คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

ในเรื่องเช่าทรัพย์ แม้ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงเป็นผู้ให้เช่าได้ก็จริงอยู่ แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้โดยปรากฏในเอกสารสัญญาเช่าท้ายฟ้องระบุชัดว่า ห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิอื่น เป็นการยืนยันว่าโจทก์มีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องพิพาท จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เพราะสำคัญผิดว่าโจทก์มีสิทธิให้จำเลยเช่า ความจริงโจทก์ไม่มีสิทธิให้เช่าห้องพิพาท และไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่า ทั้งจำเลยได้เอาค่าเช่าไปชำระแก่เจ้าของแท้จริงโดยตรงแล้ว มิ่ได้ผิดนัดสัญญา ดังนี้ ศาลควรจะต้องฟังข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า หากโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ โจทก์มีสิทธิให้เช่าห้องพิพาทได้หรือไม่ นัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1166-1168/2509

ในเรื่องเช่าทรัพย์นั้น แม้ไม่มีกฎหมายบัญญัติว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่า ผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงเป็นผู้ให้เช่าได้ก็จริงอยู่ แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้โดยปรากฏในเอกสารสัญญาเช่าท้ายฟ้องระบุชัดว่า ห้องพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ ไม่ได้กล่าวถึงสิทธิอื่น เป็นการยืนยันว่าโจทก์มีอำนาจให้เช่าเพราะโจทก์เป็นเจ้าของแต่อย่างเดียว จำเลยจึงให้การต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องพิพาท จำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์เพราะสำคัญผิดว่าโจทก์มีสิทธิให้จำเลยเช่า ความจริงโจทก์ไม่มีสิทธิให้เช่าห้องพิพาท และไม่มีสิทธิเก็บค่าเช่าทั้งจำเลยได้เอาค่าเช่าไปชำระแก่เจ้าของแท้จริงโดยตรงแล้ว มิได้ผิดนัดผิดสัญญา ดังนี้ ศาลควรจะต้องฟังข้อเท็จจริงเสียก่อนว่า หากโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์โจทก์มีสิทธิให้เช่าห้องพิพาทได้หรือไม่ ตามนัยคำพิพากษาฎีกาที่ 1166-1168/2509

ข้อสัญญาเช่าสำนักงานมีว่า ถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด ผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองสถานที่ ย้ายบุคคลออก ฯลฯ ได้ข้อสัญญานี้ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่าผู้ให้เช่าใช้ลวดไขกุญแจห้องเช่าออกเอากุญแจใหม่ใส่แทน ผู้เช่าเข้าห้องเช่าไม่ได้ ดังนี้ เป็นการใช้สิทธิตามสัญญาเช่า ไม่เป็นความผิดอาญา

ข้อสัญญาเช่าที่ว่า เมื่อผู้เช่าผิดสัญญาในการชำระเงินตามกำหนดเวลา เจ้าของสถานที่เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองสถานที่ ย้ายบุคคลออกไปจากสถานที่ทั้งหมด เข้าครอบครองสถานที่และเครื่องมือเครื่องใช้ทุกอย่าง สิ่งของที่ติดกับสถานที่และทรัพย์สินส่วนตัวทั้งหมดในสถานที่เช่า และไม่ว่าจะได้หรือไม่ได้บอกเลิกสัญญาเช่าก็ตาม ก็สามารถให้เช่าสถานที่เช่าได้ใหม่ นั้น ไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ใช้บังคับได้ เมื่อโจทก์ผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยที่ 1 เจ้าของสถานที่เช่าใช้สิทธิตามสัญญานี้ได้ และการที่จำเลยที่ 4 ซึ่งเป็นที่ปรึกษากฎหมายของจำเลยที่ 1 ให้คนงานใช้ลวดไขกุญแจที่ใส่ปิดประตูห้องพิพาทออกแล้วเอากุญแจลูกใหม่ใส่แทน เป็นเหตุให้โจทก์กับพนักงานเข้าไปใช้ห้องพิพาทไม่ได้ จึงไม่มีมูลเป็นความผิดทางอาญา

ผู้จัดการมรดกของ ส. เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากห้องพิพาทซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่ ส. เช่าจากผู้อื่นมา มิได้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดิน แม้จะมีผลให้จำเลยต้องออกไปจากที่ดินดังกล่าวด้วยก็ไม่ทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย และสัญญาเช่าที่ดินที่ ส. ทำไว้กับผู้อื่นจะมีผลประการใด ก็เป็นเรื่องระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าไม่เกี่ยวกับจำเลย จำเลยจะอ้างว่าเมื่อ ส. ถึงแก่กรรม.สัญญาเช่าที่ดินที่ ส. ทำไว้กับผู้อื่นย่อมระงับไปและโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

ผู้จัดการมรดกของ ส. เป็นโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้อาศัยออกจากห้องพิพาท ซึ่งปลูกอยู่ในที่ดินที่ ส. เช่าจากผู้อื่นมา มิได้ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดิน แม้จะมีผลให้จำเลยต้องออกไปจากที่ดินดังกล่าวด้วย ก็ไม่ทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย และสัญญาเช่าที่ดินที่ ส. ทำไว้กับผู้อื่นจะมีผลประการใด ก็เป็นเรื่องระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าไม่เกี่ยวกับจำเลย จำเลยจะอ้างว่าเมื่อ ส. ถึงแก่กรรมสัญญาเช่าที่ดินที่ ส. ทำไว้กับผู้อื่นย่อมระงับไป และโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องหาได้ไม่

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่เช่า จำเลยให้การว่าหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยได้ตั้งตัวแทนไปตกลงกับโจทก์ โจทก์ตกลงจะให้ค่าขนย้ายแก่จำเลย 10,000 บาท และยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่เช่าอีก 4 เดือนนับแต่วันทำสัญญา โดยได้ทำบันทึกลงชื่อกันไว้ แล้วนัดไปทำสัญญากันที่ทำเนียบรัฐบาลในวันที่ 16 มกราคม 2517 แต่โจทก์บิดพลิ้วไม่ไปทำสัญญาตามกำหนดนัด ดังนี้ หากเป็นความจริงก็แสดงว่าโจทก์จำเลยเจตนาจะให้สัญญาประนีประนอมยอมความเกิดขึ้นเมื่อได้ทำสัญญาแล้ว เมื่อสัญญายังมิได้ทำขึ้นย่อมถือไม่ได้ว่ามีสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรค 2 จำเลยจึงหามีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไปอีกไม่
จำเลยอุทธรณ์ว่า ข้อตกลงซึ่งทำเป็นบันทึกลงชื่อโจทก์และตัวแทนจำเลยเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งผูกพันโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจนกว่าจะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าว ขอให้ศาลอุทธรณ์ยกคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและให้สืบพยานต่อไป แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าอุทธรณ์ของจำเลยเป็นการขอให้สืบพยานต่อไปในเรื่องค่าขนย้ายอันเป็นประเด็นตามฟ้องแย้ง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งไม่รับและยุติไปแล้วจึงอุทธรณ์ไม่ได้ ดังนี้ เมื่อศาลฎีกาเห็นว่าอุทธรณ์ของจำเลยเป็นอุทธรณ์ในเรื่องโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งจำเลยอาจอุทธรณ์ได้ ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีกก็ได้

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่เช่าจำเลยให้การว่าหลังจากโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วจำเลยได้ตั้งตัวแทนไปตกลงกับโจทก์ โจทก์ตกลงจะให้ค่าขนย้ายแก่จำเลย 10,000 บาท และยินยอมให้จำเลยอยู่ในที่เช่าอีก 4 เดือนนับแต่วันทำสัญญา โดยได้ทำบันทึกลงชื่อกันไว้แล้วนัดไปทำสัญญากันที่ทำเนียบรัฐบาลในวันที่ 16 มกราคม 2517 แต่โจทก์บิดพลิ้วไม่ไปทำสัญญาตามกำหนดนัด ดังนี้ หากเป็นความจริงก็แสดงว่าโจทก์จำเลยเจตนาจะให้สัญญาประนีประนอมยอมความเกิดขึ้นเมื่อได้ทำสัญญาแล้ว เมื่อสัญญายังมิได้ทำขึ้นย่อมถือไม่ได้ว่ามีสัญญาประนีประนอมยอมความต่อกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 366 วรรคสอง จำเลยจึงหามีสิทธิอยู่ในที่เช่าต่อไปอีกไม่ จำเลยอุทธรณ์ว่า ข้อตกลงซึ่งทำเป็นบันทึกลงชื่อโจทก์และตัวแทนจำเลยเป็นสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งผูกพันโจทก์ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจนกว่าจะปฏิบัติตามสัญญาดังกล่าวขอให้ศาลอุทธรณ์ยกคำพิพากษาของศาลชั้นต้นและให้สืบพยานต่อไป แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าอุทธรณ์ของจำเลยเป็นการขอให้สืบพยานต่อไปในเรื่องค่าขนย้ายอันเป็นประเด็นตามฟ้องแย้ง ซึ่งศาลชั้นต้นสั่งไม่รับและยุติไปแล้วจึงอุทธรณ์ไม่ได้ ดังนี้ เมื่อศาลฎีกาเห็นว่าอุทธรณ์ของจำเลยเป็นอุทธรณ์ในเรื่องโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ซึ่งจำเลยอาจอุทธรณ์ได้ศาลฎีกาวินิจฉัยในประเด็นดังกล่าวไปเสียทีเดียวโดยไม่ต้องย้อนสำนวนไปให้ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยอีกก็ได้

ฟ้องแย้งของจำเลยที่ขอให้โจทก์จดทะเบียนการเช่าตึกแถวพิพาทมีกำหนด 10 ปี โดยอ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เพราะจำเลยเสียค่าตอบแทนการเช่าเป็นเงิน 20,000 บาท ซึ่งตามคำให้การไม่กล่าวว่าเป็นเงินค่าอะไรอีก แม้จะฟังข้อเท็จจริงได้ดังข้ออ้างของจำเลย ก็หาทำให้สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะฟ้องบังคับให้โจทก์ไปจดทะเบียนหาได้ไม่ แม้ศาลจะรับฟ้องแย้งไว้ จำเลยก็ไม่มีทางชนะคดี

เดิมจำเลยเป็นผู้เช่าตึกพิพาทจาก ส. ต่อมาได้ตกลกเลิกสัญญาเช่าต่อกันและมีการทำสัญญาเช่ากันใหม่โดย จ.พี่ชายจำเลยเป็นผู้เช่าจาก ก. เจ้าของที่ดินและตึกพิพาท แต่จำเลยยังคงอยู่ในตึกพิพาทโดยอาศัยสัญญาเช่าระหว่าง จ. กับ ก. โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและตึกพิพาทจาก ก.ภายหลังที่จำเลยกับ ส.เลิกสัญญาเช่าต่อกันแล้ว จำเลยย่อมไม่อยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตึกพิพาท ดังนี้ โจทก์จึงฟ้องขับไล่จำเลยโดยไม่ฟ้อง จ. ผู้เช่าไม่ได้และจะเรียกค่าเช่าที่ค้างกับค่าเสียหายที่จำเลยไม่ยอมออกจากที่เช่าก็ไม่ได้เช่นเดียวกัน
จำเลยอ้างเอกสารที่แสดงการยกเลิกเพิกถอนสัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เป็นพยานหลักฐาน แม้จำเลยจะมิได้ส่งสำเนาให้โจทก์ก่อนวันสืบพยานนักแรกไม่น้อยกว่า 3 วัน อันเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 90 แต่เมื่อเอกสารดังกล่าวเป็นพยานหลักฐานอันสำคัญซึ่งเกี่ยวกับประเด็นข้อสำคัญในคดี ทั้งการรับฟังก็ไม่ทำให้โจทก์เสียเปรียบแต่ประการใด เพราะจำเลยได้อ้างก่อนสืบพยานโจทก์ และส่งสำเนาให้โจทก์ก่อนวันสืบพยานจำเลย โจทก์ยังมีโอกาสที่จะขออนุญาตต่อศาลสืบหักล้างได้อยู่ ดังนี้ เพื่อประโยชน์แห่งความยุติกรรม ศาลจึงรับฟังเอกสารนั้นได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 87(2)