คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

คู่ความท้ากันว่า ถ้าจำเลยไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 จำเลยยอมแพ้ ข้อต่อสู้อื่น ๆ จำเลยสละทั้งหมด ถ้าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าวโจทก์ยอมแพ้ สำหรับค่าเสียหายหากโจทก์ชนะคดี จำเลยยอมให้เป็นไปตามฟ้อง ปรากฏว่ามาตรา63 วรรคหนึ่ง แห่งพระราชบัญญัติฉบับนี้บัญญัติว่า ในกรณีที่มีการเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทใด นอกจากการเช่านาเป็นช่องทางให้เกิดการเอาเปรียบเกษตรกรผู้เช่าโดยไม่เป็นธรรมจนเกิดความเดือดร้อนและเสียหายต่อเศรษฐกิจของประเทศ เมื่อรัฐบาลเห็นสมควรกำหนดให้การเช่าที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทนั้นมีการควบคุมตามพระราชบัญญัตินี้ เพื่อขจัดปัญหาดังกล่าว ก็ให้มีอำนาจกระทำโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา แต่ไม่ปรากฏว่าตั้งแต่ได้ตราพระราชบัญญัติดังกล่าวไว้จนบัดนี้ได้มีการตราพระราชกฤษฎีกาออกมาใช้บังคับให้มีการควบคุมการประกอบเกษตรกรรมประเภทใด แสดงว่ากฎหมายดังกล่าวยังไม่ประสงค์ให้มีการควบคุมคุ้มครองการเช่าที่ดินเพื่อเลี้ยงสัตว์น้ำ (ปลา) เหมือนกับการเช่านาเพื่อทำนาปลูกข้าวหรือพืชไร่ตามที่ระบุไว้ในมาตรา 22 และมาตรา 26 จำเลยจึงไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 จำเลยต้องแพ้คดีตามคำท้า และแม้โจทก์ได้โอนที่พิพาทให้แก่จำเลยกับบุตรแล้วในขณะที่คดีนี้อยู่ในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์ จำเลยก็ยังต้องใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์นับแต่จำเลยไม่ยอมออกจากที่พิพาทจนถึงวันที่โจทก์โอนที่พิพาทดังกล่าว

โดยปกติการเช่าทรัพย์ย่อมอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากคู่ความจะอ้างความคุ้มครองตาม กฎหมายพิเศษ ก็ต้อง ยก ขึ้นต่อสู้ คดี เพราะตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดย แจ้งชัดในคำให้การว่าจำเลยยอมรับ หรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วนรวมทั้งเหตุแห่งการนั้น ในคดีทีจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ ทรัพย์ของจำเลยตาม สัญญาเช่าโจทก์ในฐานะ ที่เป็นจำเลยมีสิทธิหรือได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้อง เลิกใช้ ทรัพย์ที่เช่า ตาม พระราชบัญญัติการเช่า ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ต้อง ยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตาม กฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไปและคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะมายกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้น บังคับคดีอีกหาได้ไม่.

โดยปกติการเช่าทรัพย์ย่อมอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากผู้ใดจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษ ก็ต้องยกขึ้นต่อสู้คดี เพราะตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่าจำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วน รวมทั้งเหตุแห่งการนั้น ดังนี้เมื่อจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ทรัพย์ของจำเลยตามสัญญาเช่าโจทก์มีสิทธิ หรือได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้องเลิกใช้ทรัพย์ที่เช่า ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524โจทก์ต้องยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไป และคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะมายกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้นบังคับคดีอีกหาได้ไม่

การเช่าทรัพย์อยู่ในบังคับแห่ง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ลักษณะเช่าทรัพย์ หากจะอ้างความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษ ก็ต้องยกขึ้นต่อสู้คดี เพราะตาม ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 บัญญัติให้จำเลยแสดงโดยแจ้งชัดในคำให้การว่า จำเลยยอมรับหรือปฏิเสธข้ออ้างของโจทก์ทั้งสิ้นหรือบางส่วน รวมทั้งเหตุแห่งการนั้น กรณีจำเลยฟ้องขอให้โจทก์เลิกใช้ทรัพย์ของจำเลยตามสัญญาเช่า โจทก์มีสิทธิได้รับความคุ้มครองที่จะมิให้ต้องเลิกใช้ทรัพย์ที่เช่าตาม พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 โจทก์ต้องยกขึ้นแสดงรวมทั้งเหตุผล เมื่อโจทก์ไม่ได้อ้างสิทธิหรือความคุ้มครองตามกฎหมายพิเศษจนศาลวินิจฉัยคดีไป และคดีถึงที่สุดแล้ว โจทก์จะยกกฎหมายพิเศษขึ้นกล่าวอ้างในชั้นบังคับคดีหาได้ไม่.(ที่มา-ส่งเสริม)

โจทก์ทั้งสามเป็นบุตรของ ส.ส่วนจำเลยที่1เป็นน้องของส.จำเลยที่ 1 ได้ให้ จ. เช่าตึกแถวพิพาทเลขที่ 2-3 ซึ่งปลูกอยู่ในที่พิพาทมีกำหนด 20 ปี เมื่อ จ. อยู่ในตึกแถวพิพาทได้14-15 ปี ก็ได้โอนการเช่าให้จำเลยที่ 2 ด้วยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ทั้งจำเลยที่ 1 ได้เข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยที่ 2ณ ที่ว่าการอำเภอด้วยมีกำหนดเวลาเช่า 10 ปี 7 เดือน โจทก์ที่ 2จึงฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 ในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสอง โดยจำเลยที่ 1 ได้แจ้งความว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ศาลพิพากษายกฟ้อง และโจทก์ยังได้ฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 ออกจากตึกแถวพิพาท แต่ได้ถอนฟ้องเสีย ดังนี้การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนแก่โจทก์ ห้ามจำเลยทั้งสองเกี่ยวข้องกับตึกแถวเลขที่ 2-3 จึงหาใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาไม่ เพราะมูลเหตุที่ฟ้องเป็นคดีนี้มได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญาที่โจทก์ที่ 2 ได้ฟ้องจำเลยที่ 1 ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญาดังกล่าว
โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี 2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2 เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1 ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้ แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความ
ส.เช่าที่ดินจากท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่ 5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญยาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่า จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้.(ที่มา-ส่งเสริม)

โจทก์ที่ 2 เคยฟ้องจำเลยที่ 1 และที่ 2 เป็นคดีอาญาในข้อหาฐานแจ้งความเท็จเกี่ยวกับการเช่าตึกแถวระหว่างจำเลยทั้งสองและศาลในคดีอาญาพิพากษาถึงที่สุดยกฟ้อง โดยฟังข้อเท็จจริงว่าตึกแถวพิพาทเป็นของจำเลยที่ 1 การที่โจทก์มาฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีแพ่งคดีนี้ขอให้เพิกถอนนิติกรรมสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองให้ส่งมอบที่ดินและตึกแถวพิพาทคืนโจทก์ มูลเหตุที่ฟ้องมิได้เกิดมาจากหรือเกี่ยวเนื่องกับมูลคดีอาญา คดีนี้จึงมิใช่คดีแพ่งที่เกี่ยวเนื่องกับคดีอาญาดังกล่าว ศาลไม่จำต้องถือตามข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาคดีอาญา โจทก์ทั้งสามได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวพิพาทมาเมื่อปี2519 และพบว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเอาตึกแถวพิพาทไปให้จำเลยที่ 2เช่าเมื่อปี 2520 โจทก์ทั้งสามฟ้องคดีนี้เรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 เมื่อวันที่ 8 พฤษภาคม 2523 และนับแต่ถูกฟ้องจำเลยที่ 1ก็ยังคงให้จำเลยที่ 2 เช่าตึกแถวพิพาทอยู่ตลอดมา เช่นนี้แม้ค่าเสียหายก่อนฟ้องเกิน 1 ปี จะขาดอายุความแล้ว แต่การละเมิดของจำเลยที่ 1 นับแต่วันฟ้องยังไม่ขาดอายุความ ส. ซึ่งเป็นบิดาโจทก์ทั้งสามและเป็นพี่จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินจาก ท.20 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2500 แล้วปลูกตึกแถวพิพาทมอบให้จำเลยที่ 1 เก็บกินผลประโยชน์ สิทธิของจำเลยที่ 1 หมดลงเมื่อวันที่ 1 เมษายน 2520 สัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองลงวันที่5 กันยายน 2520 เป็นการทำสัญญาเช่าภายหลังจากที่สิทธิของจำเลยที่ 1หมดไปแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสามซึ่งได้เป็นเจ้าของที่ดินและตึกแถวพิพาทโดยซื้อที่ดินพิพาทจาก ท. และได้รับยกให้ตึกแถวพิพาทจาก ส. เมื่อ พ.ศ. 2519 ได้มอบหมายหรือยินยอมในการให้เช่าดังกล่าว จึงเป็นการเช่าโดยไม่มีอำนาจ แม้จำเลยที่ 2 จะสุจริตและได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ทั้งสามผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ได้

จำเลยอยู่อาศัยในที่ดินของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันขึ้นฉบับหนึ่งโดยไม่มีการตกลงในเรื่องค่าเช่า แสดงว่าโจทก์จำเลยมิได้ประสงค์ให้หนังสือสัญญาดังกล่าวผูกพันกันในลักษณะสัญญาเช่า แต่เป็นการทำสัญญาเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ในที่ดิน การที่จำเลยครอบครองที่ดินโดยรับรู้ถึงสิทธิของโจทก์ดังกล่าว จึงเป็นการครอบครองโดยอาศัยสิทธิของโจทก์ มิใช่ครอบครองโดยเจตนาเป็นเจ้าของ แม้ครอบครองนานเพียงใดจำเลยก็หาได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ไม่ และที่โจทก์ฟ้องอ้างว่าสัญญาเช่าระงับไปแล้ว ขอให้จำเลยรื้อถอนบ้านออกไป ถือเป็นเรื่องเรียกทรัพย์คืน ไม่ใช่ฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าและไม่ต้องอาศัยหนังสือสัญญาเช่า การที่ศาลฟังว่าจำเลยอยู่ในที่พิพาทโดยสัญญาเช่าที่ทำขึ้นเพื่อรับรู้สิทธิของโจทก์ จำเลยไม่ได้กรรมสิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ ก็เป็นการวินิจฉัยว่าที่ดินเป็นของโจทก์ตามฟ้องนั่นเอง ไม่เป็นการวินิจฉัยนอกฟ้อง ศาลจึงพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและยกฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้แสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์ได้

โจทก์ให้ บ. เช่าโรงภาพยนตร์และเครื่องอุปกรณ์การฉายภาพยนตร์ ต่อมา บ. นำทรัพย์สินดังกล่าวไปให้จำเลยเช่าช่วงโดยได้รับความยินยอมจากโจทก์ จำเลยจึงเป็นผู้เช่าช่วงทรัพย์สินของโจทก์โดยชอบ หาใช่เป็นบริวารของ บ. ไม่ จำเลยต้องรับผิดชำระค่าเช่าให้โจทก์โดยตรงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 545 และเมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับ บ. สิ้นสุดลงก็ทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างจำเลยกับ บ. สิ้นสุดลงด้วย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ชำระค่าเช่าให้โจทก์นับแต่นั้น แต่เมื่อจำเลยยังคงครอบครองทรัพย์สินที่เช่าช่วงอยู่ จำเลยก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์จนถึงวันที่ส่งมอบทรัพย์สินคืนโจทก์

สัญญาเช่าอาคารไม่มีข้อความระบุว่าให้เช่าอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมด้วยสัญญาดังกล่าวจึงผูกพันเฉพาะตัวอาคารที่ทำสัญญา สิทธิครอบครองอาคารส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมยังคงอยู่กับผู้ให้เช่า และแม้ผู้ให้เช่าจะอนุญาตให้ผู้เช่าครอบครองใช้สอยอาคารที่ดัดแปลงต่อเติม ก็เป็นเพียงการอนุญาตเป็นพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่า ถือว่าผู้ครอบครองแทนผู้ให้เช่า ดังนั้นผู้ให้เช่าจึงต้องรับผิดในการรื้อถอนอาคารที่ต่อเติมโดยไม่ได้รับอนุญาต พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ให้อำนาจคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ วินิจฉัยภายในกำหนด 30 วัน โดยมิได้กำหนดสภาพบังคับไว้ แม้คณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์จะมีคำวินิจฉัยเมื่อพ้นระยะเวลาที่กำหนด ก็ยังเป็นคำวินิจฉัยที่ชอบด้วยกฎหมายและใช้บังคับได้

การที่จำเลยทำสัญญาเช่าที่พิพาทจากเจ้าของเดิมเมื่อวันที่4 มีนาคม 2508 มีกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่ 1 ธันวาคม 2525 เป็นต้นไป นั้นถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่มีเงื่อนเวลาเริ่มต้นเมื่อได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วย่อมสมบูรณ์ใช้บังคับได้ แม้โจทก์รับโอนที่พิพาทมาก่อนถึงกำหนดวันเริ่มต้นแห่งสัญญาเช่าก็ต้องรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569.