คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์ภายหลังจากที่สัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป เป็นการฟ้องขอให้บังคับจำเลยในมูลละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้โดยไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าที่ดินเป็นพยานหลักฐานในคดี แม้สัญญาเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

จำเลยเช่าพื้นที่ชั้นล่างของอาคารจากโจทก์มีกำหนด 3 ปี โดยสัญญาเช่ามิได้มีข้อความระบุว่า จำเลยจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อไรก็ได้ การที่จำเลยจะบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่าจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึง 389
จำเลยเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตามมาตรา 213 วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา
โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งการที่โจทก์ฟัองจำเลยก็ไม่เป็นการบอกเลิกสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิได้รับชดใช้ค่าเสียหายเท่ากับค่าเช่าที่ค้างชำระ แม้จำเลยได้ขนย้ายทรัพย์สินออกจากพื้นที่เช่าไปก่อนครบกำหนดเวลาการเช่าก็ตาม

โจทก์ทั้งสองฟ้องขับไล่จำเลยโดยบรรยายฟ้องว่า สัญญาเช่าที่จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้ว โจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าอยู่อีกต่อไป จึงฟ้องขับไล่จำเลย ขอให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหาย ส่วนจำเลยให้การว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยมีข้อตกลงเช่ากันเป็นเวลา 20 ปี จำเลยไม่ได้ค้างชำระค่าเช่า สัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนด ประเด็นข้อพิพาทข้อแรกจึงมีว่า ในขณะที่โจทก์ทั้งสองยื่นฟ้องคดีนี้นั้น สัญญาเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยครบกำหนดระยะเวลาการเช่าแล้วหรือไม่ การที่ศาลอุทธรณ์ให้เหตุผลในคำวินิจฉัยโดยยกข้อต่อสู้ของจำเลยในทำนองที่ว่า หากฟังได้ตามข้อต่อสู้ของจำเลยว่ามีสิทธิเช่าอาคารพิพาทจากโจทก์ทั้งสองได้ 20 ปี นับจากวันทำสัญญาก็ตามขณะที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาอยู่ระยะเวลาการเช่าก็ครบกำหนดแล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าอีกต่อไป จำเลยจึงต้องออกจากอาคารพิพาทนั้น จึงเป็นการวินิจฉัยโดยใช้ระยะเวลาในการตั้งสิทธิเรียกร้องของโจทก์ทั้งสองและข้อต่อสู้ของจำเลยไม่ตรงกับเหตุในคดี แต่เพื่อมิให้คดีต้องล่าช้าออกไปเกินสมควร เนื่องจากข้อเท็จจริงในคดีพอวินิจฉัยได้ ศาลฎีกาจึงเห็นสมควรวินิจฉัยชี้ขาดประเด็นข้อพิพาทดังกล่าวไปโดยไม่ต้องย้อนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีก
ข้อตกลงที่จะยินยอมให้โจทก์ทั้งสองระบุจำนวนค่าเช่าให้ต่ำกว่าความเป็นจริงเพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษีเงินได้ซึ่งเป็นหน้าที่ของพลเมืองไทยตามกฎหมายนั้น ย่อมเป็นข้อตกลงที่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จำเลยจึงไม่อาจยกข้อตกลงดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อเป็นข้อต่อสู้ในคดีได้ แม้โจทก์ทั้งสองจะมิได้มาเบิกความหักล้างข้อต่อสู้ของจำเลยดังกล่าวก็ตาม จำเลยและสามีเช่าอาคารพิพาทเพื่อทำเป็นห้องอาหารและห้องเล่นสนุกเกอร์ แม้จะใช้เงินลงทุนปรับปรุงอาคารถึง 7,000,000 บาท แต่ก็เป็นการลงทุนปรับปรุงอาคารเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของจำเลยและสามีเองยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
เมื่อสัญญาเช่าตามฟ้องครบกำหนดระยะเวลาและโจทก์ทั้งสองไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปแล้ว การอยู่ในอาคารพิพาทต่อมาของจำเลยจึงเป็นการละเมิดโจทก์ทั้งสอง ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายนับแต่วันผิดสัญญาถึงวันฟ้องและนับจากวันฟ้องไปจนกว่าจำเลยและบริวารจะออกจากอาคารพิพาทตามคำขอของโจทก์ทั้งสองนั้นชอบแล้ว

การที่จำเลยที่ 1 เช่าซื้อรถยนต์ที่เช่าซื้อจากโจทก์เป็นผลต่อเนื่องมาจากจำเลยที่ 1 ไปจองซื้อรถยนต์ที่เช่าซื้อกับบริษัท อ. ข้อตกลงและหน้าที่ของบริษัทดังกล่าวที่จะต้องจดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อจึงตกเป็นหน้าที่ของโจทก์ที่ซื้อและรับโอนกรรมสิทธิ์รถยนต์ที่เช่าซื้อจากบริษัทดังกล่าวมาให้จำเลยที่ 1 เช่าซื้อโจทก์จะอ้างว่าไม่ได้ตกลงด้วยหาได้ไม่ นอกจากนี้โจทก์ยังมีความสัมพันธ์กับจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ให้เช่าซื้อกับผู้เช่าซื้อตามสัญญาเช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อจึงต้องมีหน้าที่ทำนองเดียวกับผู้ให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ที่จะต้องให้ผู้เช่าซื้อได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อ รถยนต์ที่เช่าซื้อเป็นทรัพย์ที่มีทะเบียน โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าซื้อรถยนต์ที่เช่าซื้อจึงมีหน้าที่จดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อ เพื่อให้จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าซื้อได้ใช้รถยนต์ที่เช่าซื้อได้ตามสภาพของรถยนต์และโดยชอบด้วยกฎหมาย กับจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์รถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อจำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อครบถ้วนตามสัญญาเช่าซื้อแล้ว โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าซื้อจึงมีหน้าที่จดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อตามสัญญาเช่าซื้อโดยตรงอีกด้วย
เมื่อบริษัท อ. ไม่โอนกรรมสิทธิ์รถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และบริษัท อ. เป็นสิทธิและหน้าที่ของโจทก์ที่จะต้องดำเนินการให้บริษัท อ. จดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อให้แก่โจทก์ หาใช่กรณีพ้นวิสัยดังที่โจทก์อ้างมาในฎีกาไม่ เมื่อโจทก์ไม่ดำเนินการให้มีการจดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อจนจำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อล่วงเลยไปแล้วถึง 4 งวด โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ แม้ว่าจำเลยที่ 1 จะไม่ชำระค่าเช่าซื้อตั้งแต่งวดที่ 5 จนกระทั่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนแก่โจทก์ และตามสัญญาเช่าซื้อมีข้อตกลงว่าถ้าจำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าซื้องวดใดงวดหนึ่งให้ถือว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกันทันทีก็ตาม สัญญาเช่าซื้อก็หาได้เลิกกันเพราะเหตุจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าซื้อไม่ เพราะโจทก์ผิดสัญญาเช่าซื้อกับจำเลยที่ 1 อยู่ก่อนแล้ว เมื่อจำเลยที่ 1 ไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญา ทั้งโจทก์ก็ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยที่ 1 ได้ การที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อและสัญญาค้ำประกันต่อมาจึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยไม่ชอบ
เมื่อมีการส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อคืนแก่กัน จึงเป็นกรณีที่ทั้งสองฝ่ายต่างสมัครใจใช้สิทธิเลิกสัญญาต่อกัน ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ถือว่าสัญญาเช่าซื้อเลิกกันโดยปริยายจึงชอบแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่ตามเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงต้องคืนเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยที่ 1 ชำระให้แก่โจทก์แล้วรวม 4 งวด ให้แก่จำเลยที่ 1 สำหรับเงินจองซื้อรถยนต์ที่เช่าซื้อซึ่งจำเลยที่ 1 นำรถยนต์ของจำเลยที่ 1 มาตีราคาเป็นเงิน 630,000 บาท และชำระเป็นเงินสดอีก 110,000 บาท รวมทั้งเงินค่าจดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่เช่าซื้อที่บริษัท อ. รับไว้นั้น เป็นส่วนหนึ่งของราคารถยนต์ที่จองซื้อ เมื่อโจทก์ซื้อรถยนต์นั้นมาให้จำเลยที่ 1 เช่าซื้อต่อ จึงต้องเป็นส่วนหนึ่งของราคารถยนต์ที่เช่าซื้อและถือว่าโจทก์ได้รับไว้ ซึ่งโจทก์ก็ยอมรับโดยนำเอาเงินจองซื้อรถยนต์จำนวน 740,000 บาท มาออกใบเสร็จเป็นเงินดาวน์และภาษีมูลค่าเพิ่มตามใบเสร็จรับเงินโจทก์จึงต้องคืนเงินจอง ค่าจดทะเบียนและต่อทะเบียนรถยนต์ที่จองหรือที่เช่าซื้อให้แก่จำเลยที่ 1 ด้วย ในขณะเดียวกัน การที่จำเลยที่ 1 ได้ใช้รถยนต์ที่เช่าซื้อของโจทก์ถือเป็นการได้ใช้ทรัพย์ของโจทก์ การที่จำเลยที่ 1 จะชดใช้คืนแก่โจทก์ย่อมทำได้ด้วยการใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสาม

จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่ง ดังนี้ จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าค่าเช่าเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 14,000 บาท ฎีกาของจำเลยในส่วนเรื่องขับไล่จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนในเรื่องค่าเสียหายซึ่งทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกามีจำนวนเพียง 42,000 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามมาตรา 248 วรรคหนึ่ง

สัญญาเช่าทรัพย์แบบลีสซิ่งถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าทรัพย์อย่างหนึ่งที่โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นผู้เช่าเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาเช่าซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 572

สัญญาเช่าทรัพย์แบบลีสซิ่งถือได้ว่าเป็นสัญญาเช่าทรัพย์อย่างหนึ่งที่โจทก์ในฐานะผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์ที่เช่าให้แก่จำเลยที่ 1 ผู้เช่าเมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว และกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่ายังไม่ตกเป็นของผู้เช่าจนกว่าจะแสดงเจตนารับคำมั่นของผู้ให้เช่าจนเกิดเป็นสัญญาซื้อขาย เงินค่าเช่าก็ไม่อาจถือว่ารวมค่าแห่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าไว้ด้วย และผู้เช่าไม่อาจบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนดการเช่าได้ เมื่อสัญญาเช่าทรัพย์แบบลีสซิ่งดังกล่าวมิใช่สัญญาเช่าซื้อ การที่ศาลล้มละลายกลางนำบทบัญญัติมาตรา 574 แห่ง ป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 5 เช่าซื้อ มาปรับใช้แก่มูลหนี้ตามฟ้องแล้ววินิจฉัยว่ามูลหนี้ตามฟ้องยังไม่อาจกำหนดจำนวนได้โดยแน่นอน และพิพากษายกฟ้องนั้นจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
จำเลยที่ 1 ผิดนัดไม่ชำระหนี้ค่าเช่าตั้งแต่งวดที่ 3 ถึง 19 และยังคงค้างชำระค่าเช่ารวม 6,881,401.90 บาท ดังนี้ แม้มูลหนี้ดังกล่าวจะยังมิได้คำนวณเบี้ยปรับตามสัญญา จำเลยที่ 1 ก็เป็นหนี้โจทก์เป็นจำนวนแน่นอนไม่น้อยกว่า 2,000,000 บาท ส่วนจำเลยที่ 2 เป็นผู้ค้ำประกันหนี้ของจำเลยที่ 1 โดยยอมรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วมและไม่จำกัดจำนวนต้องร่วมกับจำเลยที่ 1 ชำระหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระดังกล่าวต่อโจทก์ หนี้ดังกล่าวเป็นหนี้ตามสัญญาที่อาจกำหนดจำนวนได้โดยแน่นอนแล้ว

จำเลยเช่าที่ดินพิพาทจากโจทก์เนื้อที่ 7 ไร่ 2 งาน เพื่อทำสวนโดยเสียค่าเช่าปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปีแล้ว แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปที่ตกลงกันไว้ ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ไม่คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

เดิมจำเลยเช่าที่ดินโจทก์เพื่อทำสวน โดยเสียค่าเช่ารายปีละ 7,500 บาท มีการทำสัญญาเช่ากันครั้งละ 1 ปี โดยโจทก์ให้จำเลยเช่าตลอดมาเป็นเวลาประมาณ 15 ปี แล้วและในวันที่ 19 พฤษภาคม 2536 โจทก์ได้ทำบันทึกข้อตกลงกับจำเลย ระบุว่าโจทก์อนุญาตให้จำเลยผู้เช่าที่ดินเพื่อทำสวนสามารถพัฒนาที่ดินกลบร่อง ยกร่อง พร้อมทั้งตกแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ เพื่อปรับปรุงทำสวนจนเต็มเนื้อที่ โจทก์ตกลงให้เช่าที่ดินแปลงนี้มีกำหนด 30 ปี ครบกำหนดให้สวนและสิ่งปลูกสร้างเป็นของโจทก์ ต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกันอีก เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2542 มีกำหนดเช่า 1 ปี จากนั้นโจทก์ไม่ยอมทำสัญญาให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทอีก ในวันที่ 6 มีนาคม 2544 โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าและให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทเห็นว่าจำเลยจะต้องใช้ค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก จึงต้องพิจารณาระยะเวลาเช่าในปี 2536 จำเลยได้ยกร่องสวนและปลูกต้นมะนาวแล้วตั้งแต่ปี 2537 ทั้งโจทก์ยังเบิกความยอมรับว่าในการปรับระดับที่ดินและยกร่องสวนใหม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นเงิน 50,000 บาท จะเห็นได้ว่าตามข้อตกลงดังกล่าว จำเลยมิได้มีหน้าที่เพียงแต่บำรุงรักษาซ่อมแซมที่ดินที่เช่าตามปกติ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องพัฒนาที่ดินพิพาทให้เป็นไปตามข้อตกลงดังกล่าว ซึ่งเป็นการเพิ่มภาระแก่จำเลยมากขึ้นจากสัญญาเช่าตามธรรมดา และหากมีระยะเวลาการเช่าเพียง 1 ปี ตามปกติ จักทำให้จำเลยได้รับผลประโยชน์ได้คุ้มกับที่จำเลยได้ลงทุนไปในการพัฒนาที่ดินและทำสวนมะนาว ทั้งเมื่อครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ฝ่ายจำเลยก็ยินยอมให้สวนและสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยปลูกสร้างขึ้นในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ เป็นประโยชน์แก่โจทก์ด้วย มิใช่ว่าไม่เป็นประโยชน์แก่โจทก์เลย โจทก์เองก็ได้แสดงเจตนาโดยชัดแจ้งตกลงยินยอมให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เป็นการตอบแทน สัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยได้ปฏิบัติตามข้อตกลงคือได้พัฒนาที่ดิน กลบร่องสวนเดิม ยกร่องสวนใหม่ ตบแต่งคันล้อมขึ้นมาใหม่ และปลูกต้นมะนาวแล้ว ข้อตกลงดังกล่าวย่อมมีผลผูกพันโจทก์

การที่โจทก์ทั้งสองยอมให้จำเลยทั้งสองได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในพื้นที่ด้านนอกบริเวณด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 ในการติดป้ายโฆษณาสินค้าของจำเลยที่ 1 ชั่วระยะเวลาอันมีจำกัดเป็นรายปี และจำเลยทั้งสองตกลงชำระค่าตอบแทนให้แก่โจทก์ทั้งสองเป็นรายปี ปีละ 80,000 บาท ถือว่าจำเลยทั้งสองจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ข้อตกลงระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองดังกล่าวจึงเป็นการเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537
เมื่ออาคารพาณิชย์ของโจทก์ที่ 1 เป็นทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 139 และทรัพย์สินที่เช่าเป็นพื้นที่ด้านข้างและด้านหน้าของอาคารพาณิชย์ซึ่งเป็นผนังตึกติดตรึงตราโดยลักษณะถาวรกับอาคารพาณิชย์จึงเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 ซึ่งบัญญัติให้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่
เมื่อข้อตกลงการเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยทั้งสองไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของจำเลยทั้งสอง โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองชำระค่าเช่าตามข้อตกลงการเช่าได้