คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 537

ผู้เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่อาศัยทำสัญญากับผู้ให้เช่าว่าจะรื้อถอนบ้านออกไปจากที่ดินภายในเวลาที่กำหนด และผู้ให้เช่าตกลงจะให้เงินค่ารื้อถอน แต่ผู้เช่าผิดสัญญาขายบ้านให้ผู้ซื้อรื้อไปหลังจากพ้นกำหนดแล้ว ตามสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าไม่รื้อบ้านออกจากที่เช่าไปให้เสร็จสิ้นตามกำหนด ผู้เช่ายอมเลิกสละสิทธิการเช่าที่ดินและให้บ้านของผู้เช่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตามสัญญาแล้วผู้เช่าย่อมหมดสิทธิที่จะรื้อถอนบ้านออกไปและเรียกค่ารื้อถอนจากผู้ให้เช่า

สัญญาเช่าซึ่งระบุว่าเมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้วหากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อไป ผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก และค่าเช่าจะได้ตกลงกันภายหลังนั้น เป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีก ในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว และไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ามากน้อยเพียงใด เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่าแล้ว ผู้เช่าไม่สนองรับ ก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด
เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาเช่าแล้วและสัญญาเช่าต่อไปไม่เกิด เพราะตกลงอัตราค่าเช่ากันไม่ได้ผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่ากับผู้เช่าได้ และถือไม่ได้ว่าผู้ให้เช่าใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

โจทก์จำเลยทำสัญญากันให้โจทก์ลงทุนสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยและยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย โดยโจทก์มีสิทธิหาผู้เช่ามาเช่าและเรียกค่าช่วยก่อสร้างได้ จำเลยมีหน้าที่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าและจดทะเบียนการเช่าให้สิบปีซึ่งตามสัญญาระบุว่าจะทำสัญญาเช่าเมื่อใดก็ตาม ต้องมีกำหนด การเช่า 10 ปี นับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปเมื่อโจทก์สร้างตึกแถวเสร็จและหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าจำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมทำ โจทก์บอกกล่าวให้ไปทำก็ไม่ยอมทำจนโจทก์ต้องฟ้อง ดังนี้ ศาลต้องพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ามีกำหนดสิบปีนับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไป จะนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่โจทก์บอกกล่าวครบกำหนดหาได้ไม่ เพราะผิดจากเจตนาของคู่สัญญา

โจทก์จำเลยทำสัญญากันให้โจทก์ลงทุนสร้างตึกแถวในที่ดินของจำเลยและยกกรรมสิทธิ์ให้จำเลย โดยโจทก์มีสิทธิหาผู้เช่ามาเช่าและเรียกค่าช่วยก่อสร้างได้ จำเลยมีหน้าที่ทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าและจดทะเบียนการเช่าให้สิบปี ซึ่งตามสัญญาระบุว่าจะทำสัญญาเช่าเมื่อใดก็ตามต้องมีกำหนดการเช่า 10 ปี นับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปเมื่อโจทก์สร้างตึกแถวเสร็จและหาผู้เช่ามาทำสัญญาเช่าจำเลยบิดพลิ้วไม่ยอมทำ โจทก์บอกกล่าวให้ไปทำก็ไม่ยอมทำจนโจทก์ต้องฟ้อง ดังนี้ ศาลต้องพิพากษาให้จำเลยทำสัญญาเช่ามีกำหนดสิบปีนับจากวันทำสัญญาเป็นต้นไปจะนับระยะเวลาเช่าตั้งแต่วันที่โจทก์บอกกล่าวครบกำหนดหาได้ไม่ เพราะผิดจากเจตนาของคู่สัญญา

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่
สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310, 1312

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่
สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310, 1312

จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับ อ. เท่านั้น
ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป

จำเลยเช่าตึกแถวของ อ. มีกำหนด 10 ปี โดยทำสัญญากันเองไว้ล่วงหน้า 3 ฉบับ ๆ ละ 3 ปี 3 ฉบับ อีกฉบับหนึ่ง 1 ปี แม้จำเลยจะอ้างว่าสัญญาเช่ารายนี้เป็นสัญญาต่างตอบแทนนอกเหนือการเช่าธรรมดาเพราะจำเลยได้เสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้ อ. ก็ตาม แต่เมื่อมิได้จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเช่าดังกล่าวก็มีผลผูกพันระหว่างจำเลยกับอ. เท่านั้น
ในส่วนที่เกี่ยวกับโจทก์นั้น เมื่อโจทก์ได้รับโอนตึกพิพาทมาโดยสุจริตแม้โจทก์จะทราบว่า อ. กับจำเลยมีข้อตกลงอยู่จริง แต่ในกรณีเช่นนี้ก็หาเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตอย่างใดไม่
แม้สัญญาดังกล่าวจะได้ทำเป็นหนังสือก็มีผลผูกพันโจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทนี้ภายในระยะ 3 ปีเท่านั้น เมื่อโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทมาภายหลังกำหนด 3 ปีแล้ว โจทก์จึงไม่ถูกผูกพันที่จะต้องให้จำเลยเช่าต่อไป

ผู้ครอบครองที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน มีแต่เพียงสิทธิครอบครอง หามีกรรมสิทธิ์ไม่ เรือนพิพาทบนที่ดินรายนี้ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินมือเปล่านั้น เมื่อจำเลยสละการครอบครองที่ดินและเรือนพิพาทให้โจทก์ โดยการขายให้โจทก์แล้วทำสัญญาเช่าจากโจทก์อีกต่อไปเช่นนี้ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1377, 1378 เห็นได้ว่าจำเลยเจตนาสละการครอบครองให้โจทก์โดยการส่งมอบทรัพย์ให้แล้ว แม้การซื้อขายไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเป็นโมฆะก็ตาม เมื่อจำเลยสละและโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว การครอบครองของจำเลยก็หมดสิ้นไป เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ไม่ต้องการให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป

ผู้ครอบครองที่ดินมือเปล่าไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินมีแต่เพียงสิทธิครอบครองหามีกรรมสิทธิ์ไม่ เรือนพิพาทบนที่ดินรายนี้ย่อมเป็นส่วนควบของที่ดินมือเปล่านั้น เมื่อจำเลยสละการครอบครองที่ดินและเรือนพิพาทให้โจทก์ โดยการขายให้โจทก์แล้วทำสัญญาเช่าจากโจทก์อีกต่อไปเช่นนี้ ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377, 1378 เห็นได้ว่าจำเลยเจตนาสละการครอบครองให้โจทก์โดยการส่งมอบทรัพย์ให้แล้ว แม้การซื้อขายไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเป็นโมฆะก็ตาม เมื่อจำเลยสละและโอนการครอบครองให้โจทก์แล้ว การครอบครองของจำเลยก็หมดสิ้นไปเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โจทก์ไม่ต้องการให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิอยู่ต่อไป