คำพิพากษาที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย
ป.พ.พ. ม. 544

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่า. ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่ จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัย ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอนกำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่าก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยานว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

จำเลยรับโอนสิทธิการเช่าห้องของโจทก์มาจากผู้เช่าเดิมซึ่งเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้โจทก์ ขณะรับโอน.กำหนดเวลาเช่าของผู้เช่าเดิมยังเหลืออยู่ 8 เดือน. โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลยมีกำหนด 3 ปี 8 เดือน โดยรวมกำหนดเวลาเช่าเดิมด้วย. แม้จำเลยจะเสียเงินให้แก่ผู้เช่าเดิมเพื่อรับโอนสิทธิการเช่า. ก็ไม่ทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา.เพราะห้องมีมาแต่เดิมจำเลยหาได้ก่อสร้าง (หรือเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง) ให้โจทก์ไม่. จำเลยจึงไม่มีสิทธิสืบพยาน.ว่าโจทก์ตกลงให้จำเลยเช่ามีกำหนดเวลาเกินกว่าที่ระบุไว้ในสัญญา.
การเช่าบ้านหลังจากพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินพ.ศ.2504 ใช้บังคับแล้ว. แม้จะเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว.

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียวไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญาจำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สินไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียว. ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย.
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้. แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา. จำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า. จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า. หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สิน. ไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา.

ห้องซึ่งโจทก์เช่ามาก่อนสมรสกับจำเลย แม้จะต่ออายุสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสามีภริยากัน ก็ยังมีชื่อโจทก์เป็นผู้เช่าฝ่ายเดียว ไม่ทำให้จำเลยกลายเป็นผู้เช่าด้วย
แม้สิทธิตามสัญญาเช่าอาจมีราคาและถือเอาได้ เป็นทรัพย์สินระหว่างสามีภริยาซึ่งเมื่อหย่ากันอาจมีการแบ่งทรัพย์สินระหว่างกันได้ แต่ทรัพย์สินนี้เป็นสิทธิตามสัญญาซึ่งจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา จำเลยย่อมไม่อาจอ้างว่า จำเลยมีสิทธิตามสัญญาที่จะได้รับการชำระหนี้ คือ การเข้าอยู่ในห้องเช่า หากจำเลยจะมีสิทธิเรียกร้องให้แบ่งทรัพย์สินประการใด ก็เป็นปัญหาในการแบ่งทรัพย์สิน ไม่เกี่ยวกับการที่จำเลยจะอยู่ในห้องพิพาท อันเป็นสิทธิตามสัญญาเช่าซึ่งโจทก์เป็นคู่สัญญา

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง. แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า.คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10). และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า 'ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ. ผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ.' ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น. ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ10 นั้นด้วย. ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5.ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน. แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้. จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่. เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด. ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป.

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า "ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯ ผู้เช่าย่อมมีสิทธิจะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้น ย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ 10 นั้นด้วย ฉะนั้น ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิเช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่ เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใด ก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป

แม้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยจะเรียกชื่อว่าสัญญาเช่าที่ดินก็จริง แต่ความมุ่งหมายในการทำสัญญาเช่าคู่สัญญามีเจตนาที่จะให้ผู้เช่าทำการปลูกสร้างอาคารบนที่ดิน (สัญญาข้อ 1) เมื่อปลูกเสร็จแล้วให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทันที (สัญญาข้อ 10) และสัญญาข้อ 5 มีข้อความว่า 'ห้ามมิให้ผู้เช่าเอาที่ดินไปให้บุคคลอื่นเช่าช่วง ฯลฯผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะอยู่อาศัยหรือทำการค้าหรือให้บุคคลอื่นเช่าช่วงในอาคารที่ปลูกสร้างลงในที่ดินได้เสมอ' ดังนี้ ข้อสัญญาที่ให้อาคารซึ่งปลูกสร้างขึ้นตกเป็นของโจทก์ และโจทก์ยอมให้จำเลยให้เช่าช่วงอาคารนั้นย่อมแสดงว่าสัญญาเช่านี้แท้จริงเป็นสัญญาให้เช่าที่ดินรวมทั้งอาคารที่ตกเป็นของโจทก์ตามสัญญาข้อ10 นั้นด้วย ฉะนั้นที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิให้เช่าได้เฉพาะที่ดินที่ปลูกตึกจึงขัดกับความในสัญญาข้อ 5 ที่ห้ามมิให้เช่าช่วงที่ดิน แต่ยอมให้เช่าช่วงอาคารได้ จำเลยร่วมผู้เช่าช่วงอาคารโดยชอบจึงหาได้อยู่ในฐานะบริวารหรือผู้อาศัยของจำเลยไม่เมื่อเป็นดังนี้ จำเลยร่วมมีข้อต่อสู้ที่จะคงอยู่ในอาคารประการใดก็เป็นเรื่องที่จะต้องฟังคำพยานของคู่ความต่อไป

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวให้เช่า โดยเมื่อจำเลยสร้างตึกเสร็จ ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่เมื่อต่อมาเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และใช้สิทธิครอบครองตึกเพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือได้ว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เพราะจำเลยไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าได้ตามสัญญา และกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้เจ้าของที่ดินหลังจากที่จำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแต่ประการใด
ฟ้องเรียกเงินค่าเช่าที่ชำระให้ผู้ให้เช่าไปล่วงหน้าคืนมีอายุความ10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164