คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

จำเลยเข้าอยู่ในตึกพิพาทโดยเช่าจากส.แต่ไม่ปรากฏว่าส.มีสิทธินำตึกพิพาทไปให้เช่า คงมีสิทธิแต่เพียงจัดหาคนมาทำสัญญาเช่าตึกพิพาทจาก ม. เจ้าของเดิมเท่านั้น การเช่าของจำเลยจึงเป็นการเช่าจากผู้ไม่มีสิทธิให้เช่า ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก ผู้ซื้อตึกพิพาทมาจาก ม. เจ้าของเดิม และจำเลยมิได้เช่าจากเจ้าของเดิมอันจะมีผลผูกพันถึงโจทก์ การอยู่ในตึกพิพาทของจำเลยจึงปราศจากเหตุจะอ้างได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์ฟ้องขับไล่ได้

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สินที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่
โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบทสันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน2525 ให้โจทก์แล้ว
โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำราะค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369
เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์ข้อหนึ่งซึ่งมีข้อความว่า "ผู้เช่าสัญญา ว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเอง หากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้น" นั้น หมายถึง การซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น ผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่ปรากฏว่าอาคาร โรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้ จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้อง ซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์อันเป็นทรัพย์สิน ที่เช่าให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณี ต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซม ทรัพย์สินที่เช่าตาม ป.พ.พ.มาตรา 547 หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมา ถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของ ป.พ.พ. มาตรา 327 ที่ว่าในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็น ระยะเวลานั้น ถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดย มิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้ เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มี น้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังตามบท สันนิษฐานนี้ว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้โรงภาพยนตร์ดังกล่าวฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่า ในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า การที่โจทก์ไม่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้จำเลยเช่า ทำให้จำเลยเสียหาย แต่ค่าเสียหายของจำเลย จำเลยไม่สามารถแสดงได้ ไม่พิพากษาให้จำเลยได้รับค่าเสียหายแล้ว กรณีจึงไม่มีความจำเป็นที่ศาลฎีกาจะต้องวินิจฉัยว่า ฟ้องแย้ง เรียกค่าเสียหายดังกล่าวของจำเลยขาดอายุความหรือไม่ เพราะ เป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดี.

คณะกรรมการปรับปรุงอาคารพิพาทของผู้ให้เช่ามีมติให้บอกเลิกการเช่าแก่ผู้เช่า ย. ซึ่งดำรงตำแหน่งหัวหน้ากองอาคารของผู้ให้เช่าได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าแก่ผู้เช่าไปตามมติดังกล่าว แม้ในมตินั้นจะไม่ได้ระบุให้ ย. เป็นผู้บอกเลิกการเช่าแก่ผู้เช่า ก็ถือได้ว่า ย. บอกเลิกการเช่าแทนผู้ให้เช่าแล้วโดยชอบโดยปริยาย ไม่จำเป็นต้องให้ผู้อำนวยการของผู้ให้เช่าต้องมอบอำนาจอีก

ข้อกฎหมายที่จำเลยยกขึ้นฎีกาว่า ก่อนจำเลยถูกโจทก์ฟ้องเป็นคดีนี้จำเลยเคยฟ้องโจทก์มาก่อน ซึ่งศาลชั้นต้นในคดีก่อนได้พิพากษาโดยฟังข้อเท็จจริงว่าโจทก์มิได้เช่าอาคารพิพาทจากจำเลยศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน ข้อเท็จจริงดังกล่าวจึงต้องฟังยุติตามคำพิพากษาศาลฎีกา ดังนี้การที่ศาลอุทธรณ์ในคดีนี้กลับวินิจฉัยโดยฟังข้อเท็จจริงว่า โจทก์เช่าอาคารพิพาทจากจำเลย การวินิจฉัยของศาลอุทธรณ์จึงไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น เมื่อข้อกฎหมายที่จำเลยฎีกาดังกล่าวไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์และมิใช่ข้อกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย การที่คณะกรรมการปรับปรุงอาคารพิพาทของโจทก์ผู้ให้เช่ามีมติให้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยผู้เช่า นางย. ซึ่งดำรงตำแหน่งหัวหน้ากองอาคารของโจทก์ผู้ให้เช่า ได้มีหนังสือบอกเลิกการเช่าแก่จำเลยผู้เช่าไปตามมติดังกล่าวนั้น แม้ในมตินั้นจะไม่ได้ระบุให้นางย.เป็นผู้บอกเลิกการเช่าแก่จำเลยก็ถือได้ว่านางย.บอกเลิกการเช่าแทนโจทก์ผู้ให้เช่าแล้วโดยชอบโดยปริยาย ไม่จำเป็นต้องให้ผู้อำนวยการของโจทก์ผู้ให้เช่าต้องมอบอำนาจอีกการเช่าอาคารระหว่างโจทก์ผู้ให้เช่ากับจำเลยผู้เช่าระงับลงแล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ในขณะยื่นฟ้องอาจให้ค่าเช่าได้เพียงเดือนละ 1,000 บาท ไม่เกินเดือนละ 5,000 บาทดังนี้ การที่จำเลยฎีกาว่า ค่าเสียหายของโจทก์ควรต่ำกว่าเดือนละ 1,000 บาท เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริง จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 248 วรรคสอง

จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 3 ปี สัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลยตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาทเท่าค่าเช่า โจทก์บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่และบังคับจำเลยใช้ค่าเสียหายเป็นคำฟ้องที่บรรยายแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหา ชอบด้วยกฎหมายแล้วไม่จำต้องบรรยายรายละเอียดว่าเหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ6,000 บาทอีก

โจทก์และโจทก์ร่วมถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินซึ่งมีตึกแถวพิพาทปลูกอยู่ร่วมกัน และได้จดทะเบียนให้ ล. เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินตลอดชีวิตล.ทำหนังสือยินยอมให้โจทก์ใช้สิทธิเก็บกินแทน จำเลยทำสัญญาเช่าตึกแถวกับโจทก์ เช่นนี้จำเลยจะโต้แย้งว่า ล.มีสิทธิเก็บกินในที่ดินและตึกแถวพิพาทมิได้ โจทก์ในฐานะคู่สัญญากับจำเลยย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยตามสัญญาเช่าได้ โจทก์บรรยายฟ้องว่า เดิมโจทก์ทำสัญญาให้เช่าตึกแถวพิพาท กับจำเลยมีกำหนดเวลาเช่า 3 ปี สัญญาครบกำหนดแล้ว โจทก์จำเลย ตกลงกันขึ้นค่าเช่าเป็นเดือนละ 6,000 บาท จำเลยไม่ชำระค่าเช่าให้ โจทก์โจทก์เสียหายเดือนละ 6,000 บาท เท่าค่าเช่า โจทก์ บอกกล่าวเลิก สัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว ขอให้ขับไล่จำเลยและบังคับ จำเลยใช้ค่าเสียหายดังนี้ไม่จำเป็นต้องบรรยายรายละเอียดว่า เหตุใดโจทก์เสียหายเดือนละ6,000 บาทอีก สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือทั้งข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้ตกลงเช่ากับโจทก์มีกำหนด 3 ปี และฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้จ่ายเงินค่าตอบแทนให้โจทก์เป็นเงิน 120,000บาท จำเลยจึงไม่มีสิทธิฟ้องแย้งเรียกเงินคืนจากโจทก์ 70,000 บาทโดยอ้างว่าจำเลยเพิ่งเข้าอยู่ได้เพียง 1 ปี 3 เดือน และกำหนดเวลาเลิกยังขาดอยู่ 1 ปี 3 เดือนตามฟ้องแย้ง เมื่อตาม กฎหมายให้ถือว่าโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนด เวลา และจำเลยนำสืบยอมรับว่าโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อไป การที่จำเลยยังอยู่ ในตึกแถวพิพาทจึงเป็นการอยู่โดยละเมิด.

จำเลยที่ 1 ให้บริษัท ส. ซึ่งตั้งสำนักงานอยู่ในอาคารพาณิชย์ของบริษัท ด.เช่าโทรศัพท์ต่อมาบริษัทส. ย้ายออกไปและมอบเครื่องโทรศัพท์ให้บริษัท ด.ไว้บริษัทด. นำโทรศัพท์ดังกล่าวให้โจทก์ใช้โดยโจทก์นำค่าเช่าและค่าบริการไปชำระให้แก่จำเลยที่ 1 ตลอดมา ต่อมาจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นพนักงานของจำเลยที่ 1 ได้ปลดฟิวส์ งดมิให้ใช้บริการ เนื่องจากค้างชำระค่าเช่าและค่าบริการของงวดที่เกิดขึ้นในระหว่างวันที่โจทก์ใช้อยู่ประเด็นแห่งคดีมีว่าจำเลยที่ 3 ได้ทำละเมิดต่อโจทก์หรือไม่การที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์มิใช่ผู้เช่าโทรศัพท์และเป็นบุคคลภายนอก เป็นการพิจารณาถึงสิทธิของโจทก์ว่ามีต่อจำเลยทั้งสามอย่างไรบ้างเพื่อที่จะให้เห็นว่า การกระทำของจำเลยที่ 3ซึ่งทำให้โจทก์ไม่ได้ใช้โทรศัพท์นั้นเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ดังที่โจทก์ฟ้องหรือไม่ ทั้งเหตุที่ศาลอุทธรณ์ยกขึ้นมาวินิจฉัยนี้ก็เป็นเรื่องเกี่ยวกับประเด็นที่โต้แย้งกันโดยตรงซึ่งจำเลยทั้งสามได้ให้การต่อสู้คดี ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น โจทก์มิได้ทำสัญญาเป็นผู้เช่าโทรศัพท์กับจำเลยที่ 1 โจทก์เป็นแต่เพียงผู้ครอบครองและใช้โทรศัพท์โดยได้รับมอบหมายจากบริษัท ด. เจ้าของอาคารที่โจทก์เช่าตั้งสำนักงานประกอบกิจการอยู่เท่านั้น แม้โจทก์ชำระค่าเช่าและค่าบริการโทรศัพท์ให้จำเลยที่ 1 ตลอดมา ก็ถือว่าโจทก์เป็นแต่เพียงมีสิทธิใช้โดยพฤตินัยเท่านั้น หาได้มีสิทธิผูกพันจำเลยที่ 1 ไม่ การที่โจทก์ชำระค่าเช่าและค่าบริการโทรศัพท์เท่ากับเป็นการชำระแทนผู้เช่าเดิมและใช้โดยอาศัยสิทธิของผู้เช่าเดิมคือบริษัท ส. เท่านั้นโจทก์จึงไม่มีนิติสัมพันธ์เกี่ยวกับการใช้หรือครอบครองโทรศัพท์กับจำเลยที่ 1 ในอันที่จำเลยที่ 1 จะต้องแจ้งให้โจทก์ทราบก่อนปลดฟิวส์ ดังนั้น เมื่อจำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นพนักงานของจำเลยที่ 1ได้ส่งใบแจ้งเตือนให้ผู้เช่าตามที่อยู่ซึ่งให้ไว้ตรงตามสัญญาเช่าให้นำเงินไปชำระค่าเช่าและค่าบริการโทรศัพท์ที่ค้างชำระอยู่แก่จำเลยที่ 1 ครบกำหนดตามใบแจ้งเตือนแล้วผู้เช่าไม่นำเงินไปชำระ การที่จำเลยที่ 3 ขออนุมัติและทำการปลดฟิวส์ ย่อมถือได้ว่าจำเลยที่ 3 ได้กระทำการตามหน้าที่ และตามระเบียบของจำเลยที่ 1แล้ว จึงไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าพิพาทและเรียกค่าเสียหายโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับโจทก์ ดังนี้ เมื่อจำเลยทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าและสัญญาเช่าระงับสิ้นไปแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยได้ จำเลยจะโต้เถียง ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่.

โจทก์ทำนาพิพาทในฐานะผู้เช่าจากจำเลยที่ 1 แม้จะไม่ได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือก็ต้องถือว่าเป็นการเช่าตามที่บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2528 มาตรา 5ที่บัญญัติว่า "การเช่า" หมายความว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่า... ทั้งนี้ไม่ว่าการเช่าหรือการเช่าช่วงนั้นจะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ตาม.