิชย์เท่านั้น การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่ามีข้อตกลงด้วยวาจาว่าจำเลยทั้งสองจะต้องสร้างตึกแถวอาคารพาณิชย์ 3 ชั้นและ 2 ชั้น หน้ากว้าง 4 เมตร ลึก 14 ถึง 16 เมตร จึงเป็นการนำสืบอธิบายความหมายของคำว่าตึกแถวอาคารพาณิชย์ในสัญญา ไม่ใช่เป็นการสืบพยานบุคคลเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาเช่าและหนังสือต่อท้ายสัญญาเช่าตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข) แต่อย่างใด
เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่า เป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าได้ที่พิพาทคืนก่อนกำหนด 10 ปีเศษ แม้ผู้เช่าจะเป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ผู้เช่าก็ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ ทำถนนคอนกรีตตามข้อตกลงในสัญญาเช่าไปแล้วบางส่วน และผู้ให้เช่าสามารถใช้ประโยชน์จากงานที่ผู้เช่าทำนั้นได้ ผู้ให้เช่าจึงชอบที่จะรับเอางานส่วนที่ผู้เช่าได้กระทำนั้นแล้วใช้เงินตามค่าแห่งงานให้ผู้เช่า ตาม ป.พ.พ.มาตรา 391 วรรคสาม

เมื่อ ส. จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และบอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์

เมื่อ ส. จดทะเบียนโอนขายที่ดินและตึกแถวพิพาทให้แก่โจทก์ก่อนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. จะมีผลบังคับ สัญญาเช่าจึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป และบอกกล่าวแล้ว จำเลยจึงต้องออกไปจากตึกแถวพิพาท เมื่อจำเลยเพิกเฉย โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกแถวพิพาทได้ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์

โจทก์บรรยายฟ้องว่าที่ดินพิพาทตั้งอยู่ซอยขี้วัวถนนเจริญกรุง แขวงบางคอแหลม เขตยานนาวา กรุงเทพมหานครเนื้อที่ 1 ไร่เศษ มีบ้านเลขที่ 34 ถึงเลขที่ 38 และเลขที่ 40 ตั้งอยู่ จำเลยทั้งสองสามารถเข้าใจดีแล้วว่าเป็นที่แปลงใด ส่วนรายละเอียดอื่น ๆ ว่า เป็นที่ดินโฉนดที่เท่าใด เป็นเพียงรายละเอียดซึ่งโจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ แม้จะมิได้บรรยายฟ้องมา ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม ข้อความตอนต้นในพินัยกรรมระบุว่า ข้าพเจ้าทำหนังสือพินัยกรรมฉบับนี้ขึ้นก่อนหน้าที่จะออกเดินทางไปต่างประเทศมีกำหนด 45 วัน หนังสือพินัยกรรมฉบับนี้ข้าพเจ้ามีความประสงค์ให้มีผลใช้บังคับได้ เมื่อข้าพเจ้าเสียชีวิตไปแล้วข้อความดังกล่าวเป็นแต่เพียงการระบุข้อเท็จจริงให้ทราบว่าได้ทำพินัยกรรมก่อนเดินทางไปต่างประเทศ มิได้กำหนดเงื่อนไขว่าหากตนเดินทางกลับจากต่างประเทศแล้วให้พินัยกรรมสิ้นผลบังคับ พินัยกรรมฉบับนี้จึงไม่มีลักษณะเป็นเงื่อนไขบังคับหลัง โจทก์มิได้โต้แย้งคัดค้านพินัยกรรมตามเอกสารหมาย ล.6ไม่มีต้นฉบับหรือต้นฉบับปลอมหรือสำเนาไม่ถูกต้องกับต้นฉบับคงอ้างว่าเอกสารหมาย ล.6 เป็นเพียงสำเนาเอกสารรับฟังเป็นพยานหลักฐานไม่ได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าต้นฉบับของพินัยกรรมสูญหาย ศาลย่อมรับฟังสำเนาพินัยกรรมตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบเป็นพยานหลักฐานได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93(2) ตามทะเบียนรับบุตรบุญธรรมเอกสารหมาย จ.4 ปรากฏว่าขณะเจ้ามรดกจดทะเบียนรับจำเลยที่ 1 เป็นบุตรบุญธรรมเจ้ามรดกมีอายุ 25 ปี จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์บรรพ 5 เดิม มาตรา 1582 ซึ่งใช้บังคับขณะนั้นที่กำหนดว่าผู้รับเป็นบุตรบุญธรรมต้องมีอายุไม่น้อยกว่า 30 ปี ส่วนการรับจำเลยที่ 2 เป็นบุตรบุญธรรมตามเอกสารหมาย จ.3 เจ้ามรดกแจ้งว่าเป็นโสด แต่ความจริงเจ้ามรดกได้จดทะเบียนสมรสกับโจทก์ โจทก์ไม่ได้ให้ความยินยอม จึงขัดต่อประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5 เดิม มาตรา 1584 ซึ่งใช้บังคับขณะนั้น การจดทะเบียนรับจำเลยทั้งสองเป็นบุตรบุญธรรมย่อมไม่สมบูรณ์ไม่มีผลตามกฎหมาย มารดาเจ้ามรดกเช่าที่ดิน 3 แปลง จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มีกำหนดเพียง 1 ปี เมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะตัวย่อมระงับไป จึงรับมรดกเป็นผู้เช่าต่อไปไม่ได้ การที่จำเลยทั้งสองคงครอบครองที่ดินต่อมาแล้วให้ผู้อื่นเช่าก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยทั้งสองกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หาใช่ทรัพย์มรดกของเจ้ามรดกแต่อย่างใด

โจทก์บรรยายฟ้องว่าที่ดินพิพาทตั้งอยู่ซอยขี้วัว ถนนเจริญกรุงแขวงบางคอแหลม เขตยานนาวา กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 1 ไร่เศษ มีบ้านเลขที่34 ถึงเลขที่ 38 และเลขที่ 40 ตั้งอยู่ จำเลยทั้งสองสามารถเข้าใจดีแล้วว่าเป็นที่แปลงใด ส่วนรายละเอียดอื่น ๆ ว่า เป็นที่ดินโฉนดที่เท่าใด เป็นเพียงรายละเอียดซึ่งโจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ แม้จะมิได้บรรยายฟ้องมา ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
ข้อความตอนต้นในพินัยกรรมระบุว่า ข้าพเจ้าทำหนังสือพินัยกรรมฉบับนี้ขึ้นก่อนหน้าที่จะออกเดินทางไปต่างประเทศมีกำหนด 45 วัน หนังสือพินัยกรรมฉบับนี้ข้าพเจ้ามีความประสงค์ให้มีผลใช้บังคับได้ เมื่อข้าพเจ้าเสียชีวิตไปแล้วข้อความดังกล่าวเป็นแต่เพียงการระบุข้อเท็จจริงให้ทราบว่าได้ทำพินัยกรรมก่อนเดินทางไปต่างประเทศ มิได้กำหนดเงื่อนไขว่าหากตนเดินทางกลับจากต่างประเทศแล้วให้พินัยกรรมสิ้นผลบังคับ พินัยกรรมฉบับนี้จึงไม่มีลักษณะเป็นเงื่อนไขบังคับหลัง
โจทก์มิได้โต้แย้งคัดค้านว่าพินัยกรรมตามเอกสารหมาย ล.6ไม่มีต้นฉบับหรือต้นฉบับปลอมหรือสำเนาไม่ถูกต้องกับต้นฉบับ คงอ้างว่าเอกสารหมาย ล.6 เป็นเพียงสำเนาเอกสารรับฟังเป็นพยานหลักฐานไม่ได้ แต่เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า ต้นฉบับของพินัยกรรมสูญหาย ศาลย่อมรับฟังสำเนาพินัยกรรมตามที่จำเลยทั้งสองนำสืบเป็นพยานหลักฐานได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 93 (2)
ตามทะเบียนรับบุตรบุญธรรมเอกสารหมาย จ.4 ปรากฏว่าขณะเจ้ามรดกจดทะเบียนรับจำเลยที่ 1 เป็นบุตรบุญธรรม เจ้ามรดกมีอายุ 25 ปีจึงขัดต่อป.พ.พ. บรรพ 5 เดิม มาตรา 1582 ซึ่งใช้บังคับขณะนั้นที่กำหนดว่าผู้รับเป็นบุตรบุญธรรมต้องมีอายุไม่น้อยกว่า 30 ปี ส่วนการรับจำเลยที่ 2 เป็นบุตรบุญธรรมตามเอกสารหมาย จ.3 เจ้ามรดกแจ้งว่าเป็นโสด แต่ความจริงเจ้ามรดกได้จดทะเบียนสมรสกับโจทก์ โจทก์ไม่ได้ให้ความยินยอม จึงขัดต่อป.พ.พ. บรรพ 5 เดิม มาตรา 1584 ซึ่งใช้บังคับขณะนั้น การจดทะเบียนรับจำเลยทั้งสองเป็นบุตรบุญธรรมย่อมไม่สมบูรณ์ไม่มีผลตามกฎหมาย
มารดาเจ้ามรดกเช่าที่ดิน 3 แปลง จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์มีกำหนดเพียง 1 ปี เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าซึ่งเป็นสิทธิเฉพาะตัวย่อมระงับไป จึงรับมรดกเป็นผู้เช่าต่อไปไม่ได้ การที่จำเลยทั้งสองคงครอบครองที่ดินต่อมาแล้วให้ผู้อื่นเช่าก็เป็นเรื่องระหว่างจำเลยทั้งสองกับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ หาใช่ทรัพย์มรดกของเจ้ามรดกแต่อย่างใด

แม้ตามสัญญาเช่าที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำกับจำเลยมีคำว่าเช่าเพื่อ "ทำการเกษตร" และโจทก์เองก็รับว่า ในตอนทำสัญญาตกลงว่าจำเลยเช่าเพื่อปลูกข้าวโพด ข้าวฟ่างทำการเกษตร แต่เมื่อจำเลยได้ใช้ที่ดินพิพาททำเป็นตลาดนัดสำหรับซื้อขายแลกเปลี่ยนโคกระบือ ไม่เคยเพาะปลูกข้าวหรือพืชไร่ในที่ดินพิพาทเลย จะถือว่าจำเลยเป็นผู้เช่านาและได้ทำนาในที่ดินพิพาทตาม พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 5,21 หาได้ไม่ จึงไม่อยู่ในฐานะที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 31 สัญญาเช่าที่ดินพิพาทจึงเป็นการเช่าที่ต้องบังคับตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้น ดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 8 ได้
ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลงที่โจท์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินที่ให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1 กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วย พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดินพ.ศ.2475 มาตรา 8 แล้ว

ในสัญญาเช่าไม่มีข้อความตอนใดแสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่าและไม่ปรากฏว่าค่าเช่าที่ชำระให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์สินที่เช่า ส่วนที่มีการตกลงให้ชำระค่าเช่าเพิ่มขึ้นทุกปี ก็เป็นเพียงวิธีตกลงกันให้ชำระค่าเช่าอย่างหนึ่ง ซึ่งนิยมใช้ในการทำสัญญาเช่าทรัพย์สินระยะยาวตามปกติธรรมดาทั่วไป ไม่มีลักษณะเป็นการตกลงซื้อและไม่มีความเกี่ยวพันกับราคาซื้อทรัพย์ที่เช่าแต่อย่างใด ส่วนที่มีข้อตกลงจะขายทรัพย์ที่เช่าให้ผู้เช่าก็เป็นเพียงคำมั่นจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่ผู้เช่าหากผู้เช่าประสงค์จะซื้อในอนาคตโดยเสนอราคาจะขายไว้ล่วงหน้าเท่านั้นดังนั้น สัญญาเช่าฉบับนี้จึงเป็นสัญญาเช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 จำเลยทั้งสองจึงนำค่าเช่าตามสัญญาดังกล่าวมาเป็นหลักในการคำนวณค่ารายปีตามพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 ได้ ที่ดินที่โจทก์ให้เช่าตามฟ้องตั้งอยู่คนละเขตกับที่ดินอีก 4 แปลง ที่โจทก์นำค่ารายปีมาเปรียบเทียบ และนอกจากจะเป็นที่ดินที่ไม่ได้อยู่ใกล้เคียงกันแล้วที่ดินดังกล่าวส่วนใหญ่เป็นที่ดินที่เจ้าของที่ดินใช้ประกอบกิจการของตนเอง ซึ่งเป็นกิจการคนละประเภทกับของโจทก์ ทั้งที่ดินของโจทก์ตามฟ้องเป็นที่ดินให้เช่าโดยกำหนดค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าเป็นการแน่นอน ในเมื่อไม่มีเหตุอันบ่งให้เห็นว่าค่าเช่าที่กำหนดไว้มิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ การที่จำเลยที่ 1กำหนดค่ารายปีโดยถือค่าเช่าเป็นหลักในการคำนวณ จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 แล้ว