คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

สัญญาเช่าอาคารทั้งสองฉบับครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้แล้ว สัญญาเช่าย่อมระงับลง โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยซึ่งเป็นผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืนอาคารที่เช่าแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่า การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนอาคารที่เช่า เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองอาคารที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานละเมิด เพียงแต่เมื่อใช้สิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับฐานผิดสัญญาแล้วโจทก์ไม่อาจใช้สิทธิเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนฐานละเมิดได้ เพราะเป็นค่าเสียหายมูลกรณีเดียวกัน
สัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 ข้อ 1 วรรคสองระบุว่า เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดหรือสิ้นสุดลงด้วยเหตุใดก็ตาม "ผู้เช่า" ต้องส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ "ผู้ให้เช่า" ทันที ในกรณีที่ "ผู้เช่า" ไม่สามารถส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ "ผู้ให้เช่า" "ผู้เช่า" ยินยอมชำระค่าปรับให้แก่ "ผู้ให้เช่า" วันละ 2,000 บาท นับแต่วันครบกำหนดส่งมอบจนถึงวันที่ได้ส่งมอบสถานที่เช่าคืนให้แก่ "ผู้ให้เช่า" เรียบร้อยแล้ว ซึ่งเป็นข้อตกลงกำหนดค่าเสียหายไว้ล่วงหน้าในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาไม่สามารถส่งมอบอาคารที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในทันที โจทก์จึงมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามสัญญาเช่าข้อ 1 วรรคสอง ได้ แต่เบี้ยปรับที่กำหนดไว้นั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383
สัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 11 ข้อ 8 วรรคสอง ระบุว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ไม่ว่ากรณีใด ๆ ก็ตาม "ผู้เช่า" จะต้องย้ายออกไปจากที่เช่าทันที ถ้าไม่ขนย้ายออกไปยอมให้ค่าเสียหายค่าปรับเป็นเงินวันละ 2,000 บาท แก่ "ผู้ให้เช่า" ทุกวันจนกว่าจะขนย้ายออกไป ซึ่งระบุเงื่อนไขในการยอมให้ค่าเสียหายเฉพาะกรณีมีการบอกเลิกสัญญาเช่าเท่านั้น แตกต่างจากสัญญาเช่าอาคารห้องเลขที่ 10 แต่แม้จะเป็นกรณีที่สัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่าไม่เข้าเงื่อนไขที่โจทก์จะมีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่า แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยฐานละเมิดได้ซึ่งโจทก์ได้บรรยายมาในฟ้องและนำสืบถึงจำนวนค่าเสียหายที่เกิดจากการกระทำละเมิดแล้ว ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายให้ตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดตาม ป.พ.พ. มาตรา 438 วรรคหนึ่ง

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อใช้เป็นทางเดินและที่ตั้งตลาดและทำสัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างกับโจทก์ โดยมีข้อตกลงว่าหากชำระค่าเช่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียมหรือเงินอื่นใดที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้เช่าเกินกำหนดเวลา ผู้เช่าต้องชำระเงินเพิ่มจากเงินดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของเงินที่ค้างชำระ สัญญาเช่าดังกล่าวเป็นสัญญาเช่าทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 ข้อตกลงเรื่องเบี้ยปรับดังกล่าวจึงเป็นข้อตกลงตามสัญญาเช่าทรัพย์สิน การฟ้องเรียกเบี้ยปรับต้องดำเนินการฟ้องเสียภายใน 6 เดือน นับแต่วันที่จำเลยส่งคืนทรัพย์สินที่ให้เช่า

สัญญาเช่าที่ราชพัสดุเพื่อใช้เป็นทางเดินและเป็นที่ตั้งตลาดและสัญญาเช่าอาคารหรือสิ่งก่อสร้างที่กำนหดว่าการชำระค่าเช่า ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม หรือเงินอื่นใดที่ผู้เช่าต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่าตามกำหนด หาชำระเกินกำหนดเวลา ผู้เช่าจะต้องชำระเงินเพิ่มขึ้นจากเงินดังกล่าวเป็นเบี้ยปรับให้ผู้เช่าอีกในอัตราร้อยละ 1.5 ต่อเดือนของเงินที่ค้างชำระ เมื่อครกำหนดสัญญาเช่าจำเลยไม่ได้เป็นผู้เช่าที่ดินและอาคารตลาดจากโจทก์ และโจทก์ได้รับมอบที่ดินพร้อมอาคารคืนจากจำเลยแล้ว การฟ้องคดีเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเช่าดังกล่าวจึงเป็นคดีที่โจทก์ฟ้องให้จำเลยปฏิบัติเกี่ยวแก่สัญญาเช่าเช่าต้องฟ้องภายใน 6 เดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่ให้เช่าตามมาตรา 563 กรณีมิใช่เป็นเรื่องดอกเบี้ยค้างชำระหรือค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระอันมีอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33

แม้หนังสือสัญญาขายที่ดินจะมีข้อความว่า ผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินและผู้ซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินไปถูกต้องแล้วก็ตาม แต่โจทก์ก็อ้างว่าจำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทตามสัญญาเช่า ซึ่งจำเลยต่อสู้ว่าไม่ได้เช่าที่ดินของโจทก์ แต่อยู่ในที่ดินพิพาทเนื่องจากโจทก์ยังไม่ชำระค่าที่ดิน ดังนี้ การที่จำเลยนำสืบว่าโจทก์ยังไม่ชำระค่าที่ดินให้นั้น เป็นการนำสืบถึงเหตุที่จำเลยมีสิทธิอยู่ในที่ดินพิพาทได้ หาใช่เป็นเรื่องที่จำเลยนำสืบสัญญาขายที่ดินเพื่ออ้างสิทธิหรือเพื่อให้ตัวเองได้สิทธิอย่างหนึ่งอย่างใดจากสัญญาขายที่ดินนั้นไม่ จึงไม่ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 (ข)

สัญญาเช่าพื้นที่ในอาคารศูนย์การค้าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่ามีกำหนดเวลา 20 ปี โดยจำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท เมื่อการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. ทั้งตามสัญญาเช่าข้อ 10 ระบุเพียงว่า ผู้เช่าไม่มีสิทธิได้รับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนจากผู้ให้เช่าเฉพาะกรณีที่ผู้เช่ากระทำผิดสัญญา โดยผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าหรือกระทำผิด หรือไม่กระทำตามสัญญานี้ หรือสัญญาบริการข้อหนึ่งข้อใด หรือผู้เช่ามีหนี้สินล้นพ้นตัวถูกฟ้องในคดีล้มละลายหรือถูกยึดหรืออายัดทรัพย์ตามคำสั่งศาลเท่านั้น หาได้รวมถึงกรณีที่สัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์ให้แก่โจทก์

สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่านั้น จำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท ซึ่งเมื่อคำนึงถึงว่าเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี แล้ว อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. นั่นเอง ทั้งตามสัญญาเช่าระบุให้ผู้เช่าไม่มีสิทธิรับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนเฉพาะกรณีอื่น หาได้รวมถึงกรณีสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใด เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาท

จำเลยให้การต่อสู้ว่าฟ้องโจทก์เคลือบคลุมเพราะสำเนาหนังสือสัญญาเช่าเอกสารท้ายฟ้อง มีข้อความบางตอนบางส่วนขาดหายไปตารางต่อท้ายสัญญาเช่าไม่ชัดเจน ไม่อาจอ่านข้อความในสัญญาได้ทำให้ไม่สามารถต่อสู้คดีได้ถูกต้อง แต่ในชั้นฎีกา จำเลยกลับฎีกาว่าโจทก์ไม่ได้บรรยายบันทึกข้อตกลงเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา แต่เป็นสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งมีกฎหมายบังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือจึงจะฟ้องร้องบังคับกันได้ โจทก์จึงต้องแนบสัญญาและข้อตกลงเพิ่มเติมต่อท้ายสัญญาเช่าในส่วนที่เป็นสาระสำคัญ การที่โจทก์มิได้ปฏิบัติ เป็นเหตุให้จำเลยไม่อาจต่อสู้คดีได้ถูกต้อง ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องที่เคลือบคลุมนั้น เป็นข้อที่จำเลยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ในคำให้การ จึงเป็นข้อที่มิได้ว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น และไม่ใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยไม่มีข้อกำหนดตอนใดที่แสดงว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อหรือเช่าซื้อทรัพย์สินที่เช่า และให้ถือเอาค่าเช่าที่ชำระเป็นส่วนหนึ่งของราคาทรัพย์ที่เช่า รวมทั้งไม่มีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่กันมาตั้งแต่เริ่มแรกดังสัญญาเช่าซื้อ จึงเป็นสัญญาเช่าทรัพย์แบบหนึ่ง มิใช่เป็นสัญญาเช่าซื้อ
สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่โจทก์กับจำเลยที่ 1 ตกลงกันด้วยความสมัครใจให้ข้อกำหนดของสัญญาบางข้อแตกต่างไปจากบทบัญญัติของกฎหมาย อันเป็นการรักษาสิทธิและประโยชน์ของตนที่ชอบในเชิงธุรกิจ แม้อาจมีข้อที่ได้เปรียบหรือเสียเปรียบกันบ้างและแตกต่างไปจากบทบัญญัติของกฎหมาย แต่ก็มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน สัญญาดังกล่าวใช้บังคับได้ คู่สัญญาจึงต้องผูกพันตามข้อสัญญานั้น การที่โจทก์ฟ้องบังคับจำเลยทั้งสามตามสัญญาจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต.

คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตามสัญญาเช่าทรัพย์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ใน 2 กรณี คือ โดยกำหนดแห่งสัญญาประการหนึ่ง กับโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายอีกประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 386 มิใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าไม่มีข้อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจะไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียเลย
ป.พ.พ. มาตรา 548 กำหนดหน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ดังนั้น หากมีข้อเท็จจริงต้องด้วยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าต่อโจทก์ได้
จำเลยทำสัญญาเช่าที่จอดรถจากโจทก์เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าของจำเลย ตามสัญญาเช่ากำหนดว่าโจทก์ผู้ให้เช่าเป็นผู้ทำบัตรจอดรถ 100 ใบ มอบให้จำเลยนำไปให้ลูกค้า ซึ่งหากไม่มีบัตรจอดรถลูกค้าของจำเลยที่นำรถเข้าไปจอดจะต้องเสียค่าบริการจอดรถตามปกติ บัตรจอดรถย่อมเป็นสิ่งสำคัญและถือเป็นหน้าที่ของโจทก์ต้องทำบัตรจอดรถมอบให้แก่จำเลย เมื่อบัตรจอดรถหายไป 83 ใบ และโจทก์ได้ทำบัตรจอดรถใหม่ให้แก่จำเลยแล้ว แม้โจทก์จะอ้างว่าการทำบัตรจอดรถใหม่นั้น จำเลยจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชำระเงินค่าทำบัตรจอดรถให้แก่โจทก์ก็เป็นเรื่องที่จะต้องไปว่ากล่าวอีกเรื่องหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์และโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลย สัญญาเช่าจึงยังคงมีผลบังคับ แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัด การที่จำเลยไม่ได้ให้ลูกค้าของจำเลยนำรถมาจอดในอาคารของโจทก์ ไม่เป็นเหตุที่จำเลยไม่ต้องชำระค่าเช่า จำต้องผูกพันชำระค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญาเช่า

เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา เป็นกรรมสิทธิ์ของ จ. เมื่อปี 2475 กรุงเทพมหานครได้เวนคืนที่ดินบริเวณดังกล่าว เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นห้องเลขที่ 185 บางส่วน ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้ว ซึ่งอยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครก็มิได้ให้ผู้ถูกเวนคืนดำเนินการรื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ในส่วนที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ถูกเวนคืนและส่งมอบการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา จาก น. ผู้รับมรดกของ จ. โจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนที่เหลือจากการเวนคืนและกรรมสิทธิ์ในตึกแถวสองชั้นรวม 11 คูหา กับตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่จำเลยทั้งสองเช่าจาก น. ด้วย การที่กรุงเทพมหานครยังมิได้ดำเนินการฟ้องขับไล่โจทก์ทั้งสองให้รื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่ปลูกสร้างบนที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนซึ่งล้ำไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วอันเป็นถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจาก น. ผู้ให้เช่าเดิมและได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ได้

เดิมที่ดินตามโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา เป็นกรรมสิทธิของ จ. เมื่อปี 2475 กรุงเทพมหานครได้เวนคืนที่ดินบริเวณดังกล่าว เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นห้องเลขที่ 185 บางส่วน ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วซึ่งอยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครก็มิได้ให้ผู้ถูกเวนคืนดำเนินการรื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ในส่วนที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ถูกเวนคืน และส่งมอบการครอบครองที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา จาก น. ผู้รับมรดกของ จ. โจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินตามโฉนดที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนที่เหลือจากการเวนคืนและกรรมสิทธิ์ในตึกแถวสองชั้นรวม 11 คูหา กับตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่จำเลยทั้งสองเช่าจาก น. ด้วย การที่กรุงเทพมหานครยังมิได้ดำเนินการฟ้องขับไล่โจทก์ทั้งสองให้รื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่ปลูกสร้างบนที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนซึ่งล้ำไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วอันเป็นถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจาก น. ผู้ให้เช่าเดิมและได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ได้