คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

เมื่อจำเลยเห็นว่าคดีนี้อยู่ในเขตอำนาจศาลปกครองมิใช่ศาลยุติธรรม ก็ชอบที่จะยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นก่อนวันสืบพยาน เพื่อให้ศาลชั้นต้นจัดทำความเห็นส่งไปให้ศาลปกครองพิจารณาตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการวินิจฉัยชี้ขาดอำนาจหน้าที่ระหว่างศาล พ.ศ.2542 มาตรา 10 เมื่อจำเลยมิได้ดำเนินการแสดงว่าจำเลยยอมรับอำนาจของศาลชั้นต้นที่จะพิพากษาคดีได้ และเมื่อศาลชั้นต้นพิจารณาพิพากษาคดีแล้ว จำเลยก็ไม่อาจยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ได้เนื่องจากเป็นการล่วงเวลาที่จะพิจารณาปัญหานี้แล้ว
ข้อตกลงระหว่างโจทก์กับบริษัท ต. ที่กำหนดให้บริษัท ต. ก่อสร้างอาคารพาณิชย์ด้วยสัมภาระและค่าใช้จ่ายของบริษัท ต. แล้วส่งมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ และให้บริษัท ต. มีสิทธิเช่ามีกำหนดเวลา 15 ปี หรือจะนำบุคคลอื่นมาทำสัญญาเช่ากับโจทก์ก็ได้ โดยบริษัท ต. ต้องชำระค่าตอบแทนแก่โจทก์เป็นเงินเท่ากับค่าเช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญา หากบริษัท ต. ผิดสัญญายอมให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ทันทีเช่นนี้ ถือว่ามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แต่ในสัญญาดังกล่าว ข้อ 10 ยังได้ระบุไว้ชัดเจนว่าถ้าบริษัท ต. ผิดสัญญาข้อใด โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที เมื่อปรากฏว่าบริษัท ต. ค้างชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาข้อ 7 โจทก์ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยเช่าช่วงอาคารพาณิชย์พิพาทจากบริษัท ต. และเข้าอยู่โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาที่ทำไว้แก่โจทก์ เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่บริษัท ต. โดยชอบแล้ว จำเลยย่อมไม่มีสิทธิอยู่ในอาคารพาณิชย์พิพาทอีกต่อไป การที่จำเลยอยู่ต่อมาโดยโจทก์ไม่ยินยอมจึงเป็นละเมิดสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้
คดีนี้โจทก์ขอให้จำเลยชำระค่าขาดประโยชน์เป็นรายเดือนพร้อมดอกเบี้ยนับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารพาณิชย์พิพาท เมื่อศาลล่างทั้งสองกำหนดค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์รายเดือนนับแต่วันถัดจากวันฟ้องอันเป็นค่าเสียหายในอนาคตให้แก่โจทก์ตามจำนวนที่ควรจะได้รับแล้ว โจทก์จึงไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าดอกเบี้ยในค่าขาดประโยชน์รายเดือนนับแต่วันถัดจากวันฟ้องอีก เพราะเป็นการซ้ำซ้อนกัน ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ของค่าขาดประโยชน์รายเดือนนับแต่วันถัดจากวันฟ้อง เป็นการมิชอบ ปัญหานี้เป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 และมาตรา 247

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพาณิชย์พิพาท 2 คูหา อันมีค่าเช่าคูหาละ 4,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง ที่จำเลยอุทธรณ์ว่า พยานหลักฐานจำเลยฟังได้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่า เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ต้องห้ามตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว ส่วนที่จำเลยอุทธรณ์ว่า ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายสูงเกินไปนั้น ศาลชั้นต้นกำหนดค่าเสียหายเดือนละ 14,000 บาท นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2553 เมื่อนับถึงวันฟ้องวันที่ 3 กุมภาพันธ์ 2554 ทุนทรัพย์ที่พิพาทในส่วนนี้จึงไม่เกินห้าหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ที่ศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยข้อเท็จจริงดังกล่าวแล้วมีคำพิพากษามาจึงไม่ชอบ และปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่ได้ฎีกาขึ้นมา ศาลฎีกาย่อมยกขึ้นวินิจฉัยแก้ไขให้ถูกต้องได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) และกรณีเช่นนี้จำเลยย่อมไม่มีสิทธิฎีกาข้อเท็จจริงในประเด็นดังกล่าวต่อมาด้วย
ส่วนที่จำเลยฎีกาในส่วนฟ้องแย้งขอให้โจทก์ชำระค่าซ่อมแซมอาคารพิพาทเป็นเงิน 450,000 บาท นั้น เห็นว่า ที่จำเลยซ่อมแซมอาคารพิพาทนั้นล้วนเป็นการซ่อมแซมเพื่อประโยชน์ของจำเลยเอง จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกค่าซ่อมแซมอาคารพิพาทจากโจทก์

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาข้อ 4.1 และจำเลยที่ 1 และที่ 2 ให้การปฏิเสธว่า การเลิกสัญญาเช่ารถนี้มิได้เกิดจากการผิดสัญญาชำระค่าเช่าจากฝ่ายจำเลย โจทก์ต้องนำสืบพยานให้รับฟังได้ตามเงื่อนไขข้อ 4.1 ว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ชำระค่าเช่า โจทก์มีหนังสือเตือนให้ชำระแล้ว ก็ไม่ชำระภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้รับเตือนจากโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิเลิกสัญญาโดยโจทก์ทำหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลยที่ 1 และที่ 2 และเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าได้ทันที แต่ตามฟ้องและทางนำสืบของโจทก์ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ชำระค่าเช่างวดแรกวันที่ 9 พฤษภาคม 2548 และอ้างจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ชำระค่าเช่าเพียง 13 งวด 14 วัน ก็ติดตามรถคืนมาได้วันที่ 23 พฤษภาคม 2549 เมื่อกำหนดชำระค่าเช่างวดแรกวันที่ 9 พฤษภาคม 2548 ย่อมครบกำหนดชำระงวดที่ 13 ในวันที่ 9 พฤษภาคม 2549 และเมื่อชำระ 13 งวด ก็แสดงว่าชำระงวดที่ 13 ครบถ้วนแล้ว โดยไม่ได้ผิดนัดชำระค่าเช่า ส่วนวันที่ 23 พฤษภาคม 2549 ซึ่งเป็นวันที่โจทก์ติดตามรถคืนมาได้ยังไม่ถึงกำหนดชำระงวดที่ 14 แต่อย่างใด ที่โจทก์ฟ้องว่าหลังจากชำระงวดที่ 13 แล้ว ก็ผิดนัดชำระค่าเช่าติดต่อกันมาโดยตลอดก็ดี ที่นำสืบว่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าให้ถูกต้องตามสัญญาก็ดี จึงรับฟังไม่ได้
บันทึกแนบท้ายสัญญาเช่ารถพร้อมอุปกรณ์เอกสารระบุว่า คู่สัญญาตกลงเปลี่ยนวิธีชำระค่าเช่าใหม่ว่าตั้งแต่งวดวันที่ 9 เมษายน 2549 เป็นต้นไป ผู้เช่าตกลงชำระเงินเป็นเช็คสั่งจ่ายล่วงหน้า ฉบับละ 30,400 บาท 12 ฉบับ ลงวันที่ 9 ของทุกเดือน หากเช็คไม่สามารถเรียกเก็บเงินได้แม้แต่งวดเดียวให้ถือว่าผิดสัญญาเช่าทันที ผู้ให้เช่าสามารถขอรับรถยนต์ที่เช่าได้โดยพลัน และเรียกร้องค่าเช่าค่าเสียหายอื่น ๆ อันจะเกิดขึ้นจากการนี้ แต่ฟ้องของโจทก์ไม่ได้บรรยายถึงข้อตกลงตามบันทึกแนบท้ายแต่อย่างใด ทั้งไม่ได้แนบมาท้ายฟ้องและไม่ได้ส่งสำเนาแก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ตามกฎหมาย บันทึกแนบท้ายจึงไม่เป็นประเด็นแห่งคดี ฎีกาของโจทก์เกี่ยวกับบันทึกแนบท้ายเป็นฎีกานอกฟ้องนอกประเด็น กับทั้งเช็คและใบคืนเช็คท้ายฎีกามิใช่พยานหลักฐานที่จะนำมาวินิจฉัยข้อเท็จจริงในคดี เมื่อพยานหลักฐานของโจทก์รับฟังไม่ได้ว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ผิดนัดชำระค่าเช่า จำเลยทั้งสี่ไม่ต้องรับผิดชำระค่าเสียหายแก่โจทก์

การเช่าทรัพย์ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่า เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ ทั้งสองฝ่ายย่อมต้องผูกพันตามสัญญาเช่านั้น การที่จำเลยที่ 1 นำที่ดินพิพาทและสิ่งปลูกสร้างไปให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงโดยโจทก์ยินยอม จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้เช่าช่วงโดยชอบ และต้องรับผิดต่อโจทก์ผู้ให้เช่าเดิมโดยตรงตาม ป.พ.พ. มาตรา 545 จำเลยที่ 2 หาใช่บริวารของจำเลยที่ 1 ไม่ เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 สิ้นสุดลงทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 2 สิ้นสุดลงในวันเดียวกันด้วย เพราะเมื่อจำเลยที่ 1 ไม่มีสิทธิเช่าต่อไปแล้ว จำเลยที่ 1 ย่อมไม่มีสิทธิให้จำเลยที่ 2 เช่าช่วงอีกต่อไป การที่จำเลยที่ 2 ยังครอบครองทรัพย์ที่เช่าช่วงตลอดมาหลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงย่อมเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 2 ได้ จำเลยที่ 2 จะโต้เถียงว่าที่ดินพิพาทเป็นที่ราชพัสดุ โจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

ที่ดินที่ถูกเวนคืนเป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัทโจทก์ ส. มีวัตถุประสงค์จะตั้งสาขาในการขายประกันและให้บริการแก่ลูกค้าของโจทก์ในบริเวณท้องที่ที่ที่ดินนั้นถูกเวนคืน ส. จึงให้สิทธิแก่โจทก์ใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าว แต่โจทก์ต้องรับภาระจ่ายค่าตอบแทนให้แก่ ส. เป็นรายเดือนในรูปของเงินเดือนและเป็นรายปีในรูปของเงินปันผล นิติสัมพันธ์ระหว่าง ส. กับโจทก์ดังกล่าวจึงเข้าเกณฑ์การเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ฉะนั้น การที่โจทก์ครอบครองและใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ถูกเวนคืนจึงเป็นการครอบครองในฐานะผู้เช่า ซึ่งเป็นการครอบครองแทน ส. ผู้ให้เช่า ถือไม่ได้ว่าโจทก์ยึดถือที่ดินที่ถูกเวนคืนโดยเจตนายึดถือเพื่อตน โจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองในที่ดินดังกล่าว ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 ส่งผลให้โจทก์ไม่มีฐานะเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมายในที่ดินที่ถูกเวนคืนอันจะมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (1) โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง

ส. เป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่เช่าและการให้เช่าที่ดินเป็นการจัดการตามธรรมดาเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นเพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินซึ่งเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอแต่ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง และ 1360 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับ ส. ซึ่งเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยเช่า โดยเสียค่าเช่าเพียงเดือนละ 2,500 บาท น้อยกว่าเดิมที่เคยเสียค่าเช่าเดือนละ 3,000 บาท ย่อมทำให้เจ้าของรวมคนอื่นซึ่งได้มอบหมายให้โจทก์เป็นผู้ทำสัญญาเช่ากับจำเลยได้รับความเสียหาย ส. จึงไม่มีอำนาจที่จะทำสัญญาเช่ากับจำเลย สัญญาเช่าที่ดินจึงไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของรวมคนหนึ่ง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลยแล้ว จำเลยยังอยู่ในที่ดินที่เช่าจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินเช่าได้
จำเลยไม่ได้ให้การเกี่ยวกับเรื่องที่จะให้นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักชำระค่าเช่าค้างชำระ แต่เมื่อโจทก์และจำเลยได้ตกลงกันว่า เงินมัดจำประกันค่าเสียหายจะคืนให้ต่อเมื่อหักค่าเสียหายแล้ว ส่วนที่เหลือจะคืนให้ ดังนั้น เมื่อศาลชั้นต้นเห็นว่าจำเลยผิดสัญญาเช่า และค้างชำระค่าเช่าเป็นเงิน 4,500 บาท พร้อมกำหนดค่าเสียหายให้จำเลยชำระแก่โจทก์เดือนละ 3,000 บาท นับแต่วันฟ้อง ศาลชั้นต้นจะต้องนำเงินมัดจำประกันค่าเสียหาย 9,000 บาท มาหักค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายก่อนตามที่โจทก์และจำเลยตกลงกัน การที่ศาลชั้นต้นไม่นำเงินมัดจำประกันค่าเสียหายมาหักให้แก่จำเลยตามสัญญาย่อมทำให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเกินกว่าที่โจทก์มีสิทธิเป็นการไม่ชอบ และเป็นกรณีที่ศาลใช้ดุลพินิจในเวลาพิพากษาคดี จึงเป็นพฤติการณ์ไม่เปิดช่องให้จำเลยยกปัญหาดังกล่าวขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้น จำเลยย่อมมีสิทธิยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ได้

ที่พิพาทเป็นพื้นที่ไหล่ทางของทางหลวง จึงเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตทางหลวงซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2) กรมธนารักษ์ซึ่งได้รับมอบที่ดินคืนจากกรมทางหลวงเพื่อดูแลรักษาหรือจังหวัดฉะเชิงเทราในฐานะผู้รับมอบช่วงจากกรมธนารักษ์ย่อมไม่มีอำนาจนำที่ดินส่วนนี้ไปให้เอกชนรายหนึ่งรายใดใช้ประโยชน์เป็นการเฉพาะตัว แม้กรมทางหลวงจะหมดความจำเป็นในการใช้สอยและส่งคืนแล้ว แต่ที่พิพาทไม่ใช่ที่ราชพัสดุ หากแต่เป็นทางหลวงและไหล่ทางตามประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ข้อ 2 ประกอบข้อยกเว้นตามพระราชบัญญัติที่ราชพัสดุ พ.ศ.2518 มาตรา 4 และแม้ต่อมาจะมีพระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ.2535 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 295 ที่พิพาทก็ยังเป็นไหล่ทางซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของทางหลวงอยู่ และยังคงสภาพเดิมเว้นแต่ทางราชการจะได้เพิกถอนสภาพการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 8 วรรคสอง (1) แล้วเท่านั้น ดังนั้น เมื่อไม่ได้มีการเพิกถอนสภาพการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่ทางจังหวัดฉะเชิงเทราอนุญาตให้จำเลยเช่าที่พิพาทจากอำเภอบางปะกง ย่อมเป็นการให้เช่าโดยปราศจากอำนาจไม่มีผลบังคับตามกฎหมาย จำเลยจึงไม่อาจกล่าวอ้างสิทธิครอบครองเหนือที่พิพาทตามสัญญา เมื่อจำเลยสร้างเพิงบนที่พิพาท ล้อมรั้วสังกะสีปิดกั้นระหว่างทางหลวงกับที่ดินของโจทก์อันเป็นการถือสิทธิเหนือสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน จึงกระทบสิทธิของโจทก์ในอันที่จะใช้ทางหลวงสายนั้น และเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นพลเมืองที่จะใช้ทรัพย์สินนั้นด้วย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยตราบเท่าที่จำเลยยังคงอยู่บนที่พิพาท

จำเลยทำสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารจากโจทก์โดยสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่ายอมให้โจทก์เป็นคณะอนุญาโตตุลาการทำการชี้ขาดและผู้เช่าต้องปฏิบัติตามคำชี้ขาดนั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็็นกรณีที่ระบุถึงปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เพราะเหตุครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า มิใช่เป็นกรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยไม่จำต้องเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการก่อน
เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่ใช้บังคับกันได้เฉพาะแต่ในระหว่างคู่สัญญา ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนที่ดินพิพาท เว้นแต่โจทก์ผู้รับโอนที่ดินพิพาทจะได้ตกลงยินยอมผูกพันที่จะปฏิบัติตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาแทนผู้ให้เช่าเดิม ข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงยินยอมที่จะผูกพันตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดา แม้โจทก์จะทราบว่ามีสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาระหว่างจำเลยกับบริษัท ม. ในขณะรับโอนที่ดินพิพาท สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาก็ไม่ผูกพันโจทก์ และไม่ถือว่าโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทโดยไม่สุจริต

การที่ศาลจะสั่งงดสืบพยานเป็นอำนาจของศาลที่จะใช้ดุลพินิจตาม ป.วิ.พ. มาตรา 86 วรรคสอง และ 104 วรรคหนึ่ง เมื่อคดีนี้จำเลยทั้งสองให้การว่าเป็นฟ้องซ้อน และยื่นคำร้องขอให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นตามมาตรา 24 เมื่อข้อเท็จจริงตามคำฟ้องและคำให้การพอวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายดังกล่าวได้แล้วศาลชั้นต้นย่อมสั่งให้งดสืบพยานโจทก์และจำเลยเสียได้
คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยที่ 1 โอนสิทธิการเช่าที่ดิน 2 แปลงที่ ท. มีต่อจำเลยที่ 1 ให้แก่โจทก์ ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้ศาลเพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 และสัญญาเช่าที่ดินระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 3 และที่ 4 โดยกล่าวอ้างว่า จำเลยที่ 1 นำที่ดินแต่ละแปลงดังกล่าวไปให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 ทำสัญญาเช่าในขณะที่คดีก่อนอยู่ระหว่างการพิจารณาอันเป็นเรื่องที่เพิ่งเกิดขึ้นภายหลัง ซึ่งโจทก์ไม่อาจยกขึ้นกล่าวอ้างหรือมีคำขอบังคับขณะยื่นฟ้องคดีก่อนได้ ทั้งคำขอที่ให้เพิกถอนสัญญาเช่าที่ดินในคดีนี้ยังกระทบต่อสิทธิของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งมิได้เป็นคู่ความในคดีก่อนด้วย จึงมิใช่เป็นคำฟ้องในเรื่องเดียวกันกับคดีก่อน ไม่เป็นฟ้องซ้อนที่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 173 วรรคสอง (1)
สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเรียกร้องอย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นโดยสัญญา ซึ่งผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สิน อันเป็นหนี้เหนือบุคคล หาใช่เป็นสิทธิเหนือทรัพย์สินหรือเป็นทรัพยสิทธิไม่ และการเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้และดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ สิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาเช่าก็เป็นอันระงับสิ้นสุดลง และไม่เป็นมรดกตกทอดไปถึงทายาททั้งนี้โดยไม่ต้องคำนึงว่ามีข้อตกลงให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าหรือไม่ เพราะหากมีข้อตกลงก็เป็นเรื่องที่ผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าโอนสิทธิการเช่าแก่บุคคลภายนอกในระหว่างที่ผู้เช่ามีชีวิตอยู่ ซึ่งอาจทำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 544 เท่านั้น ดังนั้น พินัยกรรมของ ท. ที่ยกสิทธิการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์จึงไม่ก่อให้เกิดสิทธิเรียกร้องใด ๆ แก่โจทก์เกี่ยวกับที่ดินที่เช่าและไม่ผูกพันจำเลยที่ 1 จะต้องให้โจทก์เป็นผู้เช่าต่อไป จำเลยที่ 1 ย่อมพิจารณาให้จำเลยที่ 2 และให้จำเลยที่ 3 และที่ 4 เป็นผู้เช่าที่ดินแต่ละแปลงต่อไปได้